房地产微利时代下的成本、招采精细化管控

房地产企业成本管理中目标成本的精细化管控摘要：对于当今社会房地产行业的利润逐渐现象的普遍，如何利用提升自身内部财务对于成本预算的管理能力，以及对于财务考核的现代化管理工作，成为提升当前房地产企业在市场经济发展过程中的核心竞争能力。

而利用低碳经济发展理念，来带领房地产企业进行成本管理中的目标成本管理进行改良与完善工作，能够更好的推动房地产企业将自身现存问题进行寻找以及解决工作，并在这一项工作的基础上寻找更加有效的目标成本管理以及企业管理模式。

关键词：房地产企业；成本管理；目标成本；精细化管控引言房地产企业的成本管理经历了核算型、控制型、策划型三个阶段，传统粗放的成本管控已经向精细化转变，而目标成本管理的精细化程度直接决定了房地产企业在成本管理上的优劣。

随着我国经济持续增长，城镇化速度加快，对房地产建筑工程建设项目的需求也在逐年上升。

而进行房地产建筑工程造价的控制以及成本管理是建筑工程造价的重要组成部分，也是房地产企业相关利润实现的重要保证。

建设项目需要投入大量的资金，目前房地产行业的竞争也是不容忽视的，因此，建设单位必须加强建设费用的质量，确保自己的市场份额，保持公司运营的稳定，必须加强对建设费用的管理，确保两者之间的相关性，合理地规划资金的流动，以控制建设费用的费用。

一、房地产企业目标成本的内涵目标成本是房企根据项目定位和客户价值的分析结论，以项目规划和实施方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、招采、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件。

目标成本包括土地成本、前期工程费、建筑及安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费、营销设施建造费。

根据开发项目所处的阶段，目标成本可分为拿地版、启动版、施工图版、交房版。

目标成本的编制是成本精细化管理的重要核心，且贯穿整个开发周期。

二、房地产企业进行目标成本管理的意义（一）促进成本管理的发展在房地产项目中，房地产项目的费用预决算与房地产费用的控制是密不可分的，两者相互促进、相互影响。

房地产微利时代下的成本控制策略随着新冠疫情的爆发，全球经济受到巨大冲击并进入新的周期已经不可避免。

经济持续下行情况下，要求中央政府救市的呼声亦欲来欲高。

做为常规资金投放终极市场的房地产市场又受到持续的关注和高度的重视，房价继续上升似乎已成定局。

但是，国家战略层面的顶层设计已经多次明确住房不炒的概念，决定了房地产行业即将进入新的更为残酷的市场周期。

在这种环境下，房地产企业为了生存下去，必须要苦练内功，改变自身的经营策略，提高自身管控能力，着力降低自身成本。

唯有使用以上策略，方能在新的市场周期中生存，进而实现利润最大化。

新形势下，房地产企业获取土地后的土地溢价已经不再能够成为房地产企业的核心利润来源，房地产企业的暴利时代正式宣告结束，房地产微利时代已经到来，故产品成本即房地产开发成本的重要性变得尤为突出。

本文以微利下的成本控制策略为题，系统的论述了在当前及未来市场环境下，成本控制工作的重要作用，并进行了系统的理论分析和总结，力求通过提高成本控制工作的水平保证房地产企业在微利时代下的生存和发展。

为房地产企业在新形势下的成本控制工作提出合理化建议。

标签：房地产;目标成本;费用;合同;管理中国房地产的显性成本主要分为五个部分，即：土地成本、建安成本、财务成本、管理成本和营销成本。

以上五项成本经过投资测算模型的换算最终成为可售单方成本，最后通过计取适当利润形成售价，经过销售，完成利润的获取。

1、土地成本在目前的经济形势情况下，住房用地使用权出售依然是地方政府的主要经济收入来源之一[1]，地方政府通过常规招拍挂或转让手段将住宅用地使用权让渡给房地产开发企业，房地产开发企业在政府监管下进行合理的建设并形成产品最终销售给业主，完成从土地到房屋商品的最终转换。

