第五讲 资产评估基本方法-成本法

房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。

在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。

本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。

一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。

其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。

成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。

二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。

比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。

此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。

三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。

2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。

3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。

4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。

折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。

5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。

6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。

四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。

成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。

本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。

一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。

比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。

1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。

评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。

1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。

一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。

二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。

评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。

2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。

建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。

物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。

2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。

评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。

三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。

评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。

3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。

评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。

市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。

运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。

而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。

收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。

成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。

收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。

参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。

3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。

成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。

资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。

资产评估是金融、投资、财务管理等领域中的重要工具，对于企业、个人和金融机构来说都具有重要意义。

本文将详细介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。

一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。

具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括销售价格、租金、租赁条件等。

2. 选择可比资产：根据资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产，确保比较的准确性。

3. 调整比较因素：根据可比资产与待评估资产之间的差异，对比较因素进行适当的调整，例如面积、地理位置、物业状况等。

4. 计算资产价值：根据调整后的比较因素，计算出资产的价值范围，确定其市场价值。

二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。

它适用于收益性资产，如房地产、股票等。

具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据资产的历史数据和市场情况，预测资产未来的现金流量，包括租金、利息、股息等。

2. 确定折现率：根据资产的风险和市场利率，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险因素。

3. 计算资产价值：将预测的现金流量按照折现率进行折现，得出资产的现值，再加上未来可能的增值或减值，得出资产的总价值。

三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。

它适用于特殊用途资产，如工厂、设备等。

具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据资产的特征和市场价格，估计资产的重建成本，包括材料、劳动力、设备等。

2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用寿命和磨损程度，考虑折旧和损耗因素，对重建成本进行适当调整。

3. 计算资产价值：将调整后的重建成本与资产的使用寿命进行比较，得出资产的净现值，即为资产的价值。

综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。

不同的资产类型和评估目的可能适用不同的方法。

五万字实操手册：资产评估流程、方法及使用详解（下篇）续上五、资产评估基本法——成本法成本法是通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。

成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。

在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。

成本法是以被评估资产的重置成本为基础的评估方法，由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源比较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而评估法也被广泛的采用。

其基本公式为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗等。

因此，成本法除计算按照全新状态重新构建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。

资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。

（一）成本法的应用前提成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。

只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。

资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，还包含着有效使用资产的经济意义，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，经济的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。

采用成本法评估资产的前提条件为：一是被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续被使用状态。

持续使用假设又被分成现状续用、转用续用和移地续用等。

二是被评估资产必须是可再生、可复制的资产。

不可再生和复制即无法计算重置成本。

资产评估成本法公式资产评估成本法是一种常用的资产评估方法，它通过计算资产的重置成本减去各种贬值来确定资产的价值。

成本法的公式可以简单表示为：资产评估价值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。

咱们先来说说这个重置成本。

重置成本呢，就是在当前市场条件下，重新购置或建造与被评估资产相同或类似资产所需的全部成本。

这就好比你想要买一部新手机，去商场看到同款手机的标价，那个标价差不多就是重置成本啦。

我之前遇到过这么一件事。

有一家小工厂要进行资产评估，其中有一批老旧的机器设备。

为了确定这些设备的重置成本，我们可是费了不少功夫。

先是在市场上到处打听相同型号设备的价格，可这老型号的设备不好找啊。

后来好不容易找到几个厂家，价格还参差不齐。

这时候就得综合考虑各种因素，比如设备的质量、性能、售后服务等等。

最后经过一番比较和计算，才大致确定了重置成本。

再说这个实体性贬值。

实体性贬值是资产由于使用和自然力作用导致的物理性能下降而引起的价值减少。

比如说一辆汽车，开了好几年，车身有了磨损，发动机性能也不如新的时候了，这就是实体性贬值。

我记得有一次去评估一辆二手车，那车外观看起来还不错，可一打开引擎盖，里面的零部件都有不少磨损和老化的痕迹。

座椅的皮子也有裂痕，内饰也显得陈旧。

这些细节都表明了这台车存在着明显的实体性贬值。

功能性贬值呢，是由于技术进步导致资产功能相对落后而造成的价值损失。

就像以前的那种老式电脑，运行速度慢，功能也比不上现在的新款电脑，它的价值就会因为功能性落后而降低。

有一回评估一家公司的办公设备，发现他们还在用几年前的电脑，处理数据的速度慢得让人着急。

和现在市场上的新款电脑一比较，功能性差距太大了，这就产生了功能性贬值。

最后是经济性贬值，它是由于外部经济环境变化导致资产收益下降等引起的资产价值减少。

比如说一个工厂所在的地区经济不景气，市场需求减少，导致工厂的生产设备不能充分利用，这就产生了经济性贬值。