上海张江高科技园中区总体策划定位报告_173页

张江高科技园规划案例项目情况张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公里，已建用地总面积约12.3平方公里，占可开发建设用地的72%;已建成各类建筑1350万平方米，其中，办公、研収、商业等公共建筑430万平方米，工业建筑440万平方米，居住建筑450万平方米。

2009年，上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。

2011年11月，张江高科技园区抓住两区合并机遇，扩大园区规模为75.9平方公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电子产业园和银行卡产业园。

其中，核心区总占地25平方公里，由各功能区组合而成。

2014年12月29日，国务院决定上海市自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，东至外环线、申江路，南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道。

产业情况以产业链带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成设计+代工的产业整合发展模式。

目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。

其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。

园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。

在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。

已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。

细分产业区：生物医药产业区一期：龙东大道以南、科苑路以东、祖冲之路以北、金科路以西，面积约1.5平方公里。

生物医药产业区二期：背面靠高科路，面积约为1.5平方公里。

张江集电港一期：龙东大道以南、金科路以东、祖冲之路以北、张江路以西，面积约为1.5平方公里。

Unit 5The UK Economy (英国的经济)一、本单元重点内容1. Absolute decline and relative decline of British economy (英国经济的绝对衰败和相对衰败)2. The privatization in the 1980s (20世纪80年代的私有化)3. The main sectors of the UK economy (英国经济的主要部门):Primary industries (第一产业): Agriculture (农业)& Energy production (能源生产) Secondary industries (第二产业) : The manufacturing industry (制造业)eg. The aerospace industry (航空和航天工业) Tertiary industries / service industries (第三产业/服务业)4. The City of London (伦敦金融城)5. The London Stock Exchange (伦敦证券交易所)二、本单元重、难点辅导1. Absolute and relative decline of the British Economy1) By the 1880s, dominant in the world--- 1/3 of the world’s manufactured goods; 1/2 of the world’s coal, iron and cotton; shipping greater than the sum of the rest of the world.2) By 1900, overtaken by the U.S and Germany.一直到19世纪80年代，英国经济一直在世界上居于主导地位。

张江高科技园区“十一五”规划纲要（2006年6月）“十一五”是张江高科技园区实现跨越式发展的关键时期。

聚焦和推进张江高科技园区发展，既是上海贯彻落实中央十六届五中全会和全国科技大会精神的具体体现和重要任务之一，也是实施“科教兴市”主战略、促进产业结构升级、增强自主创新能力的重要载体之一，对于构建上海“创新城市”和提高城市国际竞争力具有重要的战略意义。

因此，“十一五”期间，张江高科技园区要从高新技术产业园区发展的规律和特点出发，抓住世界科技革命迅猛发展的机遇，把握世界高科技及其产业发展趋势，紧密结合“两个优先”的产业发展方针，以三个代表和科学发展观为指导，以增强自主创新能力为主线，以制度创新为动力，以中区的规划建设为抓手，进一步深化“聚焦张江”战略，营造良好的创新创业和产业发展环境，积极融入国际产业分工与创新网络，提高高科技产业能级和技术含量，提高城市化水平和综合服务环境，把张江打造成为生产、生态、生活和谐的现代化科技新城，产、学、研结合的国家自主创新示范引领区。

根据国家、上海及浦东新区的有关“十一五”发展规划，特制定《张江高科技园区第十一个五年规划纲要》。

一、主要成就和面临形势（一）、主要成就1、贯彻落实“聚焦张江”战略，政府与市场合力推进，综合实力不断增强1999年9月，上海市委、市政府实施了“聚焦张江”战略决策，。

明确了张江高科区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。

目前，园区已经完成开发面积17平方公里，共引进项目938个，吸引投资额110.59亿美元，完成固定资产投资600.51亿元人民币。

张江高科区通过政府和市场形成开发合力，整合各种开发资源，并通过产业集聚带动人才积聚和功能集聚，以不同于硅谷模式的“张江高科区模式”推动了张江高科区的快速发展。

张江高科区成为海内外知名的园区品牌，品牌效应进一步加速创新人才、研发机构和高科技企业的集聚，与中关村一起成为推进中国高科技产业腾飞的两个主引擎。

张江高科：中国“硅谷”重要物业主和运营商报告关键点：张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。

