中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引

律师办理买卖合同法律事务操作指引第一章总则第一条为了指导律师在承办买卖合同法律事务中依法履行职责，全面了解买卖合同法律事务所涵盖的内容，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国电子签名法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，制订本指引，供律师办理买卖合同法律事务时参考适用。

第二条律师经所在律师事务所指派，并征得当事人同意，为当事人提供起草、审查、修改买卖合同，参与买卖合同各方的谈判，监督和见证合同的签订及履行，出具律师意见书、律师见证书等法律文书；担任原告、被告、第三人或仲裁申请人、被申请人及第三人的代理人，可以结合当事人的授权范围，参照本指引办理。

第三条律师承办买卖合同法律事务，应充分保障当事人的契约自由原则，尊重当事人意愿，不得将律师个人的意志强加于当事人。

但对当事人的主张不能得到法律支持的，应书面予以提示；对违反法律、行政法规强制性规定的，应拒绝代理。

第四条律师承办买卖合同法律事务，应本着当事人利益最大化原则，依法维护当事人的合法权益。

第五条律师承办买卖合同法律事务，应当引导当事人遵循公平原则，促进各方当事人的交易。

第六条律师在承办买卖合同相关法律事务过程中，需要当事人配合方可完成的法律事务，应当向当事人说明情况。

第七条律师经双方或各方当事人共同委托可以承办买卖合同非诉讼法律事务，但应充分考虑各方当事人的利益均衡，对任何不利于当事人的约定或行为应予以书面释明并经当事人认可。

涉及当事人利益冲突的难以调整的，应自行回避。

第二章非诉买卖合同法律事务中律师的职责第一节买卖合同当事人的资信调查第八条本指引所称资信调查，是指律师接受买卖合同当事人委托，对当事人一方、相对方或各方买卖合同签订、履行能力、履约风险等相关事宜，通过对当事人提供材料的审查及必要的调查，以律师专业角度，提供分析、判断意见的非诉讼法律事务。

第九条律师应以书面或口头形式告知当事人提交与买卖合同有关的资料，并约定提交的时间。

中华律师协会律师业务系列操作指引一、引言中华律师协会作为中国律师行业的组织和管理机构，为了规范律师的业务行为，提升律师的专业水平，制定了《中华律师协会律师业务系列操作指引》。

本指引旨在为律师提供详细的操作指南，以便他们能够更好地履行职责，提供优质的法律服务。

二、律师业务操作流程2.1 案件接受与调查1.律师在接到案件后，应当及时与当事人取得联系，了解案件的基本情况，并进行初步调查。

2.律师应当与当事人充分沟通，了解当事人的意愿和诉求，并根据情况提出专业的建议。

3.律师在进行案件调查时，应当收集相关证据材料，并进行合法合规的取证工作。

2.2 法律分析与策划1.律师在收集到案件的相关材料后，应当进行法律分析，确定案件的法律依据和争议焦点。

2.律师应当根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，并与当事人进行充分的沟通和协商。

3.律师应当对可能出现的风险和问题进行预判，并提供相应的解决方案。

2.3 诉讼代理与辩护1.律师在进行诉讼代理时，应当按照法律的规定，代表当事人行使诉讼权利，并维护当事人的合法权益。

2.律师在进行辩护时，应当针对案件的事实和法律进行合理的辩护论证，维护当事人的合法权益。

3.律师应当与法庭、检察院、公安机关等相关部门进行有效的沟通和协调，确保案件的顺利进行。

三、律师业务操作的注意事项3.1 保护当事人权益1.律师在进行业务操作时，应当始终以保护当事人的权益为首要任务，积极维护当事人的合法权益。

2.律师应当尊重当事人的意愿和选择，不得违背当事人的利益进行操作。

3.2 保持专业素养1.律师应当具备扎实的法律知识和专业技能，不断提升自己的业务水平。

2.律师应当保持良好的职业道德和操守，不得从事违法违规的行为。

3.3 保守客户机密1.律师应当严格保守客户的机密信息，不得泄露客户的个人隐私和商业秘密。

2.律师应当建立健全的信息保护制度，确保客户的信息安全。

3.4 提供优质服务1.律师应当以客户满意度为目标，提供高质量、高效率的法律服务。

中华全国律师协会律师办理合同审查业务操作指引为对律师从事商务类合同审查业务提供基本参考依据，从而保证工作质量、规避执业风险，特制订本指引供律师从事相关法律服务过程中参考。

