物业管理实务教程[1]

物业管理实务教程一、引言物业管理实务是一个涵盖多个方面的综合性课程，它旨在培养学生的物业管理技能和知识，使其能够胜任物业管理工作。

本教程将介绍物业管理实务的相关内容，包括物业管理的概念、职责与职能、常见问题与解决方法等。

二、物业管理概述物业管理是指对物业进行全面有效管理的一系列行为和措施。

它涉及到多个方面，包括资产管理、设备维护、安全保障、环境卫生等。

物业管理的目标是确保物业的正常运营，提高物业价值，满足居民的需求。

三、物业管理职责与职能1. 保障物业安全物业管理人员需要定期检查设备设施的安全状况，及时处理安全隐患，确保居民的人身和财产安全。

2. 维护物业设施物业管理人员需进行日常维护工作，包括设备设施的检修与保养，保证其正常运转。

同时，还需组织维修队伍，及时响应业主的维修需求。

3. 解决业主纠纷当业主之间或业主与物业公司之间发生纠纷时，物业管理人员需及时采取措施进行调解，妥善处理问题，维护良好的业主关系。

4. 管理物业经费物业管理人员需要制定物业管理费的收费标准，并做好财务管理工作，确保物业经费的合理使用和管理。

5. 组织社区活动物业管理人员可组织一些社区活动，增进居民之间的交流与互动，提高社区的凝聚力和居民的满意度。

四、常见问题与解决方法1. 物业费问题对于一些不愿意缴纳物业费的业主，物业管理人员可通过加强宣传教育，解释物业费的用途与重要性，增强业主的认同感。

2. 设备故障当物业设备出现故障时，物业管理人员需及时调查原因，并组织专业人员进行修复，确保设备能够正常使用。

3. 纠纷调解在业主之间发生纠纷时，物业管理人员应冷静客观地进行调解，采取公正公平的原则，化解矛盾，维护社区稳定。

4. 环境卫生问题物业管理人员需加强对小区环境卫生的监管，定期清理垃圾，修剪绿化植物，确保小区环境整洁美观。

五、结语物业管理实务是一门重要的课程，它涉及到物业管理的方方面面。

通过本教程的学习，希望能够使学生对物业管理有更全面的了解，为将来从事物业管理工作打下坚实的基础。

物业管理实务讲义第1讲：物业管理概述一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。

物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。

物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。

物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。

因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。

物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类（了解）物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分1．全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。

这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。

这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。

随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2．集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。

国家开放大学22春“物业管理”《物业管理实务(1)》作业考核题库高频考点版（参考答案）一.综合考核(共50题)1.物业租赁实际上是物业所有权人(业主)或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是使用权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是所有权。

()A.正确B.错误参考答案：B 改正：将“使用权”和“所有权”互换(或将“使用权”改为“所有权”，“所有权”改为“使用权”)。

2.简述物业管理的作用。

参考答案：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重要的作用。

(1)完善的物业管理可以使物业保值、增值;(2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量;(3)物业管理维护了社区的安定团结;(4)有利于改善经济结构和扩大就业;(5)物业管理利于推动社区文化建设;(6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。

3.管理规约是区分所有权人团体的最高法治规则，区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触。

()A.正确B.错误参考答案：B 改正：管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触。

4.物业管理权来源于()。

A.开发商B.物业服务公司C.业主D.政府参考答案：C5.决定筹集和使用专项维修资金项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

()A.正确B.错误参考答案：B 改正：将两个“1/2”改为“2/3”。

6.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。

()A.正确B.错误参考答案：B 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。

7.从物业管理的角度，物业是指()。

A.一个建筑群B.一个居住小区(大厦)C.已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地D.土地参考答案：ABC8.物业是房屋建筑与土地的统一体。

物业管理实务(1)-形考任务二-国开(北京)-
参考教材
简介
本文档是关于物业管理实务（1）形考任务二的参考教材。

该教材旨在提供基础的物业管理知识，帮助学生了解物业管理的实际操作。

内容概述
本教材主要包括以下内容：
1. 物业管理的概念和定义；
2. 物业管理的职责和任务；
3. 物业管理的法律法规；
4. 物业管理的组织架构；
5. 物业管理的运营模式；
6. 物业管理的常见问题及解决方法。

