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梅里香舍住宅底商及周边商业环境市调报告商业/社区名称：梅里香舍调查人：陶迎春顾莹人流量：小区业主为主交房中居民类型：商品房商业类型：社区底商主力商家类型：待定周边商铺租金水平（元/㎡/天）：待定商铺售价: 待定调查详细情况说明：本次调查的重点主要集中在，在建中的达安.上品花园、泰伯三期（安置房）、泰伯四期（安置房）、泰伯五期（安置房）、与梅里香舍商业部分相邻的待开发地块（海天紫郡）以及在建中的新世家住宅项目。
且对围绕梅里香舍项目的住宅分布环境进行了调查。
1、达安.上品花园项目总占地面积45万平方米，建筑面积60万平方米，北临金城东路，南邻锡贤路，东为新锦路，西侧紧邻保留河道，建筑包括住宅楼、双拼别墅、，数幢2-3层的商铺、幼儿园（沿新锦路，）、会所，目前项目在建。
商业部分的租售价格还在待定中。
项目共分为三期开发，主入口位于锡贤路。
一期的交房时间预计在2013年底前，目前项目预计在5月份售楼处落成仪式，一期为在建中的高层，住宅确切价格处于待定中，预计售价在6200-6500之间，其中一期的商业部分为沿新锦路的幼儿园，总面积为5000多平方，待交房时将交给当地政府，有政府统筹规划。
沿新锦路和锡贤路的商业部分规划为汽车4S店。
该项目的主要规划商业部分集中在三期的一条法式风情街，具体建成时间还无法确定，业态规划为会所、休闲娱乐、购物、餐饮等，商业部分预计售价在2万-3万元/㎡左右。
小区主入口位于锡贤路，在沿新锦路部分有一个次入口。
项目的三期的法式风情街的具体开发时间目前还无法确定。
2、海天紫郡，即与梅里香舍商业部分紧邻的空地，该项目总占地面积138806平方米，主要建筑规划包括商铺、洋房、底层、高层，其中商业部分预计应是沿锡贤路的，首次开盘时间预计在2012年6月份。
商业部分的租售价格待定中。
该项目共分三期开发，项目的主入口位于锡贤路，一期主要是沿新韵路的洋房部分，二期是以沿新锦路和金城东路的高层，二期在沿新锦路有一出口。
房屋销售个案分析表发展商分析 10。
利多利空分析）一．环境分析1．该案的四至（东，西，南，北各到哪里？）2．交通条件①区位概念（即所处的地段概念，如鄞州中心区/江东科技园区等等。
）②主要道路动线（项目所在区域城市交通动线，靠近哪条城市主干道？如：到天一广场走那条路，大概几分钟到？到万达广场几分钟，走那条道路？到栎社机场等等。
）③临近道路状况（大门开在何处？主要是小马路，双向几车道？路幅/路况？中间是否有隔离带？）④周边公交线路（标出该案周围所有的公交线路，到达的方向以及到公交站点是否方便，大约需要几分钟等等。
）⑤业主出行方式（建成后住户外出采取何种方式，如：公交？还是自备车？等）3．综合环境①居住氛围（个案所在区域整体居住环境，考虑临近建筑性质，新建住宅？老式住宅区？还是新开发的区域）②商业环境（个案所在区域商业设施情况，主要商业类型，如卖场等）③公园绿地（个案周边城市公共公园，开发绿地情况）④就学条件（个案建成后可享受的就学条件，幼儿园/小学/中学/高中/大学等等）⑤就医条件（个案建成后可享受的就医条件）⑥人文遗产或大型公建（项目所在区域城市级文化遗产或大型公共建筑）★地段综合评述：综合以上几项，对个案所处地理环境作整体评价（要加入自己的观点）。
二．规划分析1．首先描述本案规划用途、基地面积、总建面积、规划户数、建筑楼层（高层×栋、小高层×栋、多层×栋、别墅×栋）、规划面积、主力面积以及分期开发情况（分几期开发？现售第几期？）等等。
（主要是表头内容）2．规划理念①评述社区规模（超大？大型？中型？小型？超大型：总建20万以上大型：12-20万中型：5-12万小型：5万以下）②建筑布局（围合式/兵营式/组团式）③小区景观设计（景观设计公司？个案景观设计情况，绿化率/集中绿化面积？）④小区内部会所规划（详述会所的规模、内部设施情况如：游泳池？健身房？网球场？羽毛球馆等等）⑤公建配套（个案规划中有关公建设施配套情况，如幼儿园？小学？体育活动场地是否有？）3．产品塑造详述该案的主力户型、主力面积、建筑风格、物业管理及收费标准，车位配比以及价格等等。
