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国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
土地资源是我国最重要、最宝贵而稀缺的自然资源，在影响我国农业可持续发展的诸多因素中，土地无疑是最关键的因素，因此土地制度（主要包括土地产权、经营和流转等制度）是农村经济制度的核心。
尽管近年来我国农地流转发展态势较好，但因土地产权制度、土地法规、社保等多方面的原因，障碍了土地流转。
中国人民大学和美国农村发展研究所2005年组织的17省农地调查表明，有67%的农户没有进行过土地流转（转出或转入）；转包或转让过耕地的农户中，有65%的农户只转让家中部分土地，有35%的农户转让家里的所有土地；参与流转的农户平均每户转让出3.5亩土地，在被调查的所有农户耕地中，有9.7%的耕地参与流转。
可见中国的农地流转市场仍然只具雏形，处于非常初级的阶段，且发育缓慢[1]；到2009年9月21日农业部部长孙政才答记者问时透露，目前全国土地流转比例约达11%。
因此如何促进农地适度流转已成为我国土地制度创新的一项重要任务。
本文通过对世界一些国家土地流转成功经验的研究，以期获得推进我国农地流转制度改革的有益启示。
1国外土地流转现状及其发展趋势1.1美国土地流转美国从1960年代就开始关注农地流转问题，1970年代优质农地受到重视。
家庭农场是美国土地生产经营的基本单位，构成了美国土地经营制度的主要运行基础与发展前提。
其土地产权边界非常明晰，市场调节流转，土地买卖和出租均很自由。
其流转的主要方式是租佃制，地主或自找使用者出租，或通过中介出租；地租主要有固定地租和分成地租两种，买卖或出租的价格由交易双方协议采取某种方式确定。
在流转过程中，大多只涉及到土地使用权、经营权的有偿转让，转让的主体一般由政府与家庭农场主通过签订经济契约来实现，流转的主要目标在于农场规模的扩大、生产要素的优化组合以及先进科技与管理的运用[2]。
政府还采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠性政策，鼓励和诱导家庭农场规模适度的扩大。
政府保留了相当多的对土地的控制管理和收益权，农场主获得的是具有产权保障的土地使用权，并非完全的土地所有权，但却是稳定而有保障的土地私有权，土地所有者有土地收益分配和处分的权利，同时土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面也都具备完全不受干扰和侵犯的权利，正因为土地所有者具备了明晰的土地产权边界，在美国私有土地的侵权及土地合同纠纷等很少见。
农村土地银行的深度探索农村土地流转是优化土地资源的配置、提高土地利用效率的重要措施，伴随着我国经济的快速增长和城市化、工业化的快速推进，农村土地流转的规模呈不断扩大趋势，在此形势的催生下各种农地流转中介应运而生。
为了适应新变化、新形势，去年我县专业人员到陕西杨凌进行了实地参观考察，回来后我们按杨陵模式组建了45家农村土地银行。
这些银行，其实就是我县土地流转管理的一种机制与体制创新模式。
为了开拓视野，我们不妨从土地银行的概念、特征、建设方向做一些了解、比较和探讨，以不断完善和丰富我们的农村土地银行建设。
一、土地银行的概念、特征与建立原则1、土地银行的概念土地银行，在国外早就存在；在我国20世纪30年代就有人提出了这个概念；在中国台湾，土地银行1946年就成立了，它属于官营银行。
我们现在所说的土地银行是指主要经营土地存贷业务和有关金融服务的农户土地，对土地进行储备、开发、供应和发行土地债券或土地抵押贷款服务的中介机构。
所谓农村土地银行是由中介机构根据地理位置、土地肥沃程度、升值潜力等，对农户确定一个比较合理的储地价格。
农户在自愿的基础上，将自己的土地定期存入土地银行，土地银行将农户存入土地进行适当打包、整合或适度改造，在维持基本农业用途不变的情况下，贷给其他土地需求者（农业企业、农民专业合作社、种养大户等）。
土地需求者向银行支付土地的价值、整理开发价值以及前两者之和的同期贷款利息，银行再把储存价值兑现给农户。
2、土地银行的特征（1）它是金融机构；（2）它是为土地开发利用事业服务的金融机构；（3）它的主要业务是提供土地抵押贷款和发行土地债券；（4）它主要服务目标物为农地。
3、土地银行建立的原则一是以惠农利民为前提。
