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山东淄博房地产（高层项目）市调报告前言由于恰逢公司“城市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，所以，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（张店）高层项目市场进行了调研与分析。
一、市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到2005年3月底，除了原来未被市场消化的多层项目外，淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下25个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。
其中，2005年启动、在售和即将推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。
二、产品构成及现状分析1、住宅如上所述，2005年市场高层项目将不少于25个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多，购房者选择空间减小。
二者比例悬殊与往年迥异。
高层项目详情见附件：《淄博（张店）高层项目调查表》等。
2、投资型物业据市调可知，今年活跃在市场上的办公、商业项目数量、体量与03、04年虽难以相比，但因为受去年公寓型项目（商务办公、酒店式公寓）销售形势良好的影响，05年此类物业形势仍被看好。
目前市场项目主要有中国陶瓷科技城、风景华庭、美旗国际、华都名城、义乌小商品城、龙运时代、中关村、山东香港五金家居城、海盛水产品综合市场、荣宝斋、金丰大厦、金豪大厦、桓台香港街等，其中部分为04年未消化的项目。
此外，不可忽视的是市场上不成功的商业项目对投资者的负面影响。
注：2004年商业办公物业：钻石大厦、荣宝斋、宏程名座、国贸大厦、颐鸿大厦、圣亚大厦、中房新时代商务中心、发展大厦、赢环大厦、中关村、淄博精品服装城、中国财富陶瓷城、通乾服装广场、新天地休闲购物广场、淄博义乌小商品城、中国陶瓷科技城、美旗国际、风景华庭、东方国际汽车城、民泰街铺、周村家具广场、东方国际公寓、福邸旺铺、金丰大厦、金豪大厦等。
2024年淄博房地产市场发展现状淄博市作为山东省的一个重要城市，房地产市场发展具有一定的特点和潜力。
本文将从多个角度综述淄博房地产市场的现状，包括市场规模、销售情况、政策环境等方面。
1. 市场规模淄博市的房地产市场规模庞大，拥有丰富的土地资源和人口基数，是一个典型的二线城市。
根据统计数据显示，截至目前，淄博市房地产总面积约为XXX平方公里，总房屋建筑面积约为XXX平方米。
随着城市的发展壮大，淄博市的房地产市场规模还在不断扩大。
2. 销售情况目前，淄博市的房地产销售市场呈现出一定的活跃度。
与一线城市相比，淄博市的房地产价格相对较低，这对于购房需求量大的人群来说，是一个重要的优势。
另外，在政府的扶持下，淄博市的房地产市场也在不断推出一些促销优惠政策，吸引更多购房者参与。
3. 政策环境淄博市坚持以人为本的发展理念，着力改善人民生活环境，加强城市基础设施建设和公共服务设施建设。
在房地产方面，淄博市政府制定了一系列政策措施，以促进房地产市场的健康发展。
这些政策主要包括：•限购政策：限制个人购买房产的数量，以避免房地产市场过热。
•优惠政策：提供购房者一定的优惠政策，如税收减免、贷款利率优惠等。
•建设补贴：对于房地产开发商，政府提供相应的补贴和奖励，以鼓励开发更多的房地产项目。
4. 市场挑战和前景尽管淄博市的房地产市场发展现状较好，但也面临一些挑战。
其中之一是市场竞争激烈，由于土地资源的限制，开发商之间竞争激烈，导致房地产项目的利润空间相对较低。
另外，随着人们对于居住环境要求的提高，淄博市的房地产市场需要不断提升品质，满足购房者的需求。
然而，淄博市的房地产市场也有很大的发展空间和潜力。
随着城市经济的快速增长和人口的流入，对于住房需求的扩大是不可忽视的。
此外，淄博市在近年来加大城市基础设施建设和环境改善方面的投入，为房地产市场的健康发展提供了良好的基础。
综上所述，淄博房地产市场当前呈现出较好的发展态势，市场规模逐步扩大，销售情况活跃。
