下载文档原格式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
“八大投”融资模式目前,全国共有各级政府融资平台8000多个。
这让国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁吃惊不小:“过去一级政府顶多有2—4个融资平台,现在很多地方政府的一级融资平台已逾10个。
”所谓融资平台,指地方政府发起设立,通过划拨土地、股权、规费、国债等资产,迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司,必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺,以实现承接各路资金的目的,进而将资金运用于市政建设、公用事业等项目。
融资平台的出现,源于地方政府财权和事权的不配套。
魏加宁称,1994年分税制改革后,中央和地方呈现出财权上移、事权下移趋势。
地方政府财力紧张,在城市建设、医疗和教育方面开支加大压力下,不得不通过融资平台等隐性赤字方式解决用钱问题。
重庆的融资平台起于2002年。
此前一年的2001年10月,黄奇帆从上海市委市政府副秘书长兼经委主任任上升任重庆副市长。
其时,直辖已5年的重庆,基础设施开始迅速起步。
问题是,重庆地方财政能力很差,“十分缺钱。
”黄奇帆记忆犹新:“2002年,重庆预算内财政收入157亿元,而当年政府财政负债余额450亿元。
按照国际惯例,这是一个要破产的政府。
”黄奇帆曾担任上海浦东新区开发办副主任,参与了浦东开发开放的过程,对浦东以土地为核心、滚动开发筹集建设资金的操作过程非常熟悉。
在他眼里,“没有缺钱的政府,只有办法不多的政府。
”他在摸清重庆家底后,启动了对重庆投融资体制的改革。
从2002年末开始,重庆市政府控制的“八大投资集团”（简称“八大投”）逐一成立,用以承担政府重大基础设施和公共设施建设。
重庆市政府对“八大投”的定位是,政府拥有,授权经营,通过市场化方式运作,即作为独立的经济实体开展经营,基于其自身信用进行借贷从事基础设施建设投资。
要达成这个目的,须增大投资集团资本,以获得银行授信。
重庆市政府以“五大注资”做到了这点:一是国债注入。
中央政府定期发行基础设施建设国债,重庆市政府将每年获得40亿-50亿元人民币的这类国债,作为资本或股本配给投资集团。
国家房地产金融政策汇总以下是国家房地产金融政策的汇总：1. 限购政策：为了抑制投资泡沫，各地政府出台了限购政策，限制购房者的购房数量。
不同城市的限购政策有所不同，部分城市还对非本地户籍人口实施限购。
2. 限贷政策：为了控制房地产市场的融资风险，金融机构对购房者的贷款比例和贷款额度进行了限制。
通常情况下，首套房贷款比例不超过70%，二套房贷款比例不超过60%。
3. 贷款利率优惠政策：为了鼓励首次购房，国家对首套房贷款利率实施优惠。
此外，还有一些政策针对特殊群体，如退伍军人、教师、医护人员等，提供贷款利率优惠。
4. 房地产税收政策：包括房产税、土地增值税、契税等。
税收政策的变化会影响购房成本和市场供需关系。
5. 土地供应政策：政府通过土地供应和出让政策，调控房地产市场的供应量。
此外，政府还鼓励租赁市场发展，提供土地和政策支持。
6. 住房保障政策：政府通过建设保障性住房、棚户区改造等方式，解决低收入群体的住房问题。
此外，还出台了一系列政策，鼓励开发商参与住房保障项目。
7. 城市规划政策：政府根据城市发展战略，对城市规划进行调整，限制部分地区房地产开发，以实现城市可持续发展。
8. 购房优惠政策：政府出台了一系列购房优惠政策，如减免部分税费、提供购房补贴等，以刺激市场需求。
9. 金融监管政策：加强对金融机构的监管，防止金融资本过度涌入房地产市场，引发金融风险。
10. 企业土地增值税政策：为了抑制房地产企业的暴利，政府对房地产企业的土地增值税进行了调整。
需要注意的是，以上政策会根据市场情况和政府战略调整而不断变化。
在购房前，建议关注当地政策动态，了解政策变化对购房的影响。
房地产企业资金来源与管理摘要：房地产业是资金密集型行业,具有投资大、周期长、风险高、对政策性具有敏感响应等特点。
在国家和银行对房地产企业实施了严格的调控政策后,，我国房产企业融资趋向多元化发展。
建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。
而房地产本身对资金管控就有很高的要求，面对目前的市场环境，资金筹集管理更成为房地产企业的生命线。
关键词：房地产；融资渠道；资金筹集管理房地产业是资金密集型行业, 需要大量的资金。
如何获得足够的资金支持,使企业的资金链不会中断,并保证投资项目得以顺利进行。
近日，央行公布的《中国金融稳定报告2011》指出，今年房企将面临资金紧张，房企生产经营状况将下滑，银行信贷短期无望开闸。
面临目前形势，一个企业集团需要根据项目进度和合同签订情况，编制严密的资金计划，并在项目建设中按照计划积极组织资金的筹措。
一、房地产企业一贯融资模式房地产企业筹集资金的目的具体有三，一是为了设立房地产公司，二是筹到更多的资金以便扩大公司的经营规模，更深层次就是以便偿还债务。
