安置房房地产成本核算

一、用实物安置拆迁居民的财税处理请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？答：账务上作为非货币性交易处理。

营业税的计税营业额:面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。

所得税全部按照市场价格缴纳。

拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下：(一)营业税规定作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税.具体操作可按下文执行，即《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995]549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

（二)所得税作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿,实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15％），具体由主管税务机关确定。

作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是:1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款).2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借:现金（银行存款)预收账款，贷：开发产品.内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在《企业所得税年度纳税申报表》第1行“销售（营业）收入"栏。

房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。

1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。

如果把房地产项目比作一艘大船，那成本核算就是把控航向的舵手。

它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了，是花在买地这个“大头”上，还是盖房子的材料、人工这些方面。

要是不做好成本核算，就像盲人骑瞎马，乱了套，很可能导致项目亏损。

1.2 对于购房者来说，成本核算也有意义。

虽然他们看不到背后的成本明细，但成本核算合理的项目，往往价格更合理。

就像老百姓常说的“一分钱一分货”，合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比，不会出现漫天要价的情况。

二、房地产成本核算的主要内容。

2.1 土地成本。

这可是房地产成本里的“大块头”。

买地的钱那是真金白银地往外掏。

不同地段的土地价格相差悬殊，就像在城市中心和偏远郊区，那地价是一个天上一个地下。

而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。

这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”，如果处理不好，成本就会大幅增加。

2.2 建筑安装成本。

这里面包括建筑材料和人工费用。

建筑材料的价格波动就像股票市场一样，时高时低。

比如说钢材，前几年价格一路飙升，这对房地产成本影响可不小。

人工成本也在不断上涨，现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭，工钱低了可不行，就像俗话说的“便宜没好货”，工钱给少了，工程质量可能就没保障。

2.3 开发间接费用。

这部分涵盖的内容比较杂，像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。

营销费用可不能小瞧，现在房地产市场竞争激烈，为了把房子卖出去，开发商得花大力气做广告、搞促销。

这就像一场没有硝烟的战争，谁的营销做得好，谁就能在市场上多分一杯羹。

三、房地产成本核算的方法。

3.1 目标成本法。

这就好比是先画好一张蓝图再施工。

在项目开始之前，根据市场情况、预期售价等因素，确定一个目标成本。

然后在项目推进过程中，千方百计地朝着这个目标去控制成本。

如果发现成本超支了，就得像勒紧裤腰带过日子一样，想办法削减不必要的开支。

房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。

也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。

有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。

直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。

自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。

自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。

处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。

房地产成本核算11. 引言房地产行业是一个重要的经济领域，在国民经济中占据着重要的地位。

随着城市化进程的不断推进，房地产市场也日益发展壮大。

然而，房地产项目的成本核算是一个复杂的过程，需要综合考虑各种因素，以确保项目的顺利进行和经济效益的最大化。

本文将介绍房地产成本核算的基本概念、流程和方法，并重点讨论其中的一些关键问题。

2. 房地产成本核算的基本概念房地产成本核算是指对房地产项目的各项成本进行计算、记录和分析的过程。

其目的是帮助项目管理者了解项目的真实成本，并制定相应的控制措施。

房地产成本主要包括直接成本和间接成本。

直接成本是指直接与房地产项目相关的费用，如土地成本、建筑材料成本、施工人工成本等。

间接成本是指与房地产项目间接有关的费用，如管理费用、营销费用、物业管理费用等。

3. 房地产成本核算的流程房地产成本核算的流程可以分为以下几个步骤：3.1 定义成本核算目标在进行成本核算之前，需要明确成本核算的目标和要求。

例如，确定成本控制的重点、制定成本预算等。

3.2 收集成本数据在进行成本核算时，需要收集相关的成本数据。

这些数据可以来自项目管理系统、财务系统、采购系统等。

需要注意的是，收集的数据应该准确、完整，并符合成本核算的需要。

3.3 计算成本在收集到足够的成本数据后，可以开始进行成本计算。

根据项目的特点和要求，可以采用不同的成本计算方法，如直接法、间接法、标准成本法等。

3.4 分析成本通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和分布情况。

同时，还可以对成本进行比较和评估，以发现问题，并为管理决策提供参考。

3.5 控制成本在成本核算的基础上，可以制定相应的成本控制措施。

这些措施可以包括成本削减、资源优化和流程改进等。

通过控制成本，可以提高项目的经济效益。

4. 房地产成本核算的方法4.1 直接法直接法是一种常用的成本计算方法，通过将成本直接归属到项目上，以计算项目的总成本。

这种方法适用于成本较为简单的项目。

安置房房地产成本核算1. 引言安置房是指政府为了解决城市拆迁等问题而向被拆迁户或租赁人提供的住房。

安置房的建设和运营涉及到众多的成本，包括土地购置费、建筑材料费、人工费用等。

在房地产行业中，对安置房的成本核算十分重要，能够帮助企业评估项目的可行性和盈利能力，为决策提供重要依据。

本文将对安置房的房地产成本进行详细的核算分析。

2. 安置房房地产成本的组成安置房的房地产成本主要包括以下几个方面：2.1 土地购置费土地是安置房建设的基础资源，土地购置费是指企业为获取土地使用权而支付给政府的费用。

