中国房地产发展报告No.3

珠海可行性研究报告准备工作珠海是中国的沿海城市，拥有得天独厚的地理位置和丰富的资源。

为了更好地利用珠海的优势，我们进行了一项关于珠海可行性的研究。

本报告将对珠海的发展潜力进行评估，并提出相应的建议。

一、市场调研首先，我们进行了市场调研以了解珠海的消费需求和市场规模。

调研结果显示，珠海的旅游业、房地产业和制造业是该市最具潜力的行业。

随着珠海经济的快速增长，各行业的市场需求也在不断扩大。

二、资源评估珠海拥有得天独厚的地理位置和资源优势。

按照国家政策的要求，我们进行了对珠海资源的评估。

结果显示，珠海具备发展旅游业和房地产业的良好条件，同时也有很大的发展空间。

三、竞争分析为了更好地评估珠海的可行性，我们进行了竞争分析。

我们调查了珠海市及其周边地区的主要竞争对手，并对其进行了全面的比较。

结果显示，珠海在旅游、房地产和制造业等领域与其他城市竞争激烈，但仍有机会脱颖而出。

四、可行性分析基于市场调研、资源评估和竞争分析的结果，我们对珠海的可行性进行了深入分析。

我们认为珠海具备发展旅游业、房地产业和制造业的良好前景，并提出了以下具体建议：1. 挖掘旅游潜力：珠海拥有得天独厚的自然风光和丰富的文化资源，应加强旅游宣传推广，开发更多独特的旅游产品，吸引更多游客。

2. 发展房地产业：珠海市场对房地产的需求不断增加，可以加大房地产开发力度，建设更多高品质的住宅和商业物业，满足市场需求。

3. 促进制造业发展：珠海的跨境贸易便利，可以吸引更多外资，推动制造业的发展。

可以加大对高新技术产业的支持力度，提高企业创新能力。

五、风险评估在可行性研究中，我们还对珠海面临的风险进行了评估。

其中包括政策风险、市场竞争风险和自然灾害风险等。

我们认为，珠海在保持政策稳定的同时，要注重市场风险的监测和预防措施的制定，并加强自然灾害应对能力。

结论综合以上分析和评估，我们认为珠海具备发展旅游业、房地产业和制造业的良好条件。

然而，珠海也面临着一些挑战和风险，需要进一步加强政策引导和风险管理。

当前房地产业面临的问题及对策研究关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。

”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。

如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。

因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1 当前中国房地产业存在问题1.1 土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。

同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。

从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。

虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。

其中预收款也间接地来自银行贷款。

不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。

这个数值是偏危险的。

银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

房地产评估行业风险认知与防范措施摘要：2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任将进一步扩大和加强。

按照《资产评估法》规定，如果独立、客观、公正的原则或诸如被评估人专业能力等因素的影响受到外部干扰，评价结果就会出现较大差异，有关评价机构和评价人员必须承担相应的法律责任；如果不严格遵守规定的评价程序，评价机构和评价人员也有可能因程序无效而被追究责任；同时，房地产市场波动、估价机构与估价人之间的恶性竞争也构成潜在风险。

资料显示，《资产评估法》实施以来，开始评估违反法律规定和评估者的案件数量逐渐增加。

房地产估价往往比较低，房地产估价很有价值，房地产估价机构在被控违法或违法时，基本上具有破坏性。

因此，对于房地产估价和估价当局来说，提高风险意识和加强对房地产估价风险的控制是最高优先事项。

关键词：房地产评估；风险认知；防范措施；引言房地产估价受到一系列市场因素的影响，需要不断适应市场变化。

同时，房地产估价存在一定风险，机构和估价人的估价必须承担一定的经济和法律责任。

本文简要分析了房地产估价过程中出现的风险和保护措施以及实际经验。

1房地产价格评估体系现状第一，制定了相关的房地产估价法规。

以国家颁布《城市房地产管理法》为基础，政府机关相继出台了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》等各项规章制度。

地方政府相继制定了相应的房地产价格评估法规，其体系逐渐走向正轨，运行机制也基本完成。

第二，我国已建立了房地产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。

根据全国各地的地方政府，共有14500家合格的评级机构、3000家注册的房地产评估公司和90家家具评估机构，我们的房屋评估机构发布了房地产价格规范，从制度上规范了房地产评估，并使用统一的评估流程和技术手段来确保评估的客观、公正和理性结果。

