佳兆业云顶梅溪湖营销方案精简
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水云间营销推广全解密PPT课件
2、项目规模：占地面积202.5亩，共465套，分两期开发，一期165套 3、项目特征：地块平整规则利用率高，但无其他别墅所有的山水自然景观资源做支
撑，完全靠园区人造景观弥补 4、开发理念：城市第一居所，是目前长沙首个城区纯TOWNHOUSE别墅区 5、强强联合：新金鸿置业、美国WY、泛亚易道、香港恒彩、新业营销、黑弧广告、
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销售部状况评估 • 销售人员新手较多，对产品了解不透彻，培训不系统、不到位； • 作息制度不科学，销售人员身心过于疲惫； • 销售员之间的配合缺乏默契； • 销售统计信息不完善； • 销控不及时，导致客户流失； • 售楼员不够自信，容易为客户的说法误导； • 会所的功场地有限，作为售楼处的场地太分散，容易分散客户注意力； • 接近年底，客户生意忙，资金不到位，合同较难签订； • 销售人员形象较好、敬业努力、服务热情；
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渠道评估 利用现场售楼部，实行坐销，通过报纸广告等手段，等客上门，没开辟
其他销售渠道。
期望值评估 465套的别墅期望销售周期为两年，沿用了普通住宅销售进度的衡量标准， 容易造成失落感和急噪情绪，这种超出别墅市场销售周期常规的目标，需 要采取超常规的手段才能达到预期目标。
20
销售评估
销售情况 （2003年6月—12月31日）
5
个盘规律性分析 为了更有效把握市场动态，我们将根据市场调查，主要分析如下别墅项目， 对位置、使用功能划分、面积、价格、销售周期、营销手段、目标客户群、综 合点评进行描述 1、梦泽园 2、同升湖山庄 3、金鹰城·圣爵菲斯 4、悦禧国际山庄 5、青竹湖别墅 6、静园山庄 7、荷塘月色 8、公园11号 9、樱之谷 10、山水芙蓉
6
位置
悦禧国际山庄 静园山庄
青竹湖别墅
撑，完全靠园区人造景观弥补 4、开发理念：城市第一居所，是目前长沙首个城区纯TOWNHOUSE别墅区 5、强强联合：新金鸿置业、美国WY、泛亚易道、香港恒彩、新业营销、黑弧广告、
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销售部状况评估 • 销售人员新手较多，对产品了解不透彻，培训不系统、不到位； • 作息制度不科学，销售人员身心过于疲惫； • 销售员之间的配合缺乏默契； • 销售统计信息不完善； • 销控不及时，导致客户流失； • 售楼员不够自信，容易为客户的说法误导； • 会所的功场地有限，作为售楼处的场地太分散，容易分散客户注意力； • 接近年底，客户生意忙，资金不到位，合同较难签订； • 销售人员形象较好、敬业努力、服务热情；
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渠道评估 利用现场售楼部，实行坐销，通过报纸广告等手段，等客上门，没开辟
其他销售渠道。
期望值评估 465套的别墅期望销售周期为两年，沿用了普通住宅销售进度的衡量标准， 容易造成失落感和急噪情绪，这种超出别墅市场销售周期常规的目标，需 要采取超常规的手段才能达到预期目标。
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销售评估
销售情况 （2003年6月—12月31日）
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个盘规律性分析 为了更有效把握市场动态，我们将根据市场调查，主要分析如下别墅项目， 对位置、使用功能划分、面积、价格、销售周期、营销手段、目标客户群、综 合点评进行描述 1、梦泽园 2、同升湖山庄 3、金鹰城·圣爵菲斯 4、悦禧国际山庄 5、青竹湖别墅 6、静园山庄 7、荷塘月色 8、公园11号 9、樱之谷 10、山水芙蓉
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位置
悦禧国际山庄 静园山庄
青竹湖别墅
金茂梅溪湖项目开盘方案_年度推售计划_开盘策略建议价格策略
随着金九银十销售旺季即将到来，市场供应9月放量在情理之中，存量激增意味着九、十两 月将是房企争夺市场最为激烈的阶段，各大开发商都在成本允许范围内做出价格让步，“ 以价换量”成为主要趋势。
方兴地产2012年第一次总经理办公
-2
市场概况：9月长沙六区价格较8月有微小增长，但较2011年同期9月 价格有较大幅度的下降，当前市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ不复有“金九银十”的火爆。
同比增长 （%） -46.5% -40.7% -35.2% 20.3% 139.1% 167.3% 27.7%
环比增长 （ %） -37.9% 251.0% -44.9% / 754.3% 45.1% 85.0%
9月六区商品住宅新增供应102.31万平米，环比增长85%，同比增长27.7%。9月长沙市六区 ，新增供应大部分集中在雨花区和岳麓区，二区供应合占六区供应总量的63.3%。市场竞争 愈发激烈。
方兴地产2012年第一次总经理办公
-2
区域市场：长沙六区中除望城区外岳麓区近两年的成交价格均居末位， 2012年成交均价6000元/平米，市场对本区域楼盘的心理预期较低。
2011.9—2012.9长沙市六区商品住宅成交价格走势对比
2011.9—2012.9月，除望城区外岳麓区的成交均价均处市场末位，内六区成交均价最高的 为开福区的7800元/平米，高于岳麓区近2000元/平米，岳麓区作为河西重点区域，已成为 刚需低价楼盘的标签，市场客户对区域楼盘的价格预期低。
12年8月供应 面积(万㎡) 8.96 3.82 15.40 0.00 3.58 23.54 55.30
12年9月供应 面积(万㎡) 5.56 13.42 8.49 10.14 30.56 34.14 102.31
金茂梅溪湖二期营销策略执行报告.
