凌峻_昆明大盘项目托盘策略报告_72PPT
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托盘项目可行性分析研究报告
托盘项目可行性分析研究报告一、引言本报告旨在对托盘项目的可行性进行分析和研究，以帮助决策者做出明智的决策。
报告将包括项目背景和目标、市场分析、技术分析、财务分析和风险评估等方面的内容。
二、项目背景和目标托盘是一种用于货物运输和储存的工具，可有效提高物流效率和管理。
本项目的目标是设计和制造一种高质量、高效率的托盘，并在市场上推广和销售。
三、市场分析1.市场规模：托盘市场在全球范围内庞大，市场规模逐年增长。
根据市场研究报告，预计未来几年内托盘市场将保持稳定增长。
2.竞争分析：托盘市场存在一定的竞争，主要来自已有的托盘制造商和供应商。
竞争对手的产品质量、价格、供应能力以及市场份额等因素将影响市场竞争力。
3.市场需求：随着物流行业的发展和改进，托盘的需求不断增加。
托盘除了用于传统的货运、仓储等领域外，还有其他领域的需求，如食品、医药等。
四、技术分析1.设计与制造：本项目需要具备托盘的设计和制造技术，包括材料选择、结构设计、制造工艺等，以确保托盘的质量和性能。
2.自动化生产：随着科技的发展，自动化生产在制造业中的应用越来越广泛。
本项目的可行性分析需要考虑是否引入自动化生产设备来提高生产效率和降低成本。
3.质量控制：托盘作为一种运输和储存工具，质量的稳定性和可靠性至关重要。
本项目需要建立并执行严格的质量控制体系，确保产品符合行业标准和客户需求。
五、财务分析1.投资成本：本项目需要投入资金进行设备购置、研发和市场推广等方面的支出。
需要对每项支出进行详细估算，并评估投资回报率和盈利能力。
2.预期收益：根据市场需求和竞争情况，对本项目的预期销售额和市场份额进行预测，进而计算预期的收益和利润。
3.成本控制：本项目需要对生产成本、人工成本和运营成本进行有效的控制，以确保项目的盈利能力。
六、风险评估1.市场风险：市场需求波动、竞争加剧等因素可能对项目的可行性产生影响，需要针对这些风险制定相应的应对策略。
2.技术风险：技术方面的问题可能导致产品质量不稳定，需要进行充分的技术研发和测试，以确保产品的稳定性和可靠性。
大盘项目策略发展方案讲义课件
针对项目的具体问题和挑战，提出相应 的解决方案和实施计划。
针对项目的进展情况和变化，及时调整 工作计划和安排，以确保项目的顺利进
行和完成。
感谢您的观看
THANKS
拓展销售渠道：根据目标市场的特点， 制定相应的销售策略，包括增加经销商 、拓展线上销售等。
详细描述
确定目标市场：对市场进行细致分析， 明确企业可进入的市场领域及发展潜力 。
方案二：产品升级策略
详细描述
优化产品设计：对现有产品进行 改进，提高产品质量、性能、外 观等，提升消费者满意度。
总结词：提升产品质量，满足消 费者需求
项目目标和预期成果
明确项目的主要目标和预期成果，为后续策略制定提供基础。
项目现状分析
1 2
现有资源和条件分析
对项目现有的资源、条件和优势进行全面分析。
市场和竞争态势分析
对项目所处的市场环境和竞争对手进行深入剖析 。
3
风险和挑战分析
识别项目中可能存在的风险和挑战，为后续策略 制定提供参考。
项目存在的问题
投资回报率
预测项目投资后，资金回 收周期及投资利润率等经 济指标。
社会效益预测
就业创造
预测项目实施后，创造的直接 和间接就业机会。
社会稳定
预测项目实施后，对当地社会稳定 和民生的改善。
文化传承
预测项目实施后，对当地文化传承 和发展的促进。
环境效益预测
环境保护
预测项目实施后，对环境的影响 及采取的环保措施。
01
02
03
问题和挑战识别
针对项目现状，识别出可 能存在的问题和挑战。
原因分析
对问题和挑战进行深入分 析，找出根本原因。
某商业项目整体运作策略方案(PPT 38页)
区域主要以学生群体为主，大学城各校园已成型，其人口流失率不大。相对于商品房，其客群考虑交通通达、生活便利等因 数，根据区域的发展逐年递增；
区域
城中村
2014年
18000
预计消费人口（人）
2016 年
20000
2018年
23000
云南大学呈贡校区
15000
15000
15000
云南民族大学呈贡校区
12000
39600
172200
未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型主题商业和校园商业需求愈发明显。
© Copyright JUSTBON 2013
Page 6
三、项目商业整体定位
1、定位依据
根据项目所在板块内商业现状分析，区域商业竞争较大，当前以接近30万m²商业呈现，未来将上升。
