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商品房预售资金监管依据1.引言1.1 概述概述部分的内容：商品房预售资金监管是指对于新建商品房销售过程中的预售资金进行监督和管理的一项重要工作。
在房地产市场中，由于商品房的预售性质，购房者需要提前支付一定比例的购房款项作为认购资金或诚意金。
这些预售资金涉及巨额金额，直接关系到购房者的合法权益以及房地产市场的稳定运行。
因此，对商品房预售资金进行有效监管，具有非常重要的意义。
商品房预售资金监管的主要目标是防止开发商在预售过程中违规操作或挪用购房者的资金，确保购房者的合法权益不受侵害。
同时，也有助于规范房地产市场的运行，维护市场秩序和健康发展。
通过有效的监管机制和措施，可以加强对开发商资金的监督，减少购房者的风险，增强市场的透明度和公正性。
然而，目前商品房预售资金监管存在一些问题，主要体现在监管机制不够完善，监管力度不够强劲以及监管信息公开度不高等方面。
这些问题导致了一些不法开发商或中介机构存在挪用预售资金等违规行为，并对购房者的利益产生不利影响。
因此，加强商品房预售资金监管的必要性变得尤为迫切。
为了改善现状，文章将在接下来的部分，探讨商品房预售资金监管的重要性以及可行的监管措施，并提出建议以进一步完善现有的监管机制，保障购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以按照以下方式编写：文章结构部分的目的是为读者提供一个清晰的导读，介绍文章的组织结构和各个部分的内容安排。
通过给读者提供文章的框架，有助于读者更好地理解文章主题和内容。
本文的结构分为以下几个部分：1. 引言部分：介绍本篇文章的背景和意义，以及文章将要讨论的问题。
2. 正文部分：主要包括商品房预售资金监管的重要性和目前存在的问题两个方面。
3. 结论部分：总结文章的核心观点，提出加强商品房预售资金监管的必要性，以及可行的监管措施。
通过上述结构的安排，本文将全面探讨商品房预售资金监管的重要性、问题以及可行的解决措施，为读者提供一个系统、有条理的分析和讨论。
预售房监管资金管理办法一、总则1.1 为加强预售房监管资金管理，确保预售房项目顺利实施，维护购房者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本办法。
1.2 本办法适用于我国境内预售房监管资金的管理活动。
1.3 预售房监管资金是指房地产开发企业按照规定比例，将预售房款存入指定银行监管账户的资金。
二、监管银行及账户管理2.1 房地产开发企业应选择具备资金监管资质的银行作为监管银行，并与银行签订监管协议。
2.2 房地产开发企业应在监管银行开设预售房监管资金专用账户，并按照规定存入预售房款。
2.3 监管银行应确保预售房监管资金的安全，专款专用，不得挪作他用。
三、资金监管比例及使用3.1 预售房监管资金的比例由市、县人民政府根据项目风险等级确定。
3.2 预售房监管资金主要用于支付预售房项目的工程款、材料款、人工费等。
3.3 房地产开发企业使用预售房监管资金时，应向监管银行提出申请，并提交相关资料。
3.4 监管银行应在收到申请后5个工作日内完成审核，并将审核结果通知房地产开发企业。
四、资金监管期限及退还4.1 预售房监管资金的监管期限自预售许可证发放之日起计算，至项目取得竣工验收备案表之日止。
4.2 房地产开发企业在项目取得竣工验收备案表后，可向监管银行申请退还预售房监管资金。
4.3 监管银行应在收到申请后10个工作日内完成审核，并将审核结果通知房地产开发企业。
4.4 退还预售房监管资金时，房地产开发企业应确保项目无拖欠工程款、材料款、人工费等情形。
五、违约责任5.1 房地产开发企业有以下情形之一的，由相关部门依法予以处罚：（1）未按规定比例存入预售房监管资金的；（2）擅自使用预售房监管资金的；（3）提供虚假资料骗取预售房监管资金的；（4）其他违反本办法规定的行为。
5.2 监管银行有以下情形之一的，由金融监管部门依法予以处罚：（1）未按规定审核预售房监管资金使用申请的；（2）未确保预售房监管资金专款专用的；（3）其他违反本办法规定的行为。
操作人员之间的操作权限，让其具有更强烈的职业操守道德意识和职业素养；必要时，可以实行对重点岗位的定期轮岗制，减少个体舞弊情况的发生，定期实行有效的轮岗制度，避免群体舞弊行为的发生。
在此过程中，企业也要拥有一支专业优质的数字化转型工作建设团队，增强对内部控制数字化转型过程中的人才培养，本着以人为本的理念，对现有员工的职业素养、专业技能等进行强化和培训，提升其从业能力。
（作者单位：威海纺织集团有限责任公司）商品房预售资金监管存在的问题和建议V V 宋金颖商品房预售资金是指房地产开发企业将未完工的商品房出售给购房者，购房者按照商品房预售合同约定付给开发商的预购房款，现行商品房预售制度下的商品房预售资金缩短了房地产开发企业资金回笼周期和住房交付周期，对推进人居环境改善和城镇化建设发挥了积极作用。
但由于部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位，致使一些房地产开发企业项目的预售商品房逾期难交付，从近期房地产行业风险案例看，预售资金监管的有效性亟待提高。