土地成本对于房地产企业来讲，是标准的被动成本，故在土地成本的管控过程中，综合调研土地所在地的，城市能级、区域属性、人口数量、配套设施、居民习惯和消费水平是土地成本管控的重中之重。

房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理房地产行业一直以来都是一个竞争激烈的行业，成本控制一直是房地产企业面临的一个突出问题。

随着市场竞争的加剧和社会经济的发展，成本控制变得愈发重要。

如何进行成本控制，并实现成本的精细化管理，将成为房地产企业在市场竞争中的一大优势。

本文将重点讨论房地产成本控制的突出问题以及成本的精细化管理。

房地产行业的成本控制问题主要体现在三个方面：土地成本、建设成本和运营成本。

首先是土地成本。

在城市化进程不断加快的情况下，土地成为一种非常紧俏资源。

而土地成本在房地产开发过程中占据了非常重要的位置。

高昂的土地成本直接影响着房地产项目的盈利能力。

如何控制土地成本成为了房地产企业必须面对的一个重要问题。

除了在土地收购环节要谨慎把握外，企业还可以通过与政府合作，探索土地共建共享的模式，来降低土地成本。

其次是建设成本。

房地产项目的建设成本通常占据了其总成本的大部分。

建材、装修、工人等成本都构成了建设成本的主要组成部分。

在控制建设成本方面，企业可以从材料采购、劳动力成本、施工技术等方面入手，通过提升建设效率、降低材料浪费、提升施工质量等手段降低建设成本。

最后是运营成本。

房地产项目交付后，运营成本将成为企业持续关注的问题。

包括物业管理、维护成本、水电费用等都属于运营成本的一部分。

企业可以通过引进智能化管理系统、提升能源利用效率、降低物业管理成本等手段来控制运营成本。

除了上述三个方面，另一个突出的问题是成本的精细化管理。

随着房地产行业的发展，传统的成本管理方式已经无法满足企业的需要。

传统的成本管理主要以财务核算为主，对于成本的具体来源和使用情况并不清晰。

房地产企业需要引入新的管理理念和工具，实现成本的精细化管理。

房地产企业应引入信息化管理系统，对成本进行精细化分析。

通过信息化系统，企业可以对成本进行实时监控和分析，及时发现成本超支情况并采取相应的措施进行调整。

信息化系统也可以帮助企业对成本进行更加精准的定价，为企业的经营决策提供有力的支持。

地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。

标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。

基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。

但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。

(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。

(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。

2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。

维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。

（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。

项目成本和产品成本策划与前置管理的卓越成本之路-“微利时代”房企成本、招采全程精细化管控成本管理中心：张丽莉 2019.11.02培训，是在已知中寻找未知，在未知中寻找已知！房地产企业成本管理正在经历四个阶段产品价值提升成本管理水平核算型•追求算得快、算得准控制型•追求不突破目标；•过程中定期回顾策划型•强调前期策划；•追求结构最优化；•强调标准化；6GSC供应链型•强调降低采购成本；•强调价值链共依共存；•强调快速响应；根据明源地产研究院《成本制胜》改写而成国内房地产企业成本管理遇到的共同问题：1、一个项目挣钱了2个亿，很开心，其实这个项目能挣2.1亿，却没有人知道；2、对成本管理工作不重视，以为成本管理只是成本部门的事情；3、预算与控制“两张皮”，实际差异甚远…4、重视“预算”，忽略过程“管控”，最终造成全成本管理委员会形同虚设？5、做了多个项目没有一个项目做复盘，这个项目到底有多少无效成本？如何控制无效成本，成本该做什么；6、懂财务的不懂成本、懂成本的不懂营销、懂决策的又不懂业务…房地产企业经营管理三个因素相互矛盾、共依共存！收入利润支出保证成本的支出能获得最有效的收益。

以“项目收益最大化”为导向的成本策划新思维。

什么是项目策划？项目策划项目策划的两个发力方向项目收益最大化成本的有效投放如何衡量策划的重要性？----以一般的数据进行量化策划的作用！以一个约10万平米项目来看：•策划的影响以亿级为单位；•方案的影响是千万级的；•施工图影响是几百万级的；•招标采购影响是百万级的；•现场施工变更管理是几十万级的。

