第二章 资产评估的程序与基本方法
一、学习目的和要求
1、掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。
2、掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。
3、掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。
4、掌握收益法计算常用公式。
5、熟悉资产评估的程序。
二、背景资料
1、全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估》（2004年版）中关于资产评估程序的阐述。资产评估程序的重要性：（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证；（2）是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；（3）是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估程序通常包括的主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查和现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。
2、收益法公式：
（1）纯收益不变
①在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年期无限的条件下：P＝A/r
②在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：
P=rAnr)1(11
③在纯收益A每年不变、折现率等于零、收益年限有限为n的的条件下：
P=A×n
（2）纯收益在若干年后保持不变
①纯收益Rt前n年有变化、自n + 1年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限无限的条件下：
P=nt1ttrR)1(+nrrA)1(
②纯收益Rt前n年有变化、自n+1年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为N的条件下：
P=nNnntttrrrArR)1(11)1()1(1
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案
第一章资产评估的基本概念
一、单项选择题
1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。
A．现实性
B．咨询性
C．公正性
D．市场性
2．（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。
A．评估目的
B．评估方法
C．评估规程
D．评估对象
3．以下属于法定评估的资产业务是（）。
A．企业租赁
B．抵押贷款
C．国家征用不动产
D．资产清算
4．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。
A．时期价值
B．时点价值
C．阶段价值
D．时区价值
5．根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。
A．以非货币资产对外投资
B．整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司
C．行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让
D．确定涉讼资产价值
6．按存在形态可以将资产分为（）。
A．可确指资产和不可确指资产
B．固定资产和流动资产
C．有形资产和无形资产
D．单项资产和整体资产
7．资产评估的主体是指（）。
A．被评估资产占有人
B．被评估资产
C．资产评估委托人
D．从事资产评估的机构和人员
8．以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。
A．必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法
B．评估的特定目的必须与价值类型相匹配
C．特定的资产业务可采用多种评估方法
D．特定的资产业务可采用多种价值类型
9．资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
A．公正性 B．市场性
C．咨询性
D．专业性
10．下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。
A．控制性
B．有效性
C．稀缺性
D．市场性
二、多项选择题
1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。
第二章
资产评估方法
第一部分 重要考点
一、收益法的运用
1.要求
资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题
（1）单选题
【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（ ）。
A.178
B.180
C.188
D.200
[答疑编号4482020101：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题
P＝A*（P/A,i,n）＝20*（P/A, 10%,30）＝ 20*9.4269＝188.54万元
【例题2·单选题】【2005年考题，基础班中例6有讲解】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。
A.710
B.386
C.517
D.446
[答疑编号4482020102：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年。），使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%，n＝10
所以P＝（100/0.05-10/0.052）×[1-（1+5%）-10]+ 10/0.05×[10/（1+5%）10]
＝（2000-4000）*0.3851+1227.82＝455.65（万元）
1
资产评估学教程（第7版）
练习题答案
2 第一章 导论
1、略
2、
（1）c （2）c （3）c （4）d （5） d
（6）d （7）a （8）d （9）b （10）b
（11）d（12）c（13）d（14）d（15）c
3、
（1）bcd （2）bc （3）ae
（4）abcde （5）abe （6）ab
3
第二章 资产评估的程序与基本方法
1、略
2、
（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b
（11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a（18）a（19）d
3、
（1）abc （2）abcd （3）bc （4）ab （5）abe （6）be （7）ac
4、略
5、
（1）[（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 102352（元）
（2）150×110÷105=157.14万元
（157.14-15）×4÷15=41.90万元
157.14-41.9-15=100.24万元
第三章 机器设备评估
1、
（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b
（8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d （15）c
2、
（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde
（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde
3、
（1）
1）估算重置成本
重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）