研究目标
通过研究本教材，学生将能够：
- 了解物业管理的基本概念和定义；
- 理解物业管理的职责和任务；
- 掌握物业管理的法律法规；
- 了解物业管理的组织架构和运营模式；
- 掌握解决物业管理常见问题的方法。

使用建议
本教材适用于物业管理实务（1）的研究和备考阶段。

建议学生按照章节顺序研究，结合实际案例进行分析和思考。

同时，建议学生做好笔记，整理重点知识点，以便复和巩固。

总结
物业管理实务（1）形考任务二的参考教材旨在提供基础的物业管理知识，帮助学生理解和掌握物业管理的实际操作。

通过认真研究和理解本教材的内容，学生将在形考中取得良好的成绩。

(字数：150)。

国家开放大学22春“物业管理”《物业管理实务(1)》作业考核题库高频考点版（参考答案）一.综合考核(共50题)1.服务的最根本的特征是()。

A.不可储存性B.差异性C.不可分离性D.无形性参考答案：D2.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。

()A.正确B.错误参考答案：A3.物业租赁实际上是物业所有权人(业主)或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。

()A.正确B.错误参考答案：A4.简述现代物业管理的特点。

参考答案：自上世纪80年代以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全。

呈现以下特点：(1)突出了管理行为和组织体制的有机结合运作;(2)多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化;(3)将物业管理与人居问题同等对待的观念转变;(4)物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。

5.简述物业管理的基本内容。

参考答案：按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(1)常规性的公共服务。

这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务。

(2)针对性的专项服务。

这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

(3)委托性的特约服务。

特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。

6.清洁工一般是通过()方式用工。

A.有固定合同工B.无固定合同工C.劳务派遣工D.退休返聘参考答案：C7.现代区分所有权建筑物管理中人的管理主要包括()。

A.对建筑物不当毁损行为的管理B.对建筑物不当使用行为的管理C.对生活防害行为的管理D.对违法行为的管理参考答案：ABC8.对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的()划归综合管理服务范畴。

（物业管理）物业管理实务教材物业管理公司操作实务第壹节物业管理公司概述壹、物业管理公司的性质物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。

物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。

物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。

物业管理公司的性质具有以下特点：第壹，物业管理公司是独立的企业法人。

物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。

物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有壹定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理和服务工作，自主运营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，于市场地位、运营运作、法律地位等方面和其他企业壹样，均要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。

所以说，物业管理公司是壹个独立的企业组织，它于物业管理运营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。

物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造壹个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。

物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有壹个，那就是服务。

物业管理公司的服务是有偿的，是带有运营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司于某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。

由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权且没有完全转轨和明确，所以物业管理公司于向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司的类型物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

(壹)按存于形式划分物业管理公司按存于形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司俩类。

物业管理实务(1)-形考任务二-国开(北京)-参考资料对于前期物业管理，指的是从物业开始销售（预售）到业主大会成立之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

答案是“对”。

即使业主大会成立并选聘了其他物业服务企业，前期物业服务合同期限未满，也不能提前终止。

答案是“对”。

物业承接查验是指开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业服务企业进行全面移交的过程。

答案是“对”。

物业承接查验是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时，以物业区域安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

答案是“对”。

在交楼时，管理人员应该站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。

答案是“对”。

开发建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

如果已经承诺或约定减免物业服务费用，则由建设单位承担。

答案是“对”。

二次装修所允许的施工时间需按《管理规约》和物业管理区域内的相关规定执行，要顾及其他业主和使用人的正常生活，尽量避免或减少对他们的影响。

答案是“对”。

物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。

答案是“对”。

物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。

答案是“对”。

租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系。

答案是“对”。

前期介入是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。

答案是“接管物业”。

物业应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

以下（）不属于物业服务企业应当履行的职责。

A.管理物业共用部位B.维护物业管理区域内的公共设施和绿化C.协助业主委员会处理业主之间的纠纷D.向业主提供投资咨询服务参考答案是：向业主提供投资咨询服务改写：物业服务企业的职责包括管理物业共用部位、维护公共设施和绿化，以及协助业主委员会处理业主之间的纠纷。