第三，初步建立行业内的房地产评估自律标准。

2021年第3期第61卷（总291期）No.32021Vol.61General No.291我国房地产部门的信贷挤出效应：异质性影响和作用机理*才国伟，吴裕晴摘要：本文利用1998—2013年规模以上工业企业数据，实证检验了房地产部门的扩张对工业企业信贷的异质性影响，并且从抵押贷款、政府干预和金融市场扭曲等方面揭示房地产部门对工业部门信贷挤出的作用机理。

结果发现，房地产部门的快速扩张挤出了工业企业的银行信贷，而且这种挤出效应在与房地产部门关联程度较低的企业以及融资约束较强的中小企业和民营企业中表现更为强烈。

房地产部门的信贷挤出效应是抵押贷款机制所致，而更深层次的原因是地方政府的行政干预和金融市场的扭曲。

本文的经验发现为调控房地产、引导经济“脱虚向实”、深化金融体制改革提供了参考依据。

关键词：房地产；挤出效应；产业关联；政府干预；金融扭曲DOI ：10.13471/ki.jsysusse.2021.03.016一、引言随着城镇化的推进和住房市场化改革，我国房地产经济从无到有，从高速扩张到适度调控，在经济运行浪潮里扮演着重要角色。

从1998年房改至今，房地产开发投资以年均18.7%的增速增长，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断攀升，而实体经济产出占比逐年下降（如图1）①。

伴随中国经济驶向高质量发展阶段，房地产和实体经济的结构性失衡已然成为当前亟待解决的问题之一。

在此背景下，客观评价房地产部门对实体经济部门的影响，具有非常重要的现实意义。

有关房地产与经济增长的关系，随着研究方法和研究视角的扩展，研究结论也在不断丰富。

一方面，房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长产生了正向的拉动力，房地产投资对GDP 存在着长期正向影响（梁云芳等，2006；黄忠华等，2008；唐志军等，2010）。

另一方面，房地产的过度繁荣还会挤出实体部门投资，延长中国经济转轨期，减少社会福利（Chen &Wen ，2017）。

房地产现状调查报告房地产现状调查报告1“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。

今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。

今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。

其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。

销售延续强势，各梯队稳步向好房地产行业2020年9月销售数据点评报告摘要:克而瑞发布2020年1-9月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升24.8%。

碧桂园单月销售排名行业第一，实现销售金额860亿元，恒大和融创分列二三位，单月分别实现销售金额818和693亿元。

► 行业：基本面韧性十足，销售增速保持高位9月百强房企单月累计实现销售金额13327亿元，同比上升24.8%，增速较上月下降4.3pct ；1-9月百强房企累计实现销售金额86512亿元，同比上升7.4%，增速较1-8月上升2.7pct ，增速进一步提升。

在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，9月单月销售维持强势表现，随着四季度房企推盘高峰来临，供需两旺的情况将继续延续，我们预计10月的销售仍将表现优异。

► 房企：9月各梯队持续向好，中小房企表现相对较强9月单月销售超百亿的房企数量为44家，较上年同期增加10家。

碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元，恒大及融创分别实现销售金额818和693亿元。

1-9月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额6153、5319和4927亿元，分列行业前三。

从销售增速来看，9月TOP31-100的房企整体销售表现优于其余各梯队；在TOP30房企中，27家房企实现了销售规模的正增长，仅有3家房企的销售增速同比负增长，多数房企在销售端持续改善。

投资建议9月百强房企销售继续超预期，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场表现出强劲的韧性，基本面持续改善。

当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在宽松的货币环境及基本面积极向好的背景下，值得重点关注。

我们重点推荐龙头房企万科A 、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福、旭辉控股等。

相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、碧桂园服务、永升生活服务及龙光地产等。

风险提示销售不及预期，房地产调控政策持续收紧。

四川省达州市御景上城小区的市场分析摘要：御景上城小区是达州市的交通要道，项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”，御景上城的优势明显，而其劣势也是显而易见的。

运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析，体现出该项目的优劣。

关键词：优劣，分析御景上城小区位于四川省达州市，此次将运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析。