本案
我们的优势
03.真正的国际社区，业主构成的高端性！ ！
我们的优势
市场有“50万买房，100万买邻居”之说。 金茂梅溪湖面世以来，项目形象卓然于世，积累了大批量
的优质客群，对于重复购买与推荐购买以及新客群的标杆
意义，重中之重。
我们的优势
营销战略
品牌细分 价值细分 分兵突击
品牌细分：结合产品，客群再定位，品牌再突围。
我们的优势
01.金茂梅溪湖品牌口碑，社区形象，梅溪湖首席！
我们的优势
问：体重300多公斤的大猩猩在什么地方睡觉? 答：爱在哪儿睡就在哪儿睡。
我们的优势
领导者可以为所欲为。 领导者占据的长期市场份额通常是第二个品牌的2倍、第三个品牌的4倍。 在短时期内，领导者的地位几乎坚不可摧。光凭惯性就能维持下去。 ——《定位》，杰克·特劳特
变性的理由
区域属性，配套完善，差异化竞争 三大基础，变性最具可行性 酒店，服务式公寓，商住两用， 三类变性之道，商住两用最具可能性，客群基础具备 （仅为方向，有待论证） 家庭教室。私人藏馆。私家SPA。宠物美容。画室。
写在前面：盛况空前
金茂梅溪湖 20131019二期二批开盘
狂销
销售185套,销售率92.5% 现均价10700元
面临的危机 中小户型如何再度高潮？ 公寓，两房，小三房， 800余套的总供货量，二期占比49%，大户型 备受追捧，中小户型如何再度高潮？
面临的危机 客群在哪里？ 梅溪湖，一个长沙改善型住宅客户的首选之地， 中小户型产品，有购买实力的改善型客户不想买 ，有购买欲望的刚需客户买不起，客群如何定位 ？客群又在哪里？
客户分布 相对比较 分散，由 于项目前 期强势推 广，聚集 众多区域 客户到访 ，整体看 以麓谷、 西站、地 州市和河 东客户居 多。 成交客群 主要集中 在30~45 岁之间， 该部分人 群主要以 改善性需 求以及终 极置业为 主.
2019年长沙万国城MOMA三期营销策略90p
今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位
2019年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿， 创下自2019年1月以来21个月的新低
上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
世联研究认为，受2019年4万亿刺激政策的后遗症和过度依
0
0
0
欧莱雅郡
8
2
4
绿地中央广场
6
5
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永祺西京
1
1
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宏聚地中海
——
6
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2019年11月以来，世联监控的81个在售普宅项目中，约88%的项目 绿地公馆
1
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巴比伦花园
2
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金领家族
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世茂铂翠湾
0
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中一九骏
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城南故事
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恒大名都
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华韵城市海岸
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——
中江佳境天成
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周均成交套数不足5套，约67%的项目处于周成交套数几乎为零的尴 恒大华府
3、政治经济学角度：2019年底大选，2019年初换届。在换届之前本届政府维稳为主。 而下一届政府考虑经济的可控性及业绩可能会及时击碎泡沫
4、中国的经济周期：短周期就是三五年的周期，目前这个周期的经济正在往下走，到 明后年可能到谷底；中周期就是九至十年左右的周期：1949年、1957年、1966年、 1976年、1989年、2019年。2019年左右的经济周期由于救市政策将危机推迟。
世联地产
佳兆业云顶梅溪湖开盘前营销报告
角地区、环渤海地区、成渝地区及中
