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物业公司公共能耗费管理操作指引物业公司公共能耗费管理操作指引随着社会经济的发展，地球资源日益减少，能源消耗越来越大，全球气候变化日益严重。
在这个背景下，低碳节能已成为社会经济建设和可持续发展的重要战略。
物业公司是城市建设管理的重要组成部分，其在公共能源的管理和维护中发挥着重要作用。
近年来，物业公司逐渐认识到低碳节能的重要性并逐步采取措施加以推行。
为进一步提高物业公司公共能耗管理水平，特制定了本指引。
一、编制管理方案为确保能耗管理的全面实施，物业公司应制定能耗管理方案。
方案内容应包括能耗目标、工作原则、组织架构、责任分工、管理流程、实施措施等内容，同时还应对方案的实施结果进行监督和评估。
部分浪费能源严重的企业或高能耗企业应加强可持续发展指导，创造出可持续低碳发展的良好环境。
二、统筹能耗管理物业公司应加强对公共能耗的统筹管理，通过实行能耗分析等手段，全面了解公共能耗结构。
根据能耗分析结果，对公共能耗结构进行优化调整，使整体能耗控制在合理水平内。
对重要的能耗节点进行监控和控制管理，加强公共能源的节约利用。
三、推广科技应用物业公司可以采用绿色低碳技术，如LED照明技术、太阳能技术、地源热泵技术等，用新技术替换旧技术，节约能源，降低成本。
低碳科技的应用极大地促进了建筑行业的节能，降低建筑能耗，提高了建筑物的绿色性能。
四、培训能耗管理人员物业公司应加强能耗管理人员的培训，提高能耗管理人员的素质和管理水平，加强公共能耗监测和分析，积极寻求节约能源的措施，推进能耗管理工作。
加强员工的参与，提高员工的意识和观念，促进员工积极参与到能源节约工作中来。
五、建立监督机制物业公司应建立健全能耗监督机制，对公共能耗进行监督和检查，发现问题及时加以处置，完善监督问责机制，明确责任和责任实体，及时对不当管理行为和能耗浪费行为进行问责处理，确保能耗管理工作有序推进。
同时，加强与居委会等其他相关部门和社区居民的联系，争取并敦促居民们积极参与到能源节约工作中来。
物业公司节能降耗措施方案一、物业自用能耗的节能降耗方法（一）物业办公水电能耗1、办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。
阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。
在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2、办公设备使用在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3、空调使用夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。
使用空调时，应关好门窗。
空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。
空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。
4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
3、采用节能灯照明。
4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。
具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
（三）餐厅水电能耗1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。
除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。
1.0目的为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。
2.0适用范围适用于适用公司下辖各项目。
3.0职责3.1运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；3.2运营管理部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审；3.3财务综合部负责能耗费用收支核算，财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管；3.4项目依据该管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标；3.5项目客服部/收费员负责代收能耗费用的催缴；3.6项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗。
4.0工作规程4.1能耗分类4.1.1自用能耗：由物业公司代收的业主或使用人专有部分所发生的水、电、气等由业主或使用人自行承担部分的能耗；（如：住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）4.1.2公共能耗：管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等由物业公司承担部分的能耗；（如：共用的电梯、公用的供暖、增压水泵、生活、消防水泵、水系景观、游泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）4.1.3业务合作能耗：与物业公司有业务合作的发生的水、电等由经营单位或个人承担部分的能耗；（如：户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、售水机、其他经营类设备用电）4.1.4市政公用能耗：管理项目物业范围内市政配套设备所发生的水、电、气等由市政配套管理单位承担部分的能耗。
（如：市政供暖工程使用的水、电，其他市政配套工程从项目接入使用的水、电等）4.2水电过户4.2.1项目须查验核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、公区用电、楼层用电、消防用电、绿化及清洁用水、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。
物业能耗管理办法第一章总则第一条为规范地区物业公司能耗管理工作，合理利用能源，减少能源消耗，降低物业经营成本，特制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理区域内能耗的管理。
第二章管理机构及职责第三条物业管理中心负责制定能耗管理规范及标准，并对地区物业公司的能耗管理工作进行指导、监督、检查与考核。
第四条地区物业公司负责所辖项目的能耗管理情况的统计、分析并对项目能耗管理工作进行指导、培训、检查与考核。