呈：西安新兴房地产开发有限公司——新兴24G租金制定说明一、按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表实际销售单价：12096.76×0.7=8467.732元/平方米1-3层内铺实际收入：147075606.59×0.7=102952924.613元2005年8月9日- 1 -与均价10000元/平方米差1532.268元/平方米三年须达到的租金：1532.268元/平方米÷36月=42.56元/平方米·月则，依据此标准，可得出实际租金底价的换算系数为：三年需达到的租金水平÷按10%回报率计算的总均租金水平×100% = 换算系数按此标准计算可得：换算系数 = 42.14%二、现行租金底价的计算方法现行租金底价 = 现有售价÷120×42.14%注：此表为按照销售面积招商的价格水平市场上目前租金的收取主要按照实用面积执行，则还应将以上现行底价转换为按照实用面积招商的租金水平，可利用公摊率计算公式2005年8月9日- 2 -推倒得出计算公式如下：（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率为了满足最终42.56元/㎡·月的最终租金水平，同时留出优惠打折的空间，在按使用面积招商的执行租金底价的基础上上浮35%，可得：2005年8月9日- 3 -三、针对招商政策的优惠说明趸租客户：说明：为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。
【表1】商圈调查表区域商圈制作时间：年月一、该区域商圈范围二、商圈内主要街道1）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最低价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米2）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最高价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米3）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最高价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米（附《临街商铺调查表》样本20份）三、商圈内主要大型商业设施1）主要大型商业设施经营情况对比汇总（综合超市/购物中心/市场）2）典型在营大型商业设施硬件条件对比汇总（综合超市/购物中心/市场）3）商圈内主要餐饮/娱乐/文化设施汇总四、商圈内商业业态统计五、商圈内有代表性的商家品牌六、商圈特征小结及优劣势分析临街商铺调查表调查人：同类可比竞争市场调研描述表市调人员：市调时间：售楼电话：编号：购物中心业态及租金调查表商场名称：调查人：公共设施调查表填表人：填表日期：注：1、以上公共设施包括金融机构、设计者机构、休闲娱乐场所.政府部门、医院、宾馆、酒店、工厂等设施；2、资料取得方式，实地考察。
地图查找。
经营者调研问卷本问卷内容由调研员在访问过程中同步填写：导语感谢您参加本次调研活动。
本次调研主要目的是了解XX市商家的经营情况，为商业项目市场定位提供商家方面的参考信息。
您的回答对我们的研究具有十分重要的意义，本次调查所获得的数据将成为未来项目设计的重要参考依据，我们郑重承诺您填写的所有资料都将会受到严格的保密。
