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蔚蓝海岸开发模式提炼（提纲）一、总体思路1、模式提炼目的总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超前的、企业专有或擅长的、值得在后续项目开发中加以贯彻和发扬的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和连续性。
2、提炼方法先发散，后收缩3、提炼程序●开发模式类别分析●开发模式构成要素和特征分析●蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析●对筛选出的特征进行整合，形成卓越地产开发模式二、房地产开发模式类别分析1、目前流行的模式界定方法●以项目区域定义开发模式：郊区化项目开发模式（TOWNHOUSE）、市区大型项目开发模式（新都市主义）、景观（海景、湖景等）物业开发模式等●以项目规模定义开发模式：城镇开发模式、创新科技园区开发模式、大盘开发模式（大盘主义）、单体楼盘开发模式等●产品类别定义开发模式：别墅开发模式、酒店开发模式、酒店式公寓开发模式、商务公寓开发模式、旅游地产开发模式、度假物业开发模式、小户型开发模式等●以客户定位定义开发模式：豪宅开发模式、白领概念开发模式、工薪概念开发模式、经济适用房开发模式、老年人住宅开发模式、单身公寓开发模式等●以产品用途定义开发模式：旅游地产开发模式、度假物业开发模式、商务公寓开发模式、产权式酒店开发模式、CLD开发模式、CBD开发模式等●以市场概念定义开发模式：生态住宅开发模式、环保住宅开发模式、健康住宅开发模式、节能住宅开发模式、SOHO住宅开发模式、智能化住宅开发模式等●以开发特色定义开发模式：概念先行型开发模式、逆境突破开发模式、精品开发模式、风格创新开发模式、文化、艺术主题地产开发模式等●以复合地产定义开发模式：体育地产开发模式、教育地产开发模式、旅游地产开发模式、农业地产开发模式、●以市场扩张方式定义开发模式：规模化品牌扩张开发模式、专业化连锁开发模式、品牌连锁开发模式（品牌输出，奥龙计划）等●以企业介入开发过程的深度定义开发模式：专业型开发模式（集中于房地产开发管理，也称爱立信式）、全能型开发模式（除开发管理外，成立自己的建筑公司和物业管理公司，也称老福特式）等●以企业或项目成熟运作定义开发模式：万科模式、碧桂园模式、金地模式、奥林匹克模式、现代城模式等2、蔚蓝海岸开发模式属性分析从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成熟运作界定开发模式3、可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表述●万科地产模式（专业化品牌扩张型，市场领跑者，专业化、品牌化路线，跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌，江湖盟主策略）●碧桂园模式（规模化实力扩张型，在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销，纵向一体化的企业运作，模式化、工业化的产品路线，高门槛（现楼）营销策略）●金地模式（专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，精品路线，品牌与企业成长性很强，开始由区域市场向全国市场扩张）●奥林匹克模式（主题与专业开发型，概念地产，复合地产，主题地产，注重速度与创新，注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销，由项目公司到专业化公司，与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根本性需求，连锁化全国性品牌扩张，全国性网络）●现代城模式（个性张扬炒作型，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜，注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大，针对精英阶层、前卫一族）●丽江花园模式（积累完善型，从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心，企业运作是由项目公司到专业公司，产品成熟，配套完善，做社区文化和生活方式）三、开发模式构成要素和特征分析1、模式构成要素●开发管理模式管理理念管理组织构架：直线制、职能制、事业部制、矩阵制等管理优势：投资决策优势、融资优势、成本管理优势、工程技术和质量管理优势、营销管理优势、人才优势等●开发运作模式开发理念土地获取项目定位规划设计：规划布局、建筑设计、环境设计、配套设计营销推广：物业管理：服务内容、社区文化●市场扩张模式企业目标：区域品牌、全国性品牌、世界性品牌融资方式：自有、贷款、垫资、销售回款、企业债券、股票上市等方式选择：直接介入型（激进型）、物业管理先行型（慎重型）人才补给：