御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。

项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。

项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

1项目优势御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。

项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。

项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

在定位上，项目按照国内大城市居住标准规划设计，匠心缔造“中国气都”封面建筑。

塑城市地标，居八方雅士——御景上城，以曼妙、雅致的东南亚景观园林为内核，创达州多项居住新指标，以大都市居住标准为蓝本，缔造以人为本的曼妙上品人居。

小区临近达州铁路中学，实验小学，达州市博物馆，市政广场，人文底蕴丰厚。

项目位于朝阳街道十字路口，正北方500米便是客运站与火车站，交通网络完善，可达性高，极大提高了项目的交通便捷力。

项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”。

公共服务设施方面，东侧及南侧商业结合市政绿化广场的布置，为小区内提供了完善的小区生活配套及休闲健身区域。

周边区域的话，近期正在修建运动公园，且有多个成熟小区，居住氛围良好。

本项目为本地开发商，具有多个本地项目的开发经验，已经积累了一定的客户资源。

项目的建筑结构为框剪结构，分别设计了26—33层高层住宅等类型的住宅形式，以及造型简洁的充满现代感的沿街商业。

【面经】仲量联行面试环节实录仲量联行是国际知名的房地产服务及投资管理公司.按理说，这样的公司招聘怎么也得有“一笔二面”,再加上presentation（情境陈述)和case study（案例分析)，用重重关卡来考验学生们的耐心。

出乎意料的是，这几道关口仲量联行竟安排在一个下午内全部完成，面试人数近百人，历时5小时之久，第二天一早便发放offer.真可算得上“速战速决”,省却了应聘者往返路上的时间和一次次等待通知的痛苦.可是,时间的浓缩也就意味着难度的加倍，这5小时的决战，绝对是对脑力、体力、耐力、意志力的严酷考验.严谨繁复的应聘流程虽然应聘时长只有5个小时，但应聘环节并没有简化,笔试、小组讨论、主题演讲、老总面试一个也不能少。

一、笔试：40分钟笔试题目接近GRE和GMAT的题目类型,主要考语言和逻辑，没有短文写作.在留学语言考试方面做过准备的学子，在这一关上占尽了优势，据说还有人得了满分。

即使没有出国打算,事先找些GRE的试题训练一下自己，也可算应付笔试的一条捷径。

二、面试:总共4小时，分为4大板块笔试后，大部分候选人都能进入面试.4小时的面试过程中，只允许出现一种语言———英语.面试时，15个人组成一个团队，分批进入。

人事经理会事先申明，面试结束后,15人中只会留下1到2人，这句话一下子就制造出了极其紧张的气氛。

孙逊提醒应聘者，听了这番话千万不要打退堂鼓，要保持镇定、充满信心，乱了阵脚只会不战自败。

1、小组讨论：40分钟15人组成的临时团队需围绕给出的案例进行小组讨论，然后得出统一的结论。

案例一般不太复杂，和商业、企业管理等内容相关,比如企业应该如何选人、用人，如何给不同类型的人才分配工作等。

这类问题看似不难，但对不熟悉企业管理的学生来说也颇为棘手。

其实,是否得出正确的答案并不重要，这一轮关键要考察应聘者的分析能力、逻辑思维能力和推理能力。

因此应主动摆出观点,做出有力的陈述，话不在多，但要说到点子上.此外，要用英语表达观点，对口语的要求非常高。

Amid renewed promises, Lagos in throes of collapsed buildings Despite tonnes of promises from the Lagos State government to stem the menace of building collapse in the state, happenings in that sector seem to suggest that the built environment is still being plagued by ethical compromises.尽管拉各斯州政府做出了大量承诺，以遏制该州建筑倒塌的威胁，但该领域发生的事情似乎表明，建筑环境仍受到道德妥协的困扰。

To astute professionals in the sector, the prevailing scenario is an indictment of professionalism, another evidence of the government’s lip service and gross lack of political will to regulate the building sector.对于业内精明的专业人士来说，目前的情况是对专业精神的一种指责，这也证明了政府在监管建筑业方面只是说说而已，严重缺乏政治意愿。

They further stressed that the frequency and intensity of building collapse in the state now constitutes a perennial source of worry to Nigerians.他们进一步强调，该州建筑物倒塌的频率和强度现在已成为尼日利亚人长期担忧的根源。

Beyond building collapse, managing the planning permit and development control appear to pose even a greater problem, as the corruption-ridden approval process also constitutes a major cankerworm in the built environment value chain.除了建筑倒塌，管理规划许可和开发控制似乎是一个更大的问题，因为腐败丛生的审批过程也构成了建筑环境价值链中的主要蛀虫。