2011年淄博房地产市场分析报告

2011年5月张店在售楼盘市场调研资料1、楼盘：盛世名苑地理位置：中润大道和西四路的交叉路口电话：3157999开发商：淄博世龙房产规模：整个社区共22万平方米，目前推出29号、30号楼，17层，地下两层2梯6户，4单元，还有32号楼-35号楼未开大约在今年的年底推出。

户型：37平（一室一厅）、90平米（两室两厅）、110平（三室两厅）价格：4月份起价：5250元／㎡、均价：5600元／㎡最高价5850元／㎡。

5月1日之后起价：5450元／㎡、均价5450元／㎡、最高价6050元／㎡车位价格：8万，车库：10万工程进度：已经盖到5层。

交房时间：2012年10月31日销售量：目前110平总共120套（已经售完），90平的总共120套（还有20套左右）35平总共120套（还有90套）目前的折扣优惠：开盘时的优惠总房款5000元，再打9.9折。

形象推广：晨报、日报、晚报、车体、DM2、楼盘：华瑞尚品：地理位置：中润大道火炬公园南庭兰村）电话：3121777开发商：山东大德华瑞置业有限公司规模：共3栋楼（3/4号楼为住宅，5号楼为公寓），18层，1层为商铺，顶层为阁楼，一梯两户至一梯四户，规划户数：400户，产权年限50年。

户型：47/60平米公寓74/100平米两室一厅/120/125/130平米三室两厅价格：4月底的价格起价：5500元／㎡均价：5800元／㎡最高价：6560元／㎡近期正准备上调价格。

车位价格：7万-9万，车位300左右销售情况：74平方和100平方的房源基本上已经售罄，47平方的公寓只售出1/3,目前所有户型基本售出2/3的房源。

工程进度：今年7月份交房目前的折扣优惠：没有优惠政策形象推广：晨报、短信3、楼盘：黄金国际楼盘地理位置：（华光路与西六路交汇处）电话：3100666开发商：黄金置业房地产开发公司规模：总建筑面积约100万平米，占地600亩，新推F区3号楼（17层，3个单元），126套。