第1条本指引的定义及说明1.1本指引所称之合同审查业务，系指律师接受委托，就其送审的合同根据委托人的要求及律师的专业判断，通过检查、核对、分析等方法，就合同中存在的法律问题及其他缺陷提出意见供委托人进行决策、自行调整或商务谈判时参考的专业活动，不包括对文本进行修改。

1.2本指引所称之委托人，系指将合同提交律师进行审查的当事人。

委托人并非合同当事人的，其合同利益相关方视为委托人。

本指引所称之相对人，系指合同中委托人一方的利益相对方。

1.3本指引所称之交易目的，系指委托人送审合同所在的交易中，委托人进行交易的真正动机或想要达到的经济等方面的目标。

在委托人没有特别说明的情况下，交易目的视为合同目的。

1.4由于合同审查业务与合同修改业务在质量要求和工作量上存在很大不同，合同审查仅对合同中存在的问题基于法律的规定及律师的专业能力，以更正或注释、提问、评述等方式提出疑问、说明、提醒、建议、警告等意见，但并不提供完整的解决方案或对合同进行全面修改。

1.5律师在从事合同审查业务过程中，应充分注意合同双方在风险与责任上的不对等性，并在合同审查的实际工作中根据委托人的需求、合同类型、重要性等情况选择实际工作中需要完成的工作内容。

1.6本指引所描述的工作内容，仅作为律师从事合同审查业务操作时的参考，不作为律师因执业过错对委托人承担责任的依据。

本指引可供审查非商务类合同时参考，但应注意在民事主体、法律环境方面的不同。

律师向委托人提供专项合同审查服务时，尤其应当关注本指引中提及的相关专有内容。

第2条合同审查中的一般原则2.1律师在审查合同时应当注意，除了法律、司法解释、行政法规、部门规章外，还需关注与合同的签订及履行相关的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、地方政府规范性文件中的相关规定。

中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引目录总则第一编律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章商品房买卖合同订立前的法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节商品房销售广告——要约与要约邀请第三节商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节合同对商品房基本情况的约定第二节合同对商品房面积和价格的约定第三节合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定第四节合同对质量标准与维修的约定第五节合同对精装修标准与样板房的约定第六节合同对付款方式与付款期限的约定第七节合同对设计变更与规划变更的约定第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同的无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同的变更第三节商品房买卖合同的转让第四节商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接（交付程序）与初始登记第一节商品房交付时间第二节商品房交接（交付程序）第三节买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得第四节物权取得风险（商铺、住宅与建设工程优先受偿）第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为买受人提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编律师为买受人提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节商品房买卖合同订立前的纠纷及其处理第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及处理第五节商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得的纠纷及其处理第六节不同类型商品房的纠纷及处理第七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节律师的执业风险提示附则总则第1条制订目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会，在总结律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上，制定本操作指引。

中华全国律师协会律师业务操作指引中华全国律师协会律师业务操作指引》的内容共包括律师办理国有企业改制与相关公司治理业务、有限责任公司收购、业务、风险投资与股权激励法律业务、破产管理人、业务、农民专业合作社设立及相关治理法律业务、合同审查业务、土地法律业务、拆迁法律业务、建设工程法律业务、商品房买卖合同法律服务、二手房买卖业务、物业管理法律业务、基础设施特许经营法律业务、婚姻家庭业务、海商海事案件业务等16项、业务操作指引，执笔人均为本领域的优秀律师，并经过各专业委员会组织众多资深律师反复讨论后确定，对于律师从事各项法律业务具有很强的指导性、借鉴性，也是新从业律师最佳的学习范本。

律师业务指引和规范是一个开放的体系，在本次编选的16个指引之外，还将根据律师业务的发展状况和业务指引的编写成熟状况，不断推出新的指引和规范，并根据立法和司法实践，对内容进行及时的修订和更新，使之成为一个对全国的律师业务具有引领和指导作用的操作指引体系，推进律师业务领域的纵深拓展和律师执业能力的全面提升。