第五条物业服务中心负责项目能耗情况的统计、分析并落实各项节能措施。
第三章计量器具管理第六条项目维修部须对管辖区域内的能源实行分区管理，必须实现分区计量的用水区域应包括：人工湖补水、景观用水、高位水箱补水、会所泳池用水、运动中心用水、商业综合体用水、影城用水等；必须实现分区计量的用电区域应包括：园区景观照明用电、路灯用电、泛光照明用电、地下室照明用电、电梯用电、楼栋照明用电、会所用电、运动中心用电、商业综合体用电、影城用电等。
第七条对于各区域分区计量器具已经安装并正常使用的项目，维修部须指定计量器具及相关设施的责任人，并做好日常巡检、使用维护和修理等工作。
第八条需进行计量但未安装计量器具的，项目维修部负责计量器具的安装及后期的维护管理。
第四章能耗统计分析第九条项目维修部应建立健全能源管理台帐，做好各种单据、数据资料的整理、分析、归档。
第十条项目维修部每月统计、分析项目能耗情况，并编制能耗管理报告，于每月25日上报地区物业公司工程维护部。
对于能耗数据明显异常的，要彻底查找原因并及时处理。
第十一条地区物业公司工程维护部每月对项目上报的能耗管理报告进行总结、分析，结合分析情况对项目能耗管理工作进行管控。
第十二条地区物业公司工程维护部每月5日前须编制地区物业公司能耗管理报告并上报物业管理中心。
第十三条物业管理中心每月8日前须完成地区物业公司能耗管理报告的整理、分析，并编制物业系统能耗管理报告。
对于地区物业公司出现的共性问题，物业管理中心须制定解决方案并推动落实。
1目的为了加强能耗管理，严格监控、杜绝浪费现象，并为能耗成本标准化做好基础数据统计，使能耗管理有计划、有依据、可测算。
2适用范围对本部门范围内经营所需的主要能耗设备（水、电）实行计量统计管理。
3职责3.1工程设备部制定能耗计量统一表式。
3.2本部门指定能耗管理人员负责能源消耗量的抄计工作以及能耗计量统计汇总工作。
3.3能耗管理人员应有高度的责任性，工作认真仔细，对每只计量表按公司规定的编号方式进行编号并按抄计要求，定时抄计、汇总、分析能耗量。
发现异常情况，及时组织相关人员进行排除。
4工作程序4.1工程设备部负责对日常运行的大能耗设备安装计量表，采用直接读取该设备耗电量和耗水量（电梯、中央空调、循环水泵、生活水泵及厂区各级水表等）。
4.2工程设备部负责给出一些使用功率、时间基本固定的设备的能耗测算办法，采用实测方法计算该设备的功率（电视监控、消防报警系统、厕所排风、照明灯、喷水池、消防喷淋泵、消防风机等）。
4.3能耗管理人员每月至少一次对管理区域内的二级三级计量表作检查，对有计量不准、嫌疑或表面模糊的表具，及时作校验或更换。
4.4能耗管理人员每月至少一次对管理区域内的“表外”耗能情况作检查，发现问题及时取证并报告工程维修主管，通过客服主管及时与客户交涉处理。
对未安装计量表的用水点，须及时增装表具进行计量控制。
4.5对电耗计量统计及管理要求4.5.1能耗管理人员每日一次（定时）抄计“一级表”的耗电量（无管理高压设备用房除外），并对消耗量进行比较分析。
5.5.2能耗管理人员每月一次（与供电局抄表同日）抄计区域内的二级、三级电表的耗电量，将三级表的消耗量进行汇总后与二级表进行核对并将二级表的耗电量与一级表的消耗量进行核对分析。
如有嫌疑应及时组织检查排除。
4.5.3本部门每月应按计划财务部提供的统一表式将当月的客户用电度数、单价和金额上报计划财务部；每月30日前按工程设备部提供的统一表式将当月各被计量设备的用电度数上报工程设备部。
公共能耗管理办法一、物业自用能耗的节能降耗方法（一）物业办公水电能耗1.办公室照明灯具使用。
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
所有照明均采用LED节能灯照明。
夜间、阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。
2.办公设备使用。
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3.空调使用（1）夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。
使用空调时，应关好门窗。
（2）空调开启时间为上午9：00-11：30，下午14：00-17：00；使用时间严格控制在6小时之内（含6小时）。
（3）空调制冷温度设定在26摄氏度（含26摄氏度）以上。
4.冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用空调和电暖气等大功率热能设备。
5.卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间应采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗1.严肃住宿纪律，每晚10点前准时熄灯。
如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2.在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；严禁在宿舍区内使用大功率电器。
3.采用节能照明灯和节水设备。
4.对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。
（三）餐厅水电能耗1.在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。
除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
2.餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。
除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜。
3.晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。
公共能耗管理规程一、目的规范能源消耗统计工作，保证能源消耗统计数据准确，信息反馈迅速,通过对数据的分析，在保证小区业户的居住生活环境达到安全、舒适、方便的前提下，采取有效措施，降低能源消耗，降低成本。
二、适用范围适用于公司所属各项目的水、电、气等能耗统计工作。
三、职责3.1 工程部负责制定《公共能耗管理规程》，建立和完善水、电能耗管理标准，监督《公共能耗管理规程》》的执行情况，建立和维持水、电能耗管理制度。
3.2 项目负责人负责统筹所在项目公共能耗管理工作，掌握本项目公共能源的消耗情况，审核工程部负责人上报的能耗统计分析表，对本项目的能源使用状况进行监督检查。
3.3 工程部负责人负责绘制能源消耗的各种统计报表，对能源消耗统计、分析，对能耗异常情况的分析与处理、制定节能方案。