为切实保障农民的土地权益，必须坚持“确保所有权、稳定承包权、搞活使用权”的原则，坚持“依法、自愿、有偿”的原则，坚持“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力”的原则。
二是以服务新农村建设为宗旨。
土地村官：“土地银行”驴打滚
宁朴
【期刊名称】《村委主任》
【年(卷),期】2015(000)001
【总页数】1页(P33)
【作者】宁朴
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.欧洲土地银行的经验对我国农村土地银行的启示 [J], 雷莎莎;
2.建立国家农村土地银行实现农地公共政策目标——多架构“国家农村土地银行”的政策思路 [J], 左停;周智炜
3.交易费用经济学视角下"土地银行"的产生及运行——以四川省彭州市"土地银行"模式为例 [J], 蒋勃芊;刘志文
4.土地银行运行模式对我国土地银行的启示 [J], 徐王月;张宁;王威天
5.欧洲土地银行的经验对我国农村土地银行的启示 [J], 雷莎莎
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外国农业发展的金融支持经验及启示标题一：农业金融的发展历程及现状随着全球农业经济的发展和农民的需求日益增长，农业金融作为一个新兴领域逐渐被人们所关注。
在全球范围内，各国的农业金融发展程度也不尽相同。
农业金融在发展历程中所经历的阶段呈现出“热潮-萎缩”、“试验-摸索”、“稳定-发展”三个阶段。
当前，农业金融的发展成为引领农业生产和农村经济发展的重要枢纽，也成为了推动全球经济发展和减贫工作的有力支撑。
为了更好地发挥农业金融的作用，需要探索出更加符合实际情况的可持续发展模式。
标题二：外国农业金融中的政策创新各国政府在农业金融方面的政策创新，对农村经济发展、提高农村居民生活水平及农产品质量与安全管理等方面均有积极影响。
世界各国的农业金融政策创新方面从轻微渐进、逐渐适应市场开放、逐步扩大覆盖范围、逐步改善法律环境等方面开始。
现代技术手段的不断发展，以及国际合作的加强，为各国政府创新农业金融政策、打造更为完善的服务体系提供了新的机遇和契机。
标题三：外国金融机构对农村信贷市场的支持世界各国农业金融发展的速度和领域各不相同，外国金融机构作为重要的承担者之一，对农村信贷市场的建设和发展起到了积极作用。
从金融产品和服务、金融机构的创新能力、金融市场的全球化等方面，外国金融机构对农村信贷市场发展做出了有益的贡献。
同时，在推动农业现代化、落实国家扶贫政策、实施乡村振兴战略等方面，外国金融机构也开辟了新的发展路径。
标题四：农业金融在降低风险方面的应用农业金融在降低经营风险方面发挥着重要作用，其中包括控制市场风险、降低投资风险、规避信用风险、提高管理风险能力等。
在发展的过程中，应注意防范风险的各个方面，从制定风险控制方案、开展监管机制、加强内外风险防控等方面入手，全方位保障金融服务质量，为农民提供可靠的金融支持，同时确保农村金融市场的安全、稳定和健康发展。
标题五：探索农业金融与乡村振兴相结合的模式乡村振兴不仅是中国的战略性任务，也是全球发展的热点话题之一。
经济天地欧洲土地银行的经验对我国农村土地银行的启示______________荫武汉大学资源与环境科学学院雷莎莎【摘要】加速农村土地使用权 的流转、促进农村经济的发展是 当前我国农村改革的主要目标 和任务。
为了实现这一目标和任 务，在我国建立农村土地银行这 一构想被越来越多的专家和学 着提出。
农村土地银行能有效地 促进农地流转，加快现代农业的 发展,盘活农村经济。
本文通过 阐述部分欧洲国家的土地银行 的建立及运作，并剖析了我国试 点地区的农村土地银行所存在 的问题，提出了完善农村土地银 行的对策建议。
【关键词】土地银行运作模式农地流转引言党的十一届三中全会以来，农村的改革与发展一直是党和政府关注的重点。
家庭联产承包责任制的实施，使农村的社会生产力得到了极大的解放，农村经济快速发展。
然而，随着社会经济的发展，农村人口不断增长，土地越来越“碎片化”，加之大量农村人口进城务工，农村中“撂荒”现象严重，这些都严重阻碍了农村经济的发展。
因此，“土地银行”的构想被越来越多的专家学者提出，并于2009年在成都、湖南浏阳、宁夏罗平等多地开始试点。
一、土地银行的定义及内涵最早的土地银行出现在德国，普鲁士王朝为了解除高利贷对农民的盘剥，促使资金流人农村振兴农村经济，于1770年建立了“土地抵押信用合作社”。
荷兰、俄国、英国、奥地利、法国、瑞典等国政府,以促进农业融资、促进农村资本主义发展、合理配置土地资源，相继成立了土地银行。