部地区等全国五个主要经济区域
国房地产上市公司综合价值中资港股TOP10。
B、梅溪湖唯一的一个港式管家物业 2013中国物业100强第15名，中国物业服务百强企业服务质量 TOP10第6名
佳兆业物业准确把握业主服务需求，根据服务项目及自身 资源情况，把有形服务和无形服务相结合，规范服务标准， 优化服务品质，创新服务模式，提高服务质量，连续6年 荣获中国物业服务百强企业服务质量TOP10
国际商务区
国际艺术研发中心
配套价值 B、一站式名校教育
紧邻博才小学+周南中学，拥名校学位（洽谈中），同时区域内长郡 中学、师大附中等长沙市内知名院校3-15分钟距离
红线内价值。
品牌价值：双品牌实力
A、梅溪湖开发经验最丰富的一线港资开发商 港式上市企业，14年，30城，80多盘，6年长沙7盘，实力雄厚
Part 1
宏观市场分析
长沙宏观市场整体“复苏向上”
存量市场： 库存压力减少，尤其是岳麓区库存压力最小 库存量及去化时间也有回落趋势，库存量约839万平，去 化时间约9个月，去化周期不到1年时间，岳麓区去化库 存时间6个月
3
2
1
一手房市场： 价速持续回升，尤其是岳麓区，价速双飙升 2013年上半年商品住宅成交量600万，超越70%，成交 均价6500元/平，创历史新高，岳麓区成交约200万，均 价6250元/平
方式二：3#和5#同步入市
3.8 11000元/平 4.18亿 2.5亿 75%销售，80%签约 目标实现率高，溢价率低
报告体系
Analyze System >> 目标背景 >> 本体分析 >> 市场分析
房地产行业步步高·梅溪新天地(公寓)传播推广品牌传播方案
2.拥有“王牌”折扣卡，在步步高超市、步步高家电、梅溪书院、等购物消费即可享受8折优惠； （也就是相当于一个会员价！将来反正也是要做团购的！不是么）
“特权”阶级（你是我们永远的VIP~）
1.新天地公寓业主拥有专属的VIP特权，观影、游玩、T台秀、消费均可走VIP通 道，无需排队； 2.未来买水果、生鲜、缴水电费、物业费、开门换锁等，不用出门，只需要通过 手机APP，就能一键实现“足不出户”的功能； 3.生日当天，公寓业主可享受新天地所有游玩设施一天免费使用权；
项目90%自持，那么是不是就是说梅溪新天地里90%的消费玩乐场所，
要么就是自家的，要么我们就是他们的房东？
那么“王牌特权”计划就很容易了~
“王牌”折扣 （王牌在手，天下我有）
1.体验类的 如真冰场、屋顶天空农场、开放式游乐场、飞行体验馆、IMAX影院等项目，一律五折; （反正体验嘛！！多个人少个人成本区别也不大！）
酷车公园=？
狂炫酷拽吊炸天 豪车让你嗨翻天
功能最全室内儿童王国=？
我的衣食住行吃喝玩乐 这里全包了
3D全息舞台=？
不管是玛丽莲梦露还是邓丽 君，只要你想，她就出现
超前的概念书店=？
湖湘文化的聚集地 世界文化的立足点
来到步步高，与明星逛街不是梦，飞在宇宙也可以 采菊东篱下还能对话陶渊明，玩一把游戏解压也是很ok 到书店里做个文艺青年也不错，如果想逗比一头栽进真冰里 宁可在豪车堆里哭也不在单车上笑，看个电影再也回不到现实里 粉红蝴蝶结、咸蛋超人、喜洋洋、哄得孩子乐开颜
常规套路！梳理产品卖点！找出核心！公寓无非以下几个方面... ...
区域、交通、户型、配套
区域：梅溪湖热点区域，但这个区域也不止一个项目卖公寓 交通：非主干道，交通并无优势 户型：合理！除了合理也无话可说！ 配套：背靠大树好乘凉，自备70万方大体量商业配套！这无疑 是我们最有力的价值点！
“特权”阶级（你是我们永远的VIP~）
1.新天地公寓业主拥有专属的VIP特权，观影、游玩、T台秀、消费均可走VIP通 道，无需排队； 2.未来买水果、生鲜、缴水电费、物业费、开门换锁等，不用出门，只需要通过 手机APP，就能一键实现“足不出户”的功能； 3.生日当天，公寓业主可享受新天地所有游玩设施一天免费使用权；
项目90%自持，那么是不是就是说梅溪新天地里90%的消费玩乐场所，
要么就是自家的，要么我们就是他们的房东？
那么“王牌特权”计划就很容易了~
“王牌”折扣 （王牌在手，天下我有）
1.体验类的 如真冰场、屋顶天空农场、开放式游乐场、飞行体验馆、IMAX影院等项目，一律五折; （反正体验嘛！！多个人少个人成本区别也不大！）
酷车公园=？
狂炫酷拽吊炸天 豪车让你嗨翻天
功能最全室内儿童王国=？
我的衣食住行吃喝玩乐 这里全包了
3D全息舞台=？
不管是玛丽莲梦露还是邓丽 君，只要你想，她就出现
超前的概念书店=？
湖湘文化的聚集地 世界文化的立足点
来到步步高，与明星逛街不是梦，飞在宇宙也可以 采菊东篱下还能对话陶渊明，玩一把游戏解压也是很ok 到书店里做个文艺青年也不错，如果想逗比一头栽进真冰里 宁可在豪车堆里哭也不在单车上笑，看个电影再也回不到现实里 粉红蝴蝶结、咸蛋超人、喜洋洋、哄得孩子乐开颜
常规套路！梳理产品卖点！找出核心！公寓无非以下几个方面... ...