土地购置费的大小与土地面积、所在地区、用地性质等因素有关。

2.2 建筑材料费建筑材料费是指安置房建设过程中所使用的各种建筑材料的费用，包括水泥、钢筋、砖瓦等。

建筑材料费的大小与安置房的规模、建筑结构、装修标准等因素有关。

2.3 人工费用人工费用是指安置房建设过程中所支付给劳动力的费用，包括工人的工资、福利、社保等。

人工费用的大小与建筑施工周期、工人技术水平、当地劳动力市场情况等因素有关。

2.4 设备设施费设备设施费是指安置房建设过程中所使用的各种设备和设施的费用，包括起重机械、施工机具、电气设备等。

设备设施费的大小与安置房的规模、建筑工艺、设备设施更新换代等因素有关。

2.5 管理费用管理费用是指安置房建设和运营过程中所产生的管理成本，包括项目管理人员的薪酬、办公费用、差旅费等。

管理费用的大小与安置房的规模、管理体系、管理人员水平等因素有关。

3. 安置房房地产成本核算方法对于安置房的房地产成本核算，可以采用以下方法进行计算：3.1 直接成本法直接成本法是指通过对各项直接成本进行累加，得出安置房的总成本。

直接成本包括土地购置费、建筑材料费、人工费用、设备设施费等。

在计算时，需要针对各项成本进行详细的测算和估算，确保数据的准确性。

3.2 工料合同价法工料合同价法是指通过与承包商签订合同，按照合同中规定的工料价来计算安置房的成本。

安置房会计核算办法安置房开发在核算上主要核算开发成本、开发费用及开发期间的税费等。

(一)开发成本1、土地使用权出让金及相关税费2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

主要包括方案、施工图设计、景观园林设计、水电消防设计等以及地质水文勘探；(2)“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

（3）政府相关规费。

主要包括建规证、施工证以及环评等一些证件及批复文件的办理及各种检测费用。

4．建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括地基处理费（桩基、土方）、建筑工程费、安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备的安装)、材料设备（门窗、电梯、空调等）以及室内装修工程费等。

5．基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、供暖、道路、绿化、排污、排洪、智能化、消防、环卫等工程费用。

6．公共配套设施费主要包括不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施发生的支出，比如大门、物业房、居委会、活动室等。

7．不可预见费主要包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

安置房项目成本算核资料清单（1）安置房建设项目成本核算资料清单一、主要成本费用由于门面款抵建房主体建筑成本，故本项目主要考虑除建房主体建筑成本外的其他支出，主要有：1、项目前期工程成本：项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。

2、基础设施费，即公共配套设施支出，指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。

3、工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

4、零星工程费和房屋维修费：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中),现场垃圾清运费、工程保险费等。

5、镇政府项目指挥部和项目开发部发生的相关管理、销售费用：组织和管理开发项目的开发建设而发生的各项费用，主要包括行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

6、财务费用：启动项目建设的前期资金以及筹措上述相关开支所需资金的筹资费用，如银行借款利息或民间借款法定水平利息等。

上述成本和费用总额（包括已支付给镇政府的门面补偿款和门面款超出建房成本的68万元）要大大超过售房收入和现有政府补贴，方能再申请到政府补贴。

二、主要程序资料1、安置房立项文件及相关资料；2、相关财务资料及票据；3、工程招投标资料（含清单标底、工程量计算相关资料或工程预算）；4、构成上述工程实体的工程造价资料：1）地质勘探资料；2）房屋设计图纸；3）房建主体建筑施工发包合同；4）竣工图纸；5）工程竣工结算书资料（根据竣工图纸计算，含门面的建造成本）6）竣工结算审核报告书；7）竣工验收资料。

安置房成本估算文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）谭龙社区北安置房建设投资成本及收益分析说明：谭龙社区北开发项目紧邻新长南线，东西长410米、南北宽48米，占地19680平方米，亩（土地局按临街30米报批，面积为亩，成本核算按亩计）。

图纸设计已完成，总建筑面积平方米，其中3-11层住宅建筑面积平方米，1-2层商业面积平方米，地下人防工程建筑面积平方米（人防工程需独立的设计单位设计，原设计未考虑人防工程建设，仅考虑地下室及地下停车，面积为平方米）。

项目建成后，1-2层商业的全部及上部万平方米住宅均用于西出市口拆迁安置。

下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。

安置房开发建设成本估算一、建设工程费用：1、土建（外装饰、水电、电梯、进户门、外门窗）：1300元/平方米*平方米=万元。

2、自来水入户：（按照新的收费要求，入户费为元/平方米，总入户费应为*=万元，暂仍按现行收费基数计算）1800元/户*230户=万元。

3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。

其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本）参照万合花园约310万元。

4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）：平方米*1800元/平方米=1200万元。

5、勘探、规划、设计、监理、咨询、人防工程设计监理、审图、公示（其中规划、勘探、设计、公示牌已签订合同额为万元，）：约180万元。

6、建设单位管理费：约80万元。

以上小计：万元注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，平方米*68元/平方米=万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=万元；按照新的收费价格为元/平方米，应为万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。

安置房会计核算办法安置房开发在核算上主要核算开发成本、开发费用及开发期间的税费等。

(一)开发成本1、土地使用权出让金及相关税费2.土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。

在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

主要包括方案、施工图设计、景观园林设计、水电消防设计等以及地质水文勘探;(2)“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

(3)政府相关规费。

主要包括建规证、施工证以及环评等一些证件及批复文件的办理及各种检测费用。

4.建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括地基处理费(桩基、土方)、建筑工程费、安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备的安装)、材料设备(门窗、电梯、空调等)以及室内装修工程费等。

5.基础设施费又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、供暖、道路、绿化、排污、排洪、智能化、消防、环卫等工程费用。

6.公共配套设施费主要包括不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施发生的支出,比如大门、物业房、居委会、活动室等。

7.不可预见费主要包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。