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评估底稿从本质及证据学的角度来看，资产评估工作底稿是资产评估报告形成的证据。
一方面，评估工作底稿是各项资产评估工作的全面记录，反映评估人员完成评估项目的程序与工作内容;另一方面，评估工作底稿反映了评估结论逐步形成的过程与依据，工作底稿的完善程度能够反映评估结论形成的客观性、科学性、合理性及准确性。
另外,工作底稿亦是评估结论发生争议时，有关单位与人员评判评估结论合理、正确与否的最有力的基础资料(即证据)。
（一）工作底稿是反映评估程序实施情况的工作纪录和相关资料。
应当履行的基本评估程序包括:(1)明确评估业务基本事项;(2)签订业务约定书;(3)编制评估计划;(4)现场调查;(5)收集评估资料;(6)评定估算;(7)编制和提交评估报告;(8)工作底稿归档。
（二）管理类底稿不同阶段，有不同的侧重业务承接阶段:业务基本情况介绍类资料;项目风险评价相关底稿，以做出风险评价，确定是否承接工作;业务约定书。
评估计划阶段:内容要涵盖现场调查、收集资料、评定估算以及编制和提交报告等全过程。
评估业务控制和管理阶段:重大问题处理记录工作底稿;委托方反馈意见和管理部门评审意见以及评估师对反馈意见的处理意见等;评估机构内部审核意见;报告送达记录。
（三）评估工作底稿的编制应从评估工作现场开始。
现场对评估工作底稿的有序整理是编好底稿的基础。
执行现场工作时，应收集相关资料:1、企业基本情况资料的收集;(1)委托方企业法人营业执照(2)被评估单位企业法人营业执照、税务登记证(3)被评估单位国有资产产权登记证(4)被评估单位的公司合同、章程、协议、验资报告(5) "被评估单位经营历史沿革以及目前的经营特点”(6)被评估单位股东构成及持有的股份、以及对于公司决策的影响(7)被评估单位发生的实际和计划中的股权变动事宜，包括股权数量、变动形式(第三方购买、内部变动、赠与等)、转让价格、价格确定的方式(协商、评估等)、以及其他与转让有关的特殊背景资料(8)被评估单位下属机构的简况和框架图(9)被评估单位的各类资质证书、采矿许可证、进出口许可证、专营权许可证。
![评估报告工作底稿[整理版]-19页文档资料](https://uimg.taocdn.com/62f7da67763231126edb11ad.webp)
内部资料注意保密评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二○○二年四月主评估人：梁伯翔评估小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目建设条件评价张帆第三章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强第五章偿债能力评估马强第六章贷款风险分析马强资料提供单位：广州市广州大道支行印制：广东省分行营业部评估部目录第一章借款人评价一、借款人概况------------------------------------------------------4二、经营者素质评价--------------------------------------------------5三、经济技术实业评价------------------------------------------------5四、股东评价--------------------------------------------------------6五、资产负债分析----------------------------------------------------6六、盈利能力分析----------------------------------------------------8六、现金流量分析----------------------------------------------------8七、信用状况评价----------------------------------------------------8第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10二、市场竞争分析---------------------------------------------------11三、发展前景-------------------------------------------------------12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算-------------------------------------------------12二、筹资来源-------------------------------------------------------14第五章项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算---------------------------------------------16二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价---------------------------------------------------18第一章借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2019年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。