区域、交通、户型、配套
区域：梅溪湖热点区域，但这个区域也不止一个项目卖公寓 交通：非主干道，交通并无优势 户型：合理！除了合理也无话可说！ 配套：背靠大树好乘凉，自备70万方大体量商业配套！这无疑 是我们最有力的价值点！
房地产营销策划方案范文5篇
房地产营销策划方案范文5篇房地产营销策划方案范文篇1一、市场现状：1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状：1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。
楼层相对较高。
2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的：1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
四、活动时间：10月1日—10月7日五、活动主题：主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”六、活动内容：1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主);2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外);3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干七、宣传方式：1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)4、国庆宣传易拉宝5、户外演出一场或花车__3天八、现场包装：室外：1、横幅：0.7__10米__2条2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饰：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示十：物料准备及费用预算：短信内容(待定)：国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。
莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m 起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。
2023年西湖中棠度营销策略全案
管理执行—政策及奖罚机制
3.4
04
全年营销策略
2023年工作计划-2月铺排
4.2
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
购实景现房，送家居好礼/让你房车兼备
活动方向
赏花灯·猜灯谜·赢好礼
春风水暖·妙笔生花
萌动春意·多肉联萌
春暖繁花·绘纸鸢
现场端口
①竞品培训优化说辞；②接待流程标准化；③背诵新说辞考核上岗；④分组辩论赛
增加展示道具 案场服务把控 提升客户体验感 支撑溢价
全面提升·全面唤新
3.3
微笑接待：严格按照VIP客户接待流程执行，礼宾停车场即开始接待，客户离场时填写服务满意度调查表；丰富饮品: 在目前现成咖啡上增加项目LOGO样式的咖啡拉花；烘培糕点: 现场增加限量的烘培糕点，控制费用同时，确保客户体验；热毛巾：现成提供带有现场LOGO的热毛巾，客户做到洽谈区第一件事是提供给客户热毛巾擦手； 自动擦鞋机：对于现场所有工作人员及来访客户，提供便捷擦鞋服务，提升案场品质；
全面提升·全面唤新
3.3
调整项目现有形象：打造高端品质输出
提升细节：对项目到访客户进行VIP跟踪服务，包括热饮，爆米花等小吃或者零食；提升效果：售楼外围影响视线的围挡向后移除；定位重塑：亲民和善的邻里关系，要做南乐最高性价比的楼盘。
全面提升·全面唤新
3.3
展示区升级：品牌墙更新升级，增加销售口径输出
2023年工作计划-3月、4月铺排
4.3
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
形象拔升
项目产品信息及转介政策释放
圈层团购政策释放
产品价值点输出
活动方向
项目动工仪式
同行转介会
3.4
04
全年营销策略
2023年工作计划-2月铺排
4.2
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
购实景现房，送家居好礼/让你房车兼备
活动方向
赏花灯·猜灯谜·赢好礼
春风水暖·妙笔生花
萌动春意·多肉联萌
春暖繁花·绘纸鸢
现场端口
①竞品培训优化说辞；②接待流程标准化；③背诵新说辞考核上岗；④分组辩论赛
增加展示道具 案场服务把控 提升客户体验感 支撑溢价
全面提升·全面唤新
3.3
