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房地产信托投资基金(REITs)（一）引言概述：房地产信托投资基金（REITs）是一种特殊的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票参与房地产市场，从中获得收益。
REITs具有多样化的组合，投资于各种房地产项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
本文将介绍REITs的基本概念，其主要优点和风险，并详细解释REITs的市场表现、税务特征和投资策略。
正文：一、REITs的定义和运作机制1. REITs的基本定义：REITs是房地产投资信托，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会。
2. REITs的运作机制：投资者购买REITs股票，将其资金汇入REITs基金，基金管理人将这些资金用于投资各类房地产项目。
二、REITs的优点和风险1. 优点：a. 高回报率：REITs通过租金收入和资产增值提供高回报率。
b. 可流动性：REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，提供更高的流动性。
c. 分散风险：REITs投资于多种房地产项目，减少单一项目风险。
d. 透明度：REITs需要按照法律规定进行财务披露，提供更高的透明度。
2. 风险：a. 房地产市场波动：REITs的价值受到房地产市场的波动影响。
b. 利率风险：REITs投资于借贷资金，利率上升可能导致成本增加。
c. 法规风险：REITs需要遵守相关法规，如税务和证券市场规定。
三、REITs的市场表现1. 收益表现：REITs的回报率相对较高，尤其是与其他投资工具相比。
2. 风险表现：REITs的波动性相对较高，但在长期投资中表现稳定。
四、REITs的税务特征1. 免税要求：REITs需要按照法律规定向股东分发90%的税前收入，以免缴纳企业所得税。
2. 投资者税务：投资者将从REITs获得的收益视为个人投资所得，并按照个人所得税进行纳税。
五、REITs的投资策略1. 核心房地产投资：投资于稳定收入的核心房地产项目，如商业中心和写字楼。
2. 混合房地产投资：投资于不同风险和回报特征的房地产项目，以实现风险分散和回报最大化。
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
什么是REITs基金?reits基金怎么购买什么是REITs基金?如何购买房地产信托投资基金?什么是REITs基金?房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，最早起源于美国。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
REITs基金有什么类型?房地产信托投资基金的类型：根据业务性质和收入来源，房地产信托投资基金分为三类：股权型、债券型和混合型。
其中股权型房地产信托投资基金直接投资于不动产，收入的主要来源是处置不动产的资本收益，或者是不动产租金收入;债务型房地产信托投资基金是指向开发商或房地产经理提供抵押贷款，或以证券投资回报或利息收入或投资房地产抵押证券为主要收入来源，同时经营上述两种业务并从上述两种业务中收取收益的房地产信托投资基金，称为混合房地产信托投资基金。
此外，房地产信托投资基金还有其他的划分方式。
房地产信托投资基金按组织结构可分为公司型和契约型;按发行上市方式可分为公开募集非上市、公开募集上市、和私募三种;按照管理模式，可以分为内部管理和外部管理;按经营期限分为两种：有明确期限和无明确期限;根据发行后能否赎回，可分为开放式和封闭式。
中国首批公募房地产信托基金如何购买房地产信托投资基金?一般来说，房地产信托基金在一些大型财富管理机构会有。
注意筛选成立时间长，规模大的机构。
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
REITs通俗解释什么是REITsREITs是房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）的缩写，是指一种由多个投资者共同出资，并通过购买和管理各种类型的房地产资产来获取投资收益的投资工具。
REITs像股票一样在证券交易所进行交易，投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资于房地产市场。