摘自李国雄老师讲义，有共鸣！策划阶段成本优化，增加3%的利润（案例）产品配比对比表 方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层＋联排别墅（富贵2）11层小高层＋18层小高层＋联排别墅11层小高层＋18层小高层18层小高层＋联排别墅18层小高层＋情景洋房＋联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本 2,693.60 2,773.07 2,671.35 2,748.10 2,773.85 2,747.43 2,809.38 单方净利润 549.82 496.57 597.36 554.50 506.69 548.00 498.99 项目净利润 28,976.53 26,169.75 31,481.81 29,222.72 26,701.72 28,879.53 26,294.39 项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价 价格空间评价 直接竞争评价 产品创新评价 开发节奏比较开发速度评价 首期开盘时间评价 现金流评价 填写部门： 蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程注：此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。

房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理近些年全球经济呈下滑趋势，经济的不景气对我国房地产市场带来了很大冲击，暴利的时代已经过去，在当前经济形势严峻的情况下，房地产行业只有优化自身管理做好成本控制，才能稳中求发展。

标签：房地产;成本控制;突出问题;管理随着近几年全球经济不景气，我国经济增长速度的下降，整个社会处于焦虑期，房地产市场也呈现下滑走势，就目前房地产市场现状，房地产行业需做好成本控制及成本精细化管理问题的重视和解决。

1、房地产成本控制的突出问题1.1缺乏完善的成本控制管理体系房地产企业成本控制的好坏与否，和有没有健全完善的成本管理体系息息相关，成本管理系统的不完善或者缺乏都直接影响整个企业的成本控制[1]。

就目前而言，主要原因是企业缺乏相应的专业管理人才，同时缺乏相对完善的管理体系和科学先进的管理方法，在成本预算、项目开展过程中都存在问题，很多都是现场管理人员直接管理，无法做到有效的成本控制，造成不必要的浪费，直接影响企业的发展。

1.2缺乏管理意识，管理技术水平不够（1）房地产成本控制管理意识方面，由于很多管理者存在个人管理意识不足，导致在项目开展过程中，各个环节把控不严格，很多材料物料以及人员分配不合理，造成不必要的成本浪费。

（2）房地产成本控制管理缺乏先进合理的管理技术，目前我国房地产项目大部分都是采用原来传统的管理技术，缺少专业技术人员管理，财务管理体系不够完善，财务人员的在记账和实际账务上出现记录不全等纰漏，财务体系在前期预算和项目跟进过程中没能起到督导的作用，造成采购不合理等一系列不必要的浪費，以至超出成本控制。

（3）现场管理混乱，造成材料物料的浪费。

由于房地产行业涉及面广，施工周期较长，在施工过程中，若没有专业监管人员或监管不当，对施工材料物料造成不必要的浪费，另外，现场管理不当还会造成返工事件发生，返工更是一次成本的增加。

因此，房地产项目在运行过程中，现场管理人员专业、科学有序的管理也尤为重要。

房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理房地产行业是一个高成本、高风险的行业，成本控制一直是房地产企业的重要问题。

随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产企业要想在市场上立于不败之地，就需要在成本控制上有所突破。