公司持续以较低成本从集团获得优势资源。

公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。

预计公司08－10年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。

创业板开启将是公司股价表现的催化剂。

报告摘要：关键假设：公司08年的配股方案顺利获得通过并实施，2010年公司出租物业权益规模如期达到200万平方米，园区内物业租金水平在预测年分内保持稳定不变；张江高科公司在张江高科技园区的使命和战略地位不会改变；中国经济正常发展；国内创业板将要开设。

我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。

但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。

而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。

我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；捆绑利益的信托计划；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。

这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等，在正文中我们对此有详细的分析。

其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。

张江高科发展战略第三章张江高科内部环境分析第一节张江高科技园区简介张江高科技园区成立于1992年7月，位于上海市浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。

1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。

经过16年的开发，园区构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。

目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化(东部)基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。

在科技创新方面，园区拥有多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园。

截止2006年底，园区累计注册企业4862家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引外商投资总额亿美元，完成固定资产投资达亿元。

2006年，园区实现经营总收入约亿元，税收亿元，工业总产值亿元，出口交货值亿元，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。

园区未来将结合在集成电路产业和生物医药领域的优势，依托目前已经初具雏形的产业链优势，大力推进光电子产业，重点发展LED(半导体光源)、LCD(半导体光源)、OLED(有机半导体发光器件)、光纤传感器及其检测系统和光纤陀螺、光集器件、同步辐射光源和生物光电子等，通过合资合作和自主创新，在光显示、光器件、光源应用领域进行重点突破。

最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。

①便利的交通、较低的人口密度、优惠的招商引资政策、国际化的商业环境、充裕的人才供给，使得原本是百里稻田的张江成为众多高科技企业扎堆而生的产业集群之地。

从集成电路到软件，从网络创意到生物医药，目前张江高科技园区重点培育并形成了集成电路、生物医药、软件三大支柱产业，发展并建立了文化科技创意、金融信息服务(银行卡)、光电子和信息安全四大关联产业。

张江中区总体策划2006.5.张江中区总体策划定位报告--创造与满足2006年5月8日张江中区总体策划2006.5.从未来看今天的发展：张江的产业发展究竟缺什么？我们需要创造什么？满足什么？张江中区总体策划2006.5.高科技园区案例分析张江发展愿景展望开发策略篇城市设计篇产品定位篇功能定位篇展望篇项目背景资料张江中区总体策划2006.5.9张江高科技园区成立于1992年,目前从业人口约为6.5万人。