一、存在的主要问题一是商品房预售监管资金未按规定进入监管账户。
住建部门多次发文要求房地产开发企业将预售资金直接收存至监管账户，监管账户以外的任何账户不得直接收存预售资金。
购房者申请购房贷款的，发放贷款单位（银行、住房公积金管理中心）应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至对应的监管账户。
实际执行中，有的房地产开发企业为躲避监管，要求购房者将首付款、定金或购房款直接打到企业其他的账户，脱离监管的资金用于其他项目建设，甚至挪作他用。
二是将预售监管资金挪作他用。
个别房地产开发企业与建筑商、供应商通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于偿还贷款、支付土地款、发放员工工资；有的房地产开发企业将预售资金用于新的项目开发土地出让金或其他前期费用支出，并通过撬动金融杠杆实现规模扩张，最终因扩张速度过快、市场疲软销售不理想资金链断裂，导致楼盘停工，特别是出现烂尾项目，甚至出现开发商“跑路”现象。
商品房预售资金监管办法第一章总则第一条为规范我市商品房预售资金监管,保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条江门市行政区域内依法预售的商品房,其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、变更、注销和预售资金的收存、拨付、使用等监管，适用本办法。
本办法所称预售资金，是指购买预售商品房的购房人按照商品房买卖合同和认购协议约定，支付给房地产开发企业（以下简称房企）的全部房价款，包括定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款（含公积金贷款，下同）和其他形式的购房款。
本办法所称监管账户，是指房企在预售商品房项目所在地（即江门市行政区域范围内）的商业银行设立的用于收存、拨付预售资金，并由项目所在地的县（市、区）住房城乡建设局（以下简称监管部门）、房企和监管银行按照预售资金三方监管协议（以下简称监管协议）共同监管的专用账户。
本办法所称监管银行，是指与监管部门、房企签署监管协议，并设立监管账户的商业银行。
本办法所称监管额度，是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。
第三条预售资金监管遵循政府主导、银行配合、多方监督、专款专用、保障建设的原则。
第四条市住房城乡建设局负责组织实施本办法，指导、监督全市预售资金监管工作，健全江门市房地产交易综合管理信息系统（以下简称房地产交易系统）；会同人民银行江门市中心支行、江门银保监分局、市金融工作局组织招标确定监管银行。
各县（市、区）住房城乡建设局按照本办法和相关规定,负责本行政区域内预售资金收存、拨付和使用等监管工作的具体实施。
人民银行江门市中心支行按照本办法和相关规定，负责指导监管银行做好监管账户管理工作。
江门银保监分局按照本办法和相关规定，负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
2024年商品房预售资金监管实施细则一、引言商品房预售资金监管是指对开发商通过预售方式融资所筹集的购房款项进行监管，确保购房款项安全有效地使用于房屋项目的建设和交付。
为进一步加强商品房预售资金监管工作，提高购房者的权益保护水平，特制定本细则。
二、监管范围本细则适用于全国范围内的商品房项目，包括住宅、商业和办公等不同类型的商品房项目。
三、监管主体1. 监管机构（1）国家发展和改革委员会：负责制定商品房预售资金监管的政策和规划，统筹协调各相关部门的工作。
（2）住房和城乡建设部：负责监督商品房预售资金监管的落实情况，对违规行为进行处罚和监督。
（3）地方政府住房和城乡建设主管部门：负责本地区商品房预售资金监管工作的具体实施和日常监督。
2. 监管服务机构（1）银行：作为商品房预售资金监管的主要机构，负责代收购房款项并进行监管，确保购房款项的安全和规范使用。
（2）独立第三方机构：由监管机构委托，负责对商品房预售资金监管进行评估和审计，保证监管工作的公正和透明。
四、监管原则1. 资金专户原则购房款项必须通过设立专用账户的形式进行监管，确保购房款项与其他资金进行隔离。
2. 资金监管原则购房款项必须由银行或独立第三方机构进行代收代付，并根据购房合同约定的条件和进度进行释放。
3. 信息公开原则监管机构必须及时公开商品房预售资金监管的相关信息，包括监管机构、监管服务机构、监管金额等内容，以保证监管工作的公正和透明。
五、监管措施1. 银行开户及业务受理（1）购房款项必须通过开发商委托的银行进行收款，并开立专用账户进行监管。
（2）银行对开发商的资质和信用进行审查，确保开发商具备承担预售资金监管责任的能力。
（3）银行对购房者的身份和购房合同进行验证，确保购房款项的合法来源和支付凭证的真实性。
2. 资金监管和释放（1）开发商必须按照购房合同约定的条件和进度提取购房款项。
