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从雷军一个亿投资you+公寓说说公寓O2O行业现在行业里的公寓业态主要分为分布式和集中式两种，在不同的城市分别有不同的代表，大家的共同价值和当年的快捷酒店的价值相当，就是在高端和低端租房产品中间，按照标准化产品和服务的思路为目标市场提供更高性价比的租住选择。
文/寓见家CEO罗意11月27日清晨，北京的气温降得厉害，一起床瞬间被三件事情弄懵了头：一、寓见家十里河地铁店工地上有19个工人又干了一个通宵，要求老板买二十斤肉加餐；二、从机场辅路到十里河工地一路畅通，没有堵车；三、微信朋友圈被雷军一个亿投资you+青年公寓的消息刷了屏。
这三件事情看似没有联系，实则不同凡响，第一个涉及到钱，第二个涉及到习惯，第三个涉及到行业，件件不让人轻松。
You+的消息我是昨天晚上就看到的，近段时间也看到了他们发布的一些视频，非常好，有创意，也由衷地为you+的团队感到开心。
想起十月初杂志发布了对优客逸家刘总和对我们寓见家的专访，当时也在圈子里引起好一阵子的热乎劲儿，现在小米雷总也来凑热闹，把公寓这个行业推到了风口浪尖上，我们也跟着沾了些光。
做了这么多年二房东，突然一下子被那么多朋友嘘寒问暖，反倒有些不适应了。
上次寓见家的报道一出来，vc和媒体也都来帮我们规划，给我们贴上o2o前途无限的标签，他们在办公室里帮我们做好了企业战略和发展规划。
我想，you+明年2万套房源，2016年房源数量刷新至10万套的数字是不是也是这样出来的？我上次听到这样的数字是另一个行业的从业者两年300万套房源的规划，尽管当时有些咋舌，但终究人微言轻，内心挣扎挣扎也就作罢，权当他们只是需要加几台服务器扩充扩充带宽就实现了。
但这次不同，这是我们行业自己的事，这种质疑当中也有寓见家自身对战略的思考和现时的困境。
需要声明的是，我和you+的团队素昧平生，也没有利益上的纠葛，况且10万套的规划未必就出自you+团队的本意。
公寓行业其实早就存在，并非今年o2o的概念出来才应运而生的，高端的由酒店管理集团运营的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投资者手上有几千套房的就不在少数，所以，纯粹拼房源数量，拼让“年轻人住一起”的概念没有太多价值。
长租公寓的运营模式及前景分析长租公寓是近年来备受关注的一种新型租赁生活方式，代表着公寓这种新的空间形式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件预示着长租公寓的崛起。
首先，资本的介入将长租公寓行业推向了风口浪尖，特别是2014年___斥资1亿元入主___成为标志性的事件。
其次，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策。
第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述一）我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下，长租公寓迎来黄金发展时期。
据___推出的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
二）租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析一）长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
公寓自住经营方案简介公寓自住经营是近年来日益流行的一种经营模式。
其特点是：房主购买公寓并进行改造后，出租给自住客人。
这种经营模式可以降低房主的经营风险，同时也可以为自住客人提供更加稳定和便捷的居住体验。
本文将介绍公寓自住经营的具体方案。
客群定位在进行公寓自住经营之前，我们需要先确定客群定位。
我们可以把客群分为以下几类：1.长租客人。
这类客人需要长期居住，并且有一定的居住要求，比如宽敞的房间、便捷的交通等等。
2.短租客人。
这类客人对于居住时间要求不高，但是对于房间的舒适度和便捷程度有较高要求。
他们通常是出差、旅游等需要短期居住的客人。
3.学生、外地务工人员等。
这类客人可能需要长期居住，但是对于房间的条件和舒适度要求不高，价格是他们最看重的因素。
确定客群定位之后，我们可以根据不同的客群，设计不同的公寓改造方案。
比如，针对短租客人，我们可以将公寓进行精装修，提供高品质的床品、家居用品等等，以吸引客人入住。
公寓改造公寓改造是公寓自住经营的重要环节。
通过改造，我们可以满足不同客群的需求，提高公寓的舒适度和便捷程度。
以下是公寓改造的几个方面。
家居设施家居设施对于居住体验的影响非常大。
我们可以针对客群的需求，提供不同的家居设施。
比如，针对长租客人，我们可以提供全套的家居设施，比如洗衣机、烘干机、冰箱、烤箱等等；而针对短租客人，我们可以提供一些简单的家居设施，比如电视、微波炉等等。
空间利用公寓通常不太宽敞，如何合理利用空间，让住客有更舒适的居住体验也是公寓改造的一个重要方面。
我们可以采用一些空间利用的技巧，比如嵌入式电器、收纳柜等等，以增加公寓的储物空间。
安全管理安全管理也是公寓改造中需要考虑的因素。
我们可以采用一些安全设备，比如安装门禁系统、监控系统等等，以保障住客的安全。
运营模式确定了客群定位和公寓改造方案之后，我们需要考虑如何进行运营。
以下是公寓自住经营的几种模式。
网络平台运营如今，网络平台已经成为公寓自住经营的重要渠道。
现场测评you+国际青年公寓有惊喜亦有失望[摘要]“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘首个小米公寓”等帖子在微信圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+国际青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。
