房地产策划记录
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➢房地产策划分为：
概念设计又称为理论设计（主题策划）
前期策划（项目策划）
后期策划（营销策划）
➢房地产策划的本质：
市场性
地域性
前瞻性
创新性
系统性
操作性
效益性
➢主题策划：
集中表达一种特殊优势和思路，一般为某种生活方式；
主体包括：宏观与微观两种
主题策划有狭义与广义之分
狭义：规划设计与建筑设计所赋予的一种概念
广义：项目开发所赋予的总体指导思想
➢前期策划：
一般房地产项目策划被称为前期策划，是为了项目达到预期的目标，经过充分的市场调研、分析了解，对现状的科学预测，围绕项目目标所采取的方式、方法、程序等进行全面的、缜密的构思、设计及优势组合所完成一系列工作。
广义：是在整个房地产项目过程中一切有目的性的对未来有创造性的思维与实践工作。
包括前期策划与后其策划。
狭义：站在项目的最高点，合理统筹布局项目的总体运作，作出对项目有前瞻性统筹战略的决策。
前期策划分为：
策划、投资策划、设计策划三大部分
➢后期策划
后期策划又称为房地产营销策划，是指以综合运用科学的营销手段及方式方法和相应的理论为基础，以市场调研为基础，从项目的竞争态势出发，科学的运用及分配企业可用资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，完成预定的营销目标！
后期策划分为：
营销策划、形象策划、广告策划
➢房地产策划的六大原则：
一、独创原则
就是要有独到的、创新的、差异化的、有个性的、具有超越一般的功能！
独创性分为：
观念要独创
主题要独创
手段要独创
二、定位原则
定位原则是房地产开发的基本原则，就是给房地产策划的项目确定具体位置及方向，找准明确的目标。
定位可分为：大与小的定位
大定位就是项目大方面的总体定位，
包括：项目开发目标、宗旨、项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等
小定位就是项目小方面的定位，也可称为格局定位。
包括：主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位等。
灵活运用其定位原则：
要熟知其项目定位内容及其各项定位内容的功能作用。
要能够熟练的运用具体的方法和技巧，使定位准确，方向集中
三、整合原则
整合原则就是把不同的客观资源集中在一起，通过策划人的整理、分类、组合以及提携，形成围绕中心主题的有效资源。
客观资源可分为两类：
隐显性形式上分：显性资源和隐性资源。
具体形式上分：主题资源（概念资源）、人文资源、社会资源、物力资源、人力资源。
灵活运用其整合资源原则：
需把握好整合资源的技巧，在整理、分类、组合中要有放矢之地，抓住重点。
达到1+1>3的效果。
整合好资源后需紧密围绕项目开发的主题中心。
善于挖掘隐性资源。
四、人文原则
人文资源是房地产的话中一个独有的原则。
认真把握社会人文精神并运用及贯穿项目中每一环节，人文精神可包括：人口及文化的意识（人口意识是指人口的数量，质量水平、人口的布局、年龄结构、家庭婚姻等表现出来的社会思想；文化意识是指人们在特定社会形成的特定习惯、观念、风俗和宗教信仰等表现出来的社会思想）。
灵活运用其人文原则：
深入领会人文精神的精髓
运用社会学原理，把握好人口的个个要素
把文化因素渗透至项目的各个策划中去
通过民族文化的积累，促进企业品牌形象的形成。
五、全局性原则
全局性原则是房地产策划中一项重要原则，在房地产策划中要注意整体，避免因局部利益而影响全局。
全局行原则就从整体、大局出发老衡量房地产策划的兴衰成败。
房地产策划的整个过程可称之为：开局、拆局、创局、选局、布局、运局、馈局、结局！灵活运用其全局性原则：
从整体出发，注意局部目标、效益、效果！
从长期性出发，处理好眼前利益和长远利益之间的关系！
从层次性出发，总揽全局！
从动态性出发，注意全局的动态发展！
六、可行性原则
房地产策划的项目可行性即可行性原则。
可行性原则就是要求为策划项目应时时刻刻的为项目科学的可行性着想。
策划方案是否可行？
方案经济性是否可行？
方案有效性是否可行？
（如何判定可行？）
➢营销人员的基本素质
清楚房屋的基本知识
清楚建筑面积的计算规则
清楚工程造价的组成
意图：
取得信任让消费者明明白白消费
打造自身品牌
有理走遍天下。