（2）银行或独立第三方机构对购房款项进行监管，确保购房款项安全有效地使用于房屋项目的建设和交付。
商品房预售资金监管问题浅析摘要：商品房预售资金监管是我国商品房预售体制下防止购房资金挪用和烂尾楼产生的重要手段，是非现房购房者利益得到有效保障的基本方式，在全国各地普遍实行预售资金监管的形势下，仍然存在开发企业挪用预售资金、资金链断裂导致烂尾楼产生的现象，商品房预售资金监管受到人们的重点关注。
目前，全国各地陆续出台商品房预售资金监管的办法，在房地产开发资金运营中发挥了良好的促进作用，但是预售资金监管方面还存在的许多问题，值得重点探究。
关键词：商品房；资金监管；完善策略1完善商品房预售资金监管的必要性1.1加强商品房预售资金监管有利于促进项目建设。
预售资金专款专用，全部用于项目工程建设，保证项目如期交房，可以有效避免开发企业因偷挪项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从根本上保障购房人的权益。
1.2加强商品房预售资金监管有利于促进“房住不炒”。
加强预售资金监管，购房款必须直接存入企业在银行的监管账户，能够抑制开发企业和炒房资金的无序流动，使政府监管部门准确把住炒房者的资金脉络，堵住炒房资金来去进退自由的通道，增加炒房的政策风险，是实现“房住不炒”的有效手段。
1.3有利于规范房地产行业的市场行为预售制度的存在扩大了房地产市场的供给，但是对房地产开发企业的准入降低了门槛，一些资金实力不强的企业进入该行业，违规操作破坏了正常的经营秩序，给购房人和社会公共利益增加了隐患和风险。
加强预售资金的监管，有利于完善商品房预售制度，对规范开发企业的市场行为意义重大。
2商品房预售资金监管存在的问题2.1资金监管法律制度不健全2.1.1预售资金监管主体法律责任不清晰目前的监管模式大多是住建（房管）部门与房地产开发企业、商业银行三方签订监管协议，除住建（房管）部门的行业监管责任有政策法规规定外，相关方的权利与义务仅凭监管协议来约定，违反了监管协议的约定，只是依靠履行违约责任来约束对方，没有明确的法律条款作为保障，违约责任履行起来困难重重。
商品房预售资金监督管理办法【最新版】商品房预售资金监督管理办法第一条为加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用、拨付及监督管理，适用本办法。
本办法所称商品房预售资金，包括购房人交付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
第三条市住房保障和房产管理局负责商品房预售资金的监督管理(以下简称监管部门)。
中国人民银行淮南中心支行、中国银行保险监督管理委员会淮南监管分局负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。
第四条设立商品房预售资金专用账户的银行(以下简称监管银行)、贷款银行(含公积金贷款承办银行)、房地产开发企业、监理单位、施工企业要各司其责，相互配合，共同做好商品房预售资金的收存、使用、拨付和监督管理。
第五条商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得商品房预售许可证之日起至综合查验合格。
第六条房地产开发企业开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。
第七条房地产开发企业开立监管专用账户时，监管部门应通过政府信息平台共享方式查验有关资料:(一)建设工程施工合同;(二)农民工工资“一卡通”专用账户;(三)规划总平图;(四)房屋建筑面积测绘报告。
第八条取得商品房预售许可证后，变更监管账户的，应重新签订监管协议。
第九条监管银行要按照监管协议的内容，指派专人配合监管部门做好预售资金的管理和服务工作。
有关部门依法对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门。
第十条商品房预售项目签约现场应安装专用POS机，方便购房业主。
商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。
商品房预售资金监管实施细则范本XX市商品房预售资金监管实施细则
第一条：为规范商品房预售资金的收取、使用和监管，提高购房者的资金安全保障，根据《商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本实施细则。
第二条：商品房开发商在进行预售时，需在商品房预售广告中明确预售资金的使用目的、收取方式及监管措施。
第三条：商品房开发商在收取购房者预售资金时，应当提供预售资金监管账户，并与监管机构进行备案登记。
预售资金监管账户由银行或其他支付机构代为监管。
第四条：购房者在支付预付款时，应当将款项直接支付到预售资金监管账户中。
购房者支付的预付款不得进入开发商的自有账户。
第五条：预售资金监管账户应进行实名登记，并将购房者与相应的预售资金进行绑定。
购房者办理购房手续时，需提供身份证明和购房合同。
第六条：商品房开发商应妥善保管购房者的预付款，并按照购房合同约定的时间和方式使用预售资金。
开发商不得将购房者的预付款用于非约定用途。
