房地产开发企业的成本核算

房地产开发企业成本核算项目及其内容一、土地取得成本土地取得成本,是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等.在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。

1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等.2、合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等.3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。

1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。

勘测丈量费:包括初勘、详勘等。

主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.建筑研究用房费：包括材料及施工费。

2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。

第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。

第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。

成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。

2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。

第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。

按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。

第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。

第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。

2．耕地占用税。

3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。

4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。

房地产企业成本核算方法
房地产企业的成本核算方法主要包括以下几种：
1. 直接成本法：将所有直接与房地产项目相关的成本列入项目成本范围，包括土地购置费、建筑物建设费用、设备采购费、人工成本等。

2. 间接成本法：将与房地产项目相关但难以直接分配的成本归入间接成本，例如管理费用、销售费用、研发费用等，按照一定的分摊比例计入项目成本中。

3. 全面成本法：综合考虑直接成本和间接成本，并将所有与房地产项目相关的费用都纳入核算范围，包括项目前期开发费用、设计费用、融资成本等。

4. 边际成本法：只考虑新增投资所导致的成本变化，不计算已有的固定成本和间接成本。

在实际应用中，房地产企业常常结合以上方法制定适合自身运营的成本核算方法，以准确计算项目成本，为决策提供参考。

房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。

关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。

它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。

本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。

2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。

3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。

4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。

三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。

一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。

2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。

房地产开发企业项目成本核算作者：杨芙蓉来源：《财经界·学术版》2011年第10期摘要:房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，成本核算在房地产开发企业项目已经得到了普遍运用，本文首先对房地产开发成本核算存在的问题及原因进行了分析，然后提出了提高房地产行业成本核算水平的一些建议和措施。

关键词:房地产开发企业成本核算问题原因途径一、房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：(一)成本核算对象不明确房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。

如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

(二)成本费用的归集和分配方法不明确根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。

房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。

如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

(三)成本核算周期不明确产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。

房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。

浅谈房地产企业开发成本核算房地产开发成本核算是指在对一栋房产进行开发过程中，所需的各项费用和成本支出的计算。

房地产开发成本主要分为三类：土地成本、建设成本和其他财务成本。

一、土地成本土地成本是指企业为获取土地资源而进行的购买或租赁等行为所付出的一切成本。

包括土地使用权出让价款、土地增值税、土地出让金、土地整理费等。

除了这些正常产生的成本外，还要考虑到政策调整、地价波动、竞争压力等因素可能带来的风险成本。

二、建设成本建设成本是指企业在房地产开发过程中，为达到预期效益所付出的全部成本。

建设成本包括建筑面积、房屋装修、物业管理、税费等。

建筑面积成本包括建筑物价值、建筑物增值、人工成本、材料成本、装修成本、技术成本等。

三、其他财务成本其他财务成本包括利息支出、管理费用等。

利息支出是指企业在财务活动中所发生的利息成本和利息支出，包括借款利息、贷款利息等。

管理费用是指企业在日常管理方面发生的费用，如人工成本、设备成本、材料成本、汽车租赁成本、通讯费用、电力费等。

房地产企业开发成本核算对企业的发展有着重要的影响，主要通过以下三方面来体现其重要性：1.决策依据房地产企业开发成本核算能够通过数据提供，为企业决策提供合理依据和策略，提高决策的针对性和准确性。

企业通过对不同项目成本的分析、比对和考察，明确成本构成，确定投资重点，优化选址等，从而实现合理的投资和规划。

2.资金安排房地产企业开发成本核算可以决定企业的资金安排，明确各项建设成本对企业上市后的竞争优势的影响，避免投入过多的资金而未获得良好的投资回报。

同时，在明确资金安排的同时，也能够有效地防范和控制风险，加强企业财务稳定性。

3.成本控制通过对房地产企业开发成本的核算，企业能够更好地把握竞争优势的来源，进行针对性的优化管理，同时也能够避免开发成本的不必要浪费。

通过能够全面核算企业的开发成本，便于对企业经营过程中的成本进行控制，避免浪费，挖掘成本潜力。

在此过程中，企业能够更好地管理和控制开发成本，提高经营效益和权益水平。

第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。

其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。

在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。

开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。

开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。

二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。

该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。

期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。

该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。

如：开发成本一土地开发开发成本一房屋开发开发成本一配套设施开发开发成本一代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。

三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。

如：开发成本一土地开发一A 土地一B 土地开发成本一房屋开发一A房屋一B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。

2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用” 总账账户。

关于房地产开发公司成本核算的调查研究报告一、引言房地产开发公司是以房地产开发和销售为主要业务的企业，而成本核算是企业经济管理的重要组成部分。

通过对房地产开发公司的成本核算进行调查研究，能够了解其成本结构、成本控制和盈利能力等关键信息，对企业的经营决策、财务管理和发展战略具有重要意义。

本报告旨在对房地产开发公司成本核算进行调查研究，为企业经营提供参考。

二、背景分析1.房地产市场的发展；2.房地产开发公司的特点；3.成本核算在房地产开发公司中的重要性。

三、研究方法本次调查研究采用了问卷调查法和实地访谈法结合的方式，根据房地产开发公司的不同规模和地域分布，选择了20家具有代表性的房地产开发公司作为研究对象。

通过问卷调查了解这些企业的成本核算方法和流程，并通过实地访谈进一步获取详细信息和意见。

四、调查结果1.房地产开发公司的成本结构：房地产开发公司的主要成本包括土地成本、建设成本、销售成本和管理费用。

其中，土地成本通常是企业最大的成本项目，而建设成本和销售成本则是房地产项目的主要成本。

管理费用包括企业的管理人员工资、办公费用等。

2.房地产开发公司的成本核算方法：大多数企业采用了传统的成本核算方法，即将各项成本细化到项目或产品中进行标准成本核算，并通过财务报表进行成本分析。

但也有一部分企业开始尝试采用ABC（Activity-Based Costing，基于活动的成本核算）等新的成本核算方法，更加精细地了解成本的产生和变化。

3.房地产开发公司的成本控制：房地产开发公司普遍重视成本控制，主要采取了以下措施：严格控制土地成本，进行合理的招投标；优化建设流程，提高施工效率，降低建设成本；加强销售管理，提高销售效率，降低销售成本；合理配置人力资源和物资，降低管理费用。

4.房地产开发公司的盈利能力：大部分企业的盈利能力相对较强，但也存在一些企业盈利能力较弱的问题。

研究发现，盈利能力较强的企业对成本核算和控制较为重视，能够更好地把握市场机会并提高市场竞争力。

房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。

准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。

本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。

正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。

2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。

3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。

4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。

5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。

二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。

2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。

3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。

4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。

5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。

三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。

2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。

3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。

4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。

5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。

四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。

2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。

3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。

4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。

5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。

五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。

2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。