3.4工程部抄表人员负责小区各分电表、水表、供暖表等原始数据的记录，对能源消耗量原始数据的记录与分析，建立公共能耗基础数据库，为能耗分析提供对比数据。
四、内容4.1物业公司和地产项目部应做好水电管理交接工作；4.2 物业管理区域内用水、用电单位应安装独立的计量表，并须向供水供电部门报装。
4.3 住宅用户用水、用电须向供水供电部门申请实行抄表到户。
4.4 负责抄表管理的部门应做好水电的分摊工作，按照住宅用户、公共、物业公司、地产公司、外单位等进行分摊，并向各使用单位收取。
4.5公共水电费分摊依据项目当地相关法规及物业委托合同相关条款，应由业主共同承担的，向业主分摊并收取费用。
公共水电费分摊的范围一般包括：4.5.1各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力）。
4.5.2公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯）4.5.3弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心）4.5.4动力系统（包括二次供水增压水泵、消防水泵、景观水池水泵、送/排烟系统、排污系统）4.5.5公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水）4.6外单位用水、用电，须向物业公司提出申请，办理用水、用电手续，由物业工程部指导其安装水表、电表，并准确记录水、电表期初数，按实际用量收取费用。
公共能耗管理程序编制：日期：年月日审核：日期：年月日批准：日期：年月日1.0目的为规范能源消耗统计，保证能源消耗统计数据准确，信息反馈迅速。
在保证小区业户的居住生活环境条件达到安全、舒适、方便的前提下，采取有效措施，降低能源消耗、控制成本、提高管理水平，特制定本程序。
2.0范围适用于四川万晟物业服务有限公司所管辖各物业服务中心公共能耗的管理3.0职责3.1项目经理：3.1.1负责统筹所在项目公共能耗管理工作，掌握本项目公共能源的消耗情况。
3.1.2审核工程维护部主管上报的能耗统计分析表，对本项目的能源利用状况进行监督检查。
3.2工程维护部主管：3.2.1负责总用电量和各分项的数据统计与分析。
3.2.2负责绘制用电量的各种统计报表。
3.2.3负责总用水量和各分项的数据统计与分析。
3.2.4负责绘制用水量的各种统计报表。
3.2.5负责新装电（水）表的审核。
3.2.6负责对能源消耗统计、分析、制定节能方案。
3.2.7负责对能耗异常情况的分析与处理。
3.3抄表人员职责：3.3.1负责住户用电（水）总量的统计。
3.3.2负责小区各分电表和水表原始数据的记录。
3.3.3负责设备能源消耗量原始数据的记录与分析。
3.3.4负责建立公共能耗基础数据库，为能耗分析提供对比数据。
3.3.5详细进行数据比对，统计分析基础计量缺失部分。
4.0工作内容4.1原始数据记录：4.1.1工程维护部指派专人于固定抄表周期(遇节假日顺延)对小区公用部分的水、电、气、油消耗数目进行记录。
4.1.2每周记录总水表数，记录统计周用水量变化。
4.1.3原始数据记录的抄写要做到项目齐全，数字真实，不得用铅笔和红字抄写，严禁弄虚作假。
数据记录应由专职人员抄写，完成后应在记录上签名。
4.1.4对电能表、水表应定期检查其计量准确性。
4.2汇总统计：4.2.1由物业服务中心供电、供水的负荷回路应安装电表或水表，以利能源消耗统计。
4.2.2工程维护部汇总统计小区水、电、油消耗总数。
极致收费管理操作手册收费管理操作步骤如下图所示：说明：1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之后，再来操作业务处理导航图中的内容，如果每个月的费用没有变化则可以跳过这一步；2、在【抄表(公摊仪表)】中抄公摊仪表的读数，如果没有公摊表，则可以跳过这一步；3、在【抄表(房间仪表)】中抄房间仪表的读数；4、在【公摊计算】中根据公摊公式计算公摊仪表分摊到每个房间的数据，如果没有公摊表则可以跳过这一步；5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用，包括管理费、维修基金等，生成的费用不需要审核；6、在【生成仪表费用】中生产当期全部抄表费用，包括水电、垃圾处理费等，生成的费用不需要审核；7、在【费用查询】中计算滞纳金金额，如果管理处不收取滞纳金则可以跳过这一步；8、在【预收核算】中新增、核销预收单，新增的预收单需先审核再核销；9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作，导入回盘后不需要审核；10、在【欠款查询】中进行缴费操作；11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单；12、在【结账】中进行结账操作，表示当期全部操作已经完成，要进入到下个周期操作。
一、房间收费标准设置如果管理处的公摊或是停车费等费用是通过指定金额设定的，并且每个月的金额可能不一致，则在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置这里来修改金额，否则系统会自动默认上个月的金额。
房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些费用，以什么样的标准来计算，从什么时候开始计算的功能。
在系统主界面点击【收费管理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】，如下：如何新增设置如果某个房间找不到相应的收费标准设置，则需通过新增来增加。
例如招商大厦管理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费，但本月要收取，则进入到这个界面后，在走边的树形结构中先找到这个房间，然后点击上面工具栏的“新增”，弹出收费项目设置界面，在要收取的项目后面勾选“收取”，选择收费标准，如果是常规费用还需选择开始时间，然后点击“保存”即可，保存之后他会弹出保存成功提示。
（物业管理）物业公司公共能耗费管理操作指引绿城物业服务集团有限X公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护X公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，且结合集团实际情况，特制定本指引。
2适用范围适用于绿城物业服务集团有限X公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。
3职责3.1集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。