26日晚，微信的朋友圈被“雷军投资的小米公寓”刷屏了。
“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘首个小米公寓”等帖子在微信圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+国际青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。
此前，小米或将涉足房地产早因万科郁亮、万通冯仑率领高管参观小米，探讨互联网思维颠覆房地产，而传得沸沸扬扬。
如今这一消息传来更是添了一把旺火———雷军真的要进房地产了？喜欢求证的南都君第一时间跑到现场，结果被告知“租房要预约！”然而烈日下，经过一番周折，终于在现场满足了好奇心。
十问雷军投资新项目这个公寓跟雷军和小米有什么关系？雷军决定投资只用了5分钟广州优家投资管理公司CE O刘昕澄清，雷军在顺为基金投资入股，算是股东方之一。
“他发现我们这个项目还不错，又是针对年轻人，双方不谋而合就合作创业了”。
雷军决定投资Y O U +国际青年公寓只用了5分钟，由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥。
雷军在顺为基金官方微信上间接表示，“给漂泊的年轻人一个家”。
但是在实际运营中，记者了解到，雷军包括小米公司，迄今为止干预很少。
谈及双方是否为“小米商业模式进军房地产”，刘昕说还很遥远。
雷军个人投资，广州有几家店？预计年底北上广将扩展到100家目前共有海珠、白云两家分店，预计到年底，北上广三地将扩展到100家。
海珠区分店位于凤凰新村A出站口，工业大道北72号富力现代广场旁边。
周边是神州租车的取车点，交通方便，居住环境还比较闹中取静。
从外观来看呈现后现代主义，整个建筑落地窗户再加之金属外框。
另一家you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处，距离主干道机场路还有一段距离。
一探究竟的青年公寓近年来，酒店式公寓开始在全中国遍地开花，不论是集中式还是散点式的酒店式公寓，产品的同质化越来越高。
而在这时，融入互联网思维的特色酒店式公寓“杀”出了一片新的天地。
不论是雷军投资的YOU 青年公寓，低碳生活办公空间的魔方公寓，上海寓见都受到外界的广泛关注。
他们是怎样做到那些吸引人的眼球呢？这次就来解密雷军的YOU 国际青年公寓。
1. YOU 近期发展“YOU 国际青年公寓的借鉴了欧洲大学公寓的租赁模式；融入了瑞典宜家家居的设计风格；搭建了国际青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的租房习惯！”官网上的介绍一句话概括了YOU 国际青年公寓的产品特征：年轻，社交。
YOU 国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区。
将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，快速进行连锁扩张。
2015年4月前后，YOU 国际青年社区同时在广州、上海、北京三地开业了10家门店，并定位于两大主题：青年生活和青年创业。
越来越多的青年才俊选择YOU 国际青年社区来作为新青年生活方式的承载。
2. 入住要求you 国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。
还有房客KPI（关键绩效指标）测试，通不过还不让住。
其中青年创业主题公寓的租客需要是创业者或创业链条上的配套人员，如会计、媒体、市场营销等从业者。
3. 公寓设计作为一个以“社交平台”为卖点的青年公寓，you 国际青年公寓在设计上最大的特点，是从每一个房间里省出一点空间，从而做出一间达300平方米的活动大厅。
在其中摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅等一系列年轻人喜爱的娱乐设施。
有了这么个活动场所，年轻人每天下班后不用急着回到各自房间，而是在这里跟“家友”(you 赋予租客的名称)聚在一起，交流沟通，举办各类活动等，满足90后社交的需求。
公寓的每个房间约为20~30平米，没有规定主色调，房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。
雷军系寓见比拼You+作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第5期文│张琳寓见和You+，同是雷军投资，差异在哪儿？长租公寓分为两种模式：集中式和分布式。
You+属于集中式，而寓见则是分布式公寓。
长租公寓的巨大市场需求长租公寓获得融资的消息近来频频传出，除了寓见，上海的蘑菇公寓、四川的优客逸也先后宣布获得融资，在这些交易的背后，是资本市场对长租公寓行业的看好。
长租公寓市场规模有多大？数据显示，仅北京、上海和深圳3个城市的存量房市场规模已经达到3000亿元。
来自中国租赁市场的市场报告显示，整个中国租赁市场有2.5万亿。
北京每天平均有9.1万人在寻找整租房，有3.7万人在寻找合租房；上海每天平均有3.9万人在寻找整租房，有1.6万人在寻找合租房。
在拿到雷军旗下顺为资本投资后，一向低调的长租品牌公寓“寓见”开始被业内关注。
寓见成立于2014年3月，是上海的一个长租品牌公寓。
在模式上，寓见采用了“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式。
