2013年房地产企业融资分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告一、房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。

房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。

房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。

商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

2013年天津房地产行业分析报告
2013年11月
目录
一、天津地产公司：老城区股、滨海新区股 (3)
二、天津东疆保税港发展状况 (4)
三、滨海新区相关公司详解 (7)
1、天保基建：近百万储备靠近保税区 (7)
2、海泰发展：集团前董事长为滨海新区区长 (8)
3、泰达系：津滨发展、泰达股份 (9)
四、老城区相关公司详解 (11)
1、天房发展：天津老牌房地产开发商，1700亩一级开发位于汉沽 (12)
2、天津松江：大股东“以路换地”，成本低廉 (13)
五、中短期看区位升值，长期看公司盈利能力提升 (15)
一、天津地产公司：老城区股、滨海新区股
A股上市的天津的地产公司特征明显：均为国有背景。

伴随国有企业改革的逐步推开，预计这些开发商的管理效率可能会有比较大的提升。

另一方面，伴随近些年天津滨海新区的建设和大量土地的开发，作为国有背景的大股东们大部分都资源众多。

由于天津市特有的两大中心特征，地产板块的上市公司可以分为两大类：一类主要项目集中在老城区，主要为天房发展、天津松江，主要业绩贡献的开发项目区域相对较为成熟；一类项目主要集中于滨海新区，主要为天保基建、海泰发展、泰达系的津滨发展和泰达股份，滨海新区的不断发展和东疆保税港的优惠政策等会给周边带来更大的发展机会，而公司本身管理能力的加强、开发建设速度的加快等将会推动这些机会的实现。

媒体报道称，天津滨海新区自贸区方案已申报国务院，欲将东疆保税港向自贸区转型。

21世纪经济报道10月1日报道称，天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报，主要是将天津东疆保税港区向天
津自由贸易区转型。

事实上，2008年3月国务院在批复的《天津滨海。

房地产行业2013年及2014年第一季度分析报告目录一、行业发展概述 (3)1、强者恒强时代：行业集中度进一步提升 (3)2、行业营业收入增速大幅高于EPS增速 (3)3、杠杆率继续下降，下半年结算毛利率将继续提升 (4)4、从年报经营计划看主流企业依然维持增长势头 (4)（1）提高分红率成为标杆企业体现持有价值新形势 (4)（2）龙头企业市销率处于较低位 (5)（3）2014年销售计划仍较高 (6)（4）新开工计划保持增长 (7)二、2014年1季度行业运行情况 (7)三、主要地产企业2013年以及2014一季度运行情况 (9)1、当期结算和利润情况 (9)2、当期销售和资金状况 (10)3、未来业绩的锁定情况 (12)四、重点上市公司分析 (12)1、营业收入保持增长 (12)2、平均净利润率有所下滑 (14)3、平均预收账款保持稳定增长 (16)4、平均存货增幅放缓 (18)五、风险因素 (20)一、行业发展概述1、强者恒强时代：行业集中度进一步提升自2007年以来，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。

从数据看，行业经营环境越艰难，龙头公司后期市场占有率提升速度越快。

此外，龙头公司销售面积和销售金额市占率每两年均有明显提升，如2010年和2012年。

出现以上变化原因在于调控的间歇性。

截至2014年一季报，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是5.19%，销售面积占比为2.77%。

从市占率情况看，目前前20位企业基本占据行业20%左右市场份额。

2014年一季度龙头地产公司的集中度进一步提升。

2、行业营业收入增速大幅高于EPS增速从我们所统计的龙头公司2013年以来各财报期数据结果来看，四家龙头公司营业收入算术平均增速为25%，而ESP算术平均增速仅为18%。

两者之间差大约7个百分点。

到了2014年一季度，四家龙头公司营业收入算术平均增速为-4%%，而ESP算术平均增速为-19%。

两者之间差大约15个百分点。