土地科学词典将“土地银行”定义为以土地为抵押的办理长期放款业务的银行；土地大辞典将“土地银行”定义为一种办理土地金融业务的信用机构，业务主要是发行土地债券或出售土地抵押债券、并负还本付息的责任。
与大多数欧洲国家的土地私有制不同的是，我国土地所有制为社会主义公有制，即城市土地为国家所有，农村土地集体所有。
在此国情下，我国农村土地银行的内涵与国外土地银行有所区别，其内涵主要为以下三个方面:第一，我国土地银行是能够提供以土地为抵押的贷款业务的土地金融机构;第二，我国农村土地银行融资平台所涉及的土地权利并非指的是集体土地的所有权，而是指承包权或者集体土地使用权;第三，可用于抵押的农地，并非特指农用地,而是包含农村承包地、农村集体建设用地及农民宅基地在内的农村土地。
二、欧洲土地银行的建立尽管欧洲诸国的土地所有制不全相同，但是他们的土地银行都发挥着配置土地资源、调节房地产市场、进行土地融资等作用。
欧洲土地银行的运作大致可以概括为三个步骤，即职能定位、业务设定、运行模式。
(一)职能定位。
早期的欧洲发达国家，由于农村经济处于困境，资金较为紧张，民间高利贷盛行。
为了解决土地融资问题，农村成立土地银行势在必行。
俄国、德国、法国等国的土地银行便是在此情形下成立，其中以俄国为典型。
农奴制改革后的俄国，走上了资本主义道路，但地主经济未能及时与资本主义相适应，俄国农村经济由于地主经济的束缚而凋零，为了缓和社会矛盾、发展农村经济，沙皇亚历山大三世批准《国家农民土地银行章程》，这个章程的颁布是俄国土地银行建立的标志。
随着社会经济与人口的不断发展和增加，农业人口不断向城市转移，城市化率逐渐提高，城市的人口密度也逐渐加大，城市居民对土地的需求也越来越大，住房困难、绿地占城市土地面积的比重下降、道路拥挤等问题凸显。
为了改善城市居民的生活财政监督 CAIZHENGJIANDU 2014 9 73质量，使土地资源得到合理的配置，诸多欧洲国家选择建立 土地银行以调节土地市场。
例如，在20世纪初，荷兰许多城 市拥挤不堪，因此荷兰政府仿效瑞典政府的措施，建立了土 地银行，通过行政和价格双重手段来影响土地价格，以改善 城市的居住条件。
如今，针对土地市场反映出来的多种问题，欧洲的土地 银行职能多样化，兼顾土地金融、调节房价、保护绿地与公园 等公益用地等职能。
而我国成立农村土地银行，职能定位则 相对简单，即为农村土地使用权的流转、为土地融资提供平 台与渠道，从而促进农业规模化、现代化。
(二)业务设定。
有了明确的职能定位，就可依此设定具体业务和相应的规范。
各国土地银行的具体业务不尽相同，例如有的国家的土地银行主要负责办理以土地作为抵押的长期贷款，并以土地为抵押物发行债券，以土地融资为主要业务，如德国的“土地抵押信用合作社”;有的国家的土地银行所涉及的土地仅仅局限于城市土地，具体包括城市土地的征购、整理、开发和处置等活动，这些业务并非旨在促进土地流转，而是为了解决土地储备问题，例如瑞典的土地银行。
目前试点地区对业务也设定和规范仍在摸索中前进，有的地区业务相对全面，譬如浏阳、成都；有的地区则相对简单，譬如宁夏的罗平。
笔者认为，我国的农村土地银行的业务构成应主要有以下几个方面。
第一，充当中介机构，为存地的农民和贷地的大农户或公司提供平台；第二，提供土地融资业务，以土地使用权或承包权作为抵押物，给有意图实现大农场经营模式的大农户或工资提供贷款，解决资金问题;第三，发行土地债券，并把此项资金用于土地的开发、整理，以更优质的土地贷出，提高土地的质量和效率;第四，农地使用权流转后，对土地利用类型及利用程度的监督。
(三） 运行模式。
欧洲土地银行的运行，大致可以分为三个步骤，即土地征购、土地储备、土地出让。
第一是集中征购土地。
市政当局以政府出资、银行贷款、发行公债等方式筹措资金，先于房地产开发商从零散的土地所有者手中集中征购土地，从而拥有大量的市政待开发土地。
第二是进行储备土地。
集中征购来的土地通常不会立即 出让，而是先储备一段时间，一方面是对开发条件不成熟的 土地进行整理，另一方面，将储备的土地作为土地存量，来调 控房地产市场。
第三是出让土地。
土地出让通常是分期分批 的，已经开发成熟的土地先推向土地市场，土地出让的方式 也分为出租和出售两种方式。
例如1971年荷兰的土地银行 出租和出售的土地分别为31%.和59豫，出租占了不小比重。
另外，土地的出让价格并不取决于政府在该土地上所投人的C AIZHENGJIANDU经济天地________________________________实际费用(如购地成本、贷款利息、开发成本等），而是取决于 该土地的使用性质。