本文将从房地产成本控制的突出问题和成本的精细化管理两方面展开分析，并提出相关的管理建议。

一、房地产成本控制的突出问题1.高昂的土地成本土地成本一直是房地产开发项目的主要成本之一。

随着城市化进程的加速，土地资源日益稀缺，导致土地成本不断攀升。

在城市中心位置的土地成本更是高得惊人，这给房地产企业带来了巨大的压力。

如何在高昂的土地成本下进行房地产开发，成为了每一个房地产企业都需要认真思考的问题。

2.建筑材料成本的波动建筑材料的价格波动对房地产成本控制产生了重要影响。

建筑材料的价格受到市场供求关系、宏观经济形势等多种因素的影响，价格波动幅度较大。

一旦建筑材料价格上涨，就会直接导致房地产成本增加，从而对房地产项目的盈利能力造成不利影响。

3.劳动力成本的上升随着城市化进程的加速，劳动力成本不断上涨。

尤其是在一线城市，人工成本一直居高不下。

而且随着国家相关政策的实施，工人的工资待遇也在不断提高。

这无疑给房地产企业增加了施工成本，对成本控制造成了一定挑战。

二、成本的精细化管理1.精细化成本控制房地产企业在成本控制上需要做到精细化管理，通过精确的成本控制，有效地提高成本控制的效率。

首先应该做好成本预算，合理控制各项费用，避免项目成本超支。

其次需要建立完善的成本管控体系，通过明确的责任人、明确的费用用途等方式，对成本进行精确的监控和管控。

2.优化建筑设计在房地产开发项目的建筑设计阶段，应该优化设计，降低建筑造价。

例如在设计过程中可以采用新材料、新技术，提高建筑的节能性能，减少后期的运营成本。

房地产企业可以通过与设计院的合作，争取更多的设计费用优惠，降低建筑设计成本。

3.合理选址在房地产开发项目的选址阶段，房地产企业需要通过市场调研、成本分析等手段，合理选择项目选址。

地产微利时代如何管控成本摘要：房地产行业发展到现阶段，面临着各种不断变化的外部环境：如政府出台的限购、限贷、限价、限卖、限备案等行业政策；设计新规、pc预制构件、绿色建筑、海绵城市等行业新规的制定；客户对品质要求越来越高；供方成本随着建筑材料价格及人工上涨不断增加；行业竞争加剧；政府加紧控制金融风险，融资成本明显加大。

地产的黄金时代已经过去，如何打造成本竞争优势，是地产企业亟待解决的问题。

关键词：微利时代；成本管理；成本控制房地产行业外部环境的变化，导致房地产发展压力加大，开发风险激增；大大压缩了地产企业的利润空间，低利润或无利润成为了常态化，房地产行业已进入微利时代；要想在行业竞争中生存与发展，必须构建企业自身的核心竞争力。

成本管理水平的高低决定企业的竞争优势，房地产企业的成本管理是企业未来的生命线。

如何打造地产微利时代的成本竞争优势，将关系到地产行业未来的发展方向。

1全过程成本精细化管理2规模集聚房地产利润率不断走低，止步于成本精细化管理仍不够，房企要形成自身成本管理的竞争力，还需从规模集聚、供应链整合等维度发力。

有规模才有未来，这是中国房企的普遍观点。

因为有规模，则拿地更容易、融资成本更低、采购成本更低、管理费用、营销费用也更低，企业利润更高。

企业要实现规模经济效应，则要在区域布局、产品标准化、战略采购等维度以规模为统一目标。

2.1区域深耕，进入一个区域或城市持。

续深耕做强做大区域、城市聚焦，有利于发挥成本优势，对管理成本、采购成本、建造成本等都有明显影响。

规模型房企普遍采取区域深耕策略，避免资源过于分散而无法形成规模经济效应。

2.2产品标准化，进一步促进规模效应。

的提升产品标准化可以缩短设计与施工周期，实现快开发、快周转，并且通过标准化可以进一步提升采购的规模化，扩大战略采购的规模效应，降低成本。

2.3供应商聚集，战略合作与重点扶持相结合，获得长期价格优势。

战略采购降低成本明显，要尽量扩大战略采购范围，不仅成本大大降低，而且避免重复性的招标，大大提高采购效率；万科的采筑采购平台、中城联盟采购价格优势明显，可以借用该平台降低采购成本；恒大建立起强大的战略合作联盟，在合作过程“反哺”战略合作伙伴，促进其快速发展，促成广田、瑞和等战略合作伙伴成功上市，实现双方的共赢。