第七条：商品房开发商应根据实际建设进度，向监管机构报告预售资金的使用情况，并配合监管机构的审计工作。
第八条：监管机构应定期对商品房预售资金进行监管和审计，确保预售资金的安全和合规使用。
第九条：商品房开发商如未按照约定使用预售资金，在购房合同约定期限内未交付购房单位的，应当依法承担相应的法律责任，并对购房者进行赔偿。
第十条：本实施细则自发布之日起生效，XX市商品房预售资金的监管工作均按照本细则进行执行。
以上所述，为我对商品房预售资金监管实施细则的个人见解，希望对您有所帮助。
具体操作请遵循相关法律法规和政策规定。
关于新时代商品房预售资金监督管理暂行办法第一章总则第一条为加强商品房预售资金监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《省商品房预售管理条例》等有关法律、法规和规章等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、预售资金的收存、支取、使用和监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按预售合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等。
本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。
第四条市住房和城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。
人民银行中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，包括专用账户开立、变更和撤销等业务。
银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
各县（市、区）住房城乡建设局负责辖区内商品房预售资金的监管。
市房地产管理局或市政府指定的部门负责市属项目（含红海湾开发区、华侨管理区）商品房预售资金的监管。
市房地产管理局或市政府指定的部门和各县（市、区）住房城乡建设局以下统称“监管部门”。
第五条承办商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称“监管银行”）应按本办法的规定，配合做好商品房预售资金监管工作，其职责为：（一）建立商品房预售资金的收入、支出台账，并进行日常管理；（二）履行商品房预售资金的收取和划拨义务：（三）做好商品房预售资金收取和划拨情况的月报表,并及时报预售资金监管部门备案；（四）发现商品房预售资金未进入监管账户的，应当及时告知监管部门；（五）监管协议书规定的其他事项。
第六条商品房预售资金监管期限，自开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至商品房项目完成房屋所有权首次登记时终止。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
商品房预售资金监管办法
《商品房预售资金监管办法》（以下简称本办法）由中国人民政治协商会议财政经济委员会制定，1999年7月31日中央军事委员会批准。
（一）房地产开发企业应当按照本办法规定的有关规定缴存设立专用户口，办理商品房预售资金缴存手续，并符合商品房预售资金使用指导性规范限定的条件对商品房预售进行资金管理。
（二）购买商品房的购房者，其认购商品房预售资金应当由其本人向管理银行拨付，或者在规定的银行部门转入商品房预售资金缴存户的银行账户，或者支付信托投资，或者以其他合法方式存入商品房预售资金缴存户的银行账户。
（三）房地产开发企业应当将获得的商品房预售资金存入商品房预售资金缴存户的银行账户，管理银行应当对商品房预售资金缴存户的账户进行管理，仅准予用于房地产以及到期回收预付费用的支出。
（四）商品房预售资金的管理，应当遵循审慎的原则，依法披露缴存、使用情况，根据商品房预售资金使用指导性规范向公众发布相关信息，加强资金缴存的监督管理。
三、法律和行政处罚
（一）有下列行为之一的，由财政经济委员会给予行政处罚：
1.违反本办法规定，未按规定开立商品房预售资金缴存户或未按规定缴存商品房预售资金的；
2.违反本办法规定，违反审慎原则对商品房预售资金的使用的；
4.未按规定发布商品房预售资金相关信息的；
5.违反本办法规定，一次性将多款商品房预售资金进行移转的。
（。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
商品房预售资金监管实施细则商品房预售资金监管是指对房地产开发企业现金流的监管，以确保预售资金的安全性和合规性。
下面是商品房预售资金监管的实施细则：1. 房地产开发企业在销售商品房以前，需要向监管部门申请预售许可证，并指定监管银行进行预售资金监管。
2. 监管银行负责开立专用账户，用于存放预售资金。
房地产开发企业只能将预售款项存入该账户，不能将其用于其他用途。
3. 房地产开发企业需按照监管部门的要求，提供预售资金的详细账目和资金来源证明，确保资金来源合法合规。