92003年，确定张江园区规划总面积为40平方公里，可分为三个区域。

9北区：龙东大道以南，川杨河以北部分，规划面积为25平方公里，是张江目前的核心产业区，发展相对成熟。

9中区：罗山路以东，申江路以西，川杨河以南，华夏路以北，规划面积为4.66平方公里。

9南区：华夏路以南，外环线以北。

张江中区总体策划2006.5.234.5132合计 6.37.9低密度办公区7852知识社区11239核心商业商务区3833智慧岛建筑面积（公顷）地块面积（公顷）功能区域张江中区总体策划2006.5.高科技园区案例分析张江发展愿景展望开发策略篇产品定位篇功能定位篇展望篇项目背景资料城市设计篇张江中区总体策划2006.5.目前国际上主要高科技园区概览19941.60.631983西柏林科学园区德国200465021901992班加罗尔印度198810251979肯德岗科学园新加坡198828.71974大德研究学院城韩国200411.56.031980台湾新竹科学工业园20056.5251992张江高科技园区中国2003192841963筑波科学城日本19941.5241969索.安蒂波利斯科学城法国19881.40.531970剑桥科学园英国19926151957新西伯利亚科学城俄罗斯200323311959北卡三角研究园200511538001951硅谷美国统计时间从业人员（万）占地面积（s.km）成立时间园区名称张江中区总体策划2006.5.案例分析一：硅谷张江中区总体策划2006.5.发展历程资料来源：History of Silicon Valley起步阶段1951年成立产品标准化生产阶段60年代，高科技产品成为大众产品PC革命70年代中期，PC成为主导产业互联网革命80年代中期，引导全球互联网发展张江中区总体策划2006.5.发展主体分析政府提供市场：国防采购对大学提供资助斯坦福大学人才土地实验室以利润分成方式提供资金风险资本70年代以后成为主要创业资金来源创业型企业创新主体张江中区总体策划2006.5.发展模式分析资料来源：History of Silicon Valley自下而上的产学研结合模式创新型企业是产业发展主体大学和理论研究者直接参与政府不直接参与产业规划张江中区总体策划2006.5.创新孵化模式分析资料来源：History of Silicon Valley高校孵化模式土地试验设备人才资金风险资本孵化模式资金管理咨询人才招聘营销咨询张江中区总体策划2006.5.-20.00%0.00%20.00%40.00%949596979899000102030405经济增长率50100150949596979899000102030405从业人口100020003000G D P 从业人员（万人）GDP（亿美元）资料来源：Index of Silicon Valley 2006硅谷经济发展概况（一）9硅谷经济总量在过去12年中平均增长率为8.7％。

第一章 规划背景一、概述上海市中、近期建设行动计划指明，继续实施“聚焦张江”战略是科技教育的主要任务。

要完成“一区六园”等高新技术园区建设，加速成果转化和科技企业孵化。

2007年，高新技术园区功能开发面积达50平方公里，建成各类科技企业孵化器30个以上。

张江高科技园区地处中心城区的东南角，经过十余年的发展，吸引了世界上一些著名公司、研发机构入住张江。

张江高科技园区已初具规模，川杨河以北的用地难以满足园区的进一步发展。

为拓展园区的发展潜力，2003年上海市城市规划设计院又编制完成了《张江高科技园区南部扩展用地结构规划》。

随着园区的进一步发展，各方面的交通需求将大幅增加，加上国民经济的持续高速发展，居民的出行方式也将发生较大的变化。

为给张江高科技园区营造一个与中心城联系紧密、交通便利、出行方便、以人为本、人车并重的交通环境，张江高科技园区领导小组办公室未雨绸缪，组织了本次的张江高科技园区综合交通系统规划。

二、规划研究范围1、核心区（28.22km2）龙东大道～外环线～华夏路～罗山路所围成的区域。

该区域是张江高科技园区的规划用地范围，用地面积约28.22km2，是本次研究的重点。

2、扩展区（17km2）华夏路～外环线～罗山路所围合的区域，毗邻张江高科技园区，都处于外环线范围内，占地面积约17km2，作为张江高科技园区的扩展备用地。

3、适当扩大的影响范围（96.5km2）云间路～外环线～唐陆公路～迎宾大道～秀浦路～御水路～芳甸路所围合的区域，在核心区和扩展区外，考虑到交通的波及性而适当扩大的影响范围，面积约96.5km2。

三、区位特点张江高科技园区地处中心城的东南角，在中心城的外围，与城市核心区相距较远。

园区周边及内部高等级道路发达，四周均为城市快速路，内部还有中环线穿过，城市快速路全长约35.6km，便于小汽车交通出行。

张江高科是上海市“一园六区”之一，能级较高，与周边的北蔡、孙桥地区间的经济联系呈阶梯状，主要经济活动发生在市区其他能级较高的区域间。

【张江大厦的规划定位与营销推广策略】新导向房地产营销策划机构★第一阶段：项目规划定位、市场定位、形象定位、目标客户定位、租售策略制定阶段。

1、项目概况：张江大厦位于张江高科技园区的核心区域，占地面积2.1万余平方米，总建筑面积4.5万平方米，是张江园区内唯一的5A甲级商务楼，以88米的高度成为张江的形象坐标。

