房地产资产证券化实务操作要点及案例分析

资产证券化业务介绍及典型案例介绍“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。

”这句华尔街的名言有望在中国资产管理行业变成现实。

2013年2月26日，证监会最新发布了《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》（以下简称“券商资产证券化业务新规”），该规定的部分修改内容不仅可能进一步推动券商资管业务升级发展，也有可能对包括信托公司在内的泛资产管理行业产生深远影响。

本篇报告试图对券商资产证券化业务新规的重点条款进行解读，并就券商资产证券化业务的操作流程及典型案例予以展示，希望能够为我司今后相关业务开展提供借鉴指引。

第一篇券商资产证券化业务概况1.资产证券化业务定义资产证券化是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的各种资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。

进行资产转化的机构称为资产证券化的发起人或原始权益人，发起人将持有的各种流动性较差的金融资产，如信贷资产、个人住房抵押贷款、基础设施收费权等，分类整理为一批资产组合（基础资产），出售或信托给特定的交易机构（SpecialPurposeVehicle，SPV），再由SPV根据购买下的基础资产进行证券化处理，发行资产支持证券，以收回购买基础资产支付的资金。

受托人（计划管理人）管理的基础资产所发生的现金流入用于支付投资者回报，而发起人则得到了用以进一步发展业务的资金。

因此，资产证券化不仅仅是金融机构进行基础资产流动性与风险管理的工具，也为广大非金融机构的企业进行融资提供了一条现实的可行路径。

目前，我国信托公司的资产证券化业务还主要集中于与银行合作的信贷资产证券化，而证券公司过去发行的“专项资产管理计划”则更多集中于对企业资产进行证券化。

不过，根据2013年2月26日证监会最新发布的券商资产证券化业务新规，券商开展此类业务的运行模式与资产范围均有了颠覆性的重大突破，对泛资产管理行业未来业务的开展可能产生巨大的影响。

第1篇一、案例背景随着我国金融市场的不断发展和完善，资产证券化作为一种新型的融资工具，逐渐成为企业拓宽融资渠道、优化资产负债结构的重要手段。

资产证券化是指将缺乏流动性但具有预期收益的资产，通过结构化设计，将其转变为可在金融市场上出售和流通的证券。

本文以某城市基础设施项目资产证券化案例为切入点，分析资产证券化在实践中的法律问题及解决途径。

二、案例概述某城市为改善交通状况，决定建设一条高速公路。

该项目投资规模巨大，资金需求量大。

为解决资金问题，项目公司决定通过资产证券化方式进行融资。

项目公司将其拥有的高速公路收费权作为基础资产，通过资产证券化发行收益权凭证，向投资者募集资金。

三、法律问题分析1. 资产转让的法律效力问题在资产证券化过程中，资产转让是核心环节。

本项目涉及的高速公路收费权转让，存在以下法律问题：（1）转让合同效力：项目公司与投资者签订的资产转让合同，是否符合《合同法》关于合同效力规定，是否存在无效情形。

（2）转让标的合法性：高速公路收费权作为转让标的，是否符合法律法规规定，是否存在法律禁止转让的情形。

2. 资产转让的审批手续问题根据《公司法》和《企业国有资产法》等相关法律法规，涉及国有资产的转让需履行相应的审批手续。

本项目涉及国有资产，需办理审批手续：（1）项目公司作为国有企业，转让国有资产是否履行了内部审批程序。

（2）转让国有资产是否经过有权机关的批准。

3. 资产证券化产品的合规性问题资产证券化产品在发行过程中，需符合《证券法》等相关法律法规的规定：（1）产品发行是否符合法定程序。

（2）产品发行信息披露是否真实、准确、完整。

（3）产品发行是否符合投资者保护要求。

4. 风险控制问题资产证券化过程中，存在以下风险：（1）基础资产风险：高速公路收费收入受宏观经济、政策等因素影响，存在不确定性。

（2）信用风险：投资者对项目公司信用状况担忧，可能导致产品发行困难。

（3）流动性风险：资产证券化产品流动性较差，投资者可能面临难以变现的风险。

资产证券化盘活资产案例资产证券化是一种金融工具，通过将具有一定流动性和收益性的资产打包形成证券产品，从而实现对这些资产的有效管理和盘活。

以下是一些资产证券化盘活资产的案例:1. 房地产资产证券化：房地产开发商可以将自己的在建或者已竣工的房地产项目打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

这样一方面可以获得资金用于新项目的开发，另一方面也可以将房地产资产变现。

2. 车辆租赁资产证券化：汽车租赁公司可以将自己的车辆租赁合同打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得租金收益，而汽车租赁公司则可以获得资金用于购买更多的车辆进行租赁业务扩张。

3. 信用卡债权资产证券化：信用卡机构可以将其持有的信用卡债权打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得信用卡还款的本金和利息收益，信用卡机构则可以获得资金用于发放更多的信用卡。

4. 商业贷款资产证券化：银行可以将其持有的商业贷款打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得商业贷款的本金和利息收益，银行则可以获得资金用于发放更多的商业贷款。

5. 学生贷款资产证券化：教育贷款机构可以将其持有的学生贷款打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得学生贷款的本金和利息收益，教育贷款机构则可以获得资金用于发放更多的学生贷款。

6. 矿产资源资产证券化：矿业公司可以将其持有的矿产资源打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得矿产资源开采的收益，矿业公司则可以获得资金用于开发更多的矿产资源。