3.2集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。
3.3集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定且及时进行调整。
3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，壹级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。
3.5集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。
3.6咨询X公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。
3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。
4工作程序4.1公共能耗概念4.1.1公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。
4.1.2公共能耗中的公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。
4.2公共能耗费管理原则4.2.1不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用能够单独按实向业主分摊。
但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。
如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。
4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，且在合同或协议中予以明确。
4.2.2公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制且预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。
4.2.3不得分摊原则4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。
4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。
4.3公共能耗费用的管理要求4.3.1前期公共能耗计费表设置管理4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询X公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公共能耗费用无法分摊的风险。
4.3.1.2项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。
如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发X公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。
4.3.1.3各公共能耗分摊的项目在交付前1个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。
4.3.1.4集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。
4.3.2合同中能耗约定的评审4.3.2.1项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。
4.3.2.2集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。
4.3.2.3集团品质督导部每年壹月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新壹次，必要时（每季度）修订集团合同模版中关于能耗的约定。
各项目收集到当地政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。
4.3.3公共能耗费用的收费和分摊方式a)纳入物业服务费收取，不存在分摊b)公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c)公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。
4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。
4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。
4.3.5公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。
4.3.5.2项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备和公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。
4.3.5.3集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按《公共能耗费分摊计算表》（附件3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。
4.3.6按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。
4.3.6.2项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，且按《公共能耗费分摊计算表》向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
4.3.6.3预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下壹预收周期向业主补收，且同步调整下壹预收周期的预收标准。
4.4公共能耗费用的监督管理4.4.1按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。
4.4.2集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。
4.4.3集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5罚则”进行处罚。