在此，衷心感谢您对我们工作的支持！主体问卷（一）当前您经营的这家店是租赁还是购买的呢？1、租用--（A.向某公司租用B.向个人租用租金约为元/月/平方米）2、购买--（A.向商场/市场发展商购买 B.向个人购买购买单价为元/平方米）3、其它原因获得（请注明：）（二）您选择租赁（或购买）这家店的原因是（最多选择三项）1、租金（或价格）因素2、地段好3、客流量大4、交通便利5、物业服务好6、（项目）市场服务好7、房屋配套齐全8、经营环境好9、距住所较近10、展示形象好11、（项目）市场宣传力度大12、亲朋好友介绍13、税费政策优惠14、其他（三）请问您的经营成本？1、买价租金2、扣点3、人员薪资4、工商5、税务6、物管水电及其他（四）总体而言，您对目前这家店所在区域的满意程度如何？1、非常满意2、比较满意3、一般4、有些不满意5、非常不满意原因是：（五）未来如果您开设新店的话更倾向于哪一种物业类型？1、商业街独立店铺2、商场中的店铺3、社区底商4、写字楼5、商业中心区门店6、其他7、完全没有开店计划①如选择第7 项，则不必回答六、七、八、九题；②如选择第1-6 项，追问原因是：面积需求大约为：㎡。
重庆××商业业态定位市场调研计划书根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目商业业态定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。
据调研任务，本次调研将分为六个主要部分：××消费者意见调查；××消费群分类调查；重庆市/××商家意见调查；重庆市消费品批发市场调查；××步行街商圈调查；潜在客户访谈调查。
最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。
第一部分：××消费者意见调查一、调查目的：了解该地区消费者消费行为习惯、生活形态以及对九龙坡地区商业业态的态度，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。
二、调查内容：1．了解该地区消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。
2．了解该地区消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。
3．了解消费者对××商圈的态度：对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。
4．了解消费者媒体接触习惯。
三、调查方法：以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行为与消费意愿、以及人口特征。
样本量及访问形式：拦截问卷（见附一）200份――步行街商圈流动人群；样本要求：（1）本地居民；（2）18－65岁；（3）男女比例基本平衡质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访入户问卷（见附二）200份（其中两个工业集团随机入户140份，其他周边居民随机入户调查60份）――对两个工业集团和周边其他居民进行入户调查。
样本要求：（1）18－65岁；（2）6个月那没接受过市场调查质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访四、预期调查结果：××消费者群体人口统计学分布情况及消费能力；九龙坡地区消费者消费行为习惯趋向；九龙坡地区消费者对本项目的态度及商业定位建议。
商业问卷调查-经营者、消费者问卷调查表经营者问卷调查表尊敬的女士/先生:一、请问您来自哪个乡镇(城区、外地),二、请问您商铺的来源,1、向私人买的 2,、向私人租赁的 3、向开发商买的 4、自建的 5、向开发商租赁的三、请问您目前商铺的经营面积是,(单选)1、10?2、10~20?3、20~30?4、30~40?5、40~60?6、60~80?7、80~100?8、100~150?9、150?以上四、请问您商铺的租金是五、请问您认为一个商场需要哪些配套,(多选)保安2、保洁3、银行4、仓储5、餐厅6、停车场六、如果在广场有个大型商场，您会选择经营哪些品种,(多选)1、食品零售2、服装/鞋帽3、日用品4、家用电器5、办公用品/文具6、土特产7、皮具、箱包8、化妆品9、旅游产品10、医药11、餐饮12、娱乐场所七、如果您选择新铺经营，您会选择多大面积的商铺,(单选)1、10?2、10~20?3、20~30?4、30~40?5、40~60?6、60~80?7、80~100?8、100~150?9、150?