中国淄博房地产行业市场环境分析淄博市，位于山东省中部地区，是一座具有悠久历史和丰富文化遗产的城市。

随着经济发展的加快和城市规划的完善，淄博房地产市场逐渐兴起，并成为当地经济增长的重要推动力。

本文将对淄博房地产市场的环境进行分析。

1. 经济发展背景淄博市作为山东省的重要城市之一，拥有发达的工业基础和良好的经济发展前景。

近年来，淄博市积极引进各类企业和项目，加大对经济发展的投入。

这种经济发展态势为淄博的房地产市场提供了良好的机遇和市场需求。

2. 政策支持淄博市政府对房地产市场的发展给予了积极的政策支持。

通过出台一系列鼓励购房和购房政策，如购房补贴、优惠贷款等，吸引了大批购房者。

政府还着力推动房地产市场的规范化和健康发展，加强对房地产开发商的监管，保障购房者的合法权益。

3. 地理位置和基础设施淄博市地理位置优越，与周边城市交通便利。

市内有多个高速公路和铁路相连，方便人们出行和物流运输。

同时，淄博市拥有完善的基础设施，如水、电、气等供应充足，为房地产开发商提供了良好的环境条件。

4. 人口结构和消费能力淄博市拥有庞大的人口基数和稳定的人口增长趋势。

随着经济的发展，人们对于居住环境的要求也越来越高。

随之而来的是消费能力的提升，人们越来越愿意在房地产市场进行投资和消费。

5. 竞争情况淄博房地产市场的竞争日益激烈。

众多房地产开发商纷纷进入市场，推出各类楼盘。

市场上的竞争主要体现在价格、产品质量和售后服务等方面。

购房者在选择时，更加注重房屋的品质和开发商的信誉。

6. 行业发展趋势根据近年来全国房地产市场的发展情况，可以预测淄博房地产市场的未来发展趋势。

随着城市功能的完善和人们需求的变化，淄博市将出现更多的房地产项目，涉及住宅、商业、办公等多个领域。

同时，对于房地产市场监管的要求也将越来越严格，合规经营将成为未来发展的重要关键。

7. 风险与挑战淄博房地产市场的发展面临一定的风险与挑战。

首先，政策风险是最主要的风险之一，政府可能会调整相关政策，对市场产生影响。

从２０１１年９月起，淄博市的新开楼盘明显调低了开盘价格．到了年底，大多数的楼盘采取不同形式每平米有二三百元的实质性优惠．从２０１１全年来看，淄博市的房地产调控效果较为明显．全年完成投资１９７．１９亿元，增长１８．１％，增速呈现逐季回落态势，商品房销售持续降温．数据显示，今年２月淄博的住宅价格，一改上月时的抬头趋势，出现了幅度为１．２７％的下降．中心城区打折楼盘的数量已达２４个左右．受刚性需求的释放、相关政策的变动等因素的影响，淄博的房地产市场机遇与挑战并存，如何保证淄博市房地产业健康稳定的发展，成为亟需解决的课题之一．1淄博市房地产业发展面临的新机遇１．１工业经济实力实现跨越、国际资本加入提供了良好的基本面支持２０１１年，全市地区生产总值突破３０００亿元，同比增长１２％左右．全年全市工业总产值、主营业务收入分别达到１０２６５亿元和１０１０５亿元，标志着淄博市工业经济实力实现了历史性跨越．淄博也成为继青岛、烟台之后，省内第三个工业过万亿城市，全国第１６个过万亿城市．另外，２０１１年１２月３０日，淄博市政府与摩根士丹利华鑫证券有限责任公司签署战略合作框架备忘录，摩根士丹利华鑫证券将为淄博经济社会和资本市场发展提供全方位、深层次、多渠道的金融服务，加快淄博资本市场发展步伐，推动产业结构升级．有工业和国际资本的强力支撑，再加上２０１２年标志性大项目的动工，淄博市房地产业迎来了新的发展机遇．１．２国家宏观调控政策为房地产业战略转型提供一个好机会２０１１年，国家宏观调控政策的持续性对市场和消费者的预期影响颇大．结合国家调控政策预期目标和市场反应，２０１２年将会是房地产调控延续年．山东省今年也将通过加快培育房地产业、建筑业知名企业、品牌企业，支持企业进行联合、兼并、重组，丰富房地产市场品种等，大力实施产业转型工程．作为受政策后延影响波及的三线城市，淄博市在２０１２年的房地产开发放量中面向普通老百姓的刚性需求产品将成为供应主导，这也就更需要房地产开发企业在“保生存”的同时要思索“促发展”，如何满足客户需求，将是企业赢得未来的立足点．１．３央行下调存款准备金率以及连续降息对于房地产业来说是利好消息从２０１２年２月２４日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点．这意味着央行继去年１２月１日起首次下调存款率之后，又一次向市场投放大约４０００亿元人民币的资金．近期又连续两次降息，这势必有利于楼市需求的释放，但同时也应看到，由于政策面包括信贷政策仍然着力于抑制投机投资性购房，市场难以发生根本性反转．尽管如此，但这些措施仍会对未来房企融资难、房贷难等问题有一定程度的缓解．１．４淄博市城镇化优化发展给房地产业带来了良好的历史发展机遇当前，淄博市正处于工业化、城镇化优化发展的关键时期．按照新一轮城市发展规划，根据淄博市组群式城市布局的特点和优势，淄博市将逐步形成城区———中心镇———一般镇———中心村———一淄博市房地产业发展研究于菲菲（中共淄博市委党校，山东淄博255033）摘要：房地产业作为国民经济的重要支柱产业，既是高投资行业，也是高风险行业，随时面临政策调整和市场变化的压力.2011年对于中国的房地产市场而言可谓是转折性的一年.随着2011年年初“国八条”的出台，中国的房地产调控达到空前力度.