山东淄博房地产市场分析2022年，全市房地产开辟市场总体保持了快速、健康发展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。
受连续的国家调控政策及市场自身调整阻碍，商品住宅销售价格显现一定幅度波动，但总体浮现上涨态势。
一、市场运行差不多情形〔一〕房地产开辟情形。
2022年，全市房地产开辟市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。
房地产开辟项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置〔待售〕面积60.58万㎡，同比下降46.36%。
〔二〕商品房销售情形。
2022年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。
其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。
商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。
表一 2022年全市房地产开辟市场要紧统计指标情形类型项目商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比〔%〕指标同比〔%〕指标同比〔%〕指标同比〔%〕完成投资(亿元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87表二 2022年各月完成要紧统计指标情形 施工面积(万㎡)1536.218.861238.549.23149.82 -12.44 24.42 -37.67 新开工面积(万㎡)685.86 60.58552.88 61.90 53.86-19.61 9.47301.27竣工面积(万㎡)212.03 -63.38167.85 -63.95 28.05-65.36 6.49-56.68现售面积(万㎡)51.41-37.1435.25-52.09 11.76131.04 2.4461.59预售面积(万㎡)416.77 48.08383.20 49.6120.2412.579.72584.51空置面积(万㎡)60.58-46.3624.51-58.56 26.68 -33.15 2.68-60.65要紧指标月份完成投资 新开工面积 预售面积 商品住宅预售均价(亿元) 环比〔%〕 (万㎡) 环比〔%〕 (万㎡) 环比〔%〕 元/㎡环比〔%〕 2022.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.042022.024.45-37.32 20.987.8728.341.143427 3.942022.0314.74231.24 51.22144.1422.85-19.373024-11.762022.045.57-62.21 47.63-7.0125.089.76368221.762022.0511.57107.72 68.5243.86 29.3817.153563 -3.23〔三〕企业本年资金来源情形。
淄博市房地产市场调研简要报告一、淄博市整体情况（一）城市发展现状1、城市概况淄博市是山东省年产值过千万的三大城市之一，是鲁中地区重要的以化工、机电、建材、冶金为主的综合性工业城市。
是山东省的重要重工业基地，是山东省乃至全国的邮电、交通枢纽和经济、文化、贸易重镇，其拥有11家上市公司，是济南、青岛两地也望尘莫及的。
淄博市文物古迹众多，是全国重要的历史文化古城，齐文化的发祥地。
市域内自然风光得天独厚，与人文景观相交辉映，具有深厚的文化底蕴和旅游资源潜力。
淄博市人口密集，是山东省人口最密集的城市之一。
1995年淄博市人口103.06万人，2000年，人口126万人,2005年将达到141万。
1985年，淄博市城市规划用地80.98平方公里，1995年，城市规划用地110.12平方公里，2000年，淄博市城市规划用地达到130.48平方公里，2005年将达到157.47平方公里2、城市经济发展０３年上半年，全市以加快发展为第一要务，积极推进流通现代化，努力扩销增效，使全市消费品市场继续保持稳定增长，重点流通企业集团经济效益明显好转，流通经济运行呈现良好态势。
一是消费品市场稳中趋活，物价稳中有降。
1-6月份，全市社会消费品零售总额实现118.88亿元，同比增长14.4%，增幅同比提高1.9个百分点。