根据宏观数据表明，区域性商业体量与住宅人口合理比应该在1.5~3.0系数之间，而据前篇所述，未来区域住宅人口将达到17万， 换言之，未来商业体量可控范围将在25.5~51万m²
商业项目
新天地
已面世 未面世
仕林街
书香大地商业中心 实力锦城商业中心
合计 金盾俊园 滇池度假区保障房
广电苑 潜在商业 潜在商业
合计
商业部分 供应量㎡
67938
105892 62200 60600
5000 17000 15000 100000 30000
商业部分 预计面世时间
备注
已面世 已面世
目前呈贡最繁荣的商业，街铺一般是2层，经营业态包括 生活日用、餐饮和地产中介等
© Copyright JUSTBON 2013
Page 14
二、规划方案分析
2、规划布局调整 对比原设计方案，现布局方案更加合理，简
区域
城中村
2014年
18000
预计消费人口（人）
2016 年
20000
2018年
23000
云南大学呈贡校区
15000
15000
15000
云南民族大学呈贡校区
12000
39600
172200
未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型主题商业和校园商业需求愈发明显。
© Copyright JUSTBON 2013
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三、项目商业整体定位
1、定位依据
根据项目所在板块内商业现状分析，区域商业竞争较大，当前以接近30万m²商业呈现，未来将上升。
根据宏观数据表明，区域性商业体量与住宅人口合理比应该在1.5~3.0系数之间，而据前篇所述，未来区域住宅人口将达到17万， 换言之，未来商业体量可控范围将在25.5~51万m²
商业项目
新天地
已面世 未面世
仕林街
书香大地商业中心 实力锦城商业中心
合计 金盾俊园 滇池度假区保障房
广电苑 潜在商业 潜在商业
合计
商业部分 供应量㎡
67938
105892 62200 60600
5000 17000 15000 100000 30000
商业部分 预计面世时间
备注
已面世 已面世
目前呈贡最繁荣的商业，街铺一般是2层，经营业态包括 生活日用、餐饮和地产中介等
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二、规划方案分析
2、规划布局调整 对比原设计方案，现布局方案更加合理，简
托盘项目投资分析及可行性报告
托盘项目投资分析及可行性报告规划设计 / 投资分析托盘项目投资分析及可行性报告说明该托盘项目计划总投资16094.40万元，其中：固定资产投资12199.84万元，占项目总投资的75.80%；流动资金3894.56万元，占项目总投资的24.20%。
达产年营业收入27767.00万元，总成本费用21998.85万元，税金及附加265.58万元，利润总额5768.15万元，利税总额6829.34万元，税后净利润4326.11万元，达产年纳税总额2503.23万元；达产年投资利润率35.84%，投资利税率42.43%，投资回报率26.88%，全部投资回收期5.22年，提供就业职位586个。
依据国家产业发展政策、相关行业“十三五”发展规划、地方经济发展状况和产业发展趋势，同时，根据项目承办单位已经具体的资源条件、建设条件并结合企业发展战略，阐述投资项目建设的背景及必要性。
......主要内容：基本情况、建设背景及必要性、市场分析、投资方案、项目选址方案、建设方案设计、工艺概述、环境影响说明、项目安全卫生、风险应对说明、项目节能说明、项目进度方案、投资方案、项目经营效益、综合评价说明等。
第一章基本情况一、项目概况（一）项目名称托盘项目（二）项目选址某某产业发展示范区（三）项目用地规模项目总用地面积42527.92平方米（折合约63.76亩）。
（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数56.22%，建筑容积率1.30，建设区域绿化覆盖率6.27%，固定资产投资强度191.34万元/亩。
（五）土建工程指标项目净用地面积42527.92平方米，建筑物基底占地面积23909.20平方米，总建筑面积55286.30平方米，其中：规划建设主体工程41879.10平方米，项目规划绿化面积3464.48平方米。
（六）设备选型方案项目计划购置设备共计115台（套），设备购置费4731.22万元。
（七）节能分析1、项目年用电量845230.01千瓦时，折合103.88吨标准煤。
塑料托盘分析报告PPT课件