每一步都是房地产市场与资本市场两者之间的松紧关系的变化。
房地产价值较低的时候，企业自身就有所需的资金，不需要融资。
随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。
过去我国房地产企业的资金高达70%以上来自于商业银行贷款,银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金。
很有可能间接性将房地产风险转嫁给银行。
在“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。
特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续几次加息以及连续多次上调存款准备金率，商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越抬越高,很多商行已基本停贷。
房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。
20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。
到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。
美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。
在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。
总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。
储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。
其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。
二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。
在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
国外房地产负债融资研究概述1. 引言1.1 概述在当前全球化的背景下，国外房地产市场负债融资是推动该行业发展的重要手段之一。
负债融资方式为房地产开发商提供了大量的资金支持，使其能够扩大规模、加快项目进程，并实现利润最大化。
本文旨在对国外房地产负债融资进行研究和分析，探究其定义、方式以及所面临的风险与挑战。
1.2 文章结构本文分为五个章节进行论述。
首先，引言部分将介绍文章的目的和框架。
接下来，“国外房地产负债融资概述”部分将从整体上概括该行业负债融资的定义、国外房地产市场概况以及负债融资在该市场中的重要性。
随后，“国外房地产负债融资方式研究”将详细讨论商业银行贷款、债券发行和资本市场融资工具等具体方式。
在接下来的“国外房地产负债融资风险与挑战分析”部分，将探讨利率风险与利差风险、可持续性与流动性风险以及法律和政策风险等可能面临的问题。
最后，“结论”部分将总结研究结果、给出国内房地产负债融资的启示，并提出未来研究方向和建议。
1.3 目的本文旨在全面了解国外房地产负债融资，明确其定义和概念，并深入分析各种负债融资方式的特点和运作机制。
通过对国外房地产市场负债融资形式的研究，可以为国内房地产企业提供借鉴和启示，加强其对负债融资的理解和运用。
此外，本文还将对国外房地产负债融资所面临的风险与挑战进行评估，以便真实了解该领域中可能存在的问题。
最后，通过总结展望未来研究方向和建议，期望为进一步深化对国外房地产负债融资的认识提供参考。
2. 国外房地产负债融资概述2.1 负债融资定义国外房地产负债融资是指在国外市场上，为房地产开发商和投资者提供的一种筹集资金的方式。
它通过借入他人的资金，来满足购买、建设或改善不动产的需要。
负债融资通常以贷款、发行债券或利用其他资本市场工具等形式进行。
2.2 国外房地产市场概况国外房地产市场是一个庞大而复杂的行业，包含住宅、商业、办公等各个领域。
不同国家和地区的房地产市场发展水平和特点也有所不同。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。
可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。
此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。
尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。
因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。
原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。
国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。
第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。