资产评估工作底稿模板资产评估工作底稿是评估师在开展资产评估工作时所使用的文件，其中包含了评估方案、数据收集、分析和评估结果等内容。
底稿的编写是评估工作的重要环节，下面是一个资产评估工作底稿模板的参考内容。
一、评估对象介绍1. 评估目的：明确本次资产评估的目的和依据，如资产转让、贷款申请、合作洽谈等。
2. 评估对象：对待评估资产的基本信息进行简要介绍，包括资产类型、规模、用途等。
3. 评估方法：选择适当的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等，并说明选择的原因。
二、数据收集和调研1. 外部数据：收集与评估对象相关的宏观经济数据、行业市场数据等，并对数据来源、数据完整性进行说明。
2. 内部数据：收集与评估对象相关的企业财务报表、相关合同、审计报告等，并对数据的真实性及可靠性进行评估。
3. 市场调研：进行市场调研，了解相关行业的发展趋势、市场需求、竞争格局等，为评估提供参考依据。
三、评估分析与计算1. 基本数据分析：对收集到的数据进行整理和分析，如财务数据的划分、调整和归类等。
2. 评估模型：根据所选的评估方法，建立相应的评估模型，并结合相关数据进行资产价值的计算和分析。
3. 评估参数和假设：明确评估中所使用的参数和假设，如折现率、市场增长率等，并对选择的依据进行说明。
四、风险分析和评估结果1. 风险评估：对评估对象所面临的风险进行评估，包括市场风险、经济风险、政策风险等，并对其影响进行分析。
2. 敏感性分析：对评估结果进行敏感性分析，确定对评估结论影响较大的因素，并分析其可能的影响情况。
3. 评估结果：根据数据分析和计算结果，给出具体的资产评估结果，包括评估价值、评估范围、价值变动情况等，并附上详细的证明材料。
五、底稿附件和注释1. 底稿附件：按照相关资料的顺序，将收集的数据、报表、参考文献等按照编号整理附在底稿中，便于查阅和审阅。
2. 注释说明：对底稿中出现的重要数据、计算方法、假设等进行注释说明，以便审阅人员理解和核对。
资产评估工作底稿资产评估工作底稿一、引言资产评估工作是在市场经济中对各类资产价值进行定量评估的过程。
它是为了了解资产的真实价值，提供准确的估值报告，为各类交易和决策提供参考。
本文旨在探讨资产评估工作底稿，即评估工作所需的必备工具和程序，以期提高工作效率和准确性。
二、资产评估工作的目标资产评估工作的核心目标是确定资产的市场价值，即在合理市场条件下，根据资产的特点，评估其能够实现的正常交易价格。
正确的资产评估可以为买卖双方提供公正、公平的交易环境，避免因资产定价不准确而导致的财务亏损。
在财务管理方面，资产评估还能够提供准确的账面价值，为企业的决策提供依据。
三、资产评估工作底稿的内容1. 收集相关资料资产评估工作底稿的第一步是收集与被评估资产相关的资料。
这些资料包括但不限于资产的产权证明、合同文件、企业财务报表和市场相关信息等。
收集到的资料应经过严格的核实和组织，确保信息的真实性和完整性。
2. 分析市场环境和资产特点在收集到资料后，需要对市场环境和资产的特点进行综合分析。
这包括对市场供需情况、行业发展趋势、资产的技术特点和使用状况等方面进行详细研究。
通过分析，可以了解资产的内在价值和潜在风险，为后续评估提供依据。
3. 选择评估方法和模型根据资产的类型和评估目的，选择适用的评估方法和模型。
常见的评估方法包括成本法、市场比较法和收益法等。
在选择模型时，还需要考虑评估对象的特点和可行性，避免因模型选择错误而导致评估结论不准确。
4. 进行评估计算和分析根据所选择的评估方法和模型，对资产进行评估计算和分析。
这包括资产价值的计算公式推导、数据处理和计算过程的详细记录。
评估过程中需要注意数据的准确性和有效性，同时要对评估结果进行合理解释和分析，发现存在的问题和风险。
5. 编写评估报告评估报告是资产评估工作的成果之一，它是向委托方和相关利益相关方提供评估结论和建议的重要文件。
评估报告需清晰准确地呈现评估目的、方法和过程，同时要包括详细的数据分析和评估结论。
房地产估价工作底稿房地产估价工作底稿1. 引言房地产估价工作是指对房地产资产进行评估和估值的过程，以确定其市场价值和潜在风险。
本章将介绍估价工作的目的和背景。
1.1 目的房地产估价的主要目的是确定房地产资产的市场价值，以便提供决策依据。
估价结果可用于购买和销售房地产、贷款抵押、税务评估、投资策略制定等方面。
1.2 背景房地产估价是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，如地理位置、建筑质量、市场需求、政府政策等。
估价工作通常由专业估价师或估价机构完成，他们具备相关经验和专业知识。
2. 估价方法本章将介绍常用的房地产估价方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
2.1 市场比较法市场比较法是通过与类似房地产交易进行比较，确定房地产的市场价值。
该方法通常适用于市场活跃且数据充分的情况下。
2.2 收益法收益法是基于房地产产生的收益来估计其价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，主要有资本化率法和折现现金流法。
2.3 成本法成本法是根据房地产重建或替代成本来估计其价值。
该方法适用于新建或重建的房地产，重点考虑建筑材料、劳动力成本和建筑折旧等因素。
3. 数据收集和分析本章将介绍估价过程中的数据收集和分析方法。
3.1 数据收集数据收集是估价工作的基础，需要收集的数据包括房地产的基本信息、市场交易数据、租金和收益数据等。
数据来源可以包括房地产数据库、市场调研报告、政府部门和行业协会等。