其中，城市消费品零售额增长14.6%，区县及以下增长13.6%。
分经济类型看，国有经济增长9.1%，个体经济增长13.1%，私营经济增长26.4%。
从区县完成情况看，各区县均呈不同程度增长，社会消费品零售总额居前3位的依次为张店区31.58亿元，淄川区20.47亿元，博山区17.99亿元。
二是全市流通系统销售稳定增长。
上半年，六大流通系统累计完成商品销售收入549056万元，同比增长15.45%。
其中，市属以上企业完成销售收入136592万元，同比增长21.23%。
三是六大流通系统利润稳步提高。
上半年，全市六大流通系统共实现利润8634万元，同比增长42.12%。
2024年淄博房地产市场分析报告一、背景介绍淄博是山东省的一个重要城市，也是该省的中心城市之一。
淄博的房地产市场在过去几年内持续稳定增长，吸引了大量的投资者和购房者。
本报告将对淄博房地产市场进行详细的分析，包括市场规模、供需情况、价格趋势等方面。
二、市场规模与发展状况淄博的房地产市场规模在过去几年内不断扩大，市场发展迅速。
根据最新统计数据显示，淄博的房地产销售额在去年达到了xxx亿元，比前年增长了xx%。
同时，淄博的住房供应量也在不断增加，新建住房项目数量明显增加。
淄博的房地产市场主要以住宅为主，这也是大多数投资者关注的主要领域。
此外，商业地产、办公楼等领域也存在一定的投资机会，但相对较为有限。
三、供需情况淄博的房地产市场供需状况相对平衡，市场需求与供应相对接近。
城市居民的购房需求主要来自于改善性购房和投资性购房两方面。
改善性购房主要是指城市居民因为居住条件不满意而改善住房环境，投资性购房则是指投资者购房以获取资产增值收益。
因为淄博地理位置优越，人口流量大，所以淄博的房地产需求一直保持稳定。
同时，淄博也自身发展迅速，人口规模在增加，这进一步推动了房地产市场的发展。
四、价格趋势与投资建议淄博的房价在过去几年内有所上涨，但涨幅相对较小。
目前，淄博的房价处于相对合理的水平，投资者可以积极参与房地产市场。
从长期来看，淄博房地产市场的发展潜力仍然巨大。
随着城市经济的不断发展和人口的增加，淄博的房地产市场有望继续保持稳定增长。
投资者可以密切关注淄博的发展动态，选择合适的时机参与投资。
五、结论综上所述，淄博房地产市场在过去几年内取得了较好的发展。
市场规模持续扩大，市场供需相对平衡，价格稳定。
淄博的房地产市场具备较高的发展潜力，投资者可以积极参与。
就目前情况来看，淄博的房地产市场还没有出现明显的泡沫迹象，但仍需保持警惕，切忌盲目投资。
投资者应根据自身经济状况和风险承受能力，做好投资规划和风险控制，以确保投资的长期可持续性。
2024年淄博房地产市场调研报告1. 引言本报告对淄博市房地产市场进行了调研和分析，旨在了解当前市场状况、发展趋势以及存在的问题，并给出相应建议。
通过深入研究市场数据和相关政策，我们希望提供有用的信息和见解，帮助各方了解淄博市房地产市场的发展潜力和可行性。
2. 市场概况2.1 市场规模淄博市房地产市场在过去几年保持了较快的增长势头。
根据统计数据显示，2019年全市房地产销售额达到XX亿元，同比增长XX%。
这表明淄博市房地产市场具有较大的发展潜力。
2.2 市场结构淄博市房地产市场主要分为住宅、商业地产和工业地产三个主要板块。
近年来，住宅市场占据市场份额的最大比例，商业地产和工业地产的发展也逐渐蓬勃。
市场结构合理，多元化发展趋势明显。
2.3 政策环境淄博市政府出台了一系列鼓励房地产市场发展的政策，如降低购房门槛、减免税费、加大土地供应等。
这些政策为房地产市场的快速增长提供了有力支持。
3. 市场特点3.1 地理位置优势淄博市地处山东省中部，交通便利，与周边城市紧密相连。
这为淄博房地产市场的发展提供了得天独厚的地理位置优势。
3.2 人口结构淄博市拥有庞大的人口基数，人口结构相对年轻，居住需求旺盛。
这为淄博房地产市场的稳定发展提供了重要条件。
3.3 城市发展规划淄博市政府制定了详细的城市发展规划，包括扩大城市规模、改善城市环境、提升城市功能等内容。
这为淄博房地产市场提供了良好的发展环境和机遇。
4. 发展趋势4.1 住宅市场稳中有升淄博市住宅市场在过去几年稳步增长，未来有望保持相对平稳的发展态势。
随着城市发展规划的实施和人口增长带来的居住需求增加，淄博住宅市场将继续呈现稳中有升的趋势。
淄博市商业地产市场在近年来快速崛起，各类商业综合体、购物中心、酒店等纷纷涌现。
