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《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读天册律师事务所董黎君《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。
现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。
一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。
司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。
但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。
2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。
根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。
在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。
建筑物区分所有权案例在现实生活中，建筑物的所有权案例屡见不鲜。
建筑物的所有权归属问题，一直是一个备受争议的法律问题。
下面，我们将通过两个案例来探讨建筑物区分所有权的具体情况。
案例一，小区内停车位的所有权归属。
某小区内的停车位问题一直备受关注。
停车位的所有权到底归属于业主还是开发商？根据法律规定，停车位的所有权应当归属于业主，但在实际操作中，开发商往往会以各种理由来侵占业主的停车位使用权。
这就需要业主通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
业主需要明确自己对停车位的所有权，才能有效维护自己的权益。
案例二，商业综合体内商铺的所有权归属。
在商业综合体内，商铺的所有权归属问题也是一个备受关注的话题。
商铺的所有权归属于商户还是物业公司？这个问题一直备受争议。
根据法律规定，商铺的所有权应当归属于商户，但在实际操作中，物业公司往往会以各种理由来侵占商户的使用权。
这就需要商户通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
商户需要明确自己对商铺的所有权，才能有效维护自己的权益。
综上所述，建筑物区分所有权是一个备受关注的法律问题。
在实际生活中，建筑物的所有权归属问题一直备受争议。
在处理类似案例时，需要仔细分析建筑物的具体情况，明确各方的权益，以便有效维护各方的合法权益。
建筑物区分所有权的问题，需要通过法律途径来解决，以保障各方的合法权益。
总之，建筑物区分所有权案例的具体情况需要根据法律规定来处理，以维护各方的合法权益。
希望通过以上案例的分析，能够更好地理解建筑物区分所有权的重要性，从而更好地维护自己的权益。
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释法释〔〔2009〕7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。
某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。
为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。
根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2008.06.16•【分类】正文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）（2008年6月16日）为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。
但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
论小区业主建筑区划的法律界定——以某小区业主诉湖北某置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷案为例一、案件的背景介绍2008年初，湖北某置业有限责任公司（下称某置业公司）获得了位于东湖开发区曙光软件园内某地块国有土地使用权，并计划分为4期开发建设某山水房地产项目。
至2017年，某置业公司开发完成某山水1-3期项目的建设并交付业主使用。
第4期为改善型住房，单独的建设规划，于2021年开发完成并交付业主使用，小区亦单独命为“某山水四期九程”。
因“某山水四期九程”小区（以下简称“四期九程”小区）是以改善型住宅小区的标准修建，故其小区内环境、道路、配套设施设备均较前三期有较大幅度的提高，该小区属于单独的物业管理划区域，单独聘请了物业管理公司，物业费标准亦高于前三期，在水、电、物业用房等配套公共设施上均系独立建设和使用，与前三期不存在共用关系。
也正是因为“四期九程”小区的建设标准大幅高于前三期，该小区的724户业主为避免其建筑物区分所有权利益受损（主要目的是排除前三期业主的共有权），故对某置业公司提起了诉讼，要求确认某置业公司交付的某山水四期九程小区红线范围内的公共道路、绿地、架空层、围墙、公共景观、物业管理用房、水泵房等属于“四期九程”小区全体业主所有。
该案为典型的建筑物区分所有权确权纠纷案件，根据《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，本案中“四期九程”小区全体业主若需对绿地及公用设施设备等确权，则必须首先确定“四期九程”小区是否属于法律规定的独立建筑区划。
二、建筑物区划的法律含义？“建筑区划”一词在立法上最早是在《物权法》第六章中首次被使用, 之后在《民法典》物权编第六章建筑物区分所有权制度中，再次沿用这一概念。
建筑物区分所有权纠纷
谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案
【要点提示】
业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。
【案例索引】
一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日）
二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日）
【案情】
原告：谢东、吴宁、X俊杰。
被告：吴小敏。
原、被告系楼上楼下的相邻住户。
原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。
被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。
该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。
在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。
一楼门面房被
告现用于开设麻将馆。
该门面房内室南墙上原来无门也无窗。
2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。
该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。
在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。
三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。