3.2 数据分析数据分析是对收集到的数据进行整理和分析的过程，目的是挖掘潜在的关联性和趋势。
常用的数据分析方法包括回归分析、时间序列分析和比较分析等。
4. 估价报告本章将介绍估价报告的基本要素和撰写方法。
4.1 报告结构估价报告应包含封面、目录、摘要、估价方法和分析、估价结果和结论等部分。
每个部分要求清晰明确，便于读者理解。
4.2 内容要素估价报告的内容包括房地产的基本信息、估价方法和数据分析的结果、估价过程的描述和假设等。
同时，报告中应包含对市场风险和潜在不确定因素的分析与评估。
内部评价报告、工作底稿
一、评价目的与范围
本评价报告旨在对公司的内部运营情况进行全面的评估，以识别潜在的风险和机会，改进业务流程，提高运营效率，并为管理层提供决策依据。
评价范围包括公司各部门、各项业务和相关流程。
二、评价原则与依据
本次评价遵循客观、公正、科学的原则，以公司规章制度、行业标准和法律法规为依据，采用定量与定性相结合的方法进行评估。
三、评价方法与过程
本次评价采用问卷调查、访谈、数据分析等多种方法，通过收集内外部数据，对公司各部门、各项业务和相关流程进行全面的梳理和分析。
具体过程如下：
1.确定评价对象：明确评价范围和评价对象；
2.数据收集：收集相关数据和资料，包括公司内部数据、行业数据、市场数
据等；
3.数据分析：对收集的数据进行整理、清洗和分析，挖掘潜在的风险和机会；
4.现场调研：通过访谈、观察等方式了解公司实际运营情况，验证数据分析
结果；
5.综合评估：结合数据分析结果和现场调研情况，对评价对象进行综合评估；
6.撰写报告：将评价结果整理成报告，并提出相应的改进建议。
四、评价指标体系
本次评价采用定量与定性相结合的评价指标体系，具体包括以下几个方面：
1.财务指标：如收入、利润、成本等；
2.客户满意度指标：如客户投诉率、客户回头率等；
3.内部运营指标：如流程效率、员工满意度等；
4.风险控制指标：如合规率、风险发生率等。
五、评价数据来源
本次评价数据主要来源于以下几个方面：
1.公司内部数据：包括财务报表、业务数据、员工满意度调查等；
2.行业数据：包括行业报告、竞争对手数据等；。
评估报告档案底稿引言评估报告档案底稿旨在对一项评估活动进行详细的记录和总结，包括评估的目的、方法、数据分析结果以及得出的结论和建议。
本文将从评估的背景和目的、评估方法和步骤、数据分析和结果、结论和建议等方面进行详细阐述。
评估的背景和目的评估报告档案底稿所针对的评估活动是某教育机构的教学质量评估。
该机构希望通过评估，了解学生的学习情况和教师的教学效果，以便进行进一步的改进和提升。
评估的目的是为了全面了解教学质量的现状，找出潜在问题和改进的空间，为教育机构的决策提供依据。
评估方法和步骤评估采用了定性和定量相结合的方法，主要包括问卷调查、观察和访谈等。
具体步骤如下：1. 设计问卷调查：根据教育机构的需求和评估目标，设计了一份问卷，包括学生学习情况、教学质量评价、学习环境等方面的问题。
2. 进行问卷调查：将问卷发放给学生和教师，收集他们对教学质量的评价意见和建议。
3. 观察教学情况：通过实地观察课堂教学情况，记录教师的教学态度和教学方法。
4. 进行访谈：选择一部分学生和教师进行访谈，了解他们对教学质量的看法和期望。
数据分析和结果对收集到的数据进行了整理和分析，包括统计问卷调查结果、整理观察和访谈记录等。
通过数据分析，得出以下结果：1. 学生对教学质量整体评价较高，认为教师的教学态度和方法较好。
2. 学生普遍反映课后作业较多，对学习压力较大。
3. 教师对学生学习情况的了解程度较低，缺乏针对性的辅导和指导。
4. 教学设施和学习环境整体符合要求，但存在一些细节方面的问题。
结论和建议根据数据分析的结果，对教学质量做出以下结论和建议：1. 学生的学习压力较大，需要适度减少课后作业的量，并提供更多学习支持和辅导。
2. 教师应加强与学生的沟通和了解，了解他们的学习情况和困难，给予针对性的辅导和指导。
3. 针对教学设施和学习环境存在的问题，及时进行维护和改进，提供更好的学习环境。
总结评估报告档案底稿对教育机构的教学质量评估进行了详细记录和总结，通过评估方法和步骤的设计、数据的分析和结果的呈现，得出了关于教学质量的结论和建议。
资产评估报告底稿1. 引言本文档是一份资产评估报告底稿，旨在提供有关特定资产的评估结果。
通过对该资产的详细分析和评估，我们将为您提供有关该资产的价值和潜在风险的深入了解。
2. 背景信息在本节中，我们将提供有关资产背景信息的概述。
包括资产的类型、所在地、购买日期和相关方面的详细信息。
我们还将介绍评估报告的目的和范围，以确保对该资产的评估结果得到充分理解。
3. 资产描述和特征在此部分中，我们将对资产进行详细描述，并列出其主要特征和技术规格。
我们将关注资产的功能、性能、构成和相关细节，以帮助您更好地理解资产的本质和特点。
4. 市场分析在进行资产评估时，了解市场状况和趋势非常重要。
在此部分中，我们将提供有关资产所处市场的分析结果。
我们将考虑市场需求、竞争态势和相关法规等因素，并将对市场前景进行评估。
5. 资产评估方法本节将介绍我们用于评估资产价值的方法和技术。
我们将详细说明评估所使用的模型、数据来源和计算过程。
我们还将提供相关的假设和参数，以便您更好地理解评估的可靠性和准确性。
6. 资产价值评估结果在本节中，我们将提供对资产价值的评估结果。
我们将列出资产的市场价值、净现值、折旧和摊销等相关指标。
如果有必要，我们还将提供其他衡量资产价值的指标和数据。
7. 风险评估和建议在评估资产时，我们将不可避免地面临一些风险因素。
在此部分中，我们将详细评估资产所面临的风险，并提供相应的风险管理建议。