各地调控目标的出台，以及限购城市的不断增多，连续火爆两年的房地产市场开始降温.而2011年底召开的中央经济工作会议，为2012年的房地产调控定下了基调———坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归.在此背景下，研究淄博市房地产业发展的机遇与挑战，多角度探讨如何保持淄博市房地产业健康持续发展，显得尤为重要.关键词：淄博市；房地产；房地产调控中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：A文章编号：1673-260X （2012）08-0040-03Vol.28No.8Aug.2012赤峰学院学报（自然科学版）Journal of Chifeng University （Natural Science Edition ）第28卷第8期（下）2012年8月４０－－般村的规划布局．“十二五”期间，根据淄博市村镇建设规划，将规划建设３００个类似的中心村．特别是当前城市房地产业受宏观调控影响的情况下，村镇房地产业潜力可同城市房地产业实现城乡互补．另外，廉租房和经济适用房的建设以及“两区三村”改造建设工作已全面展开．这些都为淄博市房地产业带来了良好的发展机遇．１．５外来房企的参与竞争为淄博市房地产业提供资源优化整合的好时机据相关数据统计，十强房企去年上半年在一线、二线、三四线城市分别拿地２５９万平方米、２３６３万平方米、１６４１万平方米．一线城市新增土地储备仅占６．１％，三四线城市新增土地储备占比３８．５％．近年来，中海、华润等国内品牌房企陆续登陆淄博市场，这些企业的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击，市场将会出现外来品牌房企与本土房企同台竞争的局面．竞争层面的提升必将对淄博市本土企业提出严峻的考验，大量的中小房企生存空间将进一步受到挤压，但同时也为有一定实力的本土房企顺势而为、加快品牌项目建设创造了良好的条件和契机．2淄博市房地产业发展面临的新挑战２．１资金短缺将成为２０１２房产市场的主要矛盾金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹预测，２０１２年有六成地产企业存在资金缺口，有四成地产企业的资金缺口超过了总资产．自进入２０１１年１１月以来，淄博楼市蓄客难、成交难已经是大部分在售项目的共同困境．面对严峻的形式，淄博房地产企业悄然之间已打响了一场以争夺现金、保护资金链为目的的保卫战．如何有效保卫资金链是目前最重要的课题．２．２投资环境不够理想，缺乏品牌效应房地产是建筑业的终端产品，其产业的生产活动具有很强的选择性．由于各种原因，目前淄博市虽有中润集团、黄金国际、中海、华润等品牌房地产企业在淄博市开发．但仍缺乏全国顶尖级如深圳万科、中粮地产等知名品牌企业进入．因此，淄博市房地产产品的品味、技术含量、环保低碳方面还不够高，产品的吸引力较弱，缺乏品牌的带头和轰动．２．３开发企业规模小，缺乏龙头企业就淄博市本土企业来看，目前淄博市共有房地产开发企业２８０家，一级资质企业３家，二级资质企业１４家、三级资质企业６０家，其余的都是一些四级暂定资质的项目公司．其中最大山东创业集团每年的住房销售额为１２亿元，经营规模偏小，还不及我省中润集团年销售额的十分之一，龙头带动作用不明显，缺乏龙头带动企业，靠散兵游勇是很难实现良性发展的．２．４国家宏观经济环境对房地产业发展存在影响和制约２０１１年１月２６日，“国八条”拉开了当年楼市宏观调控的序幕．“国八条”首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，明确了限购条件．７月１２日，国务院常务会议提出扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向．２０１１年，有６００多个城市出台了与当年ＧＤＰ、人均可支配收入增速相挂钩的房价控制目标，一线城市的房价率先进入调整期．目前全国商品房库存量已达到历史最高值，并且还在不断增加．淄博作为三线城市，其住宅供应量一直处于低位，市场主要依托刚需的消化，因此除了开发企业资金受信贷政策的影响以外，市场受其他宏观政策影响较小，并非是宏观调控本身导致淄博楼市低谷，而主要受全国各地楼市一片“降”声的舆论影响，致使淄博的购房客户出现观望，资金压力使得部分楼盘开始对价格松动，在“起价”上做文章，从而给观望的市场一种“降价”的错觉，观望愈演愈烈，楼市陷入低谷．3促进淄博市房地产业健康持续发展的新思路从世界范围来看，用房地产业扩大内需，拉动经济增长，实现经济好转有非常大的作用．现阶段，房地产业已经成为我国的支柱产业，其拉动力短期内难以被其他行业替代．从消费看，全国每年房地产市场销量总额是汽车市场的４倍、旅游市场的６倍多；从投资看，在固定资产投资中，房地产业占四分之一强．此外，在地方财政来源中，土地出让金能占到四五成之多．与此同时，商品住宅的供应仍处于相对短缺，“增加普通商品住房”的供给仍是当务之急．但由于市场在某些情况下会“失灵”，稍有不慎的话，会造成灾难性的后果．如美国次贷危机引起的国际金融危机、日本８０年代的房地产危机以及香港９０年代的房地产危机都是由于市场失灵、政策失控造成的．政府应该利用宏观调控职能，发挥“有形的”手的作用，解决市场失灵造成的一些负面影响，确保房地产业持续健康发展．