林木资产评估基本方法- 收益法

资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。

（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。

1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。

2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

用材林林木资源资产评估方法与实例林木资源资产也称为立木资源资产，是森林资源资产中最重要的组成部分，是森林资源资产中产权交易最活跃的部分，也是森林资源资产评估最主要的内容。

用材林是森林资源中以生产木材为主要目的的部分，在森林资源中面积最大、蓄积量最多。

用材林根据其内部结构与经营方式的不同，可分为同龄林与异龄林两大类，其林木资源资产也分为同龄林林木资源资产和异龄林林木资源资产。

根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林木资产评估测算的方法主要有：市价法，包括市场法（市场价倒算法、现行市价法）；收益现值法（收益净现值法、收获现值法、年金资本化法）；成本法（序列需工数法、重置成本法）。

一、市场价倒算法市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资源资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资源资产评估价值的一种方法。

其计算公式为：E二W—C—F（5-1）式中：E——估值；W――木材销售总收入；C――木材生产经营成本；F――木材生产经营段利润。

市场价倒算法是成、过熟龄林木资源资产评估的常用方法。

该法所需的技术经济资料较易获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准进行测算，木材价格、利润、税费等标准都较易收集。

立木的蓄积、胸径和树高在资产核查中已确定，无须进行生长预测，财务的分析也不涉及到投资收益率和折现率等问题。

该方法计算简单，测算结果最贴近市场，最易为林木资源资产的所有者、购买者所接受。

该法测算时关键的问题有：1、合理确定木材的平均价格在木材市场上，木材的交易价格是按口径、长度确定的，是规格化的产品价格。

而在林木资源资产评估中，这种规格化的产品价格必须转化成某种材种或某类材种的平均价格。

由于不同的林分所产出的同一材种的规格不同，其同一材种的平均售价将发生很大变化。

在单片的成熟龄林分的评估中，必须根据待评估林分的胸径、树高、形数、材质，以单独确定材种的平均价格，而不能直接采用当地的材种平均价格。

收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2.分析测算被评估资产的未来预期收益；3.分析测算折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。

（二）收益法的主要参数1.收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。

收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。

不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。

一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。

净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。

两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。

两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势：（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。

（2）净现金流量体现了资金的时间价值。

在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。

预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法。

时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。

时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。

收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。

收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。

式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。

现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。

求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。

（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。

复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。

分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。

①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。

后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。

（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。

林木资产评估林木资产评估是指对林木资源进行评估，确定其价值和利用潜力的过程。

林木是一种具有重要经济价值和环境功能的自然资源，对于评估林木资产的价值，可以用于确定林木的买卖价格、保险赔偿、资产评估等方面。

下面将从评估目的、评估方法和评估要素三个方面，对林木资产评估进行讨论。

首先，评估目的是进行林木资产评估的首要任务。

林木资产评估的主要目的有两个方面，一是确定林木的市场价值，二是评估林木的经济价值和生态价值。

林木作为一种自然资源，具有市场交易的价值，评估林木的市场价值可以为买卖方提供参考。

另一方面，林木具有重要的经济价值和生态价值，评估林木的经济价值可以为经济活动的决策提供参考，评估林木的生态价值可以为生态保护和可持续发展提供参考。

其次，评估方法是进行林木资产评估的基础。

林木资产评估可以采用多种方法，主要包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是通过对市场上类似林木资产的交易信息进行分析，以确定林木的市场价值。

收益法是通过对林木的经济效益进行评估，以确定林木的经济价值。

成本法是通过对林木的生产成本进行评估，以确定林木的价值。

在实际评估中，可以根据具体情况选择合适的评估方法，也可以结合多种评估方法进行综合评估。

最后，评估要素是进行林木资产评估的关键。

评估要素包括林木的物理特性、生长状况、木材品质、生态环境等因素。

物理特性包括林木的种类、树龄、树高、胸径等信息。

生长状况是评估林木的生长速度和生长潜力，通常通过树轮分析和生态调查等方法来确定。

木材品质是评估林木的经济价值的重要因素，包括木材的质量、产量和用途等。

生态环境是评估林木的生态价值的重要参考，包括林木所处的生态环境、生态系统服务等。

综上所述，林木资产评估是对林木资源进行价值评估的过程，通过评估目的、评估方法和评估要素来确定林木的市场价值和经济价值。

林木资产评估对于林木资源的保护、可持续利用和生态修复具有重要意义，也为林木资源的开发利用提供参考和支持。

森林资源资产评估基本方法森林资源资产评估工作,作为专业资产评估,在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点,发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要.主要评估技术方法如下:一、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。

㈠、市场价倒算法用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值.其计算公式为:ﻫＥn=W－C－FEｎ-林木资产评估值ﻫＷ—销售总收入C—木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）ﻫ F-木材经营合理利润此方法为市场法的一个衍生评估方法,它是假设被评估的林木资产,于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。

㈡、现行市价法现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下：1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。

其计算公式为：ﻫＥn＝Ｋ·Ｋb·Ｇ·MﻫE n—林木资产评估值ﻫＫ-林分质量调整系数Ｋb—物价指数调整系数G—参照物单位蓄积的交易价格(元／立方米）ﻫＭ—被评估林木资产的蓄积量该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。

２、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。

资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。

资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。

在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。

第一种基本方法是市场比较法。

市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。

这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。

通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。

第二种基本方法是收益法。

收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。

根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。

这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。

通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。

第三种基本方法是成本法。

成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。

根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。

这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。

通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。

在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。

例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。

首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。

然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。

最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。

总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。

每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。

同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。

林木林地资产评估的工作方法
以下是 9 条关于林木林地资产评估的工作方法：
1. 现场勘查可太重要啦！咱就好比侦探，要到那山林里去实地查看，数数树木有多少，看看林子的状况咋样。

比如到了那片林子，哎呀，树木长得好茂密，这可得仔细勘查清楚呀！
2. 市场调研就是要搞清楚现在林木林地在市场上的行情呢！你想啊，就跟咱出去买东西要知道价格一样。

比如说不同品种的木材在市场上都啥价，心里得有个数呀！
3. 收益法也得会用呀！算算未来这片林子能带来多少收益，那可不能马虎。

就好比你计划未来能从这片林子里收获多少财富，不仔细算怎么行呢？
4. 成本法也不能忽视呢！看看培育这片林子花了多少成本。

好比你养孩子，投入了多少精力和金钱呀！
5. 专家咨询可别小瞧，那些懂行的专家能给咱太好的建议啦！就像遇到难题找老师帮忙一样，专家的话能让咱少走好多弯路！
6. 数据收集可得认真啊，把各种相关的数据都整理好，这就像给自己建个宝库一样。

一提起这片林子，咱啥数据都有呢，多牛呀！
7. 风险评估也不能忘呀！想想可能遇到的风险，比如火灾、病虫害啥的，这可关系到林子的价值呢。

这不就跟出门要考虑会不会下雨一个道理吗？
8. 类比分析也挺重要呀，找类似的林子来比较比较。

哎呀，就跟你和别人比优点缺点差不多，能更清楚地知道咱这片林子的优势劣势！
9. 模型建立也得掌握好呀，用合适的模型来评估，那可专业了。

就像盖房子要有个好框架一样，模型建好了，评估才能更准确呀！
总之，这些工作方法一个都不能少，都做好了，才能准确评估林木林地的价值呀！。