我们将帮助您更好地理解和应对潜在风险，以保护您的投资和利益。
8. 结论在本节中，我们将总结整个资产评估报告，并提供对资产的最终评估结果和建议。
我们还将再次强调评估报告的目的和范围，并鼓励您根据我们的建议采取适当的行动。
9. 参考文献在本节中，我们将列出所有在评估过程中使用的参考文献和数据来源。
这将确保我们的评估结果的可靠性和准确性，并为感兴趣的读者提供更多信息。
结语通过本文档，我们希望能够为您提供一份详尽而准确的资产评估报告底稿。
资产评估工作底稿模板资产评估工作底稿是评估员根据具体任务要求和评估标准，准备并记录资产评估工作的重要文件。
底稿模板的设置可以提高工作效率和评估准确度。
以下是一份资产评估工作底稿模板的相关参考内容，供参考：一、资产基本信息1. 资产编号：2. 资产种类：3. 资产名称：4. 资产所有者：5. 资产位置：6. 资产购置日期：7. 资产原值：8. 资产折旧方法和期限：9. 资产当前状态：二、资产评估目的和范围1. 评估目的：2. 评估范围：3. 评估方法和途径：三、评估过程1. 资产信息收集：(1) 查阅相关文件和记录；(2) 实地观察和询问相关人员；(3) 收集相关市场数据。
2. 评估数据分析和处理：(1) 对收集到的资产信息进行整理和分类；(2) 对资产原值和折旧进行计算和分析；(3) 对相关市场数据进行分析和比较。
3. 评估价值确定：(1) 根据资产的性质和用途，确定适用的评估方法；(2) 运用评估方法，计算资产的评估价值；(3) 在评估价值的基础上，考虑其他因素，综合判断出最终评估价值。
四、评估结果1. 资产评估价值：2. 评估结论：(1) 根据评估结果，对资产的价值进行综合评判；(2) 提出评估价值的合理性和可靠性评估；(3) 若有必要，提供对评估结论的解释和分析。
五、评估人员签字和日期六、附件1. 相关文件和记录的复印件；2. 市场数据的来源和分析表格；3. 其他相关资料。
这份底稿模板的设置使得资产评估的过程更加规范和系统化，从资产的基本信息开始，到评估目的和范围的设定，再到评估过程和结果的记录，最后附带相关的附件。
底稿的模板化可以提高评估的一致性和可比性，同时方便审核人员对评估过程和结果的查阅和审查。
底稿的重要性不容忽视，它记录了整个评估过程中的关键信息，如资产的基本情况、评估方法和数据处理等。
底稿的完整性和准确性可以提高评估的可信度，减少评估风险。
同时，底稿还为后续的审计工作和法律调查提供了重要的依据。
附录工作底稿参考格式研究资料资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元存货--（）抽查盘点表索引号：C3-10-（资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元仓库保管：企业会计：评估人员：复核人：盘点日期：年月日产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。
表式如下：产成品作业分析表1 索引号：C3-10-9/2 资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元清查日期：年月日评估人员：复核人：产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。
表式如下：产成品作业分析表2 索引号：C3-10-9/3与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。
表式如下：产成品评估参数测算表索引号：C3-10-9/4 资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元清查日期：年月日评估人员：复核人：固定资产—房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表索引号：C5-房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）：房屋建筑物清查评估明细表 1索引号：C5-1-1/2-1资产占有方：评估基准日： 年 月 日金额单位：元 页次：共 页第 页清查日期： 年 月 日 企业管理人员： 评估人员：复核人：房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表2 索引号：C5-1-1/2-2资产占有方：评估基准日： 年 月 日金额单位：元页次：共 页 第 页 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表3 索引号：C5-1-1/2-3资产占有方：评估基准日： 年 月 日金额单位：页次：共 页房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表评估人员：年月日复核人：年月日房屋建筑物作业分析表--成本法1：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。