随着商业业态的更新换代和消费需求的不断升级，淄博商业地产市场有望持续迅猛发展。
4.3 工业地产市场发展潜力巨大淄博市工业地产市场的发展潜力巨大。
在国家对高端制造业的重视和相关政策的支持下，淄博工业地产市场将成为重点发展方向，吸引更多的产业企业进驻。
2024年淄博房地产市场环境分析1. 市场概览淄博是中国山东省的一个重要城市，拥有丰富的资源和良好的交通条件。
近年来，随着经济的发展，淄博的房地产市场也逐渐兴旺起来。
本文将对淄博房地产市场的环境进行分析。
2. 政策环境政策环境对房地产市场起着非常重要的作用。
近年来，中国政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
淄博的房地产市场也受到这些政策的影响。
政策的主要目标是控制房价的过快上涨，限制投机行为，保障住房需求。
3. 经济环境经济状况是决定房地产市场需求的重要因素之一。
淄博是一个经济发展较快的城市，拥有多个重要的行业和产业园区。
这些产业的发展带动了人口流动和就业机会的增加，进而推动了房地产市场的需求。
4. 土地资源土地是房地产市场的基础，土地资源的供应与需求关系直接影响房地产市场的发展。
淄博作为一个城市，虽然土地资源有限，但通过城市规划和土地利用的优化，能够满足房地产市场的需求。
5. 房地产企业竞争淄博的房地产市场存在多个房地产开发企业，它们之间的竞争也是市场环境的重要组成部分。
这些企业通过推出不同类型和价格的房产产品来争夺市场份额，从而影响着市场的发展。
6. 人口结构人口结构是市场需求的重要因素之一。
淄博的人口结构呈现出较为稳定的特点，居民购房需求主要集中在改善型住房和投资型住房上。
需要注意的是，随着人口老龄化程度的加深，对养老型住房的需求也将逐渐增加。
7. 金融政策金融政策对房地产市场的发展具有重要影响。
淄博的金融政策主要包括贷款利率、首付比例以及房地产开发融资的支持力度等。
这些政策直接影响着购房者的购买能力和开发企业的投资决策。
8. 环境保护环境保护意识的提高影响着房地产市场的发展。
淄博作为一个城市，注重环境保护，努力改善生态环境。
这也为房地产市场提供了更好的发展空间，吸引了更多的购房者。
9. 市场前景综合以上分析，淄博的房地产市场具备较好的发展前景。
稳定的政策环境、良好的经济环境、适度供给的土地资源等因素将促使市场稳定发展。
淄博市房地产市场调研分析报告目录一、淄博市宏观现状简析1、区域概况2、区域经济发展状况二、淄博市房地产市场分析1、淄博市房地产整体发展概况2、住宅物业发展现状3、商业物业发展现状4、办公物业发展现状三、淄博市规划现状分析1、淄博市整体规划简析2、淄博市热点开发版块分析四、微观市场现状分析1、微观市场简析2、热点楼盘评析3、张店区在售项目状况五、淄搏市房地产未来发展走向及趋势1、民生地产将会成为我市新的主题2、奥运地产将会应运而生3、文化地产方兴未艾六、综述一、淄博市宏观现状1、区域概况（1）地理位臵淄博市位于山东省中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带，，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。
总面积5938平方千米。
市域最大纵距151公里，最大横距 87 公里，是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。
（2）城市规模淄博市现有总人口412万人，其中市区人口268.5万。
辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。
五城区和桓台县城呈梅花状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。
（3）交通状况淄博交通便捷。
胶济铁路横贯东西，205国道、309国道、济（南）青（岛）、滨（州）莱（芜）高速公路在这里交汇。
市中心距济南机场70公里，距青岛港300公里。
距济南遥墙国际机场：70 公里，车程60分钟。
现有市内公交车130多路，基本覆盖市内每一个乡镇。
2、区域经济发展状况淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域，，拥有一大批在中国、山东占有重要位臵的企业和产品。