以上八、如果您选择新铺经营，您能承受的最大租金是九、如果选择商场经营您会选择第几层,1、首层2、二层3、三层4、四层5五层6、六层7、负一层十、请问您知道商铺有关信息的途径是什么,1、电视2、广播3、报纸4、路牌广告5、传单6、亲戚朋友介绍7、自己逛街时发现8、宣传车9、横幅十一、请问14年、15年您会不会买商铺或住宅1、会买商铺(跳过十二)2、会买住宅(t跳过十二)3、都不考虑十二、您不打算购买的主要原因是什么,(单选)1、资金问题2、价格高3、风险大4、没必要被访者基本情况:十三、您的性别 1、男 2女十四请问您的年龄,1、20岁以下 3、26-30岁 5、36-40岁 7、50-6-岁2、21-25岁 4、31-35岁 6、40-50岁 8、60岁以上十五、您的职业,1、制造业2、贸易3、房地产4、服务生5、医药6、政府机关7、教育业8、企业主 10、其他9、经营业主十六、您们全家平均每月总收入是多少,(单选)1、1000元以下 4、3001-4000元 7、6001-8000元2、1001-2000元 5、4001-5000元 8、8001-10000元3、2001-3000元 6、5001-6000元 9、10000元以上访问到此结束～非常感谢您的合作～祝您愉快～调查问卷附件1考虑购买商铺的被访者，请回答:一、请问您购买商铺是用来,(单选)1、投资2、自己经营3、两者都有可能二、请问您打算购买多大面积的商铺,1、10?2、10~20?3、20~30?4、30~40?5、40~60?6、60~80?7、80~100?8、100~150?9、150?以上三、请问您考虑购买的类型是,(单选)商场商铺2、临街商铺3、步行街4、专业市场1、如果您购买商铺，将主要考虑哪些因素,(可多选)七、配套2、经营管理3、增值潜力4、地段5、付款方式6、建筑外观7、价格8、面积9、间隔合理10、经营档次11、项目规模12、人流量五、请问您能够接受的单价是多少,1、6000元以下2、6000~6999元3、7000~7999元4、8000~8999元5、9000~99999元6、10000~10999元7、11000~11999元8、12000到12999元六、请问您能接受的总价是多少,1、15万元以下2、15~25万元3、25~35万元4、35~50万元5、50~65万元6、65~80万元7、80~100万元8、100万元以上七、如果您考虑购买您会选择什么样的付款方式,(单选)一次性付款2、建筑分期3、银行按揭消费者问卷调查表一、请问您来自哪个乡镇,二、在定州，您及家人一般会去哪里购物,三、除了定州，您还会去其他地方买东西吗, 1、不会，我只在定州购物 (此选项者，下面跳过五、六) 2、会去定州以外的地方购物 (此选项者，下面跳过四)1、不去其他地方购物的原因,(可多选)1、日常生活必需品在定州就能买到，不需要去外地购物2、交通不便利，很难去外地购物3、可以由外出的亲戚朋友顺带回来4、其他 (请填写原因) 2、您去定州以外的地方购物是因为下面哪些原因,(可多选)1、定州现有商品的种类不够齐全2、定州现有商品的档次不够丰富3、定州目前购物场所环境比较差4、定州现有购物场所分布零散，无法集中购物5、其他 (请填写原因) 3、请问您在消费场所一般会做哪些活动呢,(可多选) 1、购物/逛商店 3、吃饭 5、逛书店 7、喝茶 2、吃小吃/饮料 4、打游戏机6、卡拉ok/蹦迪 8、打牌4、您今天逛街购物大概花了多少钱,(单选)1、100元以2、101~200元3、201~300元4、301~500元5、501~1000元6、1001~2000元7、2000元以上 5、请问您通常多久逛街购物一次呢,(单选)1、一个星期3次以上2、一个星期1-2次3、两星期1次4、一个月1次5、少于一个月1次6、请问您是通过什么途径了解有关购物、吃喝玩乐等相关信息,(可多选) 1、电视 2、广播 3、报纸4、路牌广告5、传单6、亲戚朋友介绍7、自己逛街时发现8、宣传车9、宣传横幅 