国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》2027期末试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是物业管理的基本内容？（）A. 房屋维修B. 绿化管理C. 安全保卫D. 文化传播答案：D2. 物业服务费的计算方式不包括以下哪种？（）A. 按面积计算B. 按户计算C. 按套计算D. 按人头计算答案：D3. 我国物业管理行业的法规体系不包括以下哪项？（）A. 《物业管理条例》B. 《住宅专项维修资金管理办法》C. 《物业管理服务规范》D. 《城市房地产管理法》答案：D4. 以下哪项不是物业管理的服务对象？（）A. 业主B. 租户C. 开发商D. 物业公司答案：C5. 物业管理中的“四级服务标准”不包括以下哪项？（）A. 一级服务B. 二级服务C. 三级服务D. 五级服务答案：D二、填空题（每题2分，共20分）6. 物业管理的基本内容包括：房屋维修、______、______、______。

答案：绿化管理、安全保卫、环境卫生7. 物业服务费的计算方式有：按面积计算、按户计算、按套计算、______。

答案：按人头计算8. 物业管理的四级服务标准分别为：一级服务、二级服务、______、______。

答案：三级服务、四级服务9. 物业管理中的“业主自治”原则是指：业主对物业管理区域内的事务享有______、______、______的权利。

答案：决策权、监督权、管理权10. 《物业管理条例》规定，物业管理区域内，业主大会设立______，负责业主大会的日常工作。

答案：业主委员会三、判断题（每题2分，共20分）11. 物业管理是一种市场化的服务行为。

（）答案：正确12. 物业服务费用越高，服务质量越好。

（）答案：错误13. 物业管理公司的收入主要来源于物业服务费。

（）答案：正确14. 业主大会的决策权归业主委员会所有。

（）答案：错误15. 物业管理中的四级服务标准是固定不变的。

（）答案：错误四、简答题（每题10分，共30分）16. 简述物业管理的基本内容。

2023年物业管理实务(1)国家开放大学形考任务四平时作业四1.物业服务公司开展社区文化活动有利于培养业主忠诚度判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A2.服务是在一定的物质条件和人员素质条件下完成的行为过程，服务是具有价值量的行为效用。

判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A3.服务是一种非物质性、无形的、可眼见、手摸的一般产品，因此服务是一种主观的、没有价值量的心理效应。

判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A4.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理。

判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A5.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是社区管理。

判断题(2分)2分A.对B.错正确答案:A6.以下关于社区基本构成要素，表述正确的是（）。

多选题(3分)3分A.按自然与社会经济规律来组成或划分的人文区域B.社区是开放的，没有相对稳定、相对独立的地域界限或聚居场所C.社区的核心内容是社区中人们的各种社会活动及其扰动关系，有维系社区存在和发展的管理组织D.生活在该地域的人们具有一种地缘上的归属感和心理上的认同感正确答案:A C D7.以下属于社区文化特点的是（）。

多选题(3分)3分A.开放性B.多元性C.地域性D.归属性正确答案:A B C D8.以下属于物业管理小区社区文化建设的原则的是（）。

多选题(3分)3分A.主体对象的确定性B.文化活动亲善性C.大众参与性D.经济效益性正确答案:A B C9.物业管理小区文化建设的基本内容有（）。

多选题(3分)3分A.设施建设和网络建设B.组织建设和队伍建设C.政策建设D.文化品位建设正确答案:A B C D10.以下属于物业服务企业在社区文化建设中的作用的是（）。

多选题(3分)3分A.内容选择作用B.过程服务作用C.文化整合作用D.社区稳定器作用正确答案:A B C D11.社区文化建设的指导思想是指物业管理小区的社区文化建设的原则要求，它规定了社区文化建设的方向和目标。