房地产售后回租纳税筹划

房地产融资性售后回租的涉税分析作者: 杜成伟日期：2012-06-25十九世纪中期，现代融资租赁在美国出现。

目前，发达国家融资租赁业的市场渗透率（融资租赁在固定资产投资中所占比例）已达到15%－30%，在我国，这个比例约为1.5%，可见融资租赁在我国有巨大的发展空间。

在我国已开展的融资租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于房地产租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对房地产融资性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析。

一、房地产融资性售后回租的法律依据目前，我国关于融资租赁的监管规定主要是《外商投资租赁业管理办法》（商务部令2005年第5号）和《金融租赁公司管理办法》（银监会令2007年第1号）。

《外商投资租赁业管理办法》主要针对在我国境内从事租赁业务、融资租赁业务的外商投资企业，规定的租赁财产全部为动产，不包括不动产。

《金融租赁公司管理办法》主要针对中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，规定适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。

另外，我国土地的所有权归属于国家，而融资租赁具有所有权转移的特点，故土地租赁不能归类为融资租赁。

由此可知，本文所述的房地产售后回租交易只能是经中国银监会批准的以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构从事的建筑物售后回租。

根据《金融租赁公司管理办法》，售后回租业务，是指承租方将自有物件出卖给出租方，同时与出租方签定融资租赁合同，再将该物件从出租方处租回的融资租赁形式。

售后回租业务是承租方和供货人为同一人的融资租赁方式。

二、租赁双方涉税分析1、承租方的涉税分析《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）（以下简称13号公告）对售后回租涉及的营业税和所得税事项做出了规定，但对于财产行为税的处理没有给予明确。

笔者根据现有政策，对承租方涉税事项分析如下：（1）营业税根据13号公告，融资性售后回租业务中承租方出售建筑物的行为，不属于营业税征收范围，不征营业税。

售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。

在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。

售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。

租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。

2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。

如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。

3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。

如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。

售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。

售后回租涉税分析房地产开发企业为了促进销售，解决客户置业后的后顾之忧，对其开发的产品有时会选择售后回租模式销售。

参照《从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函［2007］603号）文件规定，企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

有时房地产企业为了能更好的吸引购买者，还会承诺回租环节税费由企业承担。

此种模式下，回租环节涉税情况具体如下：一、增值税《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

”出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%另《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

”此种情况下，如果月租金收入未超过10万元的，则业主不需要缴纳增值税。

需要注意的是，如果需要开具增值税专用发票，此时，无论月租金收入的金额是多少，向税务机关申请代开专用发票时均需要缴纳增值税。

二、附加税随同增值税征收城建税、教育费附加、地方教育附加。

应纳城建税＝实纳增值税税额×适用税率（市区：7%，县城、镇：5%，其他：1%）应纳教育费附加＝实纳增值税×3%应纳地方教育附加＝实纳增值税×2%三、房产税《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。

该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。

开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

房地产售后回租的税务处理及纳税筹划售后回租业务是近年来逐渐兴起来的一种新型融资方式，企业将自身拥有的固定资产或不动产出售，然后再通过租赁的方式继续使用。

在这个过程中，标的物并没有发生转移，承租方（出售方）拥有标的物的使用权和收益权，所变更的仅仅是资产的所有权和处分权。

售后回租业务主要目的是为了融资，有利于企业在盘活资金的同时，又不失去对资产的使用权，因此很多企业比较倾向于采用这种方式来进行融资。

而且国家在政策上也是给予了一定的支持，根据国税局 2010 年第 13 号文件的规定，融资性出租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税和增值税的征收范围，也不确认为收入。

而对于房地产行业，售后回租业务除了房地产企业之外，还涉及到购房者和商户，房地产企业在这项业务中拥有“三重身份”，即售房者、承租人和出租人。

对于地产企业来说，售后回租业务还是存在一定的筹划空间，文章对此，先是分析了该项业务不同的会计核算和税务处理，并在此基础分析了房地产在售后回租业务中，通过纳税筹划达到节税的目的。

一、售后回租业务的会计核算和税务处理方法（一）售后回租业务的会计核算对于售后回租业务，会计上的处理是根据实质重于形式的原则，没有将出售和出租业务单独割裂开来，而是作为一个业务活动。

其本质就是企业以出售的资产为抵押物，来获取资金。

对于承租方（出售方）来说，支付的租金超出售价的部分，作为财务费用租赁期间进行摊销。

根据房地产企业在实际业务中的具体操作，可以将该项业务分为两种情况：一种情况是，在出售房产的时候不签订产权转移合同，当回租期满后购房者再决定是否购房；还有一种情况就是在付款的时候买卖生效，同时产权发生转移，回租期限结束后，房产归购房者所有。