微笑接待：严格按照VIP客户接待流程执行，礼宾停车场即开始接待，客户离场时填写服务满意度调查表；丰富饮品: 在目前现成咖啡上增加项目LOGO样式的咖啡拉花；烘培糕点: 现场增加限量的烘培糕点，控制费用同时，确保客户体验；热毛巾：现成提供带有现场LOGO的热毛巾，客户做到洽谈区第一件事是提供给客户热毛巾擦手； 自动擦鞋机：对于现场所有工作人员及来访客户，提供便捷擦鞋服务，提升案场品质；
全面提升·全面唤新
3.3
调整项目现有形象：打造高端品质输出
提升细节：对项目到访客户进行VIP跟踪服务，包括热饮，爆米花等小吃或者零食；提升效果：售楼外围影响视线的围挡向后移除；定位重塑：亲民和善的邻里关系，要做南乐最高性价比的楼盘。
全面提升·全面唤新
3.3
展示区升级：品牌墙更新升级，增加销售口径输出
2023年工作计划-3月、4月铺排
4.3
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
形象拔升
项目产品信息及转介政策释放
圈层团购政策释放
产品价值点输出
活动方向
项目动工仪式
同行转介会
湖南云鼎公馆快速销售战略下的营销策划方案 151页PPT文档
小户型已经成为市场发展不可阻挡的趋势！
市场前景
高入住率和租金回报 房贷新政、90/70 等政策组合 低总价
中低经济收入
投资需求
组织家庭
市场产品结 构变化
自住需求
结论：
住房结构缓慢发生变化，小 户型公寓将在市场上占有越来越 大的市场份额，发展前景看好
居高不下的房价
供给缓步上升
产品稀缺
淡市下
中小户型刚性需求大
园林设计
——
物业管理
——
占地面积
3665平方米
建筑面积
31099平方米
容积率
7.99
绿化率
30%
价格
均价：4200元/㎡
总户数
243户
建筑结构
框架
停车位
150个
开盘时间
08．1
交房时间
09.4
商业层高
一层：4米 二、三、四层：3米
住宅层高
3米
定位语
雨花·天元·天赋生活
备注
获得“2019年最具投资价值楼盘”，销售率80%多。现只剩下20层以 上的。
项目配套 外部配套： 商业：海阔天空娱乐城、沃尔玛、华银旺和、和一大酒店等 交通：7路、102路、152路、145路等 学校：铁道附中、砂子塘学校、铁道学院 医院：市中心医院 银行：工商银行、农业银行 内部配套： 商业：商铺 娱乐休闲：会所、乒乓球场、游泳池、5000㎡中心园林 建材材料
提供精装修成品房，装修全部采用的名牌的产品，例如方太厨具、科勒洁具、摩恩龙头、多 乐士涂料等等；
本项目所在区域未来小户型上市量将突破 2000套，建筑面积突破18万平米。
区域竞争较大！
小户型价格
长沙小户型区域价格分布图（以2019年为例）
市场前景
高入住率和租金回报 房贷新政、90/70 等政策组合 低总价
中低经济收入
投资需求
组织家庭
市场产品结 构变化
自住需求
结论：
住房结构缓慢发生变化，小 户型公寓将在市场上占有越来越 大的市场份额，发展前景看好
居高不下的房价
供给缓步上升
产品稀缺
淡市下
中小户型刚性需求大
园林设计
——
物业管理
——
占地面积
3665平方米
建筑面积
31099平方米
容积率
7.99
绿化率
30%
价格
均价：4200元/㎡
总户数
243户
建筑结构
框架
停车位
150个
开盘时间
08．1
交房时间
09.4
商业层高
一层：4米 二、三、四层：3米
住宅层高
3米
定位语
雨花·天元·天赋生活
备注
获得“2019年最具投资价值楼盘”，销售率80%多。现只剩下20层以 上的。
项目配套 外部配套： 商业：海阔天空娱乐城、沃尔玛、华银旺和、和一大酒店等 交通：7路、102路、152路、145路等 学校：铁道附中、砂子塘学校、铁道学院 医院：市中心医院 银行：工商银行、农业银行 内部配套： 商业：商铺 娱乐休闲：会所、乒乓球场、游泳池、5000㎡中心园林 建材材料
提供精装修成品房，装修全部采用的名牌的产品，例如方太厨具、科勒洁具、摩恩龙头、多 乐士涂料等等；
本项目所在区域未来小户型上市量将突破 2000套，建筑面积突破18万平米。
区域竞争较大！
小户型价格
长沙小户型区域价格分布图（以2019年为例）
晟通梅溪湖A城营销策略报告(中原)
Code of this report | 20
区域内拥有大面积产品项目分布
金茂悦 合能梅溪湖
振业城
梅溪湖国际广场
梅溪清秀 本案 金茂梅溪湖
佳兆业云顶梅溪湖
中建梅溪湖壹号
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 21
滨江系列大面积豪宅竞争：保利西海岸、南山雍江汇、万科君捷
100-130㎡面积段产品竞争时间轴：10月入市入市时间较好
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
金茂梅溪湖 中建梅溪湖1 号 佳兆业云顶 中铁梅溪清 秀 金茂悦 南山雍江汇 保利西海岸
预计7月初推售200余套 9月开始推售高层产品，此面积 产品共250套左右
视存活情况推出剩余200套