房地产精细化管理与建筑成本优化分析一、前言随着城市化进程的加快，房地产市场发展变得越来越重要。

然而，在房地产开发过程中，建筑成本往往是一个巨大的开销。

因此，如何优化建筑成本，提高房地产项目的竞争力，成为了各家房地产企业需要解决的重要问题。

本篇文章将从房地产精细化管理和建筑成本优化两个方面，分析解决上述问题的方法和策略。

二、房地产精细化管理1. 管理流程房地产精细化管理是指通过精密的管理流程，对房地产项目的各个环节进行细致而有效地管理。

管理流程包括但不限于：选址、规划、设计、施工、销售等。

在每一个环节中，管理者都需要根据具体目标和情况，制定相应的管理方案和计划，对各个环节的执行情况加以监督和评估。

2. 管理工具为了实现房地产精细化管理，企业需要使用合适的管理工具。

目前，市场上有很多房地产管理软件和平台，如金蝶EAS、用友软件、汉得等。

这些软件和平台都可以帮助企业实现信息化管理，提高管理效率。

此外，对于一些特定的管理任务，企业需要采用专业化、定制化的管理工具。

比如，在房地产销售环节中，使用CRM（客户关系管理）系统可以帮助企业更好地管理客户信息，提高市场竞争力。

三、建筑成本优化1. 建筑材料的选择建筑材料是影响建筑成本的重要因素之一。

因此，通过选择适宜的建筑材料，可以有效地降低房地产项目的成本。

在选择建筑材料时，企业可以考虑以下因素：•材料的质量和性能•材料的价格•材料的施工难度和工期•材料的环保程度和可持续性2. 机械化施工机械化施工是指利用各种先进的机械设备进行施工，以提高施工效率和质量、降低建筑成本。

机械化施工可以使施工速度得到提升，减少人工劳动数量，同时可以降低施工过程中的错误率，提高施工质量。

因此，采用机械化施工对于降低建筑成本有很大的帮助。

此外，采用机械化施工还可以减少对环境的污染，提高施工过程的可持续性。

3. 建筑信息化建筑信息化是指通过信息技术手段，对房地产项目进行管理、设计、施工等全过程的数字化处理。

浅谈房地产企业项目实施阶段成本精细化管理目前中国房地产业已进入了微利时代，房地产企业要生存，必须从管理上要效益。

成本管理是房地产企业管理中重要的要素，对于企业提高竞争力具有重要意义。

本文针对项目实施阶段的人员成本意识、设计、设计变更及目标成本管理存在的粗犷的问题提出精华细化解决方法，可供企业借鉴。

标签：房地产企业;实施阶段;成本;精细化管理宏观上，房地产受国家政策的影响极大，还受土地影响，市场竞争加剧，微观上，大多数房地产企业管理方法比较粗犷，已不适应激烈的市场竞争，解决问题的根本出路在于成本精细化管理。

一、精细化管理起源与发展精细化管理起源于泰勒，在日本发扬。

国内，柳红[1]等人研究精细化管理，最具代表性的是汪中求，他把精细化管理看作是一种管理理念或一种管理技术。

第一，强调数据化、精确性。

第二，改善和完善管理流程。

第三、以人为核心[2]。

张珂[3]提出精细化管理的意识、完善管理制度等企业成本精细化的举措。

二、国内房地产企业成本精细化管理普遍存在的问题1.成本管理方式粗犷有的企业停留在成本核算阶段，有的学习了目标成本管理模式，但只是空架子，执行不到位。

2.成本管理意识匮乏大部分只注重事后核算，成本管理工作没有计划性与前瞻性，成本管理没有形成全员、全过程、全方位，与激烈的市场竞争不相匹配。

3.设计及变更方面的问题设计阶段不进行成本测算，现场变更频繁，有些事后补手续，造成既定成本施工中不实，估算超时或不准确，导致超目标成本的现实无法改变，造成成本失控。

4.动态成本、成本管理制度体系不完善没有目标成本，或有而没有及时监控、没有预警的机制就提不上动态成本管理，没有规范的流程及流程指引。

三、解决问题的方法1.精细化成本管理落实到全员、全过程以人为本，确立职工在管理中的主导地位，并围绕调动其主动性、积极性和创造性组织一切管理活动，最大限度发挥员工能动性，实现“人人都管事，事事有人管”的成本精细化管理过程。

2.加强变更管理（1）变更原因的合理性1）承包方提出的变更，严审合理性，防止承包人转移风险，有利变更，要大力支持。