评估报告工作底稿(doc 20页)外部资料留意保密评价报告任务底稿借款人：广州合生愉景房地产项目称号：〝愉景南苑〞项目广东省分行营业部评价部二○○二年四月主评价人：梁伯翔评价小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目树立条件评价张帆第三章市场评价张帆第四章项目投资预算与筹资评价马强第五章偿债才干评价马强第六章存款风险剖析马强资料提供单位：广州市广州小道支行印制：广东省分行营业部评价部目录第一章借款人评价一、借款人概略------------------------------------------------------4二、运营者素质评价--------------------------------------------------5三、经济技术实业评价------------------------------------------------5四、股东评价--------------------------------------------------------6五、资产负债剖析----------------------------------------------------6六、盈利才干剖析----------------------------------------------------8六、现金流量剖析----------------------------------------------------8七、信誉状况评价----------------------------------------------------8第二章树立条件评价一、项目树立概略及规模----------------------------------------------8二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价一、市场现状及开展趋向---------------------------------------------10二、市场竞争剖析---------------------------------------------------11三、开展前景-------------------------------------------------------12第四章投资预算与筹资评价一、项目总投资预算-------------------------------------------------12二、筹资来源-------------------------------------------------------14第五章项目效益及偿债才干评价一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14二、项目敏理性剖析-------------------------------------------------15三、借款人偿债才干-------------------------------------------------15第六章存款风险与效应评价一、存款项目风险度测算---------------------------------------------16二、存款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目存款综合评价项目存款综合评价---------------------------------------------------18第一章借款人评价一、借款人概略1、协作公司概略广州合生愉景房地产(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资运营〔港资〕企业，注册资本4,725万元人民币。
企业整体评估报告底稿本次企业整体评估报告主要针对某公司进行综合评估，具体包括公司的财务状况、管理情况、市场表现等多个方面进行分析，并提出改进意见和建议。
一、财务状况评估1. 财务结构分析从公司的财务报表来看，本公司的法人自有资本占比较高，企业资产负债比率较低，说明公司有较高的自有资金比例，对债务融资的依赖度较小；但是基础货币测度比例偏高，需要注意。
2. 收益能力评估公司目前的毛利率和净利率水平较高，说明企业的经营能力较强，可以有效地控制成本和费用；同时，公司的营收增长趋势逐年上升，说明公司的发展势头较好。
3. 偿债能力评估从财务数据来看，本公司的资产负债率较低，具有较好的偿债能力。
改进意见：公司可以进一步优化财务结构，扩大自有资本的比例，降低借债率，并采取有效的措施增加基础货币测度比例。
二、管理情况评估1. 内部管理公司内部管理比较规范，员工档案完整，工资福利合理，进一步对员工职业化建设需要加强。
2. 审计评价公司内部审计机制完善，审计报告清晰明了，但是在某些岗位上缺少熟练工人和中高级管理人才，应该加强人才引进和培养。
3. 文化制度公司文化作为重要的软实力，对公司的经济效益有着不可忽视的影响。
本公司文化体系健全，但仍有提高的空间。
改进意见：为了构建更加科学且有效的企业管理机制，推动全面规范化管理，应进一步完善内部员工职业化管理机制，加强人才引进和培养，营造企业文化正声和良好的工作氛围。
同时，本公司也需要加强对管理效果的监控，检查财务关键点的封账时间，确保公司管理工作更加精细化和规范化。
三、市场表现评估1. 客户需求公司在市场中的口碑良好，产品质量受到用户好评，市场前景广阔。
2. 社会形象公司在社会中公德心强，对环境治理遵守标准。
3. 人才队伍公司员工整体素质较高，市场营销团队的销售能力和职业素养均较强，但仍有完善人才培养和员工职业化管理的需要。
改进意见：为了更好地满足客户需求，公司还应进一步优化营销策略、产品服务，提高市场竞争优势。
部门整体绩效评价工作底稿背景为了促进公司的发展和提升各部门间的协作效率，公司开展了一项部门整体绩效评价工作，旨在对各部门的整体绩效进行评估，并给出针对性的改进措施，以提升各部门的绩效表现。
目的和目标本次部门整体绩效评价工作的目的为：1.对各部门的绩效进行评估，找出各部门在绩效上存在的问题和不足之处；2.制定针对性的改进措施，帮助各部门提升绩效表现；3.促进各部门之间的协作和沟通，强化组织整体协同效应。
