第三章_资产评估的基本方法1(成本法)

资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。

资产评估的基本方法包括三种常见的评估方法：市场比较法、收益法和成本法。

下面将详细介绍这三种方法。

一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上已经交易的类似资产的价格来确定被评估资产的价值。

该方法适用于市场信息充分、市场交易活跃的情况下。

评估人员通过比较相似资产的市场价格，结合被评估资产的特征和条件，来确定被评估资产的市场价值。

通常，市场比较法适用于房地产、股票等市场交易活跃的资产。

二、收益法收益法是一种基于资产产生的经济效益来评估资产价值的方法。

该方法适用于对收益性资产（如商业地产、企业等）进行评估。

评估人员通过预测资产未来的经济效益，如租金收入、利润等，结合资产的风险和市场利率，来计算资产的现值。

常用的收益法包括净现值法和资本化收益法。

1. 净现值法（Net Present Value，NPV）：净现值法是一种将资产未来的现金流折现到当前的方法。

评估人员首先预测资产未来的现金流，并根据预测的现金流和折现率计算资产的净现值。

如果净现值为正，则表示资产的价值高于投资成本，可以考虑购买或持有该资产。

2. 资本化收益法（Capitalization of Earnings，COE）：资本化收益法是一种通过将资产未来的收益按一定的资本化率折算成一次性的现金流，来评估资产价值的方法。

评估人员首先预测资产未来的收益，然后将预测的收益除以资本化率，得到资产的价值。

三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。

该方法适用于无法通过市场比较法或收益法评估的资产，如特殊用途的设备或建筑物等。

评估人员通过计算资产的重建或替代成本，并考虑资产的折旧和磨损程度，来确定资产的价值。

成本法包括以下两种常见的方法：1. 折旧成本法：折旧成本法是一种基于资产的折旧和磨损程度来评估资产价值的方法。

评估人员首先计算资产的重建或替代成本，然后考虑资产的使用寿命和折旧程度，计算资产的净值。

资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评估的过程。

成本法是资产评估中常用的一种方法。

本文将从四个方面详细阐述成本法的原理和应用。

一、成本法的原理1.1 资产成本的定义：资产成本是指获取、建造或开发特定资产所发生的直接和间接费用。

1.2 成本法的基本原理：成本法认为资产的价值等于其获取或建造所需的成本。

1.3 成本法的适用范围：成本法适用于无市场交易的资产或市场交易不充分的资产。

二、成本法的应用2.1 资产获取成本的评估：通过考虑资产的购买成本、运输费用和安装费用等，评估资产的获取成本。

2.2 资产建造成本的评估：通过考虑资产的建筑材料、劳动力成本和建设期间的利息等，评估资产的建造成本。

2.3 资产开发成本的评估：通过考虑资产的开发费用、研发费用和专利费用等，评估资产的开发成本。

三、成本法的优缺点3.1 优点：成本法相对简单易行，适用于无市场交易或市场交易不充分的资产；可以提供一个相对稳定和可靠的资产价值估计。

3.2 缺点：成本法容易忽略资产的折旧、磨损和降值等因素，可能导致资产价值的高估；不适用于已存在市场交易的资产。

四、成本法的应用案例4.1 房地产评估：成本法可用于评估房地产项目的获取成本、建造成本和开发成本，为房地产投资提供决策依据。

4.2 机械设备评估：成本法可用于评估机械设备的购买成本、运输费用和安装费用，为设备投资提供估值参考。

4.3 知识产权评估：成本法可用于评估知识产权的研发费用、专利费用和商标费用等，为知识产权交易提供定价依据。

结论：成本法作为资产评估的一种方法，通过考虑资产的获取成本、建造成本和开发成本等因素，对资产的价值进行估算。

尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。

在实际应用中，我们应该结合其他评估方法，综合考虑资产的各个方面，以获得更准确和全面的资产估值结果。

资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对资产进行全面评估，确定其价值和潜在收益的过程。

其中，成本法是一种常用的资产评估方法。

本文将从五个大点来阐述成本法的原理和应用，包括资产成本的计算、成本法的优势和限制、适合范围、实际案例以及成本法的发展趋势。

正文内容：1. 资产成本的计算1.1 资产成本的定义和构成：资产成本包括直接成本和间接成本，直接成本包括购买资产的价格、运输费用等，间接成本包括维护费用、保险费用等。