（1）国民生产总值作为全国重要的工业基地，淄博市的国民经济水平也呈稳中有升的势头迅速发展。
2005年全市完成生产总值1430.95亿元，比上年净增283.89亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，一、二、三产业构成比为4.1 : 66.8 : 29.1。
2024年淄博房地产市场规模分析引言淄博是山东省的一个重要城市，房地产市场一直是该地区经济的重要组成部分。
本文将对淄博房地产市场的规模进行分析，探讨其发展趋势和影响因素。
一、淄博房地产市场的历史回顾淄博房地产市场经历了多年的发展和变化。
在1990年代初期，淄博房地产市场开始起步，房产交易量逐渐增加。
随着经济的快速发展，淄博的房地产市场也呈现出快速增长的趋势。
2008年金融危机对淄博房地产市场造成了一定的冲击，但市场迅速恢复并继续保持快速增长。
二、淄博房地产市场的规模分析淄博房地产市场规模可从以下几个方面进行分析。
1. 房地产开发项目数量淄博市区及周边地区拥有大量的房地产开发项目。
通过对各类房地产开发商的统计，可以了解到淄博房地产市场的项目数量。
据统计，截至目前，淄博市区及周边地区共有XX个房地产开发项目。
2. 商品房销售情况商品房是淄博房地产市场的主要交易产品。
通过对淄博市商品房销售数据的分析，可以对市场规模进行评估。
近年来，淄博市商品房销售额呈现逐年增长的趋势，其中住宅销售额占据了较大比例。
3. 二手房成交量二手房市场也是淄博房地产市场的重要组成部分。
通过对淄博二手房成交量的观察分析，可以了解到市场的活跃程度和变化趋势。
近年来，淄博二手房成交量持续增加，这表明市场需求逐渐增长。
4. 房地产投资额房地产投资是淄博房地产市场的重要指标之一。
通过对淄博市房地产投资额的统计，可以了解到市场的总体投资情况。
近年来，淄博市房地产投资额呈现稳步增长的趋势，这说明市场信心较高。
三、淄博房地产市场的发展趋势淄博房地产市场的发展存在一定的趋势和特点。
1. 市场规模不断扩大随着淄博经济的持续快速发展，市民的购房需求逐渐增加，房地产市场规模也在不断扩大。
预计未来几年，淄博房地产市场将保持快速增长的态势。
2. 重点发展住宅项目住宅市场一直是淄博房地产市场的核心。
未来淄博将继续重点发展住宅项目，满足市民的居住需求。
3. 加强房地产政策引导为了保持淄博房地产市场的稳定和健康发展，政府将加强对市场的监管和政策引导。
山东淄博房地产（高层项目）市调报告前言由于恰逢公司“城市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，所以，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（张店）高层项目市场进行了调研与分析。
一、市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到2005年3月底，除了原来未被市场消化的多层项目外，淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下25个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。
其中，2005年启动、在售和即将推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。
二、产品构成及现状分析1、住宅如上所述，2005年市场高层项目将不少于25个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多，购房者选择空间减小。
二者比例悬殊与往年迥异。
高层项目详情见附件：《淄博（张店）高层项目调查表》等。
2、投资型物业据市调可知，今年活跃在市场上的办公、商业项目数量、体量与03、04年虽难以相比，但因为受去年公寓型项目（商务办公、酒店式公寓）销售形势良好的影响，05年此类物业形势仍被看好。
目前市场项目主要有中国陶瓷科技城、风景华庭、美旗国际、华都名城、义乌小商品城、龙运时代、中关村、山东香港五金家居城、海盛水产品综合市场、荣宝斋、金丰大厦、金豪大厦、桓台香港街等，其中部分为04年未消化的项目。
此外，不可忽视的是市场上不成功的商业项目对投资者的负面影响。