集团输送、本地化2、要素应该符合的特征●成功项目所表现的：只有成功项目的模式才有提炼的必要●相对比较先进、科学、符合发展潮流的：成功项目中也有不足，对这种缺陷必须剔除●已经取得客户认同的：企业认为是精华，如果未能得到客户认同，迟早会淘汰●比其他项目明显优越的：只有比大部分同行相对优越的，才是自己的模式特征，否则就是别人的●企业比较擅长的：企业擅长，才有模式存在的可能●可以操作的，可以在后续项目中加以贯彻的●不会过于束缚公司的发展方向的四、蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析1、开发管理●管理理念：追求卓越，不断超越（理念是超前的，可以理解为管理的创新）●管理组织构架：目前为扁平化的职能制（如果企业要扩张，这种组织结构可能会变动）●管理优势：优质高效的决策、管理的创新精神（值得继续发扬的）2、开发实施●土地获取：大规模、良好外部景观（后续项目无法保证的）●消费者定位：高素质、高收入的社会精英（如果保留，将限制企业职能走高档路线）●规划设计宗旨：人性化、人文关怀（符合潮流、值得深化的）●规划布局：开放性（人性化的表现之一）●建筑设计：风格：简约、现代、浪漫户型：追求方正（不同消费者会有不同看法）人性化空间：电梯大堂和底层架空●环境设计：地中海风情、海洋文化（只适用于南方沿海，不过可以延伸为园林的唯美和文化内涵的结合）大气与雅致相结合、美观与适用（科学规划与人性化的表现）漫步道、风雨连廊等休闲设施，推崇人与人、人与自然的沟通（的表现）●配套设计：会所智能化教育配套：重点体现全方位的教育配套，而在教育配套中，又以公益性和素质教育为区别于其他项目教育配套的特色（对客户具备吸引的）●营销推广视觉冲击：对营销中心的包装，先建环境，后建房重视口碑传播，以现场生活实景打动人（是项目人性化环境所带来的）●物业管理：社区服务：公信、真诚（在其他企业出现问题而自身没有的前提下可以发扬）社区文化：形式多样化，并且区别于其他企业的是其追求的高品位和文化性3、市场扩张●企业目标：3-5年内成为达成区域品牌的提升，并有做全国性品牌的远期计划●融资方式：目前不明确（能否突破资金瓶颈，还没有提上议事日程）●方式选择：属谨慎型，目前以物业管理为先导，以进入其他热点省会城市●人才补给：在进入全国市场之前，主张自我培养五、卓越地产开发模式提炼1、名称：卓越人文地产开发模式2、模式的个性特征：●人文关怀贯彻始终●建筑设计现代、浪漫，注重细节●环境设计外在美与内涵美相结合●追求均好性和人性化●特色教育与房地产的联姻●营销手段上实多于虚●主张卖生活方式●社区文化突出文化和品位●管理上追求速度和创新●品牌积累期，有创全国性品牌的野心3、模式表述：以消费者需求为中心以全方位的人文关怀为宗旨以均好性、开放性、现代化、人性化的规划设计为载体以一条龙、公益性、高水准、个性化的素质教育为特色以多样化、高品位的社区文化为核心以专业、超前、优质、高效的管理为保证，打造高尚、人文社区以良好的口碑、生动真实的生活场景促进项目销售以项目品牌为基础，成就企业品牌以物业管理品牌为先导，寻求全国性的品牌扩张。
卓越长沙蔚蓝海岸大盘项目营销策划案一、项目概述卓越长沙蔚蓝海岸是一座以高端住宅为主的综合性大盘项目，位于长沙市中心核心区域，周边拥有完善的配套设施和便利的交通网络。
项目总占地面积达到500亩，建筑总面积超过200万平方米。
项目按照绿色生态、高品质品质规划，以打造高尚居住环境为目标，引领长沙房地产市场的发展。
二、市场定位卓越长沙蔚蓝海岸定位为高端人群，以中高层住宅和别墅为主打产品。
项目将提供各类户型，包括一居至四居的公寓以及独栋别墅，满足不同家庭需求。
项目的价值定位是打造一个高品质、舒适、便捷、安全的居住社区。
三、目标客户分析1. 高净值人群：具有较高收入和资产的高净值人群，追求高品质的生活方式。
2. 刚需家庭：年轻的夫妻及家庭，急需购置自己的住房，重视居住环境和住宅质量。
3. 投资者：看中房地产市场的投资回报率，希望通过购房投资获取稳定收益。
四、营销策略1. 品牌建设：通过大规模广告宣传和线上线下推广活动，提升卓越长沙蔚蓝海岸的品牌知名度和美誉度，确立项目的高端品牌形象。
2. 优质产品：推出满足不同客户需求的高品质住宅产品，注重建筑质量和空间设计，提供舒适的居住体验。
3. 营销活动：举办开盘活动、展示会和购房洽谈会等促销活动，吸引潜在客户参观项目、了解产品，并提供优惠政策和购房咨询服务。
4. 线上推广：通过互联网平台和社交媒体等渠道，发布项目信息和优惠政策，吸引目标客户了解和关注项目，并提供在线咨询和预约系统。
5. 专业销售队伍：培训销售人员，提升专业知识和销售技巧，针对不同客户提供个性化的咨询和服务，增强客户满意度和购房意愿。
6. 标杆效应：通过产品品质和居住环境的优势，吸引优秀的业主入住，形成社区的标杆效应，进一步吸引目标客户购房。
五、竞争优势1. 地理位置优越：项目位于长沙市中心核心区域，周边交通便利，配套设施完善。
2. 优质社区环境：项目将打造绿色生态、高品质的居住环境，提供完善的社区配套设施，如花园、游泳池、健身房等，为业主提供舒适、便捷的居住体验。