第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。
对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。
但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。
融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。
美国的房地产融资模式 (1)德国的房地产融资模式 (8)新加坡的房地产融资模式 (11)日本的房地产融资模式 (15)美国的房地产融资模式资本市场的融资方式美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。
美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。
1、美国的一级抵押市场美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。
需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。
住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。
对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。
金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。
2、美国的二级抵押市场一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。
具体包括两种运作形式：(1)抵押贷款债权的买卖。
金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。
(2)抵押贷款证券化。
这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。
抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。
20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。
截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。
二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。
以私人为主的融资机构在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。
美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。
1、房地产金融一级机构房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。
主要有如下几种：(1)储蓄贷款协会：是以吸收储蓄存款，发放抵押贷款为主的具有互助合作性质的专业性房地产金融机构。
最初，政府为鼓励自有住宅，对储贷协会不仅在税收和利率政策上给予优惠，允许存款利率高于商业银行存款利率，还成立了联邦机构对抵押资金供给给予支持，1986年税法修正时储贷协会已不再具有税收上的优惠，在房地产金融市场上的势力也大为削弱。
(2)商业银行：随着住宅市场的旺盛和住房抵押业务的广泛应用，商业银行逐渐发展为迄今为止房地产金融市场上最主要的，也是最具实力的融资机构。
据统计，全美有大约1500家商业银行，它们的投资主要集中在大型房地产项目的开发和住房抵押贷款的投放上，住房抵押贷款额约占全美的20%，仅次于储蓄贷款协会，并且商业银行的市场占有率基本处于上升的趋势。
(3)互助储蓄银行：是一种由存款人共同所有和经营的互助组织，于1816年成立于费城。
与储蓄贷款协会的经营方式类似，互助储蓄银行的存款人即股东，股份相当于股东的存款额，收益视贷款发放的规模与质量而定。
(4)人寿保险公司：因其保费收入稳定，支出可以把握和估算，已成为抵押贷款的主要资金来源。
目前，美国拥有2200家人寿保险公司，它们的保费收入大部分用于购置地产和出租楼宇，剩余部分则用于投资购买商业、工业及住房的抵押贷款。
(5)抵押银行：是美国最具特色的房地产金融机构。
它本身不吸收存款，主要通过商业票据和短期贷款从商业银行融入资金。
抵押银行获得资金后在一级市场上发放住房抵押贷款，将贷款债权进行处理后再通过二级市场出售，银行自身通常只保留贷款的运作权。
2、房地产金融二级机构房地产金融二级机构由政府直接设置和管理，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成，它们共同促进了美国房地产融资模式的发展。
交易机构作为二级市场上融资证券化的主体，是政府传导立法和贯彻政策的重要平台，主要有以下三个：(1)联邦国民抵押贷款协会(Federal National MortgageAssociation,FNMA)：成立于1938年，最初是一个政府机构，1968年改组为由联邦政府住房与城市发展部管理的私人股份公司。
