秦皇岛黄金海岸项目投资建议书

黄金海岸项目发展定位报告引言本报告旨在为黄金海岸项目的发展提供定位和战略指导。

黄金海岸作为一个旅游目的地，一直以其优美的海滩、丰富的自然景观和多样化的旅游活动而闻名。

然而，随着旅游业的日益竞争和消费者需求的变化，黄金海岸需要根据市场趋势和目标客户的需求进行发展定位的重新思考。

市场分析1.消费者需求：现代消费者越来越重视个性化和独特的旅游体验。

他们希望寻找与众不同的景点和活动，而不只是传统的海滩和游泳。

因此，黄金海岸需要提供更多元化、创新和个性化的旅游产品。

2.竞争环境：黄金海岸面临来自其他旅游目的地的竞争压力。

例如，塞班岛和巴厘岛等地也提供美丽的海滩和丰富的文化体验，吸引了大量的旅游者。

因此，黄金海岸需要找到自己的差异化竞争策略，以保持市场竞争力。

定位策略基于市场分析和目标客户的需求，黄金海岸项目的发展定位策略应着重于以下几个关键要素：1. 以自然和生态旅游为核心黄金海岸拥有丰富的自然资源和生态景观，如海滩、森林和山脉等，这为开展自然和生态旅游提供了宝贵的机遇。

可以开发并推广一系列的自然和生态旅游产品，如生态保护区观察、海洋生态旅游和森林探险等。

同时，加强对自然资源的保护和可持续利用，实现经济增长和环境保护的双赢。

2. 提供多样化和定制化的旅游体验为了满足现代消费者对个性化和定制化旅游体验的需求，黄金海岸应提供丰富多样的旅游产品和服务。

可以开发各种主题旅游产品，如冒险旅游、文化考察和美食之旅等，以及针对不同客户群体的特殊服务，如儿童旅游、老年旅游和蜜月旅行等。

通过不同的旅游产品和服务，满足不同客户的需求，提高客户满意度和忠诚度。

3. 创新营销策略为了在竞争激烈的市场环境中脱颖而出，黄金海岸需要采用创新的营销策略来吸引目标客户群体。

可以利用社交媒体和在线平台进行推广，定期发布有趣的旅游内容和活动，提高黄金海岸的知名度和形象。

此外，还可以与旅行社、酒店和航空公司等合作，提供优惠和套餐，吸引更多的游客选择黄金海岸作为旅游目的地。

“黄金海岸·商业广场〞工程定位及规划设计报告〔A、B地块部份〕一、工程用地周边环境分析1、工程土地情况〔1〕工程用地面积“黄金海岸商业广场〞〔以下简称本工程〕总用地280.317亩。

共分为A、B、C、D四个地块。

其中：商业用地224.317亩〔包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。

〕，容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩〔C地块〕。

容积率3.0，建筑密度30%。

〔2〕地理位置本工程位于XX市金海湾大道中段。

工程东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

〔3〕地质地貌状况工程用地根本上是农田，土地平整，上下差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、工程区域交通〔1〕地块周边的市政路网以其公交现状工程处在XX市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出XX和XX港，北连河东新区XX市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，把守XX 市南大门。

XX市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本工程只有300米远，目前建立工作接近尾声，几个月后将启用。

届时，车站将成为XX市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常兴旺。

〔2〕规划交通按照市政规划，工程门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达XX港。

扬帆大道的全线贯穿，将会大大缩短XX市至XX港的距离。

3、市政配套设施完善〔1〕社区建立工程周边目前正在建立的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅工程，其中最大的有钦南新城〔2000亩〕，可以预见，工程所在片区将会很快成为成熟社区。

〔2〕文化教育XX市第三中学位于本工程的西侧200米处，正在建立中，工程住户子弟可就近入学。

〔3〕医疗卫生XX市妇幼保健医院在安州大道上，距离本工程只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

〔4〕娱乐休息正在建立中的白石湖旅游公园紧靠本工程，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。

秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书天津联合地产目录一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会 (2)（一）当地房地产市场综合分析 (2)（二）地块SWOT分析 (15)（三）市场调研综合说明 (20)二、项目市场定位——基于市场判断的开发方向 (22)（一）市场定位 (22)（二）客户定位 (24)（三）产品定位 (26)三、本案总体规划设计建议——打造本项目卓尔不群的产品形态 (28)（一）项目初步规划和设想 (28)（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充 (32)附件：联合地产简介 (52)一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析1 、项目特性分析综合说明：本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次；☐秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域；☐开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。

☐上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾·森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。

2 、项目规划及建筑风格综合说明：☐规划水平较高，一些先进的设计元素如全地下停车、人车分流、空间绿化、中水处理、会所配套等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。

☐在建筑形式上6+1等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前20层以上的高层住宅成为项目供给的主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，对户型设计产生负面影响。