具备甲级智能化商务楼、专属会所、会议会展等多项现代商务功能，相邻智慧广场和贝加尔湖。

2、上海整体甲级写字楼租售市场状况近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。

上海整体甲级写字楼租售市场对于本项目的影响：■由于张江尚未形成成熟的写字楼市场，目前投资客户的选择范围仍集中于市区内的主要商务区，尤其是高端写字楼（2200美金/平方米以上）的潜在投资客户。

■目前写字楼销售市场的客户主要以租金回报率作为投资决策的依据，市场平均租金回报率在7~8%左右。

而由于张江作为研发中心而非办公区域，缺乏可比性的写字楼，若以张江厂房标准的写字楼租金0.25美金/天/平方米为依据，要达到市场平均租金回报率则售价仅为1200美金/平方米左右，对于发展商而言可能难以接受。

■从本项目所在的张江地区的客户需求而言，欧美客户主要偏向于租赁，台资企业或者在中国已经发展成型的跨国公司若需求面积较大，会考虑购买定制厂房，由于目前厂房售价仅480美金/平方米，若要吸引该部分客户来几倍的价格购买写字楼有一定难度，需由发展商对于本项目有一定的招商倾斜。

由于市区CBD商务区租金的上涨导致办公成本的提升，在世界整体经济不景气的影响下，一些大型跨国企业尤其是不直接产生利润的研发部门在目前租金向上调整的压力下，进行以降低租金成本为目的的搬迁。

在张江的交通捷运日趋完善的条件下，本项目对于吸引该类客户有一定的优势。

张江科学城规划正式出炉！喜⼤普奔！张江科学城规划正式出炉！备受关注的《张江科学城建设规划》已由上海市政府正式批复！张江科学城规划效果图张江科学城规划新增约920万平⽅⽶住宅，890万平⽅⽶采⽤租赁模式。

规划指出张江科学城将扩容约94平⽅公⾥，衔接龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区，总⾯积约191平⽅公⾥。

展开剩余93%张江科学城规划定位：世界⼀流科学城，从园区转型为城区。

张江的“⼼”在北部川杨河两岸；“核”在南部国际医学园区。

轨道交通实现步⾏600⽶社区⽣活圈全覆盖，建⽴“轨道交通局域线中运量”的公交发展模式。

世界级科学城长什么样？早在今年5⽉《张江科学城建设规划》规划公布后，浦东规⼟局陆续公⽰了张江科学城的各板块规划。

据上海发布报道，张江科学城已有56个项⽬启动了。

张江西北⽚区未来在张江西北⽚区将建成以科技研发、科创⾦融、创业孵化、公共服务等功能为主体的“科技商务社区”。

张江中区作为张江科学城和市级城市副中⼼的重要组成部分，张江中区规划设计布局以⼈为本、功能混合、职住平衡，将以科创办公和公共服务功能为导向，打造配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活⼒开放的市级城市副中⼼。

孙桥国际社区孙桥国际社区，未来希望能满⾜科学家、⾼级管理、外籍⼈⼠的居住需求。

这⾥的新增居住⽤地，以⾃持为主。

规划上，有商业服务、⽂化娱乐、体育休闲设施以及公共绿化，另外还设置了养⽼院等医疗保健中⼼。

张江科学城轨交规划孙桥地区，⽬前有地铁有11号线和在建的13号线，虽然都是擦⾝⽽过，但精华在于分分钟直达市中⼼商圈：徐家汇、南京路、新天地等。

未来还有轨交21号线和机场联络线加持！张江科学城最新进展！不久前，浦东新区新闻办公布张江“四个⼀批”重点项⽬的最新进展，包括：8个⼤科学设施项⽬、7个科技创新项⽬、11个城市功能项⽬、30个基础设施和⽣态环境项⽬等。

⼀批科技创新项⽬上海光源上海光源⼆期、软X射线⾃由电⼦激光装置、超强超短激光装置、活细胞成像平台等4个项⽬已开⼯，⽬前⼯程正在推进，部分设备采购⼯作已启动，总体推进情况⽐较顺利。