4. 监管银行会定期对预售资金进行监管，包括查验账户余额、核对收支情况等，确保预售资金的安全性和合规性。
5. 房地产开发企业在销售商品房时，需要按照约定的进度向购房者履行合同，并及时将购房者的支付款项存入监管账户。
6. 监管部门会对预售资金进行定期审计，并对不符合规定的房地产开发企业进行处罚。
7. 在商品房竣工后，监管银行会根据房地产开发企业提供的竣工验收报告，核实实际销售情况，并对预售资金进行结算。
8. 如发现房地产开发企业存在挪用、私分预售资金等违规行为，监管部门有权责令停止销售商品房，并追究相应法律责任。
以上是商品房预售资金监管的一些基本实施细则，具体执行细则可能会根据地区的法规和监管要求有所不同。
商品房预售资金监管实施细则（2）是指政府或相关部门针对商品房预售资金进行监管的具体措施和规定，包括以下内容：1.监管主体：明确商品房预售资金监管的主体，一般由房地产主管部门及其所属的机构或基金负责监管。
2.监管机构：明确商品房预售资金监管的机构设置和职责划分，确保监管工作的科学化、专业化。
3.监管流程：明确商品房预售资金监管的流程和步骤，包括申请资金监管、审核资料、开设监管账户、监管资金的使用和管理等。
4.监管标准：规定商品房预售资金的使用标准，包括预售资金只能用于开发建设项目、不得挪用于其他用途等。
5.监管措施：明确商品房预售资金监管的具体措施，例如实行定期监管、随机抽查、验收监管报告等。
商品房预售资金监管实施细则《商品房预售资金监管实施细则》是指对商品房预售款项的使用、管理和监督等方面进行了详细规定的一份文件。
下面将从细则的目的、适用范围、监管主体、监管措施以及监管责任等方面进行阐述。
一、目的1. 细则的目的在于规范商品房预售款项的使用、管理和监督，保障购房者的合法权益。
2. 细则旨在加强对开发企业资金运作和风险控制的监管，促进房地产市场的健康发展。
二、适用范围1. 细则适用于全国范围内进行商品房预售的房地产开发企业。
2. 细则适用于购房者及其代理人、银行、监管部门等相关主体。
三、监管主体1. 财政部门：负责制定和调整预售资金监管政策，指导和监督资金的使用和管理。
2. 监管部门：负责对房地产开发企业的预售资金进行监管与审核，确保资金的安全和合规。
3. 银行：作为资金的托管方，负责接收、保管和支付预售资金。
4. 购房者：享有权益的主体，有权监督企业资金的使用和管理。
四、监管措施1. 资金专账管理：房地产开发企业应设立专用账户，将预售资金分账存入银行，确保与其他资金隔离。
2. 资金划拨限制：开发企业预售资金的使用应符合划拨限制，主要用于项目建设和购房者权益保障。
3. 资金用途审查：监管部门将对开发企业使用预售资金的用途进行审查，确保合规使用。
4. 资金监督检查：监管部门有权对开发企业的预售资金进行监督检查，包括资金的存储、使用、归集等。
5. 资金风险评估：银行应对开发企业进行资金风险评估，确保预售资金的安全性。
6. 资金监管信息公示：开发企业应定期向监管部门报送预售资金的相关信息，并公示给购房者和社会公众。
五、监管责任1. 房地产开发企业：应按照规定设立专用账户，保管好预售资金，合规使用并及时报告监管部门。
2. 监管部门：应建立完善的监管制度，加强对开发企业的资金使用和管理的监督和检查。
3. 银行：作为资金的托管方，应严格履行监管义务，确保预售资金的安全和合规。
4. 购房者：有权监督开发企业的资金使用和管理，可以向监管部门举报和投诉。
关于规范商品房预售资⾦执⾏问题的通知关于规范商品房预售资⾦执⾏问题的通知相关问题2022年1⽉11⽇，最⾼⼈民法院、住房和城乡建设部、中国⼈民银⾏联合下发《关于规范⼈民法院保全执⾏措施确保商品房预售资⾦⽤于项⽬建设的通知》（以下简称《通知》），对商品房预售资⾦账户的执⾏问题予以规范。
关于被执⾏⼈是房地产开发商时，其名下的商品房预售资⾦账户能否冻结以及如何执⾏，存在⼀定争议。
实践中，也是执⾏同仁经常询问的问题。
该问题之所以存在争议，在规则层⾯是因为⼀⽅⾯《城市房地产管理法》第45条第3款规定，“商品房预售所得款项，必须⽤于有关的⼯程建设。
”另⼀⽅⾯，最⾼⼈民法院《关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第1款规定，⼈民法院可以查封、扣押、冻结被执⾏⼈占有的动产、登记在被执⾏⼈名下的不动产、特定动产及其他财产权。
在事实层⾯则是因为对于商品房预售资⾦账户内的钱款究竟是否均为预售所得、⼀旦允许被执⾏⼈⽀出能否确保⽤于⼯程建设等问题，⼈民法院往往不易判断。
既往实践从既往的实践情况看，最⾼⼈民法院始终坚持在执⾏程序中要落实《城市房地产管理法》的有关要求，确保预售款项⽤于⼯程建设。
（⼀）最⾼法院执⾏裁判（2016）最⾼法执复33号案件中，最⾼⼈民法院认为：“案涉⼯程进度款属于⼯程款，并⽤于建设项⽬的施⼯，如果不及时⽀付，将⽆法保证⼯程建设正常进⾏。
因此，以商品房预售资⾦监管账户中的资⾦⽀付案涉⼯程进度款符合《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第四⼗五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须⽤于有关的⼯程建设”的规定和上述国务院通知精神。