三：真空吸塑成型 真空吸塑成型的生产方式以HDPE材料为主，其主要用于电气行业，产品承 载比较低，以服务专用产品为主，国内外市场应用非常少。
Page 9
塑料托盘项目评审
➢ 技术分析
➢ 1：成型技术 四：其他特种成型方式（微孔发泡等）
其他的特种成型方式主要由PP成型，现有的技术有微孔发泡等，此种能在大 大降低重量的同时，有利的提高其承载强度，但对材料以及设备工艺要求较 高，目前此项技术在国外运作较成熟，具有广阔的市场前景。
Page 1
塑料托盘项目评审
➢ 市场分析
1：内部托盘需求调查如下：（详细见市场分析报告）
厂商 A B C D
供应商
需求规格 目标价格 当年需求量
1000X800 1200X1100 1200X1100 1100X1100
180元 300元 265元 240元
6000 3000 500 500
1000X800 180元
考虑因素： 第一：其他事业部仅表示需求意向，未正式下单； 第二：受制于各自物流情况，规格要求不同且无法协调； 第三：公司新制作托盘制品，模具投入巨大，需要积累经验；
Page 4
塑料托盘项目评审
➢ 技术分析
➢ 1：结构选择 经过调查研究，目前塑料托盘结构主要分为三大类：
第一类：九脚型托盘 其使用特点主要表现在，1：能满足机械或者手动叉车四向使用 2：承载重量较
塑料托盘项目评审
➢ 项目背景
➢ 1：随着我司各业务单元生产规模的不断扩大，原来的木质托盘数量已大大不 够，而这其中木质托盘因为使用寿命过低，易虫蛀、易受潮，载重过低等， 已越来越不适应公司现代存储的要求，迫切需要一种载重大，使用寿命长， 易操作和维护的新型托盘以适应公司仓储规模的不断扩大，如塑料托盘等。 2011年我司大吨位机器的到位，加上公司有大量的呆滞PP材料，周边众多企 业对塑料托盘的旺盛需求,这些都让自制并销售塑料托盘成为比较经济的选择 （见木质托盘与塑料托盘对比表），一方面可有效消耗公司库存的呆滞PP材 料，减少物流仓储成本；另一方面可充分利用公司大吨位闲置机器产能，创 造经济效益的同时有效的锻炼整个项目团队，详细见经济效益分析。
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塑料托盘项目评审
➢ 技术分析
➢ 1：成型技术 四：其他特种成型方式（微孔发泡等）
其他的特种成型方式主要由PP成型，现有的技术有微孔发泡等，此种能在大 大降低重量的同时，有利的提高其承载强度，但对材料以及设备工艺要求较 高，目前此项技术在国外运作较成熟，具有广阔的市场前景。
Page 1
塑料托盘项目评审
➢ 市场分析
1：内部托盘需求调查如下：（详细见市场分析报告）
厂商 A B C D
供应商
需求规格 目标价格 当年需求量
1000X800 1200X1100 1200X1100 1100X1100
180元 300元 265元 240元
6000 3000 500 500
1000X800 180元
考虑因素： 第一：其他事业部仅表示需求意向，未正式下单； 第二：受制于各自物流情况，规格要求不同且无法协调； 第三：公司新制作托盘制品，模具投入巨大，需要积累经验；
Page 4
塑料托盘项目评审
➢ 技术分析
➢ 1：结构选择 经过调查研究，目前塑料托盘结构主要分为三大类：
第一类：九脚型托盘 其使用特点主要表现在，1：能满足机械或者手动叉车四向使用 2：承载重量较
塑料托盘项目评审
➢ 项目背景
➢ 1：随着我司各业务单元生产规模的不断扩大，原来的木质托盘数量已大大不 够，而这其中木质托盘因为使用寿命过低，易虫蛀、易受潮，载重过低等， 已越来越不适应公司现代存储的要求，迫切需要一种载重大，使用寿命长， 易操作和维护的新型托盘以适应公司仓储规模的不断扩大，如塑料托盘等。 2011年我司大吨位机器的到位，加上公司有大量的呆滞PP材料，周边众多企 业对塑料托盘的旺盛需求,这些都让自制并销售塑料托盘成为比较经济的选择 （见木质托盘与塑料托盘对比表），一方面可有效消耗公司库存的呆滞PP材 料，减少物流仓储成本；另一方面可充分利用公司大吨位闲置机器产能，创 造经济效益的同时有效的锻炼整个项目团队，详细见经济效益分析。
大盘项目策略发展方案课件
大盘项目策略发展方案课件
目录
• 大盘项目概述 • 大盘项目策略计划 • 大盘项目实施与管理 • 大盘项目评估与优化
01
大盘项目概述
定义与特点
定义：大盘项目通常指的是规模庞大、涉及多 个领域和复杂系统的综合性项目。
01
规模大：涉及大量资金、人力、物力等资 源。
03
02
特点
04
复杂性：包含多个子项目，涉及多个领域 和部门，管理难度大。
资源整合与合作伙伴关系建立
内部资源整合