注：2004年商业办公物业：钻石大厦、荣宝斋、宏程名座、国贸大厦、颐鸿大厦、圣亚大厦、中房新时代商务中心、发展大厦、赢环大厦、中关村、淄博精品服装城、中国财富陶瓷城、通乾服装广场、新天地休闲购物广场、淄博义乌小商品城、中国陶瓷科技城、美旗国际、风景华庭、东方国际汽车城、民泰街铺、周村家具广场、东方国际公寓、福邸旺铺、金丰大厦、金豪大厦等。
三、市场供应分析2005年，将是淄博当之无愧的“高层年”。
04年，03年甚至更早，小高层的发展不过是淄博楼市上的潜流，而在短短两到三年的时间内，开工的、销售的、竣工的、入住的高层项目加到一起，在短时间内，市场出现了一个前所未有的高峰。
1、供应突然放量2005年淄博房地产市场供方突然放量和强势出击，将有如下项目或开始启动，或开始上市，或继续推售：中润华侨城、时代名都、东方之珠、翡翠园3期、银领国际、国际馨居、天府明珠、鲁信皇家花园、丽江文化休闲广场、海泉帝景（港澳广场）、荣宝斋、金宝岛、颐景园、鑫盛·城市风景、天骄世家3期、凯瑞景园、义乌·江南豪庭（高层）、黄金国际、西城嘉园、丽水尊园、创业·帝景园、华都名城、风景华庭、风景世家、金丰大厦、金鼎·世龙城……2、户型大小总体量相当市场上尚未消化的高层项目的剩余房源普遍以大户型为主，120－250左右；即将上市的高层项目中，大户型房源仍占不少体量。
但同时，开发商在吸取了大面积房源销售不畅的教训并对市场重新进行定位分析后，新的高层项目将有相当比例的中小户型住宅推出，面积从几十到一百多平米不等，如城市风景、颐景园、翡翠园3期、银领国际2期、巴黎春天2期等。
3、为什么是2005？如果把“2005年高层项目突然放量”作为一个现象进行分析的话，高层项目选择在2005年突然“爆发”是有着深刻的社会背景、政策及经济背景的。
1）社会政策是前提2005年是“8.31”大限后的第一年，土地招牌挂制度的强力执行，使得有限的土地资源使用价格上升，要求开发商不断提高单位土地面积的使用率，楼房向高处发展也就成为必然的选择。
同时，由于张店新城区开发的受挫，使得大批量多层低密度住宅项目的开发成为不可能，开发商纷纷在老城区拿地开发，旧城改造步伐加快。
2）城市发展是根本从城市发展来看，土地资源的不可再生性使一些成熟的地段成为一种稀缺的资源，而对这些稀缺资源价值的充分挖掘，也只能把楼体扩向高处。
3）消费水平提高是基础从淄博经济的发展角度来讲，高层、小高层的出现，也正是得益于前些年淄博楼市的健康发展，开发商的实力日渐增强；从消费者的角度来说，他们同样囊中日渐充实，而且随着消费者视野的开阔，其对住宅品质的要求越来越高，高层和小高层住宅，不再是以往意义上难以承受的“奢侈品”。
4）房价提升使旧城改造成为可能中心城区房价的稳步上涨对整个住宅市场起到一定的拉动作用，自此，1500－1600元∕㎡的房价成为“遥远的回忆”，而2000－4000元∕㎡成为大多数购房者必须面对的现实。
四、市场需求分析1、客户构成随着经济的发展和人们思维模式的转换，淄博开始出现中产阶级，且这一群体正在逐渐壮大。
因此能满足他们需要的房子也就应运而生，如别墅、小高层、高层等。
政府公务员、银行业、保险业、贸易业、媒介传播、城市白领、私营企业主或高管以及部分二次或多次置业者。
此类客户群经济承受力较强，观念先进，投资意识较强，是整个淄博房地产市场发展的最先受益者和引领者。
他们一般居住在中心城区、城市边缘或新兴商业区或居住区，生活配套及市政配套齐全，交通方便，舒适的居住是他们买房子的主要目的。
与一般购房者相比，这一群体对住宅有着较为显著的需求，豪华、舒适、方便是他们衡量房屋的重要标准，高标准的物业管理也是他们非常重视的因素。
2、需求特点1）对均好性要求更高购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续保持关注之外，还对新技术、新材料的使用、节能、环保、智能化等多方面提出新的需求，特别是对社区景观和环境方面的要求更加强烈。
均好性是衡量物业综合品质的重要标准。
2）居住更加舒适方便、更加人性化主要体现为方便实用的配套设施、优良的户型设计、专业的物业管理等，以及与人的生理和心理相协调的各个方面。
3）年龄结构更加明显通过市调并结合淄博在售高层项目的客户分析得知，年龄在25－45之间的人群为消化高层项目的主力客源。
4）消费需求为主，投资需求为辅由于高层住宅的总价高、档次高、居住舒适度高以及社会符号功能强等，所以高层项目的购房者普遍以自用为主，但也不排除部分投资意识较强的炒房客户。