”（2016）最⾼法执复42号案件中，最⾼⼈民法院认为：“由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者⽽⾔，具有⽐较⼤的风险，城市房地产管理法第四⼗五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须⽤于有关的⼯程建设”。
2013年3⽉26⽇，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控⼯作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资⾦的监管办法，确保商品房预售资⾦能够⽤于⼯程施⼯建设，以保障购房者的利益不受损害。
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，商品房销售成为许多家庭购房的主要方式。
然而，由于商品房交易过程中涉及资金量大、环节复杂，资金安全问题日益凸显。
为规范商品房交易资金管理，保障购房者的合法权益，我国制定了相应的法律规定。
本文将围绕商品房资金监管的法律规定进行详细阐述。
二、商品房资金监管的法律依据1.《中华人民共和国合同法》《合同法》是规范商品房交易的基础性法律，其中对商品房交易资金监管的相关规定包括：（1）商品房买卖合同应当明确约定付款方式、付款期限、付款比例等内容。
（2）出卖人应当将商品房预售款存入监管账户，不得挪作他用。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对商品房资金监管的法律规定包括：（1）商品房预售资金应当存入监管账户，由监管机构进行监管。
（2）商品房预售资金监管的具体办法由国务院建设主管部门会同国务院财政部门制定。
3.《商品房预售资金监管办法》《商品房预售资金监管办法》是规范商品房预售资金监管的具体规定，主要包括：（1）商品房预售资金监管的范围：新建商品房预售资金的监管。
（2）监管机构：县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门。
（3）监管方式：商品房预售资金监管采取专户存储、专款专用、封闭管理的原则。
三、商品房资金监管的法律规定1.预售资金监管账户的设立（1）预售资金监管账户由出卖人开设，账户名称应当与商品房预售合同中约定的出卖人名称一致。
（2）预售资金监管账户应当由监管机构指定银行开设，并报监管机构备案。
2.预售资金监管账户的使用（1）预售资金监管账户内资金的使用，应当严格按照商品房预售合同约定的付款方式、付款期限、付款比例执行。
（2）出卖人不得擅自使用预售资金监管账户内的资金，不得将预售资金用于其他用途。
3.预售资金监管账户的变更与注销（1）预售资金监管账户的变更，应当由出卖人提出申请，经监管机构审核同意后，办理变更手续。
（2）预售资金监管账户的注销，应当由出卖人提出申请，经监管机构审核同意后，办理注销手续。
商品房预售资金监管若干法律问题
导读：本文商品房预售资金监管若干法律问题，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。
商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。
然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。
一、资金监管的主体
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。
如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。
因此，建立商品房预售资金的监管制度
对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。
这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。
笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。
从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。
另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。
对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。
这种做法是可以借鉴的。
就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。
银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式
与开发商建立借贷合同关系。
那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。
由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