7. 物流资产证券化：物流公司可以将其持有的物流设施和配送合同打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

投资者购买这些证券产品后，可以获得物流设施的租金收益和配送合同的收益，物流公司则可以获得资金用于扩大物流网络。

8. 科技创新资产证券化：科技公司可以将其持有的专利、技术和研发项目打包成证券产品进行发行，吸引投资者购买。

资产证券化最新案例近年来，资产证券化正在成为中国金融市场中的一项新兴业务。

资产证券化是指将各种固定资产如债权、应收账款、房地产等，通过特定法律程序转化为证券，然后将其发行给投资者以实现资产利益的流转。

资产证券化不仅为企业提供了融资渠道，还有助于分散风险、提高流动性和促进经济发展。

近期，我国出现了一些资产证券化的新案例，本文将以一期资产支持证券为例进行分析。

7月30日，中国农业银行发行了以天津市华苑权益回购（集团）有限公司参与制定《北京市土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目资产支持证券》的一期资产支持证券。

该证券化项目将北京市土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目的资产进行了整合和分割，发行了标称总额为15.88亿元的资产支持证券。

这笔资产支持证券的发行被视为资产证券化在中国金融市场的重要突破，标志着我国的资产证券化业务正日益成熟。

这笔资产支持证券的发行不仅帮助华苑权益回购（集团）有限公司实现了资金回笼，还为投资者提供了一种低风险、高收益的投资渠道。

根据项目设定，该资产支持证券的期限为1年，年利率为5.85%。

作为资产支持证券的发行人，中国农业银行承担了发行与销售工作，并提供了一定程度的信用保证。

投资者可以通过购买这一资产支持证券来获取稳定的收益。

这笔资产支持证券的发行也有助于推动房地产市场的发展。

随着我国住房市场的快速增长，土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目在北京等一线城市已经成为重要的房地产项目之一。

通过将这一类资产进行资产证券化，不仅可以为房地产开发商提供融资渠道，还可以吸引更多的长期资金流入房地产市场，提振市场信心，推动城市更新和经济发展。

此外，这笔资产支持证券的发行还有助于提高金融市场的流动性。

过去，土地使用权拍卖成交眉月度地下商业综合体注销项目等一类固定资产收益权在二级市场上的交易相对较少，市场流动性较低。

通过将这些资产进行证券化，可以促使更多的投资者参与其中，提高市场的交易活跃度，为市场提供更多的流动性。

房地产资产证券化的会计处理重点篇一：《房地产资产证券化的会计处理：我眼中的重点》我呀，是个小学生，可能你会觉得房地产资产证券化这个词对我来说太难理解啦。

可我听我爸爸讲了好多关于这个的事儿呢，今天我就想和大家唠唠我觉得这里面会计处理的重点是啥。

先来说说房地产资产证券化是啥吧。

就好像把房子变成了一个个小碎片，这些小碎片就像小饼干一样，然后把这些小饼干卖给很多人。

这可不是真的饼干哦，是一种特殊的东西，就像是把房子的价值拆分开来卖出去。

那会计处理就像是给这些小饼干算账呢。

我觉得第一个重点就是要搞清楚啥东西可以被证券化。

这就好比我们去超市买东西，得先知道哪些东西是可以卖的。

在房地产里，不是所有的房子或者房地产相关的东西都能变成那些小饼干。

有的房子可能太破啦，就像我家那只旧得不能再用的铅笔，没有人会想要把它变成证券的。

而那些好的房子，就像新的超级酷的玩具一样，才有可能被证券化。

会计就得去判断，这房子到底有没有资格被变成那些小饼干。

在这个过程中，会有很多复杂的事情。

比如说，这个房子值多少钱呀？这可不能随便说说哦。

就像我们去市场买水果，一个苹果如果是烂的，肯定不能按照好苹果的价格卖。

会计得非常小心地评估房子的价值。

这可不是像我和小伙伴猜谜语那么简单。

他们得看这个房子的位置，位置好的房子就像在舞台中央的小明星，价值肯定高。

还有房子的状况，是新的还是旧的，就像我们看衣服是新的还是破的一样。

还有一个重点就是收入的确认。

当那些小饼干卖出去的时候，钱进来了，怎么算这个收入呢？这就像是我把我的旧漫画书卖给了同学，我什么时候能真正把这个钱算作我的收入呢？是同学刚说要买的时候，还是他把钱放到我手里的时候呢？在房地产资产证券化里，会计得按照规则来确定这个收入。

如果弄错了，就像我把同学给我的买漫画书的钱弄丢了一样，会出大问题的。

我记得有一次我听爸爸和他的朋友聊天。

爸爸的朋友说：“这会计处理可真难啊，感觉就像在迷宫里找出口。

”爸爸就回答说：“是啊，但是只要抓住关键的点就好了。

房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。

在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。

尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。

在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。

其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。

资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。

在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。

开元REITs。

2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。

实际发行25%的基金份额，发行价为3。

5港元，募集资金6。

75亿港元，预期回报率为7。

8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。

从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。

42%、凯雷28。

39%、浩丰国际39。

20%。

春泉REITs。

2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。

81港元，募集资金规模为16。

74亿港元，预计年化收益率为4。

94%-5。

23%。

2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。

高和资本中华企业大厦案例。

中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。

中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。

收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。