创新融资模式探索住有所居——深圳推动保障性租赁住房基础设施REITs试点调查

住房租赁REITs 相关政策及实操模式分析
，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定RE
第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司，设立RE
2. 公租房RE
(1)发展公租房RE
发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措，也是民生工作的重点。

然而公共租赁住房在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题，很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的，仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口，也将无法保障公租房的常态化、自给化。

公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高，导致公租房项目投融资难度很大，但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点，与RE
(2)公租房RE
基于RE
在亚洲，香港是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。

为解决居民尤其是中低收入阶层的住房问题，香港正度积极参与公营房屋的发展。

香港公营房屋建设的资金来源途径主要有三种:一是政府资助;二是售租公营房屋及其附属商业楼宇;三是成立领汇RE
(3)我国公租房RE
我国的公租房RE
目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开劈新。

学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。

十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。

目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。

城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。

常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。

首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。

其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。

基础设施REITs试点的现状、问题和对策基础设施REITs试点的现状、问题和对策随着我国经济的快速发展和国家基础设施建设的不断推进，基础设施资产逐渐成为重要的投资领域。

为满足市场需求，中国金融市场于2019年开始试点引入基础设施房地产投资信托基金（REITs），以吸引更多的资金投向基础设施建设领域。

本文将从试点的现状、问题和对策三个方面对基础设施REITs进行综述分析。

一、试点的现状自2019年试点启动以来，我国基础设施REITs取得了一些积极的成果。

首先，试点项目逐渐增多。

从最初的几个试点项目到现在的近百个项目，试点的范围在逐步扩大。

其次，试点项目的规模也在不断增长。

通过试点项目募集的资金也在稳步增加，资金规模逐渐扩大。

再次，试点项目实现了多元化。

目前，我国的基础设施REITs试点不仅涵盖了道路、桥梁、港口、机场等传统基础设施领域，还开始涉及电力、水务、环保等新兴领域。

二、问题的存在尽管基础设施REITs试点取得了一些成绩，但也存在一些问题亟待解决。

首先，制度还不完善。

由于REITs是我国金融市场的新兴产品，相关的制度和法规尚不完善，无论是发行、投资还是交易等环节都存在一定的不规范和风险。

其次，市场认知度低。

由于基础设施REITs是一种新兴的投资品种，投资者对其了解和认知度较低，缺乏相应的投资经验和知识，这导致了投资者的谨慎态度和犹豫不决。

再次，尚未明确税收政策。

基础设施REITs涉及到资金流动和收益分配，然而目前我国尚未明确税收政策，这给投资者和基础设施REITs的运营带来一定的不确定性。

最后，流动性不足。

基础设施REITs涉及到基础设施项目的投资，这类项目通常具有较长的期限和较低的流动性，这对基础设施REITs的流动性管理提出了较高的要求。

三、解决对策在解决基础设施REITs试点问题的同时，需要采取一系列措施来推动其更好地发展。

首先，完善相关制度。

加强相关制度和法规的建设，明确基础设施REITs的发行、投资和交易流程，健全风险防控机制，确保市场稳定和投资者权益。

保障性租赁住房建设目标完成路径大解密北上广深杭等租赁市场发展靠前的城市，无论是新建租赁住房、存量物业进入租赁住房还是市场化项目纳入租赁住房体系都会有超前的实践落地。

文/克而瑞租售2021年7月2日,国办公开了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》22号文件，文件的“基础制度”的第二条就是引导多方参与。

同时直接提到了适当利用新供应国有建设用地建设。

2021年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况，并答记者问。

王蒙徽表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

2021年9月2日，全国住房保障工作座谈会在浙江杭州召开，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。

2021年10月21日，住房和城乡建设部在福建省福州市召开发展保障性租赁住房工作现场会，会议强调各地要深入学习领会党中央、国务院部署要求，充分认识加快发展保障性租赁住房的重要意义，增强工作的积极性、主动性，坚决把发展保障性租赁住房工作抓实抓好，抓出成效。

这一系列国家层面的文件和会议都在表明：“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，多主体多元供给是完成这一重点工作的核心所在。

一、各地政府科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，五种不同的供应方式助力各地政府保障性租赁住房建设目标的完成《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出要求要落实地方责任，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。

到目前为止，北、上、广、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已经确定了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

65产业·区域产业园区开发融资新模式—REITs 初探邹鹏飞（深圳市龙城工贸实业有限公司）摘要：产业园区是发展实体经济的主要载体，但在建设过程中，其投资规模较大，回收周期更长。

在我国，经济开发区建设对产业园区开发的影响越来越大。

REITs（不动产投资信托基金）是新时期产业园区筹资的一项重要手段，通过引进社会资本，可以有效地盘活园区内企业的存量资产，进而形成一个良性的投融资循环，提高产业园区内企业的市场竞争力。

本文基于此，初步探究传统融资模式的不足，并重点分析REITs的优势。

关键词：产业园区；开发融资；新模式；REITs在产业园区的开发中，往往存在着前期投资巨大、融资成本高、后期回笼资金缓慢等特征，而对于一个开发企业而言，其最根本的要求就是寻求稳定、可持续的发展。

所以，具有较强的融资能力，能够获得较低的融资成本，对于开发企业是十分有必要的。

产业园区在区域内的开发建设、招商引资、产业培育、园区服务等方面发挥着重要作用。

近几年，我们国家通过对产业园区进行高起点的规划，并引入了优质客户资源，从而形成了独特的发展模式。

一方面，新时代产业园区要做好对已有客户的稳商、悦商工作；另一方面，也要加速产业用地的后续利用，为企业今后的发展提供新的推动力。

现阶段，虽然目前我国的产业园区发展资金仍以银行贷款、债券等传统模式为主，但随着资金的压力越来越大，私募股权基金、合资合作、资产证券化等新的融资方式也在市场上不断兴起并发展，这些方式都是企业融资方式创新的一个重要探索方向。

本文在对传统的融资方式进行分析的基础上，重点对REITs 这种新型的融资方式的优势进行了探讨，希望能对相关企业有所帮助。

传统产业园区开发融资模式及其不足一、银行贷款与用途限制银行信用贷款是企业向诸如银行这样的金融机构获取资金的一种融资形式。

该形式具有审批程序简便、利率较低等特点。

然而，这种融资方式在贷款的使用途径上会受到某些约束，银行对贷款公司的资质、背景等条件都有很高的要求，同时，也会对公司的贷款进行相关的审核，具有一定的约束性。