5）团购客户占相当比例由于开发商与购房者特殊的社会关系或客户（合作）关系，目前在淄博高层住宅的推售中，团购客户占有相当比例，而且团购通常被一些项目作为推售策略之一。
3、观旧待新，市场出现观望势头由于受上市项目增多的影响，广大消费者的购房热情收减，开始对在售项目表现出观望态度，而对即将上市的地段不可复制的高层项目（如黄金国际、鲁信皇家花园等）则抱有等待心理，意欲在众多项目激烈的市场竞争中坐收更大利好。
可以说，即将上市的高层项目虽然面临着激烈的市场竞争，但同时也有着较大的需求市场。
4、多层需求看好虽然05年小高层、高层住宅上市体量较大，多层减少。
目前市面上多层项目主要有瑞丰苑、绿杉园、中德亚运村、美达花园、吉润·雅庭、书香景园、金昌·舒然家园、天都小区等。
由于多层本身的优势如价格低、物管费用低等，再加上消费者传统的居住情节等因素，所以70－100平米左右的中小户型（均价在2000元∕㎡左右），即使地段稍偏，市场反响仍然不错。
从购房者对多层需求的反映来看，多层的市场需求空间仍然较大，但目前市场正值高品质多层项目缺乏之际。
如果新开发的多层项目上市时机恰当，推广节奏适宜，多层市场将继续看好。
五、价格及成交分析1、品质相近，价格差距较大虽然住宅品质有诸多相近之处，但产品规划设计不尽相同，所以即使是同类物业，价格也有较大大差距。
目前市场上高层项目售价从2400元∕㎡到4000元∕㎡不等。
2、市场售价增长缓慢2004年上半年，部分高层项目曾出现过小面额的降价势头，进入下半年来，价格虽有所上浮，但波动不大。
与2004年相比，目前市场售价涨幅不大，而且从项目现场得知，客户购房仍然可以在限定条件下享受一定的折扣优惠。
可以说，目前淄博的高层项目难以突破现有价格区间，实现更大价值的提升，除非出现市场认可的创新产品。
所以，同地段的住宅物业，其价格将因为产品定位、规划设计、品质等原因而拉开一定差距。
3、持续销售，成交缓慢据市调反馈，现有小高层、高层普遍处于持续销售阶段，延续着惯常的广告宣传、推售策略，然而现场看淡，成交出现趋缓势头。
4、剩余房源大户型居多，供求出现失衡通过现场了解，置业门槛较低的小户型一路紧俏，而在售高层住宅项目中，剩余房源以140－200多平米的大户型居多，且总价较高，一定程度上延缓了成交速度，供求显现错位苗头。
5、市场整体价格将略微走高受小高层、高层及别墅价格稳步走高的影响，2005年多层住宅的价格也许会出现跟风势头，在现有价格层次上有所提升，进而会拉动淄博市场整体房价的小幅上扬。
六、市场竞争态势1、市场投放量巨大，竞争激烈据初步统计，2005年淄博房地产市场在售的高层项目和即将上市的高层项目达24个之多，供应量巨大，竞争激烈。
2、充分备战，力求脱颖而出由于面对05年大量上市项目的竞争现状，很多高层项目在进行充分的上市准备工作，主要体现在市场需求研究、规划设计、产品创新、推售策略等方面，以求在05年的市场竞争中占有一席之地。
3、项目提前（同时段）入市，客户分流严重；高层项目同时段入市，单个项目难以主导市场，在销售对象上将会出现重叠现象，造成目标客户群大量分流。
4、竞争焦点向产品品质及创新转变由于价格相近，高层项目竞争的焦点不再是价格的竞争，而是转为产品品质和创新产品的竞争。
据市调初步了解，05年上市的部分高层项目主要以中小户型房源为主，大面积户型为辅。
另外，如果推广节奏和推售策略掌握得当，创新户型产品将无疑会受到市场追捧。
5、置业门槛降低有利于扩大目标消费群从即将上市的项目来看，中小户型房源的推出，无疑将大大降低购房者的置业门槛，使得潜在客户发展为目标客户，进而更大范围的扩大客户群体。
6、多层住宅出现市场空白多层住宅市场开始出现空白和发展机遇。
大量高层项目充斥市场，而品质较好的多层项目逐渐减少，05年上市的多层项目成为整个住宅市场的辅助部分。
而从市调获悉，目前购房者对多层住宅仍然看好，市场需求空间不可小窥。
七、张店饭店项目竞争现状分析张店饭店改造项目尚未进行准确的项目定位，但市场存在的几个投资型物业在对项目进行构成威胁的同时，也为项目提供了更好的经验借鉴和操作参考。
作为一种投资工具，美旗国际、风景华庭等酒店式公寓，以8％的返租回报作为主要策略进行推广，市场反应良好，此类项目有可能直接影响张店饭店项目的定位。
而即将上市的华都名城项目，将会对公司张店饭店改造项目的定位产生潜在影响，同时对项目的目标客户群形成一定分流，提到酒店式公寓，我们自然想到在03年销售火爆的都会100产权式酒店。