从淄博实际来看，２０１２年上半年将基本延续２０１１年下半年的态势，下半年的市场在稳定的基础上将逐步回暖，稳定将是２０１２年淄博楼市的主基调．３．１制定发展规划，加强政策引导３．１．１统一规划，优化资源整合淄博市是一座组群式城市，各区县特色明显，但是居民收入是有差距的，因此，必须建立一整套合理的房屋开发结构和供应结构．政府应加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，制定好长期规划和每年度建设开发计划，针对各区县居民４１－－的收入层次和结构，落实好各种保障房，中低价房和普通商品房的供应结构和年度计划．３．１．２调整产业结构，带动房地产业发展实体经济是社会财富积累根本，是其他各类经济的源泉．没有实体经济这个根和源泉，整个社会财富最终将会成为无本之木、无源之水．从这个角度来说，实体经济是房地产能够长期健康发展的重要基础，没有实体经济的支撑，即便放松调控，其反弹与发展也是短期和不能持续的．只有当经济结构逐渐转型，房地产成为一个利润回报合理的正常产业时，两者之间才能相得益彰．“十二五”期间，按照中央提出的调结构、转方式和促民生的要求，逐步优化和改变淄博市一、二、三产业的结构比例．特别是提高第三产业的比重，对于加快城市化进程，壮大城市规模，促进房地产业发展都非常重要．３．１．３制定政策，进一步规范和整顿房地产市场在房地产市场中，开发企业也是最积极、最活跃的主体之一．其行为直接影响房地产市场的运行质量．开发商从项目的策划、市场预测、土地招牌挂、工程发包、建筑材料采购、房屋预售以及售后服务等过程中都起着至关重要的作用．要制定一系列政策和措施，严厉打击开发商用不正当手段获取土地、严禁开发商联合哄抬房价，更不允许政府主管部门为获取超额土地收益，哄抬地价．只有这样坚持做下去，市场环境就会得到进一步改善，房地产市场才能平稳发展．３．２通过制度约束，转变政府职能在新的环境和规则下，在新的地产格局中，房地产交易的低迷已传导至土地市场，使土地市场的低迷直接导致很多城市未能完成土地供应计划．按照财政部的数据，２０１０年全国土地出让金收入达到２．９万亿元，２０１１年难以突破上述水平．据中国指数研究院数据显示，２０１１年全国３０个城市土地出让金总额为１８６３４．４亿元，同比２０１０年减少１３％，即２７８４．５亿元．严格的房地产政策持续将影响２０１２年土地市场的复苏．这对依赖土地政策的地方政府而言是一个巨大的考验．因此，要转变政府职能，一是必须建立约束机制，政府该管什么，不该管什么，必须要搞清楚．政府应该重点抓好各种涉及民生的问题，提供公共产品，做好公共服务，坚决退出经营城市的领域，交给社会机构办理，绝对不可与民争利．二是加快建立和完善多层次住房保障体系，着力构建以廉租住房、公共租赁房和经济适用住房为主的多层次住房保障体系．３．３创新融资机制，建立健全房地产多元化投资机制２０１０年以来，为了抑制房价的持续上涨，国家已开始不断紧缩银根，过去以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金紧张的压力，迫切需要寻找新的融资渠道．因此，建立规范有效的多元化的融资机制不仅能化解和分散银行风险，解决开发企业资金瓶颈，而且可以为当前流动性泛滥而存在的大量闲置资金找到合理合法的投资出口，实现资本市场与房地产市场的有效对接．３．４引进名牌企业与培植本土龙头企业相结合，做大做强房地产业地产行业正面临着新一轮的大变局．从克尔瑞发布的２０１１年房企销售排行榜可以看出，地产企业两极分化加剧的趋势仍在加强．２０１２年将是房地产行业的整合年．因此，要进一步制定淄博市引进外地房地产开发企业进淄博市开发的相关优惠政策和措施，确保房地产开发市场的公平、公正和公开，特别注重引进国内外知名的房地产开发商进淄博市开发，鼓励市场竞争，提高全市房地产业的总体水平．与此同时，对本地企业根据人员、资金和业绩水平，优胜劣汰，重点扶持规模相对较大，质量好，信誉好的企业，逐步做大做强淄博市房地产业．３．５畅通信息渠道，充分发挥舆论正面引导作用当前，房地产市场运行情况始终是社会各界和新闻媒体关注的焦点，尤其对商品房销售和价格变动信息更为关注．应充分发挥新闻媒体的正面导向作用，及时披露市场运行信息，客观剖析市场真实状况，正确预测行业发展趋势，帮助公众正确认识和客观评价我市房地产市场情况．积极引导购房者树立梯度消费的观念，根据自身的实际需求和经济状况在面积、区域、价位上作出合理选择，不要盲目追涨或观望；及时提醒企业不要过分关注政策调整，而将更多的精力放在提升企业自身素质和提高项目品质上，以更好产品、合理定价来应对市场的变化．———————————————————参考文献：〔1〕中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议.〔2〕潘家华，李景国.中国房地产发展报告No.8[M].社会科学文献出版社，2011.〔3〕中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组，中国科学院预测科学研究中心.2011中国房地产市场回顾与展望[M].科学出版社,2011.〔4〕陈佳贵，李扬.2011年中国经济形势分析与预测[M].社会科学文献出版社，2010.〔5〕陈佳贵，李扬.2012年中国经济形势分析与预测[M]，社会科学文献出版社，2011.４２－－。