不同的形式，其会计处理方式也是不同的。

如果是回租期结束，购房者可以选择购房或者退款的话，那么这项售后回租业务实质上就是房地产企业的一种预收款项的行为，作为这种行为的代价，每年要支付购房者一定数额的租金；如果在回租期结束后，购房者选择退款，那么就相当于房地产企业以房产为抵押物向购房者借款，并每年支付利息。

房地产售后返租税收处理的设想售后返租经济内容在房地产销售市场不太景气的情况下，房地产开发企业为达到快速销售回笼资金，采用售后返租的销售模式，保证购房人所购物业在未来多少年内回收投资，从而实现房地产销售。

售后返租所涉及到的主体有：开发企业、购房人、商管公司（指：房地产开发企业成立的为售后返租经营的公司）、承租人。

流程：房地产开发企业销售物业给购房人7商管公司整体向购房人承租物业7商管公司再将物业出租给承租人。

返租: 是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对商铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。

售后返租业务的模式售后返租业务一般有售后2-N 年包租，房开商给购房人固定回报，且前A年租金直接用于抵房款（A < N），从而达到销售房地产的目的。

为便于说明问题，举例：房开公司销售商业50 平方米，20000 元/平方米（不含税价），销售额为100 万元，且房开公司开发成本为3500元/平方米，期间费用为500元/平方米。

在销售中约定10 年返租，每年租金回报为8%,且前两年租金直接用于抵扣房款（实际签订购房合同价款为84万元），从第3年起，由商管公司向购房人每年支付8万元租金（年回报8%），商管公司再以8万元/年对外转租。

根据本案例作售后返租的税收分析及税务处理。

税法对售后返租的规定税法规定：对售后返租应分解为以下几个纳税环节:纳税环节1、房地产销售业务即房地产开发企业向购房人销售房地产的业务，计税基础为房地产开发企业向购房人收取的现金及经济利益（上述举例中的计税基础为合同价款84万元+2年租金抵房款16万元=100万元，要想规避租金抵房款，在房地产销售合同中只能约定为打折，而不是返租结论：1、假设销售单价20000元/平方米，开发成本3500元/平方米的前提下，税负率为53.82%，即销售100万元商铺，需缴纳53.82万元的税金。

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房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。

针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
案例
某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。

公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。

《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得
税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。

后续文件：国家税务总局公告2010年第13号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题。

房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。

然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。

本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。

首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。

根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。

这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。

此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。

其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。

房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。

延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。

此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。

此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。

根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。

房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。

除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。

例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。

通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。

此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。

售后回租税务处理方法说实话售后回租税务处理方法这事儿，我一开始也是瞎摸索。

我先来说说售后回租是啥吧，简单来讲呢，就好比我把我的房子卖给了一个公司，然后又从这个公司租回来住，商业上的售后回租也是类似的道理。

在税务处理上，我一开始就弄糊涂了。

我以为和普通的销售和租赁税务一样处理就好了，结果大错特错。

比如说在增值税这块，它就有特殊规定。

我试过按照一般的销售货物和租赁服务分别计算增值税，在填写纳税申报表的时候，就被税务人员给打回来了。

这才知道售后回租的增值税计算不能简单地拆分开来。

它有特殊的政策支持，有的情况下是可以不按照常规的销售和租赁全额计税的，而是差额计税。

这中间的差额呢，就涉及到好多成本和购入价之类的东西，就像你去市场买菜讨价还价后的差价影响价格一样，这些差额影响着最终的增值税税额。

再说说所得税方面吧。

我开始觉得售后回租业务中的资产，在计算折旧的时候应该按照原来的账面价值。

可实际不是这样的，它要看回租后租赁付款额的现值等好多复杂的因素，我自己计算的时候完全搞错了方向，后来找了个做财务的朋友帮忙看，还被他笑了半天。

当时我都有点懊恼，这么简单的事怎么就弄不明白。

从这些错误里我也总结了点心得。

处理售后回租税务的时候，一定要先把相关的政策和规定找齐了再动手，不能凭着自己的感觉走。

而且每一步计算都要小心，就像走钢丝的人，一步走错可能就会摔得很惨。

我也还没弄清楚所有的东西，比如和国际税收规定有没有交叉或者不同之处之类的问题，我还得继续研究。

不过目前我知道对于售后回租这种业务，合同签订得很关键。

合同中的价格条款啊，租赁期条款啊，都会影响税务处理。

比如说，如果租赁期定得很长，在税务处理上可能按照长期租赁的一套方式来，如果租赁期短一点，可能就又有不同的算法了。

要做好这个售后回租税务处理工作，得静下心来慢慢研究，多参照别人成功的案例，把那些要点一个一个记下来，慢慢就能掌握好这个有点复杂的税务处理方法了。

在印花税这块我也有点小发现。