原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。
2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。
原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。
三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。
被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。
开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。
该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，
故作为一楼业主的被告享有使用权，被告不同意拆除该门、恢复原状。
【审判】
丹阳市人民法院经审理认为，根据案情，本案案由应为建筑物区分所有权纠纷。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，并需按专有部分的本来用途和使用目的行使专有权，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得违反其他区分所有权人的共同利益。
本案中，原、被告均系丹阳市画院路30号北楼1单元的建筑物区分所有权人，被告作为该30号108门面房的区分所有权人，对其专有房屋室内及内墙部分可以任意使用或者改造，但不得有损于建筑物的整体安全，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。
而对于建筑物中业主共有部分的使用，则需征得其他共有人即原告等人的同意。
本案诉争之门开设在三原告等人共有的楼道墙体上，该墙体朝向被告室内的内墙部分及于表面敷层属于被告的专有权X围，但其朝向楼道的外墙部分则系公共楼道的一个组成部分，属该单元业主共有。
被告就该堵墙享有的专有权达不到穿透该堵墙体的效力，被告穿透该墙体开设诉争之门，超出了其行使专有权的X围，故被告开设该门应当征得原告等其他共有人的同意，其未经其他共有人的同意即擅自改造共有墙体，侵害了原告等共有人的建筑物区分所有权。
因此，该院对被告关于其开设诉争之门是在其自己所有的房屋墙壁上，是其行使房屋所有权的正当行为的辩称主X未予采信。
被告另辩称，其
开设诉争之门是改善其住房环境和通风、通行及采光之需，但被告购买房屋时，内室即为此结构，该门面房也有原始设置的通向画院路的门，且有独立的楼道供该一、二层房屋通行，而非必须通过开设诉争之门才能实现其不动产通行权，故原告等人不负有法律上的为被告改善其住宅室内环境而改变建筑物原始结构和外貌、占用共有部分提供便利的义务。
现三原告不同意被告在共有的楼道墙体上开门，要求被告排除妨碍，恢复原状，于法有据，该院予以支持。
该院依照《中华人民XX国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民XX国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
被告吴小敏于本判决生效后15日内拆除其在丹阳市画院路30号108门面房内室南墙上设置的防盗门，将墙体恢复原状。
被告吴小敏不服判决，向XX市中级人民法院提起上诉，之后，其又撤回上诉。
【评析】
建筑物区分所有权是指在某一建筑物内部被按照设计方案建造成为若干可供独立使用的特定部分，并且其中各个特定部分已经依法归属不同的权利人所有的情况下所存在的由其中每一个权利人对有关的特定部分或者对该特定部分与该建筑物的其他有关部分所享有的所有权。
建筑物区分所有权人对建筑物的使用主要包括对专用部分的使用、对由其与其他区分所有权人共有使用部分的使用、对与建筑物整体有关管理活动的参与、在为实现对其专用部分的正常使用与有效修缮维护所必须的情况下，对邻人的专有部分的使用。
我国法律对
此仅确认了前三项权能，即专有部分的专有权、共有部分的共有权和管理的参与权，而将第四种权能纳人了相邻关系中。
上述专有权是指由某一区分所有人对存在于建筑物中归其专用的部分所享有的所有权。
该权利是区分所有权中的主权利，其他权能均为从权利。
就专有权的效力X围，大陆法系理论上存在以下几种观点：一是空间说，即专有部分的X围仅限于境界壁（分界墙）、地板、屋顶或天花板所包围从而形成的空间。
按此观点，境界壁、地板、屋顶本身（从表面到里面）都属于共有部分。
二是壁心说，即专有部分的X围包括由境界壁、地板、屋顶所包围的空间，并一直达到这些分隔物的壁心（中心），也就是说，这些分隔物无论就其表面，还是内部都不属于共有部分，而是从中心线相分隔开来，分别属于不同的区分所有权人所有。
三是最后粉刷表层说，即专有部分的X围包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间，以及紧挨着这一空间的存在于这些分隔物外部的最后表面粉层。
四是壁心和最后粉刷表层说（折衷说），即专有部分的X围应当依有关的内部关系与外部关系的不同而确定。
就各个区分所有权人之间的内部关系而言，专有部分的X围仅包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间和最后粉刷表层；就基于买卖的民事关系而发生在某一个区分所有权人与第三人的外部关系而言，专有部分应该包括由境界壁、地板、屋顶所包围形成的空间，并一直达到分隔物的中心（壁心）。
我国法学界大多持第四种观点。
区分所有权人对专有权的行使受到一定限制，其须按照建筑物的本来用途（即设计用途）使用专有部分，须在尊重其他区分
所有权人利益的前提下，使用其专有部分，禁止区分所有权人滥用专有权，须在确保建筑物整体处于安全与良好之状态的前提下，对其专有部分进行使用、装修、维修和改造。
上述共有权是指区分所有权人对存在于建筑物中归其与其他有关的区分所有权人所共同使用的部分所享有的所有权。
该共同使用的部分包括除专有部分外的其他部分及不属于专有部分的建筑物附属设施、附属物。
区分所有权人对共有部分的使用只要符合设计用途、固有性质，在正常合理的X围内，即可擅自进行，无须征得其他所有权人的同意，其他所有权人也不得干涉。
区分所有权人行使共有权，须按照其本来用途来使用共有部分，须分摊共有部分所生的费用，须维持共有部分的现状，不允许区分所有权人对存在于共有部分中的应有部分单独处分、分割，不允许个别区分所有权人在未经其他区分所有权人同意的情况下擅自改良共有部分的外形和结构，擅自改变即为侵权行为，也不允许个别区分所有权人在未经其他区分所有权人同意的情况下毁损共有部分。
本案中，原、被告即为丹阳市画院路30号北楼1单元的建筑物区分所有权人，诉争之门开设的位置是在楼道墙壁上。
该案争议焦点为被告有无权利开设该门，被告开设该门有无对三原告构成侵权。
根据建筑物区分所有权的理论，首先，被告对于诉争之门所在墙壁的专有权利达不到穿透该墙体的效力，该墙体朝向楼道的部分属于整个单元所有业主共有。
其次，该墙体的原始状况是无门，并且被告并非必须通过开设诉争之门才能实现其房屋的通行权，现被告为改善其房屋
室内环境和条件，而改变建筑物的原始设置状况，三原告对此并不负有法律上的容忍义务（笔者认为，如果被告的房屋必须通过开设诉争之门才能实现通行权，则三原告负有法律上的容忍义务），被告无权对共有部分中的应有部分单独处分、分割，其在共有的墙体上设置门须征得同一单元内其他业主的同意，其未经同意而擅自改变共有部分的外形和结构开设该门，构成了侵权，侵害了同一单元内其他业主的建筑物区分所有权中的共有权。
据此，三原告起诉要求拆除诉争之门，将墙体恢复原状的诉讼请求是合法有据的，应予支持。
（一审独任审判员：X素琴二审合议庭成员：王成瑶X桂权孟涛编写人：XX省丹阳市人民法院X素琴责任编辑：黄斌）。