淄博市房地产市场调研分析报告目录一、淄博市宏观现状简析1、区域概况2、区域经济发展状况二、淄博市房地产市场分析1、淄博市房地产整体发展概况2、住宅物业发展现状3、商业物业发展现状4、办公物业发展现状三、淄博市规划现状分析1、淄博市整体规划简析2、淄博市热点开发版块分析四、微观市场现状分析1、微观市场简析2、热点楼盘评析3、张店区在售项目状况五、淄搏市房地产未来发展走向及趋势1、民生地产将会成为我市新的主题2、奥运地产将会应运而生3、文化地产方兴未艾六、综述一、淄博市宏观现状1、区域概况（1）地理位臵淄博市位于山东省中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带，，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。

总面积5938平方千米。

市域最大纵距151公里，最大横距 87 公里，是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。

（2）城市规模淄博市现有总人口412万人，其中市区人口268.5万。

辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。

五城区和桓台县城呈梅花状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。

（3）交通状况淄博交通便捷。

胶济铁路横贯东西，205国道、309国道、济（南）青（岛）、滨（州）莱（芜）高速公路在这里交汇。

市中心距济南机场70公里，距青岛港300公里。

距济南遥墙国际机场：70 公里，车程60分钟。

现有市内公交车130多路，基本覆盖市内每一个乡镇。

2、区域经济发展状况淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域，，拥有一大批在中国、山东占有重要位臵的企业和产品。

（1）国民生产总值作为全国重要的工业基地，淄博市的国民经济水平也呈稳中有升的势头迅速发展。

2005年全市完成生产总值1430.95亿元，比上年净增283.89亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，一、二、三产业构成比为4.1 : 66.8 : 29.1。