优化项目内部资源配置，提高 资源利用效率，确保项目顺利
推动。
外部资源寻求与合作
积极寻求外部资源，与相关企 业、机构建立合作关系，共同 推动项目发展。
供应链管理
加强供应链管理，确保原材料 供应稳定、成本可控，为项目 提供有力支持。
合作关系维护
建立和维护良好的合作伙伴关 系，确保项目在合作过程中能
率。
项目进度与质量控制
制定详细计划
根据项目目标、资源情况和时间要求，制定详细 的项目计划，确保项目按计划有序推动。
进度监控与调整
实时跟踪项目进度，与计划进行对照分析，发现 问题及时调整，确保项目按时完成。
质量标准与验收
制定项目的质量标准和验收流程，对项目成果进 行严格把关，确保项目质量到达预期目标。
国际化合作
随着全球化进程的加速，大盘项目将 更多采用国际化合作模式，整合全球 资源，提升项目水平。
02
大盘项目策略计划
市场分析与评估
市场趋势
深入研究当前市场趋势， 包括供需关系、竞争态势 、行业周期等，为项目策 略制定提供数据支持。
目标客户群体
明确目标客户群体，分析 其需求、消费习惯和购买 力，为项目定位提供根据 。
目录
• 大盘项目概述 • 大盘项目策略计划 • 大盘项目实施与管理 • 大盘项目评估与优化
01
大盘项目概述
定义与特点
定义：大盘项目通常指的是规模庞大、涉及多 个领域和复杂系统的综合性项目。
01
规模大：涉及大量资金、人力、物力等资 源。
03
02
特点
04
复杂性：包含多个子项目，涉及多个领域 和部门，管理难度大。
资源整合与合作伙伴关系建立
内部资源整合
优化项目内部资源配置，提高 资源利用效率，确保项目顺利
推动。
外部资源寻求与合作
积极寻求外部资源，与相关企 业、机构建立合作关系，共同 推动项目发展。
供应链管理
加强供应链管理，确保原材料 供应稳定、成本可控，为项目 提供有力支持。
合作关系维护
建立和维护良好的合作伙伴关 系，确保项目在合作过程中能
率。
项目进度与质量控制
制定详细计划
根据项目目标、资源情况和时间要求，制定详细 的项目计划，确保项目按计划有序推动。
进度监控与调整
实时跟踪项目进度，与计划进行对照分析，发现 问题及时调整，确保项目按时完成。
质量标准与验收
制定项目的质量标准和验收流程，对项目成果进 行严格把关，确保项目质量到达预期目标。
国际化合作
随着全球化进程的加速，大盘项目将 更多采用国际化合作模式，整合全球 资源，提升项目水平。
02
大盘项目策略计划
市场分析与评估
市场趋势
深入研究当前市场趋势， 包括供需关系、竞争态势 、行业周期等，为项目策 略制定提供数据支持。
目标客户群体
明确目标客户群体，分析 其需求、消费习惯和购买 力，为项目定位提供根据 。
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案例五
项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地
产市场现状现在在哪里？
龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源 比较优势分析
成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析
成都中高端起住点宅产能品多分级高及？客户细分分析
基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力 分析
成都整体市场发展趋势分析
类比标杆案未例来发展怎历样程分走析？
案例三
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
2
容积率最大化
商业最大化
3 控制成本高品质
知名思维方式----从整体思维方式 入手
案例四
目标及限制条件
地块解析
项目价值挖掘
项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
知名思维方式----从整体思维方式 入手
➢启动区策略 ➢物业发展建议 ➢规划设计任务书
写在前面的话
房地产项目前期战略规划是房地产企业对未来将要进行的楼盘营销推广活动的系统超前的描画和决 策，是房地产全程策划营销的重头戏。这需要营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度专业 化的运作。
我们深信，一个楼盘的核心内涵和市场营销策划，总是与市场环境息息相关的。对于一个植根于惠 州的地产项目，势必应基于这片市场的形式动向之上，而决非一般意义上的拿来主义以及对流行风 尚的盲目追随。围绕自身并切合市场去拟定适合项目发展的战略方向，才是项目操作的关键。所以 我们的工作也是从市场开始的，通过分析项目所在市场的动态，提炼出项目的差异化核心卖点，围 绕核心卖点找出项目的各项强势，明确项目自身的弱势，最终提出相应的解决方案。