3图书目录编辑1 中华全国律师协会律师办理国有企业改制与相关公司治理业务操作指引2 中华全国律师协会律师办理有限责任公司收购业务操作指引3 中华全国律师协会律师办理风险投资与股权激励业务操作指引4 中华全国律师协会律师担任破产管理人业务操作指引5 中华全国律师协会律师办理农民专业合作社设立及相关治理业务操作指引6 中华全国律师协会律师办理合同审查业务操作指引7 中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引8 中华全国律师协会律师办理拆迁法律业务操作指引9 中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引10 中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引11 中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引12 中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引13 中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引14 中华全国律师协会律师办理基础设施特许经营法律业务操作指引15 中华全国律师协会律师办理婚姻家庭法律业务操作指引16 中华全国律师协会律师承办海商海事案件业务操作指引附录1 中华全网律师协会关于律师办理群体性案件指导意见附录2 中华全国律师协会关于为应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展提供优质法律服务的指导意见附录3 中华全国律师协会关于律师为“三农”提供优质法律服务、促进农村经济、社会和谐发展的指导意见。

律师办理商品房交易(二手房)业务操作指引第一章目的和依据一、定义二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。

二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

二、目的为律师提供二手房买卖服务提供标准化的服务程序，确保律师的服务质量，维护客户的利益。

三、二手房买卖的法律依据二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。

二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。

二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。

四、适用范围本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖。

公有住房、经济适用房初次出售的服务，不适用该指引。

第二章买卖主体一、买方主体审查和规划二手房购买人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。

基于各种财产目的和利益，购买人可以以自己的名义购买。

也可以以他人的名义购买。

还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代替委托人决策。

二、卖方主体资格审查二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。

转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。

律师应当注意：法律、法规、规章另有规定不许出售的或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

三、公司作为交易主体的特别审查律师应当注意二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

四、国有企业或集体企业的特别审查二手房交易主体是国有的，应当审查政府主管部门的批准文件。

二手房交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。

办理二手房买卖合同业务操作指引a. 本协议编号：_______________________b. 本协议签订日期：_______________________c. 本协议签订地址：_______________________第二条甲方信息a. 甲方名称：_______________________b. 甲方地址：_______________________c. 甲方联系人：_______________________d. 甲方联系电话：_______________________第三条乙方信息a. 乙方名称：_______________________b. 乙方地址：_______________________c. 乙方联系人：_______________________d. 乙方联系电话：_______________________第四条协议内容a. 甲方同意将位于_______________________的房产出售给乙方。

b. 乙方同意购买甲方上述房产，并支付相应的购房款。

c. 双方约定，购房款总额为人民币_______________________元。

第五条付款方式a. 乙方应在签订本协议之日起_______________________日内，向甲方支付人民币_______________________元作为购房款的首付款。

b. 乙方应在签订本协议之日起_______________________日内，向甲方支付人民币_______________________元作为购房款的尾款。