XXXX年淄博房地产开发市场1. 引言XXXX年是淄博市房地产开发市场的重要一年。

本文将对该年度淄博市房地产开发市场进行全面分析和评估，包括市场概况、政策动态、市场竞争情况和发展趋势等方面内容。

通过对市场的深入了解，可以帮助投资者和开发商把握市场机会，制定合理的发展战略。

2. 市场概况淄博市位于中国山东省中部，是一个充满活力的地级市。

截至XXXX年底，淄博市辖区总面积为XXXX平方千米，总人口为XXXX万人。

市区人口密度较高，居民需求对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。

XXXX年淄博房地产市场经历了一定程度的发展。

住宅、商业和写字楼是该市房地产市场的主要组成部分。

市场上涌现出一批优质房地产项目，吸引了众多投资者和购房者的关注。

市场的供需情况总体较为平衡，但也存在一定的竞争压力。

3. 政策动态XXXX年，淄博市政府出台了一系列房地产开发相关政策，旨在促进市场健康发展和保护购房者的合法权益。

首先，政府加大对土地供应的力度。

通过拍卖、出让等形式，增加了土地资源的供应量，为开发商提供了更多的发展机会。

其次，政府继续推动居民购房优惠政策。

购房者可以享受贷款利率优惠、购房补贴和税收优惠等一系列政策，对于购房者来说是一大利好。

另外，政府还规范了房地产开发商的行业行为，加强了市场监管，减少了市场乱象。

这为投资者和购房者提供了更多的保障。

4. 市场竞争情况XXXX年淄博房地产市场的竞争情况较为激烈。

市场上存在大量的房地产开发商，竞争主要体现在价格、产品质量和销售策略方面。

在价格方面，不同开发商的定价策略存在差异。

一些开发商定位高档市场，产品价格较高，追求高品质；而另一些开发商则以中低价位产品为主，追求大众市场。

产品质量是吸引购房者的关键因素之一。

一些开发商在产品设计、材料选择和施工工艺上大量投入，打造高品质的房地产项目，赢得了购房者的信赖和口碑。

销售策略也是市场竞争的重要一环。

一些开发商通过广告宣传、线上线下销售和购房优惠等手段吸引客户，提升市场份额。

淄博房地产市场住房需求统计分析报告(doc 11页)预选购住房时间16.8%39.2%29.4%14.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%1年内1—3年内3—5年内5年以后调查显示，一次置业的家庭主要希望购买70～90平方米的房子， 其购房主要是为解决当前居住生活问题；而已拥有产权房的家庭则希 望购买更大的房子，属二次置业，购房主要为改善生活质量，这部分 住房消费者对住房的要求已经由“住的开”变为追求居住的舒适性、功能性。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例远远高于其他住房群体，预购面积以90～110平方米的需求为最高，达31.2%；预选购住房面积28.6%32.8%10.1%6.5%18.3%3.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50—70M270—90M290—110M2110—130M2130-150M2150M2以上而在110～130平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例也高达5成以上，说明购房群体大多持币在手，有比较具体的购买计划，预计3年左右再进行置业，使生活质量进一步得到改观。

可见在这个群体中的市场潜力非常可观。

购房付款方式传统消费观念仍占据一定地位，值得注意的是，在大多数预购房市民中，有30.1%的被调查者希望使用家庭存款或向亲友借贷来购房，40.8%的被调查者打算向银行贷款。

调查显示，购房资金主要来源于家庭储蓄和银行按揭贷款，其中家庭储蓄占据一定的比例。

这说明传统的消费观念仍然在我市广泛存在，这显然不利于各项消费的良性增长,但银行贷款特别是公积金贷款和按揭贷款也已被市民认可,但高比例存在的使用家庭存款或向亲友借贷购房仍显示,银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，达到开发商与购房者双赢的效果。

银行贷款利率上调对购房时间影响40.8%59.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%推迟不推迟43.3%的调查对象表示，目前我市的房价还可以，59.2%的调查对象表示银行贷款利率上调不会影响他们的购房计划。

目录一、淄博市概况............................................................................................. 错误！未定义书签。

1、城市概况........................................................................................... 错误！未定义书签。

2、城市经济发展................................................................................... 错误！未定义书签。

3、区域发展概况................................................................................... 错误！未定义书签。

4、城乡建设情况................................................................................... 错误！未定义书签。

5、1—5年内淄博的城市规划与发展.................................................. 错误！未定义书签。

（1）城市的总体规划................................................................... 错误！未定义书签。

（2）城市发展基本走向............................................................... 错误！未定义书签。

（3）重点支持产业....................................................................... 错误！未定义书签。

淄博房地产开发市场运行情况分析报告(doc 7页)2010.03 14.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.762010.04 5.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.762010.05 11.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.232010.06 12.175.19124.5081.734.6317.873100-12.992010.07 9.7-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.582010.08 12.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.452010.09 22.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.072010.10 11.36-49.0858.62117.1945.5551.8337802.362010.11 22.81100.7978.6734.247.794.923416-9.632010.12 21.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60合计156.28-685.86-416.77-3447-（三）企业本年资金来源情况。

2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。

其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。

（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。

2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，依然占据市场主导地位。

二○一一年一季度淄博市房地产开发市场运行情况分析报告淄博市住房和城乡建设局一季度，全市房地产开发投资、新开工面积继续保持高位运行。

受不断加强调控政策影响，商品房销售面积同比出现明显下降，房价趋于稳定。

一、房地产开发市场运行基本情况（一）房地产开发经营情况。

一季度完成开发投资33.74亿元，同比增长28.29%；商品房施工面积1455.92万㎡，同比增长58.01%；商品房新开工面积127.31万㎡，同比增长38.91%；商品房竣工面积63.22万㎡，同比增长52.45%。