形象
•但局限地区性发展 •陶醉感觉、浪漫
•高档、有格调
•国际化
商誉
•实力雄厚，和外 资企业合作的，值 得信赖
高端物业 身份、地位的象征
顾客
•暴发户、名人 •懂享受 •上层社会
•鲜明绿色联想，反映 视觉
环境绿化
通路
•华侨城本身是标志性建 筑
产品 商誉
视觉
形象
顾客
通路
华侨城 万科
这些发现，给与我们什 么启示？
昆明的未来在东面……
新机场
城市的发展总是在不断的在向外扩张， 北京向北，深圳向西，广州向南， 昆明，向东……
安宁新城
【一湖四片】规划概念的提出， 【呈贡新城】的开发与建设， 【新国际机场】的建设， 都牵引着城市的空间， 不断向东延展……
昆明主城 呈贡主城
晋宁南城
我的方向，就是城市发展的方向……
知名思维方式----从整体思维方 式入手
拓盘报告开篇策略
1. 知名开发商----从开发商入手 2. 超大远郊或旅游地产项目----从城市特
质入手
3. 市场剧变----从市场环境入手 4. 绝版地块----从地块区位入手 5. 知名思维方式----从整体思维方式入手 6. 知名策划代理商----介绍自己入手
7. 从项目要解决的问题或要达到的目标 入手
提案“矛盾论”：提案要解决主要矛盾。
一次提案不能解决所有问题。本次提案的核心任务是：抓住主 要矛盾，并设法提出解决的系统策略。
本案目前的主要矛盾是：战略——开发 战略、品牌战略与营销战略。因此本次提 案重点围绕探讨项目的三大战略展开，并 在战略下进行解决方案的要点部署。执行 问题将在战略确定之后进行详细研究。
天启战前思考
3、两地块所属板块迎来新一轮发展契机
第二城取代西区战略地位 新一轮规划调整到位，板块重新整合 板块土地市场成为市场热点，价格飚升
4、西南区发展面临挑战
西区率先启动的新城印象造成消费者先入为主 造城模式使得板块发展周期的不确定性与地产发展存在脱节
天启战前思考
在未来的中高档板块里
用产品兑现价值
12
万科：以“客户”为导向； 中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者，缺乏战略； 招商/华侨城：仍然是一个社区开发商； Lennar：关注消费者的语言
销售为目的？
客户为导向？
产品的打造？
13
品牌意向的提炼：
以“客户”为导向
带着这种思路，我们踏上了我们的品牌攻略第二 步：
二、实现品牌 之定位
市场剧变----从市场环境入手
公元二零零九年，云南别墅新巅峰
绝版地块----从地块区位入手
卷首语
方向决定成败 方法成就辉煌
西直门·绝版建筑群落
第一次看地的经历……
摊开昆明地图，沿着人民路，找到我……
人民路
本案
我在城市东边， 东连接线穿越而过， 东二环离我不远， 我， 离生活很近， 离繁华不远……
项目开发进程约束条件分析（取地顺序、 核心资源分布、工程进度）
本次汇报核心结论构成
整体开发顺序 启动定位设想 启动配比及容积率建议 展示区位置及内容建议
本项目市场价值挖掘模式图解：
区域价值 定义
市场机会 挖掘
价值挖掘
消费者检 验
知名策划代理商----从介绍自己入 手
案例一
视界决定世界
➢ 站在市场的最高处看市场， 找到市场突破口；
泰戈尔——《吉檀迦利》
2005/4/26
2005/5/3
第一阶段 市场调研
第一阶段 发展战略与项目定位
2005/5/25
2005/6/10
第二阶段 启动区及物业发展建议
工作
➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢专业人士访谈 ➢一线销售人员访谈 ➢消费者访谈及座谈会
➢项目界定及研判 ➢问题结构化分析 ➢市场机会点的思 ➢经济测算
➢ 在产品的最高处看产品，找 到产品的核心竞争力；
➢ 在营销的最高处看营销，实 现巨大的产品号召力。
➢ 积聚香港\深圳\广州\成都 案例精华
从项目要解决的问题 或要达到的目标入手
“涉案”问题
客户的目标实质 上是项目的宏观 愿景
现实的目标体系 则是随着市场的 变化和项目的发 展在动态变化的
通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现世纪城 在南京市的可持续发展
但是，成都给人们所留下的遗憾也同样多：
“成都的休闲只是草根休闲，市井文化，上 不了档次”；
“成都的西部中心地位被重庆/西安的崛起所 挑战与威胁”;
“成都的房地产市场尚未诞生足以比肩全国的 名片楼盘”;
……
这一切，不可能因为任何一个楼盘而彻底改 变。