1.2 资产折旧的计算：折旧是资产价值逐渐减少的过程，可以通过直线法、加速折旧法等方法进行计算。

1.3 资产维护费用的估算：资产维护费用是指为保持资产正常运转所需的费用，可以通过历史数据和专业估算进行计算。

2. 成本法的优势和限制2.1 优势：成本法相对简单易懂，适合于大部份资产评估场景；成本法可以提供一个相对准确的资产价值估算，有利于决策者做出合理的决策。

2.2 限制：成本法忽略了资产的市场价值和潜在收益，不能全面反映资产的真实价值；成本法对于独特性和无法替代的资产评估较为难点。

3. 成本法的适合范围3.1 固定资产评估：成本法适合于对固定资产进行评估，如房地产、机械设备等。

3.2 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，匡助决策者判断项目的可行性。

3.3 企业估值：成本法可以作为企业估值的一种方法，对企业的资产进行评估，为投资者提供决策依据。

4. 实际案例4.1 房地产评估：成本法可以通过计算房屋的建造成本、土地成本等来评估房地产的价值。

4.2 机械设备评估：成本法可以通过计算设备的购买成本、维护费用等来评估机械设备的价值。

4.3 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，匡助决策者判断项目的可行性。

5. 成本法的发展趋势5.1 数据分析技术的应用：随着大数据和人工智能的发展，成本法可以借助数据分析技术提高评估的准确性和效率。

5.2 跨学科研究的融合：成本法可以与经济学、会计学等学科进行融合，提高评估的综合性和可靠性。

1 第三章资产评估的基本方法1．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（ A A A ））。

A ．资本化率越高，收益现值越低B. B. 资本化率越高，收益现值越高资本化率越高，收益现值越高C. C. 资产未来收益期对收益现值没有影响资产未来收益期对收益现值没有影响D. D. 资本化率和收益现值无关资本化率和收益现值无关2．某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为1010％，则评估值为（％，则评估值为（ C C ））。

Ａ．Ａ．1010万元 B B．．61.446万元万元 C C C．．100万元万元 D D D．．25.937万元3．折现率本质上是（．折现率本质上是（ A A A ））Ａ.期望投资报酬率Ｂ.无风险报酬率Ｃ.超额收益率Ｄ.风险报酬率4．某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用外墙粉刷费用5万元。

若近期房产价格平稳，则公司转让该房产的转让价格应为（转让该房产的转让价格应为（ A A A ））。

A.100万元 B.103万元 C.105万元 D.108万元5．运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（个以上参照物的目的是（C C C ））。

A.A.使参照物具有可比性使参照物具有可比性使参照物具有可比性 B. B. B.便于计算便于计算C.C.排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性D. D. D.避免张冠李戴避免张冠李戴6. 6. 某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为（ B ）。

Ａ．Ｐ－ＲＢ．Ｒ－ＰＣ．Ｐ＋ＲＤ．无法确定7．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（ D D D ））。

资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值估计和评估的过程，它是金融、投资、财务等领域中的重要工具。

通过资产评估，人们可以了解资产的价值、风险和潜在收益，从而做出合理的决策。

资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。

下面将详细介绍这三种方法。

1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。

这种方法适合于有充足市场数据的资产，如不动产、股票等。

评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易记录，考虑到资产的特征、位置、状况等因素，来确定资产的价值。

2. 成本法成本法是基于资产的成本和折旧来评估资产价值的方法。

它适合于无法通过市场比较法确定价值的资产，如独特的专利、版权等。

成本法的核心思想是资产的价值等于其替代成本减去折旧。

评估人员会考虑到资产的购买成本、建设成本、改造成本等因素，来确定资产的价值。

3. 收益法收益法是基于资产未来的收益潜力来评估资产价值的方法。

它适合于有稳定现金流的资产，如租赁物业、企业收益权等。

收益法的核心思想是资产的价值等于其未来现金流的折现值。

评估人员会考虑到资产的预期收益、风险、市场利率等因素，来确定资产的价值。

在实际应用中，资产评估往往会综合运用以上三种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。

评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并根据资产的特点进行调整和修正。

除了以上的基本方法，还有一些衍生的评估方法，如相对估值法、收益倍数法、市场回报法等。

这些方法在特定情况下可以提供更加全面和准确的资产评估结果。

需要注意的是，资产评估是一项专业工作，需要有相关的知识和经验。

评估人员应具备良好的数据分析能力、市场洞察力和风险判断能力，以确保评估结果的准确性和可信度。

总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。

在实际应用中，评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。

资产评估的三大方法及完整版的评估公式第一章：资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1)按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率(2)直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%功能价值类比法:(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本(2)规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%第二章：市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值(1)计算超额运营成本(2)扣除所得税,得到净超额运营成本(3)估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意:土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息*收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意:2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率。