☐在建筑立面风格上以现代简约风格为主，强调简单线条以及浅色系；渤海皇家项目采用现代与欧式风格的结合，气质典雅品质感较强；另外，在该区出现三个德式现代风格的建筑，分别是在水一方、中央胜境以及海港第一城，建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。

凸美房地产顾问有限公司就〖金色海岸〗项目的营销策划与销售代理一事，与项目发展商的合作事项，初步建议如下：一、代理物业物业名称：〖金色海岸〗开发商：四川远东投资开发股份有限公司物业性质：住宅、商场二、市场现状及其走势简介：1．大量不合理、不完善的低水平开发，导致遂宁房地产市场目前空置房积压量高；但从部分较优质楼盘的畅销来看，说明市场购买需求仍然旺盛，积压量大主要是因为有效供给严重不足；2．据凸美信息统计，现有不少发展商把握机会，于今年内及明年将其项目推出市场，其中大多数项目不论是在整体规划上，还是在销售策略上，均较以前更为完善、成熟，这势必会导致更为激烈的市场竞争。

在此趋势下，楼盘竞争的热点已由楼盘的推销转为对市场的营销与开发商长远品牌战略的建构上，一个楼盘项目成功与否的关键在于项目的前期策划、整体规划和总体营销策略是否完善与成熟，而怎样满足客户的需求、如何实现TCS企业发展战略、如何凸显开发项目与房地产开发企业卓尔不凡的品牌形象，将成为销售的首要前提；3．目前遂宁房地产市场发展的趋势将会发生由量变到质变、由住宅的工程质量到其功能质量、艺术质量、环境质量以及物业管理的服务质量与项目品牌的管理质量的巨大变化，同时兼顾区域的人文环境与文化氛围等不断发展成熟。

4．以单纯的地缘优势取胜的初级房地产市场已风光不在，专业化、品牌化竞争趋势将很快形成；同时以往粗糙的作业模式将被更为专业、更为成熟、更具效率、更高品质的精致化作业模式所取代，唯有经由深思熟虑的专业、规范运作才能抵御更大的市场挑战，并顺利胜出。

三、凸美房地产顾问有限公司服务功能与优热为使代理项目在当前竞争激烈的房地产市场中脱颖而出、一枝独秀，凸美房地产顾问有限公司凭借以下各项专业功能发挥其优势：■通过定期细致深入的市场调查研究掌握最新市场信息，准确把握现时并预测未来的市场状况及需求动态，及时调整并完善项目的市场定位策略与营销推广策略；■通过庞大的客户网络和信息资料库了解分析客户的有效需求，制定完善且行之有效的营销推广策略；■凭借丰富的市场经验以及对房地产市场全程操作的多年专业经验，经过策划中心的精心策划，将项目准确定位并包装以充分满足客户的多种需求，为项目的市场全面出线做最佳铺垫；■通过凸美房地产顾问有限公司客户联线销售网络及受过严格专业训练的地产顾问将项目推出市场，以高质素、高效率的服务实现理想的销售业绩;■以稳健、务实的工作作风，以优秀的职业素质与专业素养，真正体现凸美房地产顾问有限公司在房地产服务中“专业、规范，与客户双赢”的核心价值观念及“永续经营、品牌至上”的企业经营理念。

目录报告摘要错误！未定义书签。

1 项目基本情况错误！未定义书签。

2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析错误！未定义书签。

2.1 北京市概况及投资环境分析...... 错误！未定义书签。

2.2 北京市宏观经济发展基本情况.... 错误！未定义书签。

2.3 北京市商业发展现状分析........ 错误！未定义书签。

2.4 北京市商业地产市场的基本情况.. 错误！未定义书签。

2.5 北京市商业地产市场发展总结.... 错误！未定义书签。

3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据错误！未定义书签。

4立地开发条件错误！未定义书签。

4.1 项目立地条件.................. 错误！未定义书签。

4.2 项目地块基本指标.............. 错误！未定义书签。

4.3商业区位及道路交通............. 错误！未定义书签。

4.4 附近商业及生活配套............ 错误！未定义书签。

4.5 市政基础及公建配套设施........ 错误！未定义书签。

4.6 立地综合评述.................. 错误！未定义书签。

5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况错误！未定义书签。

5.1供给分析....................... 错误！未定义书签。

5.2 需求分析...................... 错误！未定义书签。

5.3 租售分析...................... 错误！未定义书签。

5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价错误！未定义书签。

5.5 商业用房项目SWOT分析......... 错误！未定义书签。

6 项目定位及设计建议错误！未定义书签。

6.1 市场定位...................... 错误！未定义书签。

6.2 产品定位...................... 错误！未定义书签。

6.3 目标客户定位.................. 错误！未定义书签。

李洪卫：“黄金海岸”新区发展的战略构想秦皇岛市政府市委常委、副市长李洪卫发言秦皇岛地处环渤海经济区，环京津都市圈地带，位于华北与东北两大经济区的结合部，区位优势资源丰富、生态良好，改革开放以来，特别是进入新世纪以来，全市上下紧紧围绕产业结构调整和发展方式转变的主线，团结进取、务实创新，综合实力不断增强，城市面貌日新月异，人民生活水平显著提高，社会发展取得长足进步，成为中国首批优秀旅游城市，国家园林城市、全国绿化模范城市和中国投资环境百家城市。