预计12月开始推售，少量 101-124㎡产品 预计8月入市，首推90-117㎡2、3房，共 200余套 10月入市，推出93-128㎡房源，约400套 三季度开始推售，预计100㎡面积段产品推出 9月底入市，推出100㎡产 品约300套 11月中加推，推出 200余套100㎡产品
生态环境最好，长沙最宜居区域
的竞争
滨江新城：
长沙未来的商务新城
Code of this report | 18
© Copyright Centaline Group, 2010
竞争项目对比
关键竞争对手锁定原则：
※ 产品类似
（区位、主力户型面积、建筑形式）
※ 产品定位类似 ※ 入市时段相近 ※ 客户定位类似 ※ 总价或单价接近
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世界级城市理想
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2020佳兆业城市广场推广策略方案-240页
国际文化科创示范城
当高铁新城正焕生着新的传奇 我们正将61万方文化科创版图与浏阳河辉映成她的世界封面
滨水国际生活先行区
在这片历代伟人辈出的土地上 我们正以新的姿态迎来全球人居智慧的时代聚首
浏河头排摩天地标群
在这座敢为人先有容乃大的都会 我们正以国际文化科创先行之势焕变湖湘新的活力之源
价值体系标签
长沙·浏阳河·佳兆业城市广场 高铁芯·浏阳河·61万㎡世界级滨水文创地标群 CSCS长沙之心的世界交响
「四曜·聚 全球IP产业长沙集」
那些足以闪耀全球的巨星 纷涌而至 只为这一刻 与你同台
时间，如河水，收藏了整座城市的精髓， 著于浏阳河之滨，这里每一天都涌动着无数的雄心和梦想。 那些为世界所公认的IP，能经受文化的冲刷，成为时间的造化， 为当下商业时代淘洗出真正历久弥新的馈赠。 正如你所见， 在这座城市，其实你也能成为你自己最伟大的IP, 成为你最值得珍惜的孤品， 如若不然，全球IP又何以组团乘风破浪奔向你。
I have met you once in a while in your subconscious mind
唤醒 潜意识里的城市
冲破束缚 自由穿行在现实与梦幻之间
Here, break through all bondage and freedom and walk between sober and dreamland
每座城市的灵魂资源都被赋予了应有的使命， 当长沙数千年文脉以浏阳河为轴，今天以高铁枢纽为心， 展开她面向未来舒展的蓝图， 枢纽会展会议金融科创甚至商业文明高度在此凝结， 她所承载的意义依然超出了城市给予的地理属性。 正如你所见， 在中心创造文明，以文创启示中心， 才是值得被世界仰望的中心。
长沙·浏阳河·佳兆业城市广场 高铁芯·浏阳河·61万㎡世界级滨水文创地标群 CSCS长沙之心的世界交响
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报告体系
Analyze System
>> 2013年营销总结 >> 2014年年度策略提炼 >> 目标分析 >> 本体分析 >> 市场洞察 >> 客户定位 >> 整体营销策略 >> 营销铺排和费用计算
云顶梅溪湖2013年营销回顾
2013
8月
9月
10月
11月
12月
8月30日，佳兆业品牌发布会 “七盘联动”重点推介项目
拓客
行销、转介、老带新、CALL组、大客户拓展
2013年营销回顾
销售回顾：12月15日推出3#、5#B单元的108-141㎡户型，总共205套。截止12月31 日，销售总面积为1.72万㎡，金额1.64亿，套数131套，成交均价为9535元/㎡。 推售回顾：前期仅预推5#，后结合客户及市场情况，同时推出了3、5#，保障了业绩 推广回顾：以巅峰之作、港式生活诠释项目，结合项目营销节点，全方位投放广告，短 时间内取得了较好的宣传效果。 展示回顾：项目一线临湖体验中心、样板房展示，前看湖后看山，客户体验感绝佳。
10月23日美美百货、 凯德广场展点开放
11月23日营销中心开放 12月15日盛大开 团购认筹启动 样本间开放 香港嘉年华活动启动
营销节点回顾
节点 诉求 推广
外展点开放
营销中心开放&团购启动
首批开盘
10月23日
23日美美、凯德展点开放；11月上旬其余巡展点启动
11月23日
12月15日
23日营销中心开放；团购认筹启动；
1-4月
价格实现
5-7月
8-10月
11-12月
实现均价
目前均 一期均价 价9250 达9500
二期首开均价9550
二期二批 二期三批 二期整体均 均价9650 均价9850 价达9850
策略支持
1#栋楼王树立标杆
二期楼王拔升价格；
大户型上涨挤压小户型； 二流产品
均价小幅上涨；
小幅上涨
优劣组合
价格标杆树立 价格挤压策略
品牌：品牌赞助橘灯光节等、年度佳兆业业主答谢盛宴 资源：教育资源活动、商业配套签约活动、沙滩公园活动 、桃花岭活动 圈层：商会、企业、银行、4S店、政府及事业单位，结 合会所及资源活动
区域：深耕长沙，辐射周边省市县 整合：跨界资源客户挖掘 精准：专项户型对应客群挖掘 共享：客户资源购买&全员营销