资产评估的基本方法资产评估是指对一些企业、个人或任何机构拥有的财产进行估价的过程。

在评估资产时，可以使用多种方法和工具来确定资产的价值。

以下是一些常用的资产评估方法：1.市场法：市场法是最常用的资产评估方法之一，根据市场上类似资产的交易数据来决定资产的价值。

该方法适用于市场波动较小的情况下，通过参考市场价格和类似资产的销售信息来进行估值。

2.成本法：成本法是通过估算资产恢复或重建所需的成本来确定资产的价值。

该方法适用于无法通过市场交易数据获得准确估价的特殊资产，如土地和建筑物等。

通过考虑建造或重建资产所需的材料、劳动力和其他成本，来确定资产的价值。

3.收益法：收益法是根据资产实际或预期的现金流量来确定资产的价值。

该方法适用于可产生现金流的经营性资产，如房地产和企业股权等。

通过考虑资产的净现金流量和风险来估计资产的价值。

4.折旧法：折旧法是一种用于评估固定资产价值变化的方法。

该方法根据资产的预期使用寿命、残值和每年折旧来计算资产的价值。

折旧法主要适用于固定资产，如机器设备和车辆等，其价值会随着时间的推移而减少。

5.未来收益法：未来收益法是一种用于评估商誉价值的方法。

该方法通过预测企业未来现金流的增长，结合企业的风险和市场因素，来确定商誉的价值。

未来收益法主要适用于评估企业、品牌和商誉等无形资产的价值。

6.市净率法：市净率法是根据企业的净资产价值来确定股票或企业的市场价值。

该方法通过将企业的净资产除以股票数量或企业的市值，来计算每股股票或企业的价值。

市净率法主要适用于评估股票和股权的价值。

除了以上方法，还有许多其他的资产评估方法，如收益倍数法、现金流量贴现法和相对估值法等。

选择合适的资产评估方法取决于评估目的、资产类型、可获得的数据和市场条件等因素。

市场法复习1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/010 1.2450018002008/012% 1.3501%028502009/011% 1.45001%37602008/010 1.1400-2%47802008/010 1.045-1%1%年份200520062007200820092010指数100105108110111115该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。

第三章资产评估的方法——成本法成本法的理论基础：生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法含义成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。

（一）历史成本指过去发生的成本，它又分成两种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。

这部分资料可以从会计核算资料中取得。

2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。

42016/10/20（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。

重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。

3年前，买一个A型号的电脑要10 000元，现在买一个同型号的电脑只要4 000元。

重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。

资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值评估的过程，旨在确定资产的市场价值、潜在价值或风险价值。

资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。

下面将详细介绍这三种方法。

1. 市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。

它基于市场上类似资产的交易数据，通过比较类似资产的市场价格来确定目标资产的价值。

具体步骤如下：- 收集市场上类似资产的交易数据，包括价格、面积、位置等信息。

- 对这些交易数据进行分析，找出与目标资产最为相似的交易。

- 根据相似交易的价格，结合目标资产的特征，计算出目标资产的市场价值。

2. 收益法收益法是一种基于资产未来收益潜力的评估方法。

它适用于那些能够产生稳定现金流的资产，如房地产、股票等。

具体步骤如下：- 预测目标资产未来的收益情况，包括租金收入、利息、股息等。

- 根据预测的收益情况，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险。

- 将预测的未来收益按照折现率进行折现，得出目标资产的现值。

3. 成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的评估方法。

它适用于那些无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如特殊用途建筑物、独特的技术专利等。

具体步骤如下：- 评估目标资产的重建或替代成本，包括材料、劳动力、设备等成本。

- 考虑目标资产的折旧、磨损和功能降低等因素，计算出目标资产的折旧值。

- 将目标资产的重建或替代成本减去折旧值，得出目标资产的价值。

除了以上三种基本方法，还有其他一些补充方法，如收益比法、市场折现法等，根据具体情况可以选择适合的评估方法。

同时，资产评估还需要考虑到市场环境、经济状况、行业趋势等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。

综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。

根据不同的资产类型和评估目的，选择合适的方法进行评估，可以帮助确定资产的价值和风险，为决策提供参考依据。