寓见和房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修，然后在合约期内将房屋出租给用户。
寓见创始人程远表示，选择以上海作为公寓的第一站的原因在于两个方面：第一，上海是典型的一线城市房价居高不下，对于一些工作不久的用户来说，租房是刚需；第二，上海市场尚未出现巨头公司，垄断租房市场。
从市场需求和供应链上来看，上海的确适合长租公寓的发展。
市场需求上，寓见面向的是毕业1～5年的白领。
上海总人口是2300万，有1000万左右是流动人口，占到43%的比例，其中，年轻白领人数是400万。
从供应量上来说，上海有整租房源194万间，合租房源160万间。
程远指出，人们买房的年龄在往后推迟。
据最新数据显示，中国人买房的平均年龄是27岁，而在其他发达国家，美国买房年龄是31岁，英国37岁，德国42岁。
程远认为，在房产行业发展趋于理性的情况下，越来越多的年轻人买房年龄会后延，这也意味着租房需求将越来越大。
长租公寓盈利模式分析：魔方、自如、万科泊寓的启示目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，未来通过服务延伸产品价值，通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。
在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键作者｜同策资管来源｜同策资管长租公寓_盈利难长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。
从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。
因此，为了盈利，很多企业进行了多方面的探索。
今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌，研究其盈利模式，希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。
①魔方公寓魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。
房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。
目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。
管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。
而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。
未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。
而在“公寓+”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30%左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。
长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。
在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。
资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。
第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。
第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。
越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。
这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。
I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。
股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。
在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。
根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。
目前，我国城市人口约为7 .7亿。
按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。
租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。
因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。
表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。
在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。
此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。
2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。
根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。
庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。