价值点提升：教育落实&商业签约&公共配套落实 团队提升：团队分工协作&奖惩制度
11月下旬J地块
配
2#栋达到预售 、11#达到预售
、7#达到预售 达到预售
洋房达预售
合
展
示
4月中旬艺术中心 6月底二期样板
配
开放
房面世
合
11月初J地块洋房 样板房面世
整体营销策略综述
线上以高形象和大活动高调引爆，线下优化、精准圈层，现场强化资源体验
形象策略
以资源和配套为核心点，将梅溪湖豪宅领导者形象落地
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目标铺排 2014年一期剩余货量、二期及J地块总货值约15.5亿，目标销售金额13.5亿
2014年重大时间节点排布图
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
开
盘
节
4月12日
6月14日 8月16日 10月11日 12月13日
点
工
程
1月中旬1#、
6月初二期6#、12# 8月上旬二期8# 10月初9#
拓客回顾：大客户扩展、CALL客、行销、转介、老带新多种拓客方式，同步进行。 活动回顾：以港式名人名物、美食等活动为噱头，截流了大量的游客，提升了客户量。
客户回顾：成交客户主要来源于岳麓区，客户地缘性强；客户购买主要用于自住，知晓 途径主要为路过、友介，主要关注项目的地段和景观优势。
2013年营销小结
楼王树价格标杆，带动均价
大户挤压小户,平衡去化
稳中有涨，整体提升
报告体系
Analyze System
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目标解读 佳兆业 品牌
梅溪湖豪宅 领跑者
开盘
梅溪湖豪宅巅峰之作+体验中心开放动态
香港精粹 梅溪湖盛宴+香港嘉年华活动动态 首批奢宅开盘在即
报广、户外、网络、电台、短信、高铁站、社区电梯框架、停车场框架、电影院贴片、电子屏
渠道 活动
美美百货、凯德广场
麦德龙、万达华润万家、人人乐、步步高、新一佳巡展点
品牌发布会活动
同行接待日&商会会员接待日 香港嘉年华活动&美食节系列暖场活动&看房团活动
13.5亿 目标
销售额及客户目标解读
可售面积 预估均价 可售金额约 目标签约额 需累计客户
一期 47383 9500元/平
二期 89078 9850元/平
15.5亿 13.5亿 约13000-14000批客户/年；35-40批/天
J地块 —：梅溪湖一线品牌开发商云集，佳兆 业品牌力如何发挥？ 困境2：豪宅项目云集，金茂已领跑梅 溪湖，云顶梅溪湖如何突围？
营销策略
推售策略 推广策略 展示策略
活动策略
客户策略 提升策略
优劣户型搭配组合推售，以大促小，促进整体去化
以形象和活动为元素，以2013年有效的渠道集中推广
售楼部：专业展览中心、营销体验中心两大功能体验中心 样板房：艺术中心样板房，结合二期沿湖样板房，资源与 体验完美结合 泳池、园林：落实泳池、园林展示，升级客户体验 公共景点：将桃花岭、沙滩公园纳入包装展示，导流客户
2013年营销亮点
2013年营销不足
联手 整合 电商 资源
活动 联合 圈客 PK
媒体效果 监控缺乏
外展点 管理松散
客户把握
销售培训 不足
推广销售 物料滞后
报告体系
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困境3：客户对中小面积段产品认可 度低，如何通过现场展示及推广，促 进不同产品的平衡去化？复式产品市 场无供应，如何成功首推？
困境4：二期产品质素低于一期，如 何实现涨价？
No.1：如何发挥品牌力 No.2：如何突围领先者 No.3：如何实现均衡
No.4：如何实现涨价
报告体系
Analyze System
Analyze System
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云顶梅溪湖2013年营销回顾
2013
8月
9月
10月
11月
12月
8月30日，佳兆业品牌发布会 “七盘联动”重点推介项目
拓客
行销、转介、老带新、CALL组、大客户拓展
2013年营销回顾
销售回顾：12月15日推出3#、5#B单元的108-141㎡户型，总共205套。截止12月31 日，销售总面积为1.72万㎡，金额1.64亿，套数131套，成交均价为9535元/㎡。 推售回顾：前期仅预推5#，后结合客户及市场情况，同时推出了3、5#，保障了业绩 推广回顾：以巅峰之作、港式生活诠释项目，结合项目营销节点，全方位投放广告，短 时间内取得了较好的宣传效果。 展示回顾：项目一线临湖体验中心、样板房展示，前看湖后看山，客户体验感绝佳。
10月23日美美百货、 凯德广场展点开放
11月23日营销中心开放 12月15日盛大开 团购认筹启动 样本间开放 香港嘉年华活动启动
营销节点回顾
节点 诉求 推广
外展点开放
营销中心开放&团购启动
首批开盘
10月23日