譬如，工商业用地的出让价格总是高于 政府投人该土地的实际费用，而资助性住宅用地和公益性事 业用地的租售价则低于市场价。
三、我国试点地区的农村土地银行存在的问题我国农村土地银行的试点工作已经在全国范围内的多 个省开展，如陕西省杨凌、成都、湖南省浏阳等地。
随着试点 工作的开展和深人，诸多问题逐渐涌现，主要表现为以下四 大问题。
(—)组织机构松散袁缺乏统一的运行和管理规范。
部分试点地区的农村土地银行的组织机构松散，缺乏统一的运行和管理规范。
第一，只有少部分地区成立了专门的土地运营网点，如农村土地合作社等，但仍有很多地区没有建立专门的运营网点，只由村委会代为执行其职能。
第二，很多土地银行的职员为村委会的现有成员，他们中的绝大多数没有经过相关方面的职业技能培训，不具备土地银行职员所应具备的职业素养，在工作中不能正确规范地将土地银行的职能传达给农民，也不能及时、合理处理与解决农民在咨询和办理业务中出现的疑难问题，致使很多地方的农民参与积极性不高。
第三，有的地区为了完成试点“任务”，甚至出现了利用行政命令，违背自愿参与的原则和农民的意愿，强行“要求”村民将其所承包土地的使用权存人土地银行，再以较低的价格贷给相关公司，损害了农村的利益，与中央强调的“千方百计增加农民财产性收人”的精神相违背。
第四，土地银行的业务办理过程中缺乏统一、科学的合同规范，存地和贷地业务的合同存在多个范本，合同对相关内容的规定有缺失和模糊界定的现象，有的合同存在明显的漏洞，这意味着参与业务的双方的权益保障都存在风险。
(二)缺乏监督体系，风险难以得到有效控制。
部分试点地区的农村土地银行没有建立行之有效的监督机制，这意味着这些农村土地银行有可能因为潜在的运营风险而不可持续。
第一，土地银行的运营资金没有得到统一、规范的管理和有效的监督，不能有效地避免“行政贪污”，也没有有效的措 施来实现资本保值，当面对通货膨胀或通货紧缩等经济形势 变化时，没有有效的措施来规避风险，农民的财产性收人没 有得到保障。
第二，土地银行对贷地方(即大农户或公司）的 偿还能力没有建立有效的风险评估机制，不能有效评估和预 判贷地方的还款能力。
由于农民的土地承包权周期较长，如 何在较长的时期内跟踪评估贷地方的还款能力，并在贷地方 无力偿还时，采取何种措施来有效保护存地方的利益，这些74 财政监督 CAIZHENGJIANDU 2014 9经济天地问题都有待进一步完善。
(三）配套机制欠缺，土地银行的可持续性不强。
农村土地银行的长期有效地运营依赖一系列配套机制的支持，其中 有明晰的产权划定，法律保护，风险评估体系，土地评估，土 地整理和开发，土地肥力监控，完善的社会保障制度等等，这 些环节缺一不可。
没有清晰的产权法定，土地银行的建立就无从谈起;没 有建立和健全的法律，土地银行的业务就无法可依，出现的 法律纠纷就不能合法解决;没有完善的风险评估体系，贷地 方的还款能力就无法正确评估，土地银行的不可持续性将大 大增加;没有土地评估体系，土地的存地价格和贷地价格就 没有客观有效的评估；没有土地整理和开发，土地银行无法 建立土地储备来支持土地银行业务的运营;没有土地肥力监 控机制，存地方的土地肥力和贷地方的土地利用将不可控；没有完善的社会保障制度，农民就不敢将依赖生存的生产资 料转让。
四、欧洲土地银行经验对我国农村土地银行的 启示与借鉴(―)建立健全组织机构及其职能袁提高从业人员业务素质。
首先，我国农村土地银行的组织机构设置有待完善，可以 选择借鉴商业银行和国外土地银行的组织机构框架的设计 经验，结合适合我国的国情，设计与之相适应的农村土地银 行运营构架，明确各部门之间的职责，减少冗余的运作环节，提高工作效率。
其次，丰富农村土地银行的职能定位，把现行的农村土 地银行由单一的土地融资平台向兼具土地整理及储备职能 的综合土地金融机构转变。
把土地整理和开发这个重要环节 纳人土地银行的业务中，通过土地整理和开发，提高土地的 利用效率，并建立与之配套的农村土地储备系统，使农村土 地银行不单具备土地金融职能，还能通过土地储备，有效控 制农村土地市场，是农村土地金融良性发展。
最后，对从业人员进行业务培训，提高业务技能。
在宣传 方面，能准确有效地将农村土地银行的土地融资业务向广大 农民进行传达，让作为重要参与方的农民了解到农村土地银 行能为他们带来财产性收人，提高农民参与的积极性;在业 务方面，能做到积极、高效地办理业务，让存地方和贷地方都 能准确明白土地流转合同中双方的权利和义务。