但是，5200亩的全国超级大盘，足以改变很 多。
8. 项目有独特卖点----将项目特点放大
知名开发商----从开发商入手案例
做产品不如做品牌
品牌攻略三 部曲
Ask for more
一、品牌意向核心
分析对手 确定原因 案例学习
品牌远景
行动
品牌策略 概念延展
创意
• 设计独特
• 屋苑配套完善，但环境配合有待发展
• 注重包装
• 管理完善
• 设施好
我们始终追求……
发现价 值城市发展轨迹
轨迹辐射下我们的价值
创造价值
中环带给楼市开发的机会点 世博带给楼市开发的机会点 万科浦南宏观战略的机会点
实现价值
针对目标客户 选用何种销售渠道 何种卖点诉求 达到分阶段销售目标
提升价 值整合我们所有的资源
提供标准化保障
Chapter One
发现价值……
知名思维方式----从整体思维方式 入手
家园：1、舒适的居住场所；2、安全、和平的家庭居住所，充满了温暖和美好的记忆；3、 永远不要称呼为住房或者单元。 购买协议：1、用来描述Lennar为其朋友建筑家园的条款。2、个协条款给我们的朋友来 拥有他们的家园。3、永远不要把该协议称为合同。 市场调查：1、我们的朋友在来Lennar迎客中心来访时所填写的问卷；2、是我们的营销 人员和新房顾问们使用的一个重要工具。永远不要把它称为一个注册卡。 Lennar生活：1、在一个家庭社区所享受的心灵安宁；2、享受舒适、安全、作为业主的 骄傲和富有的快乐。3、相信Lennar作为全美最大的住房建筑商会永远和他们在一起，4、 为Lennar 而骄傲，5、是极好的感觉！
➢ 产品：南京领先，城北板块第一 ➢ 价格：在一期价格基础上进一步提升 ➢ 客户：客户层次高，属于南京市的中高端水平
在实现品牌的前提下，尽快销售
我们的目标
打造南通里程碑项目 实现企业品牌 实现区域及地块增值
“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在 许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门 口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向 空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”
超大远郊项目----从城市特质入手
每一座城市，都有自己的文化地产符号！
2007年，成都携中国“新特区”之势， 一跃成为中国的明星城市！
2008年，成都将借5200亩的超级大盘，
向全国楼市亮剑！
当中国“新特区”诞生于成都， 当中国“第四城”落户于成都， 当中国“休闲之都”花落成都，
显然，成都，已经成为中国最炙手可热的内 陆城市！
万科：以客户为导向； 中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者，缺乏战略；
的 华侨城： 深圳高端；
招商：仍然是一个社区开发商；
当华侨城说“华侨城不是一天建成的”； 当招商说“家在情在”； 当万科问“明天我们将住在哪里？”； 当中海说“使命创作大地珍藏”；
我们需要寻找自己的标杆企业
国际企业是怎样做的？
地产金融服务 不动产投资
地产金融服务
地产金融服务
11
Pulte Homes 企业文化：工厂化； Horton 企业文化：服务客户；
Centex企业文化：做正确的事； Lennar 关注消费者的语言；
Lennar把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员工随时把客户当 作朋友和亲人。下面是Lennar自己的字典中的例子：
项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地
产市场现状现在在哪里？
龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源 比较优势分析
成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析
成都中高端起住点宅产能品多分级高及？客户细分分析
基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力 分析
成都整体市场发展趋势分析
类比标杆案未例来发展怎历样程分走析？
案例三
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
2
容积率最大化
商业最大化
3 控制成本高品质
知名思维方式----从整体思维方式 入手
案例四
目标及限制条件
地块解析