23日美美、凯德展点开放；11月上旬其余巡展点启动
11月23日
12月15日
23日营销中心开放；团购认筹启动；
1-4月
价格实现
5-7月
8-10月
11-12月
实现均价
目前均 一期均价 价9250 达9500
二期首开均价9550
二期二批 二期三批 二期整体均 均价9650 均价9850 价达9850
策略支持
1#栋楼王树立标杆
二期楼王拔升价格；
大户型上涨挤压小户型； 二流产品
均价小幅上涨；
小幅上涨
优劣组合
价格标杆树立 价格挤压策略
品牌：品牌赞助橘灯光节等、年度佳兆业业主答谢盛宴 资源：教育资源活动、商业配套签约活动、沙滩公园活动 、桃花岭活动 圈层：商会、企业、银行、4S店、政府及事业单位，结 合会所及资源活动
区域：深耕长沙，辐射周边省市县 整合：跨界资源客户挖掘 精准：专项户型对应客群挖掘 共享：客户资源购买&全员营销
价值点提升：教育落实&商业签约&公共配套落实 团队提升：团队分工协作&奖惩制度
11月下旬J地块
配
2#栋达到预售 、11#达到预售
、7#达到预售 达到预售
洋房达预售
合
展
示
4月中旬艺术中心 6月底二期样板
配
开放
房面世
合
11月初J地块洋房 样板房面世
整体营销策略综述
线上以高形象和大活动高调引爆，线下优化、精准圈层，现场强化资源体验
形象策略
以资源和配套为核心点，将梅溪湖豪宅领导者形象落地
>> 2013年营销总结 >> 2014年年度策略提炼 >> 目标分析 >> 本体分析 >> 市场洞察 >> 客户定位 >> 整体营销策略 >> 营销铺排和费用计算
目标铺排 2014年一期剩余货量、二期及J地块总货值约15.5亿，目标销售金额13.5亿
2014年重大时间节点排布图
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
开
盘
节
4月12日
6月14日 8月16日 10月11日 12月13日
点
工
程
1月中旬1#、
6月初二期6#、12# 8月上旬二期8# 10月初9#
拓客回顾：大客户扩展、CALL客、行销、转介、老带新多种拓客方式，同步进行。 活动回顾：以港式名人名物、美食等活动为噱头，截流了大量的游客，提升了客户量。
客户回顾：成交客户主要来源于岳麓区，客户地缘性强；客户购买主要用于自住，知晓 途径主要为路过、友介，主要关注项目的地段和景观优势。
2013年营销小结
楼王树价格标杆，带动均价
大户挤压小户,平衡去化
稳中有涨，整体提升
报告体系
Analyze System
>> 2013年营销总结 >> 2014年年度策略提炼 >> 目标分析 >> 本体分析 >> 市场洞察 >> 客户定位 >> 整体营销策略 >> 营销铺排和费用计算
目标解读 佳兆业 品牌
梅溪湖豪宅 领跑者
开盘
梅溪湖豪宅巅峰之作+体验中心开放动态
香港精粹 梅溪湖盛宴+香港嘉年华活动动态 首批奢宅开盘在即
报广、户外、网络、电台、短信、高铁站、社区电梯框架、停车场框架、电影院贴片、电子屏
渠道 活动
美美百货、凯德广场
麦德龙、万达华润万家、人人乐、步步高、新一佳巡展点
品牌发布会活动
同行接待日&商会会员接待日 香港嘉年华活动&美食节系列暖场活动&看房团活动
13.5亿 目标
销售额及客户目标解读
可售面积 预估均价 可售金额约 目标签约额 需累计客户
一期 47383 9500元/平
二期 89078 9850元/平
15.5亿 13.5亿 约13000-14000批客户/年；35-40批/天
J地块 —：梅溪湖一线品牌开发商云集，佳兆 业品牌力如何发挥？ 困境2：豪宅项目云集，金茂已领跑梅 溪湖，云顶梅溪湖如何突围？
营销策略
推售策略 推广策略 展示策略
活动策略
客户策略 提升策略
优劣户型搭配组合推售，以大促小，促进整体去化
以形象和活动为元素，以2013年有效的渠道集中推广
售楼部：专业展览中心、营销体验中心两大功能体验中心 样板房：艺术中心样板房，结合二期沿湖样板房，资源与 体验完美结合 泳池、园林：落实泳池、园林展示，升级客户体验 公共景点：将桃花岭、沙滩公园纳入包装展示，导流客户
2013年营销亮点
2013年营销不足
联手 整合 电商 资源
活动 联合 圈客 PK
媒体效果 监控缺乏
外展点 管理松散
客户把握
销售培训 不足
推广销售 物料滞后
报告体系
Analyze System
>> 2013年营销总结 >> 2014年年度策略提炼 >> 目标分析 >> 本体分析 >> 市场洞察 >> 客户定位 >> 整体营销策略 >> 营销铺排和费用计算
困境3：客户对中小面积段产品认可 度低，如何通过现场展示及推广，促 进不同产品的平衡去化？复式产品市 场无供应，如何成功首推？
困境4：二期产品质素低于一期，如 何实现涨价？
No.1：如何发挥品牌力 No.2：如何突围领先者 No.3：如何实现均衡
No.4：如何实现涨价
报告体系
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