上海市张江高科技园区位於浦东新区中部，规划面积25平方公里。

分为技术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、生活服务中心区、居住区和科技产业区等六个功能小区。

1999年8月，上海市委、市政府制定“聚焦张江”的战略决策，明确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。

张江园区步入了快速发展阶段。

经过近十年的开发，园区构筑了三大国家级基地（国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地）的框架。

根据张江园区发展规划，“十五”期间，园区将建设成为以高新技术产业为支撑、以创新创业为主要功能的国内一流高科技园区。

到2010年，建成世界知名的科学园区。

一.地理位置（交通状况）张江高科技园区交通便捷，园区距浦东国际机场21公里，虹桥机场25公里。

30分钟内可到达两机场。

园区距外高桥港区25公里。

园区距上海火车站17公里。

铁路上海站是中国十大铁路枢纽之一，从上海乘火车可直达全国各主要城市及香港特区。

地铁二号线规划从虹桥机场到浦东国际机场，其中一期从张江高科技园区到中山公园，并在人民广场与地铁一号线交汇。

目前，园区内的地铁二号线张江高科站已经正式建成通车，平均每6分钟一趟，通行时间到晚上十点以後。

上海磁悬浮列车示范运营线西起紧靠园区的地铁二号线龙阳路站，东至浦东国际机场航站楼，全长30公里，设计时速430公里，单向运行时间仅8分钟，预计2003年全部建成通车。

园区与内外环线相连，距南浦大桥5公里、杨浦大桥3.6公里,距市中心人民广场13公里、外滩9公里。

园区北面的龙东大道是连接内外环线和浦东国际机场的重要通道，西面的罗山路是连接内环线和外环线主干道路。

主要有大桥五线（园区-复旦大学）、大桥六线（园区-交通大学）、园区环线、张川线（张江-川沙）以及东川线、申庆线、申江线、申孙线、621路、永川线和机场线等。

二.基础设施情况供水园区生活用水和工业用水均采用上海自来水公司循环网供水，园区内铺设输、配水管管径为*300mm-*800mm，园区现为20.63万立方米，最大时每小时15,000立方米，地区服务压力156Kpa （1.5Kg/m2）。

张江中心商业区策划定位报告―――创造与满足2007年4月目录前言 (3)第一部分展望篇 (5)2.3案例分析三：台湾新竹科学园区 (10)2.3.1 新竹发展历程分析 (10)2.3.2 新竹发展主体分析 (11)2.3.3 新竹发展模式分析 (11)2.3.4 新竹经济发展概况 (11)2.3.5 新竹远景发展目标 (12)2.2.6 新竹产业链循环模式分析 (12)2.4 高科技产业园区案例分析结论 (12)2.5 张江高科技园区分析 (13)2.5.1 张江发展历程分析 (13)2.5.2 张江发展主体分析 (13)2.5.3 张江经济发展现状 (13)2.5.4 张江发展模式分析 (14)2.5.5 张江产业链循环模式分析 (14)2.5.6 发展模式和产业链分析结论（定性） (14)2.6 高科技园区量化比较 (15)2.6.1 高科技园区增长情况比较 (15)2.6.2 从业人员人均投入产出比较 (15)3.2 张江中区办公人口匡算 (23)3.3 张江办公类型与面积测算（本项目地块） (23)4、商业定位 (24)4.1综合创新商业场所策略 (24)4.2张江中区商业面积测算 (24)4.2.1 传统商业面积测算 (24)4.2.2 文化商业面积测算 (24)5、住宅产品定位 (24)5.1综合创新居住场所策略 (24)5.2张江人口与居住面积测算 (25)5.3张江居住类型与面积测算 (25)5.3.1 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） (26)5.3.2 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） (26)第四部分开发策略篇 (26)1、需求分析 (26)1.1 “新张江人”类别 (26)1.2 “新张江人”客源特征和需求分析 (26)2、开发策略 (27)等经营活动有效的促进了国际化的产业分工，这为包括中国在内的各个国家实现产业发展与产业升级、赶超世界领先水平创造了良好的机遇。