该组织的主要职能是在必要时购买由联邦住宅管理局和退伍军人管理局提供担保的抵押贷款合同为一级市场融入资金，后期扩展到收购无保险的普通抵押贷款。
(2)政府国民抵押贷款协会(Government National MortgageAssociation, GNMA)：成立于 1968 年，隶属于联邦住宅与城市发展部，是一个政府所属的国有公司。
该组织与联邦国民抵押贷款协会不同，它并不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券。
(3)联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC)：成立于1970年，也是一家在政府注册的私人抵押贷款公司。
该公司从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购入抵押贷款，然后以贷款债权为支持发行再抵押债券，联邦住房贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
健全的融资工具美国的房地产金融市场在第二次世界大战后发生了重要改变，出现了各种创新型的融资工具，对不同时期美国房地产业的发展都起到了重要的支持作用，本小节就几种主要的工具做简要介绍。
1、住房抵押贷款美国的住房抵押贷款在20世纪70年前都采用固定利率的传统形式。
70 年代之后，金融创新的浪潮带动这项传统的融资工具形成了种类繁多的抵押贷款品种。
目前主要有以下几种：(1)固定利率抵押贷款（Fixed Rate Mortgage, FRM），是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式，适用于经济稳定的环境。
固定利率抵押贷款根据不同的经济环境和个人喜好设计了不同的还款方式，一是恒定推还式抵押(CAM---the Constant Amortization Mortgage Loans)；二是还款额恒定抵押(CPM---Constant Payment Mortgage Loans)，每期还款额于整个贷款期内保持相同；三是还款渐增式抵押(GPM---the Graduated Payment Mortgage)，为应付通胀对抵押利率的影响，抵押贷款在前几年还款额度较低，以后每期按比例逐级递增；四是气球式抵押(Balloon Mortgage)，还款额在到期前一直较低，直到最后一期需全数还清。
(2)可调整利率抵押贷款(Adjustable Rate Mortgage, ARM)，可以应对由通货膨胀引起的金融机构资不抵债的问题。
金融机构在放贷时设定一个起始利率，然后定期按实际利率的变动情况在调整范围内调整利率，这样可以较好的避免因通货膨胀而产生的利率风险。
(3)累进偿还的抵押贷款(Graduated-Payment Mortgage, GPM)，是为了帮初次购买住房的消费者而设计的贷款品种，由联邦住宅管理局于1976年首次批准。
贷款在最初几年的还款额较低，随后每年逐级提高。
(4)逆向抵押贷款(Convertible Mortgage)，这是为有自己住房的退休老人设立的抵押贷款品种。
退休老人以自有房屋做抵押向融资机构申请贷款以满足现金需求，金融机构定期放款，借款人的债务积累至期满一次性还清，或到借款人死后由抵押权人处理房产来偿还。
除此之外，还出现了价格水平调整抵押贷款(Price-Level-Adjusted Mortgage,PLAM)、双重利率抵押贷款(Dual-Rate Mortgage, DRM)和附担保账户抵押贷款(PledgedAccount Mortgage)等等。
2、住房抵押贷款证券化美国是当今世界上住房抵押贷款证券化业务开展最早、最成熟的国家。
住房抵押贷款证券化彻底改变了美国房地产金融市场上抵押贷款单纯依赖金融机构存款的状况，不但提高了银行资产的流动性，还为金融市场提供了重要的融资工具，并引发了一场资产证券化的革命。
抵押证券可以分为机构抵押证券和私人抵押证券两类。
机构抵押证券是指三家有联邦政府背景的机构发行的抵押证券。
这三家机构分别是联邦国民抵押贷款协会(简称Fannie Mae,房利美)、政府国民抵押贷款协会(简称 Ginnie Mae,吉利美)和联邦住宅贷款抵押公司(简称 Freddie Mac,房地美)，它们发行的抵押证券占全部抵押证券94%的市场份额。
其它公司发行的私人抵押证券目前仅占抵押证券市场总额的6%。
1990至2007年期间，MBS发行年均增长率为11.3%。
2007年底，全美国抵押贷款支持证券余额达到 6.6万亿美元。
其中房利美和房地美担保债券为 4.1万亿美元，吉利美担保债券为0.4 万亿美元，私人债券为2.1万亿美元(见图1)。
由图2可得，得益于住房抵押贷款证券发行近十年的飞速增长，MBS余额构成发生很大变化，私人抵押证券无论从绝对量还是相对量上都增长迅速。
2001年，私人抵押证券占到MBS 19.7%的市场份额，到2006年，私人MBS升至56%；而吉利美MBS从12.7%降至4.1%；房利美和房地美MBS从67.5%降至39.9%。