竣工商品房空臵（待售）面积54.57万㎡，同比下降40.65%。

新建商品房销售面积60.89万㎡，同比下降30.89%。

其中，商品房预售面积51.29万㎡，占总销售面积的84.23%，商品房销售仍以预售为主。

商品住宅预售均价3866元/㎡，同比增长13.91%。

表一 一季度全市房地产开发市场主要统计指标情况类型项目商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资(亿元)33.74 28.29 26.68 43.67 1.87 3.31 0.39 85.71 施工面积(万㎡)1455.92 58.01 1174.11 58.26 146.77 60.02 18.84 -31.34 新开工面积(万㎡) 127.31 38.91 107.60 50.15 14.91 471.26 0.77 -84.93 竣工面积(万㎡)63.22 52.45 51.08 46.32 6.41 361.15 1.90 280.00 销售面积(万㎡)60.89 -30.89 53.73 -33.58 3.10 -36.08 1.33 -4.32 空臵面积(万㎡)54.57 -40.65 26.86 -42.43 20.12 -38.92 2.90 -51.99主要指标完成投资新开工面积预售面积商品住宅预售均价月份(亿元) 环比（%）(万㎡) 环比（%）(万㎡) 环比（%）元/㎡环比（%）2010.04 5.57 - 47.63 - 25.08 - 3682 - 2010.05 11.57 107.72 68.52 43.86 29.38 17.15 3563 -3.23 2010.06 12.17 5.19 124.50 81.70 34.63 17.87 3100 -12.99 2010.07 9.70 -20.30 33.61 -73.00 26.65 -23.04 3273 5.58 2010.08 12.51 28.97 102.98 206.40 26.04 -2.29 3386 3.45 2010.09 22.31 78.34 26.99 -73.79 30.00 15.21 3693 9.07 2010.10 11.36 -49.08 58.62 117.19 45.55 51.83 3657 -0.97 2010.11 22.81 100.79 78.67 34.20 47.79 4.92 3816 4.35 2010.12 21.99 3.59 52.70 -33.01 72.44 51.58 3655 -4.22 2011.01 10.11 -54.02 21.87 -58.50 21.77 -69.95 3636 -0.52 2011.02 10.20 0.89 64.15 193.32 11.79 -45.84 4204 15.62 2011.03 13.43 31.67 41.28 -35.65 17.74 50.47 3902 -7.18项目区县完成投资新开工面积预售面积住宅预售均价亿元同比% 万㎡同比% 万㎡同比% 元/㎡同比%中心城区17.74 74.26 35.91 -40.71 17.58 -66.68 4201 21.66 淄川区 1.96 10.11 12.30 217.83 6.84 94.32 3973 59.24 博山区 1.51 344.12 5.02 340.35 4.40 80.33 2468 6.38 周村区 3.32 102.44 16.17 349.17 4.32 -31.97 3592 18.08 临淄区 5.92 34.85 2.71 - 8.63 442.77 3966 26.47 桓台县 1.07 -84.63 48.42 138.40 4.03 2.38 5652 52.72 沂源县0.20 -28.00 0 - 1.81 -12.14 3185 -0.05 高青县 2.01 161.04 6.79 288.00 3.68 -41.49 2764 20.44销售和价格变动信息更为敏感。

张店区、临淄区房地产存量及未来消化量分析一、市场存量面积预测方法一：商品房销售市场1、存量房估算空置待售存量由于2008年全国房地产年市场的低迷，淄博市场亦受到波及，各区县房屋销售惨淡，存量房快速增加。

至2009年，淄博市商品房空置面积为112.94万㎡。

但是随着市场的迅速回暖，2010年的全市空置面积降到60.58万㎡。

鉴于2011年上半年市场较为火爆，对于空置房屋有一定的去化作用。

随着下半年楼市的转冷，全年的空置面积与2010年持平，约为50万㎡。

批准预售存量从近两年的预售存量看，不考虑较早的剩余存量（2009年及以前），目前市场存量约为370万㎡。

截止2011年底，淄博市商品房现房存量及预售房存量之和为目前全市的商品房市场存量，约为420万㎡。

根据去年中心城区及临淄区商品房开发所占全市商品房开发及消化比例来看，张店区存量约占全市存量的35%，临淄区存量约占全市存量的16%。

因此，2011年，张店区和临淄区预计存量分别为：张店区：420万㎡*35%=147万㎡；临淄区：420万㎡*16%=67.2万㎡。

方法二：土地供应市场估算注：该土地供应量仅包含住宅和商业用地根据一般开发规律，房地产市场开发周期约为1.5年-2年，本方法通过利用供应量与市场的消化量来推测目前市场上的存量。

一般来说，2009年、2010年的供应的土地为近两年市面上在售项目的主力，2009年、2010年的土地供应量与2010年、2011年市场消化量之差应为当前的市场存量。