REITs的特点1.高流动性：与直接投资于房地产相比，REITs具有更高的流动性，投资者可以通过买卖REITs股票来快速调整投资组合。
2.分散风险：REITs往往拥有多个房地产资产，包括商业不动产、住宅物业、酒店、医疗设施等，通过分散投资来减少个别资产带来的风险。
3.稳定收益：根据法律规定，REITs必须将大部分收益分发给股东，因此投资者可以通过持有REITs股票获得稳定的现金流收益。
4.免纳公司所得税：REITs按照特定的法律条款，可以免纳公司所得税，这使得REITs能够将更多的收益分配给股东。
5.专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司运营，他们负责寻找和管理房地产资产，投资者可以放心交由专业人士来管理。
REITs的类型根据所持有的房地产资产的不同，REITs可以分为以下几种类型：1. 商业地产REITs商业地产REITs主要投资于各种商业不动产，包括购物中心、写字楼、工厂、仓库等。
这类REITs的收入主要来自于租赁收益，租户通常是各种企业和零售商。
商业地产REITs的风险相对较低，因为租约通常较长且收入稳定。
2. 住宅地产REITs住宅地产REITs主要投资于租赁住宅物业，例如公寓楼、公寓社区等。
这类REITs的收入来自于租金收益，租户通常是个人租房者。
由于住宅地产市场较为稳定，住宅地产REITs通常具有较低的风险。
3. 健康医疗REITs健康医疗REITs主要投资于医疗相关的房地产，例如医院、诊所、养老院等。
由于健康医疗服务的需求稳定增长，这类REITs通常具有较高的稳定性和长期增长潜力。
reits的概念REITs是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的缩写，是一种投资工具，旨在为投资者提供投资于房地产市场的机会，同时享受房地产投资所带来的收益。
REITs是一种特殊的投资信托，其主要目的是通过投资于不动产（如商业物业、住宅物业、工业物业等）来产生收益。
它们类似于股票，可以在证券交易所上市交易。
投资者可以通过购买REITs的股票，间接拥有和投资于各种类型的不动产。
REITs的特点如下：1. 法定要求：REITs必须符合特定的法定要求，例如在美国，它们必须按照《美国税收法典》第856章的规定进行注册和运营。
2. 分配收益：REITs通常以高比例（通常为90%）分配其收益给股东。
这意味着投资者可以享受到稳定的现金流。
3. 多样化投资：REITs可以投资于各种类型的不动产，包括商业物业、住宅物业、工业物业、医疗设施等。
这使得投资者可以通过购买REITs实现对不同类型不动产的多样化投资。
4. 专业管理：REITs由专业的管理团队管理，他们负责管理和运营不动产，处理租赁、维护和出售等事务。
5. 流动性：由于REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以相对容易地买入和卖出REITs股票，提高了投资的流动性。
6. 税务优势：REITs通常享受税务优惠，例如在美国，它们不需要缴纳公司所得税，只要将大部分收入分配给股东即可。
总的来说，REITs提供了一种投资于房地产市场的便捷方式，使普通投资者能够参与到不动产投资中，获得稳定的现金流和资本增值。
然而，投资者在购买REITs之前应该进行充分的研究和尽职调查，以了解其具体的投资策略、不动产组合和风险因素。
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究摘要近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。
本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展reits制度方面的相关经验，探讨了我国发展reits 的一些基本问题，并提出了一些建立reits法律制度的建议。
关键词房地产投资信托基金 reits 法律制度中图分类号：d922.2 文献标识码：a1 房地产投资信托基金的概念及其特征房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。
其发源于美国，英文全称为real estate investment trusts，缩写为“reits”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为pif）。
本文采用reits，即房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。
reits的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。