从法律责任因素上讲，一旦出现了监管者由于主观故意或者过失而发生监管不当行为，给购房者造成损失，监管机构是否承担相应的责任，承担多少责任？监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。
因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。
笔者认为，如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。
赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。
同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。
这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。
对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。
二、对资金监管主体地位的确认
商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。
然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，适当弱化政府权利呼声高涨的形势下，将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性，况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。
由政府主管部门监管商品房预售资金，比较工程监理机构和商业银行，存在几方面不足。
首先，政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。
其次，政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，孳生腐败，而且政府并没有监管的直接利益驱动，监管很可能流于形式。
再次，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。
政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应该无一例外地给予赔偿。
但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。
而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。
同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。
因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，强调了它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。
与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。
从制度价值取向上看，商品房预售资金监管行为是在商品房预售法律关系中对消费者的弱势群体态势的补救。
那么，笔者认为理应将资金监管者与消费者的关系定位为委托代理关系。
购房者作为预售房款的源予人，没有任何其他主体比其更关心预售资金的运用。
但是，由于购房者过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限等原因，不适宜由其直接行使监管权。
那么，这时候应该由购房者委托专门的机构代为监管。
三、仍需探讨的几个问题
前文虽然分析了商品房预售资金的监管主体的选定和其特殊的民事主体地位，然而对于监管权限的具体内容和监管程序仍需要进一步的研究探讨。
监管者与开发商的其他债权人关系又应该如何处理？商品房预售资金在中介机构的监管过程中，能否对抗开发商与工程无关的其他债权人的债权吗？如果其他债权人可以申请法院采取强制措施予以冻结的话，这样的监管到底还有多大的价值意义？笔者认为，正如前文所述，资金监管者的监管权实际上源自于购房者对发展商的预售房款的所有权保留，那么从法律性质上说，该权利属于物权的性质，根据“物权优于债权”的原则，理应排除开发商其他债权人从预售资金的受偿可能。
在商品房预售资金监管法律关系中，作为法律关系主体的监管主体（工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行）、监管相对人（开
发商）可以通过签订协议来明确各自的权利义务。
那么协议应该如何约定？是应该由政府有关部门制定格式合同，详细规定监管的项目、期限、预售资金的使用范围、条件、方式以及双方的其他权利义务，还是应该由监管双方当事人自由协商？如果是自由协商，在讨价还价的情况下监管权如何得以体现？理应向监管者支付的监管费用应该由谁来出？是由政府支付，发展商支付还是购房者支付？这些问题仍有待我们进一步探讨解决。
感谢阅读，希望能帮助您！。