针对以上目的，本次部门整体绩效评价工作的目标如下：1.评估各部门的绩效表现，给出综合评价结果；2.发现各部门在绩效上的优劣，寻找问题原因，并给出合理的改进措施；3.督促各部门积极开展落实改进措施的工作，持续提升整体绩效水平。
工作内容为确保本次部门整体绩效评价工作的有效展开，我们将采取以下工作内容：绩效评估指标的确定绩效评估指标是评估一个部门绩效表现的重要依据，因此我们要对绩效评估指标进行认真地确定。
我们将制定一套绩效评估指标体系，包括但不限于：1.工作质量：包括工作完成质量、准确性等；2.工作效率：包括工作完成速度、延期率等；3.客户满意度：包括对客户服务态度、服务质量、服务效率等满意度；4.安全环保：包括环保、安全等绩效表现；5.团队合作：包括团队沟通、协作、配合等表现。
数据收集和分析在确定了绩效评估指标之后，我们将启动数据收集和分析工作，通过收集各部门的工作数据和客户满意度调查数据等，对各部门的绩效进行评价。
需要注意的是，在数据的收集和分析过程中，要保证数据的准确性和客观性，以保证评估结果的可靠性和公正性。
绩效评估报告的撰写通过数据收集和分析，我们将对各部门的绩效表现进行评估，并撰写绩效评估报告，对各部门的绩效进行综合评价。
绩效评估报告将涵盖以下内容：1.各部门的优缺点分析，给出问题原因；2.针对各部门存在问题的改进措施；3.综合评价各部门的绩效表现，并排出绩效排名榜。
绩效改进计划的实施在撰写绩效评估报告的同时，我们将与各部门的负责人协商制定一份绩效改进计划，包括改进目标、改进措施、改进时间等，促进各部门积极开展绩效改进工作。
内部资料注意保密评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二○○二年四月主评估人：梁伯翔评估小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目建设条件评价张帆第三章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强第五章偿债能力评估马强第六章贷款风险分析马强资料提供单位：广州市广州大道支行印制：广东省分行营业部评估部目录第一章借款人评价一、借款人概况------------------------------------------------------4二、经营者素质评价--------------------------------------------------5三、经济技术实业评价------------------------------------------------5四、股东评价--------------------------------------------------------6五、资产负债分析----------------------------------------------------6六、盈利能力分析----------------------------------------------------8六、现金流量分析----------------------------------------------------8七、信用状况评价----------------------------------------------------8第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10二、市场竞争分析---------------------------------------------------11三、发展前景-------------------------------------------------------12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算-------------------------------------------------12二、筹资来源-------------------------------------------------------14第五章项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算---------------------------------------------16二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价---------------------------------------------------18第一章借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。
合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的 4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。
由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。
丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。
经广州正德会计师事务所有限公司----正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。
20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。
2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。
建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。
项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。
合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。
3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。
该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。
二、经营者素质评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。
公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。
董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。
董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。
董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。
三、经济技术评价2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。
公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。
四、股东评价合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。
98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。
合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势。
该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。
近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。
公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。
该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。
其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供以上两公司的具体资料，因此从略。
五、资产负债分析分析公司资产负债表可知：（1）该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项目。
2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97%。
资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。
并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。
（2）预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。
（3）其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合生集团公司内部往来款4,720万元，其他68万元。
（4）所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额的15%。
该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内全部投入完毕。
六、盈利能力及现金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利能力。
但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。
2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。
七、信用状况评价该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一批高素质的专业管理人员。
该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，2001年我行审批认定该企业为未评级客户，信用等级按A+级掌握。
第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模“愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。
该项目占地面积48,340Ｍ2（其中净用地面积35,762Ｍ2 ，道路面积12,578Ｍ2）总建筑面积155,878Ｍ2，（商铺12,679Ｍ2该数为预测数，车库382个车位，住宅135,228Ｍ2，会所3,278Ｍ2），容积率 3.25，是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,907Ｍ2.商品房住宅建筑情况列表如下:设计、施工、监理单位资质：设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及能力。