这一点与共同基金的特征相类似。
第二，它具有导正不动产市场之机能。
不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对reits的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。
reits可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。
第三，它具有优惠的税收待遇。
《美国1960年国内税法典》规定，reits将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对reits和股东的双重征税。
第四，它的参与主体多元化。
reits涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得reits成为一项复杂的系统工程。
reit概念
REITs，全称为“房地产投资信托基金”，它是指一种投资房地产的方式，通过发行信托凭证来筹集资金，然后购买房地产，并将收益分配给投资者。
REITs的优势在于不仅可以获取投资回报，还可以通过购买房地产的升值来获取额外收益。
REITs的兴起源于房地产投资的热潮，随着房价的不断上涨，越来越多的人开始关注房地产投资。
同时，由于房地产市场的波动性较大，投资者需要通过复杂的投资策略来获取稳定的收益。
而REITs 作为一种投资工具，可以帮助投资者分散风险，实现收益的稳定回报。
在REITs中，投资者可以购买房地产投资信托基金，从而获取房地产投资的收益。
这些基金通常会投资于多种房地产类型，如住宅、商业地产等，以获取更广泛的收益。
此外，REITs还会根据市场情况调整投资组合，以保证投资策略的稳定性和高效性。
除了为投资者提供收益外，REITs还有助于促进房地产市场的发展。
REITs通过发行信托凭证来筹集资金，将这些资金用于购买房地产，然后再将房地产出租或出售，从而推动房地产市场的经济增长。
同时，REITs还可以通过发行债券等金融工具来筹集资金，从而为投资者提供更多的投资选择。
总之，REITs是一种非常有吸引力的投资工具，可以帮助投资者在房地产市场中获取稳定的收益，同时也有助于推动房地产市场的发展。
然而，投资者在选择REITs时，需要注意风险和收益的匹配，以保证自己的投资安全和收益稳定。
REITs与类REITs的差异及关于REITs的五大误解—你真的了解RE展开全文REITs与类REITs的差异REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。
虽然随着近几年国内不断有类REITs产品的发行尝试，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
一、交易结构组织形式不同美国的REITs多采用公司制的模式，且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易。
在公司制REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，间接持有了物业资产的股份。
公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。
展开剩余93%亚洲较为流行的则是信托制/基金制REITs。
在这种模式下，REITs 持有人持有的是信托凭证或基金份额，REITs本身即为信托/基金实体，多数需要外聘基金管理人和物业资产管理人。
在REITs 市场发展的初期，采用信托型/基金型（契约型）的REITs 结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基金，可以减少REITs 设立的法律程序，容易为管理层和投资者接受。
但是，由于公司型REITs 拥有一个独立的按照投资者最佳利益行事的董事会而非像信托/基金型REITs 的投资者那样要委托外部管理人负责REITs 的运营发展，公司型REITs 通常可以更好的解决投资者和管理者利益冲突的问题。
reits基金专项计划
REITs（房地产投资信托）基金专项计划是指一种特殊类型的基金，旨在通过投资REITs来获取房地产市场的收益。
REITs是一种通过集合投资者的资金来购买和管理不动产的实体。
REITs基金专项计划可以投资于各种不同类型的房地产，包括商业地产、住宅地产、办公楼、零售商业和工业地产等。
该专项计划的优势在于投资者可以通过购买REITs基金的份额来参与房地产市场的收益，而无需直接购买和管理不动产。
这样可以降低个人投资者的风险和增加流动性。
REITs基金专项计划通常提供稳定的现金收益，并具有良好的分散风险特性。