项目价值挖掘
项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
知名思维方式----从整体思维方式 入手
➢启动区策略 ➢物业发展建议 ➢规划设计任务书
写在前面的话
房地产项目前期战略规划是房地产企业对未来将要进行的楼盘营销推广活动的系统超前的描画和决 策，是房地产全程策划营销的重头戏。这需要营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度专业 化的运作。
我们深信，一个楼盘的核心内涵和市场营销策划，总是与市场环境息息相关的。对于一个植根于惠 州的地产项目，势必应基于这片市场的形式动向之上，而决非一般意义上的拿来主义以及对流行风 尚的盲目追随。围绕自身并切合市场去拟定适合项目发展的战略方向，才是项目操作的关键。所以 我们的工作也是从市场开始的，通过分析项目所在市场的动态，提炼出项目的差异化核心卖点，围 绕核心卖点找出项目的各项强势，明确项目自身的弱势，最终提出相应的解决方案。
形象
•但局限地区性发展 •陶醉感觉、浪漫
•高档、有格调
•国际化
商誉
•实力雄厚，和外 资企业合作的，值 得信赖
高端物业 身份、地位的象征
顾客
•暴发户、名人 •懂享受 •上层社会
•鲜明绿色联想，反映 视觉
环境绿化
通路
•华侨城本身是标志性建 筑
产品 商誉
视觉
形象
顾客
通路
华侨城 万科
这些发现，给与我们什 么启示？
昆明的未来在东面……
新机场
城市的发展总是在不断的在向外扩张， 北京向北，深圳向西，广州向南， 昆明，向东……
安宁新城
【一湖四片】规划概念的提出， 【呈贡新城】的开发与建设， 【新国际机场】的建设， 都牵引着城市的空间， 不断向东延展……
昆明主城 呈贡主城
晋宁南城
我的方向，就是城市发展的方向……
知名思维方式----从整体思维方 式入手
拓盘报告开篇策略
1. 知名开发商----从开发商入手 2. 超大远郊或旅游地产项目----从城市特
质入手
3. 市场剧变----从市场环境入手 4. 绝版地块----从地块区位入手 5. 知名思维方式----从整体思维方式入手 6. 知名策划代理商----介绍自己入手
7. 从项目要解决的问题或要达到的目标 入手
提案“矛盾论”：提案要解决主要矛盾。
一次提案不能解决所有问题。本次提案的核心任务是：抓住主 要矛盾，并设法提出解决的系统策略。
本案目前的主要矛盾是：战略——开发 战略、品牌战略与营销战略。因此本次提 案重点围绕探讨项目的三大战略展开，并 在战略下进行解决方案的要点部署。执行 问题将在战略确定之后进行详细研究。
天启战前思考
3、两地块所属板块迎来新一轮发展契机
第二城取代西区战略地位 新一轮规划调整到位，板块重新整合 板块土地市场成为市场热点，价格飚升
4、西南区发展面临挑战
西区率先启动的新城印象造成消费者先入为主 造城模式使得板块发展周期的不确定性与地产发展存在脱节
天启战前思考
在未来的中高档板块里
用产品兑现价值
12
万科：以“客户”为导向； 中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者，缺乏战略； 招商/华侨城：仍然是一个社区开发商； Lennar：关注消费者的语言
销售为目的？
客户为导向？
产品的打造？
13
品牌意向的提炼：
以“客户”为导向
带着这种思路，我们踏上了我们的品牌攻略第二 步：
二、实现品牌 之定位
市场剧变----从市场环境入手
公元二零零九年，云南别墅新巅峰
绝版地块----从地块区位入手
卷首语
方向决定成败 方法成就辉煌
西直门·绝版建筑群落
第一次看地的经历……
摊开昆明地图，沿着人民路，找到我……
人民路
本案
我在城市东边， 东连接线穿越而过， 东二环离我不远， 我， 离生活很近， 离繁华不远……
项目开发进程约束条件分析（取地顺序、 核心资源分布、工程进度）
本次汇报核心结论构成
整体开发顺序 启动定位设想 启动配比及容积率建议 展示区位置及内容建议
本项目市场价值挖掘模式图解：
区域价值 定义
市场机会 挖掘
价值挖掘
消费者检 验
知名策划代理商----从介绍自己入 手
案例一
视界决定世界
➢ 站在市场的最高处看市场， 找到市场突破口；
泰戈尔——《吉檀迦利》
2005/4/26
2005/5/3
第一阶段 市场调研
第一阶段 发展战略与项目定位
2005/5/25
2005/6/10
第二阶段 启动区及物业发展建议
工作
➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢专业人士访谈 ➢一线销售人员访谈 ➢消费者访谈及座谈会