7、如果定州出现一个大的综合性商场，您回去消费吗,(单选) 1、不会(跳过十一题) 2、会 3、不一定 8、如果定州出现一个大的综合性商场，下面哪些将会吸引您去消费,(可多选) 1、商品种类齐全 2、消费档次适中 3、商场交通方便 4、商场有停车的场所5、有餐饮、休闲、娱乐的场所6、有高档次酒店服务被访者基本情况:十二、您的性别 1、男 2女八、请问您的年龄,1、20岁以下 3、26-30岁 5、36-40岁 7、50-6-岁2、21-25岁 4、31-35岁 6、40-50岁 8、60岁以上九、您的职业, 1、制造业 2、贸易 3、房地产 4、服务生 5、医药 6、政府机关7、教育业 8、企业主 10、其他9、经营业主十、您们全家平均每月总收入是多少,(单选) 1、1000元以下 4、3001-4000元 7、6001-8000元2、1001-2000元 5、4001-5000元 8、8001-10000元3、2001-3000元 6、5001-6000元 9、10000元以上如果选择购买住宅的被访者，请回答一、您目前居住的住房属于(单选)单位集资房2、连建房3、商品房4、集体宿舍5、租赁房6、自建房八、这次购房是您第几次置业,(单选)首次置业2、第二次置业3、多次置业八、您购房的原因是,1、新婚购房2、投资3、改善居住条件、换房九、您现在首选的购买区域是:十、您打算购买的户型是,(单选)十一、1、一室一厅2、两室一厅3、两室两厅4、三室一厅5、三室两厅6、四室两厅以上六、您打算购买多大面积(建筑面积),七、您的购房资金来源于,(单选)个人收入、积蓄2、家人支持3、家庭成员共同支付八、您在购房时主要考虑以下哪些因素(最多三项)1、地理位置2、价格3、户型4、付款方式5、配套设施6、物业管理7、小区环境8、增值潜力9、发展商品牌九、您在购房时，主要考虑下列哪些因素(可多选最多三项) 1、朝向2、间隔布局3、面积4、采光通风5、户型6、施工质量十、如果您考虑购买，您会选择什么样的付款方式,次性付款2、建筑分期3、银行按揭十一、请问您能接受的总价是多少,1、15万元以下2、15~25万元3、25~35万元4、35~50万元5、50~65万元6、65~80万元7、80~100万元8、100万元以上。
本导则是用于指导项目市场调查工作和编写《项目市场调查报告》的指引性文件1、城市背景调查1.1城市概貌与特点。
1.2主要综合经济指标，如城市人口数量及分布情况、城市国民生产总值（GDP）、城市及各区年财政收入、年社会零售总额等。
1.3房地产发展现状。
1.4城市总体发展规划概述，如城市居住分布特点（高、中、低档区域的分布）、主要交通枢纽的分布及规划等。
1.5分析及综述。
2、商业业态及分布调查2.1 城市商业发展的主要经济指标。
2.2 城市商圈分布和特点：2.2.1传统、新兴或潜在的商业圈分布情况和特点，与主要交通枢纽的距离。
（另需在地图上标示）2.2.2商圈消费力分析，如常日和节假日人群流量、消费层次和习惯等。
2.2.3现状及将要建设的主要中高档百货、大型卖场、高档精品店等不同商业业态的分布情况及特点，如开发模式和规模、经营情况、购物人流量、提袋率等。
（另需在地图上标示，应制定统一的调查表单）2.3 租价分布及特点。
（另需在地图上标示，应制定统一的调查表单，如“商铺调查样表”）2.4城市商业规划，如城市商业步行街的规划等。
2.5分析及结论。
3、商业投资物业市场分析3.1近三年该城市商业投资物业的年开发总量、年销售总面积、年销售总额。
3.2现状及将要建设的商业投资物业情况调查（另需在地图上标示，应制定统一的调查表单，如“商业楼盘考察记录表”）：3.2.1主要的技术指标，如面积、使用率、层数和层高、停车、设备配套等。
3.2.2开发模式和特点，如主力店、租售比例、商铺分布特点、招商思路等。
3.2.3销售和租赁价格。
3.2.4经营情况（已开业物业）、3.3城市商业投资物业市场的特点。
3.4 分析及结论。
附表：商业楼盘考察记录表附表：商铺市场调查样表附表：商业楼盘考察记录表所属城市商圈：时间:。