投资者可以通过购买REITs基金来实现对房地产市场的投资，同时享受资本增值和持续的分红。
在选择REITs基金专项计划时，投资者应该考虑基金的管理团队、投资策略、费用结构以及过去的业绩等因素。
此外，投资者还应该根据自己的风险承受能力和投资目标来确定是否适合投资REITs基金专项计划。
产业基金R E I T与房地产
投资信托
The document was prepared on January 2, 2021
产业基金、ＲＥＩＴ与房地产投资信托
最近中央出台宏观调控政策，对房地产业的融资进行了严格的控制。
房地产金融成为广泛关注的话题，产业投资基金与房地产投资信托基金（REITS）也成为媒体和各种房地产金融研讨会所讨论的重要议题。
产业投资基金
产业投资基金是与证券投资基金相对应的概念，证券投资基金直接投资于有价证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。
主要是对未上市企业进行股权投资并提供经营管理服务的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金或基金公司，由基金或基金公司作为基金管理人或另行委托基金管理人托管基金财产，从事实业投资。
产业投资基金在国外又称“未上市股权投资基金”。
作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资、专家管理、分散风险、规范运作”的特点。
按投资领域的不同，相应分为创业投资基金、企业重组投资基金以及基础设施、房地产等行业性或跨行业性的投资基金。
创业投资基金又称为风险投资基金，专指以股权方式投资于新兴的、有巨大潜力的中小企业的投资活动。
所投资的对象除了具有高度风险外，往往是新的快速成长的企业，创业资本期望能从中获得巨额利润。
还有一种说法是凡是以高科技与知识为基础，生产与经营技术密集的创新产品或服务的投资，都可视为创业资本。
我国从一开始引进这个概念，就称为风险投资，直接体现了其
高风险的主要特征。
创业投资不同于传统投资，它是一种将创新与金融结合起来的新型现代投资，具有“高风险、高收益、高度专业化和低流动性”的主要特征。
创业投资的收回是在企业获得成功或上市之后，主要形式是股权转让。
与创业投资基金不同，其他类型的产业投资基金一般不具有高风险和高收益的特征，其特点是追求较长期、较稳定的收益，在基金的存续期内通过专业化的运作得到最大的回报。
不同的市场环境下，产业投资基金的运作方式也不尽相同。
美国的产业基金大多投资于高科技企业的创业初期，即我们所说的风险投资。
而日本的产业基金则是分散投资于各行业，遵循一种审慎的投资理念。
产业基金一般按封闭式设立，即事先确定发行总额和存续期间，在存续期间内基金份额不得赎回，只能转让。
产业基金的募集方式在国外一般以私募为主，即以非公开的形式向法人和自然人发出要约以募集资金。
在美国和日本等国，无论是对法人还是自然人均倾向于私募方式。
产业基金按其组织形式不同，可以分为契约型基金和公司型基金。
契约型基金是按照信托原理来进行组织和运作，不具有法人资格的基金。
公司型基金是指按照公司法的规定成立的具有法人资格的基金。
房地产投资信托（REIT）
REIT（Real Estate Investment Trust）起源于美国，1960年美国通过了内地税则（Internal Revenue Code ）与REIT法案。
最初法令上只允许权益型
不动产投资信托（Equity REIT）的设立。
1967年开始了抵押权型不动产投资信托(Mortgage REIT)，使REIT的规模快速扩张。
1968～1973年REIT资产增长近20倍。
1975～1986年经过10多年的调整之后，REIT得到了全面的发展。
1986年税法的改革限制了有限合伙（Limited Partnership）的减税优惠，促进了REIT的发展。
目前美国约有300个REIT在运作之中，总资产超过3000亿美元。
其中约2/3通过国家证券交易所进行交易。
REIT致力于收购并经营、管理及开发不动产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、购物中心、写字楼、医疗中心（如养老院）、饭店、娱乐场所和仓储设施等，也有一些Mortgage REIT从事纯金融操作。
REIT可以发行股票与债券，在主要证券交易市场流通。
REIT主要有以下几个特征：
REIT之组织必须是公司、信托或视同公司课税主体之协会，其为一人或一人以上的董事或受托人所管理；在资产组合(portfolio)中，至少持有75%的资产价值属不动产、抵押贷款、其他REIT的证券、现金或政府债券。