4.5罚则4.5.1集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对X公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，且处于当月绩效工资10-50％的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。
5相关文件5.1附件1《能耗分摊方式说明》5.2附件2《能耗表模拟表系图》5.3附件3《公共能耗费分摊计算表》5.4附件4《能耗费用分摊公示举例》5.5附件5《各地关于公共能耗分摊的相关规定》6记录表单6.1《××物业服务中心公寓楼公共电表用电统计》6.2《××物业服务中心写字楼公共电表用电统计》6.3《××物业服务中心公寓楼总电表用电统计》6.4《××物业服务中心写字楼总电表用电统计》6.5《××物业服务中心总水表用水统计》6.6《××物业服务中心公共水表用水统计》6.7《××物业服务中心户内水表用水统计》6.8《××物业服务中心商铺户内水表用水统计》附件1：能耗分摊方式说明1.按《前期物业服务协议》或《物业服务合同》所明确的可收费项目设定；2.第壹条未明确的，按当地法律法规执行；3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5.Excel上描述的表号要能和表系图上壹壹对应；6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统壹要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，且按运营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8.供电、供水表系图；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“之上表号、数据我分子X公司核对无误”。
后加盖服务中心印章、经分子X公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。
附件2：能耗表模拟表系图附件3：公共能耗分摊计算公式壹、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。
未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。
计算公式如下：D1＝(∑N×d＋∑W)÷∑S单元×S1×µD1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元）∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（度）d---电力局电费单价（元/度）∑W---电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的能够进行分摊】∑S单元---×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡）S1---×幢×单元1室户型建筑面积（㎡）µ---楼层系数（µ＝µ1÷∑µ）电梯楼层系数表注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。
二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。
增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。
未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。
计算公式如下：H1＝(∑N＋µ电)×d电＋(∑U＋µ水）×d水＋∑W H1---×幢×单元1室×月增压水泵能耗分摊费用（元）∑N---×区域×月增压水泵用电计量总和（度）d电---电力局电费单价（元/度）µ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】｛µ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨）d水---自来水X公司水费单价（元/吨）µ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】｛µ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝∑W---增压水泵房清洗和维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的能够进行分摊】三、景观水系能耗分摊公式计算公式如下：J1＝｛∑(D水泵＋D水系照明)×d电＋∑U×d水＋∑W｝÷∑S总×S1∑U---全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】｛∑U＝4×(U1＋U2…＋Un）｝∑W---景观水系维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含景观水系月维护费，不得进行分摊，未明确的能够进行分摊】∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）四、公共卫生间能耗分摊公式计算公式如下：G1＝｛∑(D排风机＋D烘手器＋D照明)×d电＋∑(U座便器＋U小便器＋U洗手笼头)×d水＋∑W｝÷∑S总×S1 ∑U座便器---全部座便器×月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】∑U小便器---全部小便器×月用水量总和（吨）【也可按0.5吨/天预算】∑U洗手笼头---全部洗手笼头×月用水量总和（吨）【也可按1.0吨/天预算】∑W---公共卫生间维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的能够进行分摊】∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式1.消监控中心计算公式：X1＝｛∑(D主机＋D空调＋D照明＋D UPS)×d电÷∑S总×S12.安防设施计算公式：A1＝｛∑(D主机＋D空调＋D照明＋D稳压电源＋D UPS)×d电÷∑S总×S13.消防排烟通风水泵B1＝｛∑(D电机＋D二次回路＋D照明)×d电＋∑(U消防水)×d水｝÷∑S总×S1六、大堂能耗分摊公式T1＝｛∑(D新风机＋D空调＋D照明)×d电＋∑G1｝÷∑S总×S1 附件4:能耗费用分摊公示举例写字楼公共区域能耗公摊费用1-3月份清单1.生活水泵1-3月总用电5460度，电梯1-3月总用电61560度，景观1-3月总用电191494.6度，通风新风机1-3月总用电24664度，合计公摊总用电283178.6度，合计金额283178.6元。