c. 甲方应在收到乙方支付的全部购房款后，向乙方办理房产过户手续。

第六条房产过户a. 甲方应在收到乙方支付的全部购房款后_______________________日内，向乙方提供办理房产过户所需的全部文件。

b. 乙方应在收到甲方提供的文件后_______________________日内，办理房产过户手续。

（讨论稿）1.制定目的2.概念界定3.律师办理商品房交易业务的基本原则4.律师办理商品房交易业务的前提和要求5.本操作指南的业务适用范围第一节一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节商品房认购（预订） 1.签订认购（预订）书的前提条件2.认购（预订）协议基本内容3.定金的处理第三节商品房销售广告 1. 广告审查2. 禁止发布销售广告情形3. 要约邀请与要约的区别第四节商品房预售1.商品房预售条件2.申请预售商品房须提交下列材料3.无证预售的风险第五节商品房现售1.商品房现售条件2.返本销售的禁止和售后包租的限制第六节商品房买卖合同 1.签约前审查2.签约时买受人的知情权和开发商的义务3.商品房买卖合同的基本内容4.面积差异的处理5.套内建筑面积与分摊的共有面积6.规划、设计变更的处理7.预购商品房的转让8.土地使用权同时转让9.诚信失守的惩罚第七节商品房代理销售和包销 1.商品房的代理销售2.商品房的包销第八节商品房买卖的贷款1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同2.住房公积金贷款的限制3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例4.商品房住房贷款额和期限5.非居住房屋贷款6.贷款合同与商品房买卖合同第九节商品房的交付使用及其质量保证 1.商品房交付使用的定义2.商品房的交付要求3.交付时应提供的文件4.商品房的保修责任5.商品房质量与合同解除第十节商品房的维修基金（资金） 1.首期维修基金的交纳2.维修基金的使用与管理第十一节商品房买卖转移登记和权证办理 1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移 2.商品房买卖转移登记3.房地产权证（小产证）的办理时限第一节一般规定1.目的和依据2.定义3.适用范围第二节二手房买卖的房地产中介服务和中介合同1.概念界定2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查3.房地产经纪人的执业程序4.房地产经纪中的禁止行为5.房地产中介的收费6.中介服务公司在买卖合同中的签章第三节对二手房交易的调查与审核 1.权属审查2.买卖双方主体资格审查3.共有财产审查4.权利限制审查5.他项权利设臵审查6.优先购买权审查7.审查二手房有无下列禁止买卖情形 8.境外人士买卖的限制9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能第四节二手房买卖合同1.合同内容2.二手房买卖后的土地使用权3.维修基金的交割第五节二手房买卖抵押贷款 1.审核贷款、抵押协议2.审核担保、保险协议3.公积金贷款的限制4.非住宅房屋贷款5.二手房出让人存在贷款情况的处理第六节二手房买卖的监管 1.保证交易安全的方法2.委托监管的操作第七节二手房买卖转移（过户）登记 1.未登记不得对抗第三人2.登记应提交的材料3.登记的审核时限和权证的领取4.律师代办登记第一节一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节对商品房抵押的调查与审核1.抵押人、抵押权人的主体审查2.抵押商品房的权属审查3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形第三节抵押合同1.抵押合同的形式2.抵押合同的主要内容3.涉外商品房抵押的公证4.抵押合同的变更5.抵押合同的终止6.贷款抵押率7.抵押合同不得约定的事项8.抵押商品房的保险9.权利凭证的保管第四节抵押登记（他项权利登记） 1.抵押登记的效力2.恶意拒绝登记的责任3.登记日期与抵押顺序4.抵押登记人的申请人和需提交的材料第五节最高额抵押1.以商品房设定最高额抵押2.最高额债权的特定化3.变更限额和期间的，清偿顺位后移第六节抵押的效力1.商品房租赁与抵押的效力2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力3.商品房转让与抵押效力4.抵押商品房的拆迁5.抵押物拆除改建的限制6.查封与抵押效力7.抵押权的保全第七节抵押权的实现 1.行使抵押权的条件2.抵押权的实现方式3.抵押物折价清偿应注意事项4.变卖、拍卖应注意事项5.注意优先购买权6.价款的清偿顺序7.多个抵押权人与清偿顺序 8.多个抵押人与清偿份额承担9.抵押权的中止和消灭第一节一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节出租人与出租房屋 1.出租人2.出租的房屋应当具备的条件3.有下列情形之一的房屋不得出租4.律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查5.境外人士租赁房屋的限制第三节租赁合同1.确认出租人、承租人的主体身份2.租赁合同3.审查租赁合同关键条款的内容并核实4.不定期租赁5.承租人的解约权6.出租人的解约权第四节房屋租赁合同登记备案 1. 租赁合同的登记备案2. 律师代办租赁登记备案第五节商品房售后包租1.售后包租的定义2.售后包租登记备案的问题3.售后包租的限制4.售后包租合同中应注意的特别事项第六节房屋转租、房屋承租权转让或交换1.房屋转租的定义2.转租的前提条件3.转租合同与租赁合同的关系4.转租期限的限制5.转租的限制6.房屋承租权转让或交换的定义7.房屋承租权转让或交换的条件8.房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序第一章总则1-1-1 制定目的为规范和促进全国房地产律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和要求，全国律师协会民事业主委员会制定本指南，供全国律师在办理商品房交易业务时作指导或参考。

律师承办二手房买卖合同业务指引本指引由中华全国律师协会经济专业委员会起草，其目的为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办二手房买卖合同业务服务质量及为律师提供业务操作方面的借鉴、经验，特依据《城市房地产管理法》及其他有关规定，该指引并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。

第1条本指引的定义及提示1.1 本指引所称之“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言的，是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房和已购的各类政策性住房。

已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。

1.2 本指引所称之二手房买卖是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法程序转让给买受人，买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为；二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。

1.3本指引所称之买受人，系指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋所有权的交易方；本指引所称之出卖人，系指二手房买卖行为中通过转移房屋所有权换取价款的交易方。

1.4 本指引所称之房地产登记机关，是指房地产所在地的县级以上人民政府设立的房地产行政管理机关。

1.5 本指引所称之房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。

1.6本指引所称之房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

1.7本指引所称之房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。