党的十七大以来，我市与全国各地一样，步入了新的一轮科学发展的新阶段，进一步推进改革开放的新要求，区域经济增长格局的新变化，河北建设沿海强省新形势，给秦皇岛发展带来了前所未有的新机遇，站在新的起点，面对新的形势，市委市政府以科学发展观为统领，审时度势科学决策，围绕科学发展，富民强市中心任务，努力做好沿海城市和沿海港口两篇大文章。

扎实推进改革开放，着力推动结构优化升级，切实加强环境保护，促进社会和谐，全面推进实力、活力、魅力、竞争力为标志的沿海强市建设，构建宜居、宜业、宜游的新秦皇岛。

第一，关于“黄金海岸”新区提出的宏观背景。

加强“黄金海岸”一带的保护与开发，是我市乃至我们省长期以来一直高度重视的重要问题，2006年12月河北省政府批准成立“黄金海岸”保护建设管理区，对秦皇岛西部滨海岸线实行资源统一管理，我们这个海岸线的资料提前发了，我在这里就不介绍它的主要情况了。

简要的说，秦皇岛的位置是在华北和河北交界之处，到唐山的滦河，滦河大家都清楚，800多公里是起源于内蒙，120多公里的海岸线都是金沙，可以说是沙软、潮平，全部都是优质的海岸线。

这些年基本上秦皇岛的布局，有它自然的得天独厚的位置，就是山海关。

秦皇岛三个区的布局基本上占了我们这个海岸线长度的将近一半，就是一百年左右的历史，规模都不是很大。

往西南这个方向走，中间有10几个平方公里的绿化隔离带，有著名的石河，大家非常清楚过去的石河大站战，围绕石河两侧是自然形成的绿化带，然后就是我们的海港区，它的发展就是开滦煤矿挖煤以后，从过去的开滦煤矿的煤外运到改革开放志气，国家60%、70%的煤炭出口从秦皇岛下海，现在已经发展到年吞吐2亿5千万吨的大港，现在主要是供应国内的东南沿海绝大部分地区的能源，这个主城区现在的面积是80个平方公里，人口是60万人左右。

秦皇岛金街项目招商情况汇报鉴于秦皇皇岛作为三线都市商业进展相对缓慢，消费劲较弱，因此，我司针对本项目招商工作进行了专门的部署及安排，同时，考虑到项目的紧迫性，因此在我司与贵司招商合同签订前提早进入招商时期，以保证后期招商的顺利进行。

现我司将自2004年7月19日至今的招商情况作以总结与分析，从中发觉的问题及解决方法望与贵司及时商定，以便加速招商进程。

招商时刻：2004年7月19日至2004年7月30日（共两周）招商人员数量：8人招商范围：餐饮、超市、娱乐及服装（北京及天津、河北、沈阳范围内）招商方式：电话接洽、面谈、现场考察一．各业态招商接洽情况本时期招商过程中以主力商户为主，即餐饮、超市、娱乐，关于这部分商户本项目小组为招商人员制定了针对性强的招商任务，任务商户均为项目小组负责人依照项目市场定位而甄不、筛选的，这部分商户共接洽263个，其中餐饮210个、超市24个、娱乐27个；同时，为拉动以服装为主的基础商户的跟进，促进招商工作的全面启动，本项目小组也为招商人员下达了服装商户的接洽任务，目标以中档、高档为主，具体商户不限，至7月30日为至共接洽服装商户103个。

1.餐饮餐饮商户共接洽210个，其中目前跟进中的意向商户56家，已确定无意向商户151家。

其中百胜集团、东来顺已到达现场考查。

阻碍进驻要紧因素：通过我司的分析，阻碍无意向商户不选择本项目开店的要紧缘故有两点，第一，关于外埠开店从不做自营，只做加盟，这部分商户多为一些具有知名度的品牌商户，他们在北京投入最大的精力和资金后品牌具有一定的号召能力，因此，关于外埠开店，他们多愿将自己的品牌输出，查找投资合伙人，以幸免异地开店的危险，同时，又保证了自己的利益回收；第二，关于秦皇岛消费市场的不认可，是阻碍商户进驻本项目的又一要紧因素，其缘故除他们对秦皇岛消费能力表示质疑外，更是因为关于一个旅游都市的季节性消费表示出一定的“恐惧”。

而关于河北省内、及沈阳的一些餐饮商户的接洽中，这部分商户更多的是表示自身全然无经济实力在外埠、甚至是本地开店。