至少75%的总收益来自：不动产的租金收入、不动产抵押贷款的利息、出售不动产收入、拥有其他REIT证券的利息、不动产节税收益、贷款承诺费等，每年需将其90%以上的税前收入分配给股东以获得免交公司所得税的优惠待遇。
REIT的公开发行必须向证券管理委员会（SEC）以及所在州证券主管机关注册，REIT的私募不用登记，私募的投资人上限为35人。
REIT依照其投资的种类分为权益型、抵押权型和混合型。
权益型是指直接投资和经营具有收益性的不动产，主要收入来自租金或买卖不动产的交易利润。
抵押权型是指主要针对建筑公司的放款、一般不动产抵押贷款及不动产抵押权相关证券（如MBS等）进行投资，由于标的为放款权或相关证券，而非不动产本身，故其收益主要来源为利息收入，收益性的高低类似一般债券，与市场利率成反向变动。
混合型即为权益型和抵押权型之综合体，其主要投资标的包括不动产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率由经理人依市场景气及利率变动进行调整。
REIT在日本、中国香港、新加坡和韩国等国家和地区也得到了快速的发展，形式多种多样，有公司型也有契约型。
产业基金与REIT的不同特点
从广义上来说REIT也可以说是一种产业基金，因为二者都具有集合投资、分散风险及专家理财的特点。
但二者又有着很大的区别，主要表现在以下几点：
第一，存续的期限不同。
产业基金不管是公司型还是契约型一般都有明确的存续期限。
而REIT一般是作为上市公司而存在，没有明确的期限。
其次，募集的方式不同。
产业基金不论对于法人还是对个人一般都采取私募的方式，而REIT一般是采取上市公募的方式。
虽然产业基金也有公募的方式，REIT也有私募的方式，但都不是其各自的主流方式。
再次，流动性不同。
产业基金一般流动性较差，而REIT流动性较好，可随时在二级市场上变现。
最后，美国的REIT类似房地产上市公司，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，不承诺偿还本金的期限，投资者只能从二级市场退出。
REIT与房地产公司一样，直接拥有物业所有权。
REIT最重要的特征是每年需将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇。
美国很多房地产公司认为，通过REIT 谋取上市是进入资本市场最有效的途径。
如何发展我国房地产投资信托
人行121号文件公布后，房地产界普遍反映资金紧张。
为什么会引起如此大的反响呢本人作者认为，这主要是我国房地产业目前仍以一级市场开发为主，房地产公司多为民营性质，实力有限，大量采用杠杆操作，以住宅项目为主。
普遍存在“关系项目”、“土地寻租”、“空手道”等问题。
其次，我国的二级市场一直没有发展起来。
在发达国家，房地产开发商往往只是项目承包人和建造商，更重要的市场参与者则从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。
美国二级市场的营业收入远远大于一级市场。
而在我国，现成物业的收
购、转让和租赁等业务还很不发达，导致在一级市场上投入资金很难变现，资金链往往处于恶性循环状况。
在目前银行紧缩形势下，增加一级市场的资金供应是不太现实的，所以我们的目光应该转向发展和规范房地产的二级市场。
国外的房地产类基金以及REIT主要是以房地产二级市场投资为主，主要投资于一些稳定的，具有经常性收入的商业性房地产，由于投资回报是以房地产未来的预期收入为基础，所以投资回收期较长。
目前我国房地产金融创新借鉴国外的产业基金和REIT，采用信托方式在近期应该是一种比较可行的方式。
根据目前信托的一法两规，信托公司可以从事资金信托业务，用受托资金进行组合投资，本质上就是一种契约型基金。
所以信托方式在政策法规方面没有什么障碍。
此种房地产信托不同于我国现在市场上所做的房地产信托产品，目前房地产信托产品都是以短期融资为目的，属于过桥贷款性质，期限一般为1—2年，募集来的资金一般只运用于单个的开发项目，由于没有投资组合，所以难以进行风险控制。
借鉴产业基金和REIT，我国房地产信托应该是进行组合投资、期限较长的产品，要使产品具有这样的特性，首先应该解决信托产品的流动性问题，期限较长的产品如果流动性安排不充分，投资者是很难接受的。
其次是投资者的构成问题。
美国REIT有很高的流动性。
因此投资者既有个人又有机构，而我国的信托产品不可能有那么高的流动性，所以应该重点吸引保险公司、养老基金这样具有长期资金的机构投资者。
信托公司可以利用其特有的机能（信托财产的独立性、破产隔离的功能等）在房地产的证券化中起到重要的作用。
总之，在房地产金融中，信托公司应该也能够扮演一个重要的角色。