➢项目界定及研判 ➢问题结构化分析 ➢市场机会点的思 ➢经济测算
➢ 在产品的最高处看产品，找 到产品的核心竞争力；
➢ 在营销的最高处看营销，实 现巨大的产品号召力。
➢ 积聚香港\深圳\广州\成都 案例精华
从项目要解决的问题 或要达到的目标入手
“涉案”问题
客户的目标实质 上是项目的宏观 愿景
现实的目标体系 则是随着市场的 变化和项目的发 展在动态变化的
通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现世纪城 在南京市的可持续发展
但是，成都给人们所留下的遗憾也同样多：
“成都的休闲只是草根休闲，市井文化，上 不了档次”；
“成都的西部中心地位被重庆/西安的崛起所 挑战与威胁”;
“成都的房地产市场尚未诞生足以比肩全国的 名片楼盘”;
……
这一切，不可能因为任何一个楼盘而彻底改 变。
但是，5200亩的全国超级大盘，足以改变很 多。
8. 项目有独特卖点----将项目特点放大
知名开发商----从开发商入手案例
做产品不如做品牌
品牌攻略三 部曲
Ask for more
一、品牌意向核心
分析对手 确定原因 案例学习
品牌远景
行动
品牌策略 概念延展
创意
• 设计独特
• 屋苑配套完善，但环境配合有待发展
• 注重包装
• 管理完善
• 设施好
我们始终追求……
发现价 值城市发展轨迹
轨迹辐射下我们的价值
创造价值
中环带给楼市开发的机会点 世博带给楼市开发的机会点 万科浦南宏观战略的机会点
实现价值
针对目标客户 选用何种销售渠道 何种卖点诉求 达到分阶段销售目标
提升价 值整合我们所有的资源
提供标准化保障
Chapter One
发现价值……
知名思维方式----从整体思维方式 入手
家园：1、舒适的居住场所；2、安全、和平的家庭居住所，充满了温暖和美好的记忆；3、 永远不要称呼为住房或者单元。 购买协议：1、用来描述Lennar为其朋友建筑家园的条款。2、个协条款给我们的朋友来 拥有他们的家园。3、永远不要把该协议称为合同。 市场调查：1、我们的朋友在来Lennar迎客中心来访时所填写的问卷；2、是我们的营销 人员和新房顾问们使用的一个重要工具。永远不要把它称为一个注册卡。 Lennar生活：1、在一个家庭社区所享受的心灵安宁；2、享受舒适、安全、作为业主的 骄傲和富有的快乐。3、相信Lennar作为全美最大的住房建筑商会永远和他们在一起，4、 为Lennar 而骄傲，5、是极好的感觉！
➢ 产品：南京领先，城北板块第一 ➢ 价格：在一期价格基础上进一步提升 ➢ 客户：客户层次高，属于南京市的中高端水平
在实现品牌的前提下，尽快销售
我们的目标
打造南通里程碑项目 实现企业品牌 实现区域及地块增值
“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在 许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门 口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向 空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”
超大远郊项目----从城市特质入手
每一座城市，都有自己的文化地产符号！
2007年，成都携中国“新特区”之势， 一跃成为中国的明星城市！
2008年，成都将借5200亩的超级大盘，
向全国楼市亮剑！
当中国“新特区”诞生于成都， 当中国“第四城”落户于成都， 当中国“休闲之都”花落成都，
显然，成都，已经成为中国最炙手可热的内 陆城市！
万科：以客户为导向； 中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者，缺乏战略；
的 华侨城： 深圳高端；
招商：仍然是一个社区开发商；
当华侨城说“华侨城不是一天建成的”； 当招商说“家在情在”； 当万科问“明天我们将住在哪里？”； 当中海说“使命创作大地珍藏”；
我们需要寻找自己的标杆企业
国际企业是怎样做的？
地产金融服务 不动产投资
地产金融服务
地产金融服务
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Pulte Homes 企业文化：工厂化； Horton 企业文化：服务客户；
Centex企业文化：做正确的事； Lennar 关注消费者的语言；
Lennar把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员工随时把客户当 作朋友和亲人。下面是Lennar自己的字典中的例子：