因此，全市市场存量=（2009年+2010年土地成交量）-（2010年+2011年消化量）=489.6+685.3-468.18-350≈360（万㎡）张店区市场存量= （2009年+2010年土地成交量）-（2010年+2011年消化量）=280.65+301.86-226.34-143.58≈200（万㎡）临淄区市场存量=（2009年+2010年土地成交量）-（2010年+2011年消化量）=93.99+123.3-34.91-66.79≈100（万㎡）利用该方法得出的当前市场存量与方法一的结果有所差异，全市市场存量约相差60万㎡，这主要是受土地供后开发周期快慢及各项目推盘节点不同造成。

山东淄博房地产(高层项目)市调报告前言由于恰逢公司“城市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，所以，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（张店）高层项目市场进行了调研与分析。

一、市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到２005年3月底,除了原来未被市场消化的多层项目外,淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下2５个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。

其中，2005年启动、在售和即将推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注,目前除了在售项目外,其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。

二、产品构成及现状分析1、住宅如上所述，200５年市场高层项目将不少于25个，在整个市场中占据主导地位;而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多,购房者选择空间减小。

二者比例悬殊与往年迥异。

高层项目详情见附件：《淄博（张店)高层项目调查表》等。

２、投资型物业据市调可知,今年活跃在市场上的办公、商业项目数量、体量与03、04年虽难以相比，但因为受去年公寓型项目(商务办公、酒店式公寓)销售形势良好的影响,05年此类物业形势仍被看好。

目前市场项目主要有中国陶瓷科技城、风景华庭、美旗国际、华都名城、义乌小商品城、龙运时代、中关村、山东香港五金家居城、海盛水产品综合市场、荣宝斋、金丰大厦、金豪大厦、桓台香港街等,其中部分为０4年未消化的项目。

此外,不可忽视的是市场上不成功的商业项目对投资者的负面影响。

注：２004年商业办公物业：钻石大厦、荣宝斋、宏程名座、国贸大厦、颐鸿大厦、圣亚大厦、中房新时代商务中心、发展大厦、赢环大厦、中关村、淄博精品服装城、中国财富陶瓷城、通乾服装广场、新天地休闲购物广场、淄博义乌小商品城、中国陶瓷科技城、美旗国际、风景华庭、东方国际汽车城、民泰街铺、周村家具广场、东方国际公寓、福邸旺铺、金丰大厦、金豪大厦等。

淄博市2011年国民经济和社会发展统计公报2011年，在市委、市政府的坚强领导下，全市上下牢牢把握科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，坚定不移地走内涵发展的路子，积极应对国内外复杂环境的严峻考验，认真组织实施“十二五”规划，扎实推动全市新的转型升级，经济社会发展呈现出增长较快、结构优化、效益提升、民生改善、社会和谐的良好局面，实现了“十二五”良好开局。

是年，淄博收获了中国城市的最高荣誉，成为第三批全国文明城市；同时成为全省第3个、全国第16个工业经济过万亿的城市。

一、综合综合实力实现新跨越。

全年地区生产总值(GDP)超3千亿元、第三产业增加值超1千亿元、人均GDP超1万美元。

初步核算，全年全市实现地区生产总值(GDP)3280.23亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。

其中，第一产业增加值116.75亿元，增长4.3%；第二产业增加值1975.38亿元，增长12.6%；第三产业增加值1188.10亿元，增长11.6%。

三次产业比例由上年的3.7：61.6：34.7调整为3.6：60.2：36.2。

人均生产总值72380元，比上年增长11.8%，按年均汇率折算为11206美元/人。

就业形势保持稳定。

全年实现城镇新增就业13.2万人次，实现农村劳动力转移就业9.1万人次，失业人员再就业人数6.85万人，其中，困难群体再就业人数0.68万人。

年末城镇登记失业率为2.75%，低于全年控制在4%以内的目标。

物价涨幅得到有效控制。

在“稳物价、保民生”等一系列价格调控措施的积极作用下，月度居民消费价格持续上涨势头得到有效控制，从年初的上涨3.3%，连续6个月持续上升，到7月份达到峰值，为5.8%，自8月份以后逐月回落，12月回落至3.9%。

全年居民消费价格(CPI)累计同比上涨4.5%，分别低于全国、全省平均水平0.9和0.5个百分点。

其中消费品价格上涨5.2%，服务项目价格上涨2.6%。

分类别看，八大类消费品价格七升一降，食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、居住分别上涨10.3%、7.1%、0.1%、0.9%、2.9%、0.1%和5.8%；娱乐教育文化用品及服务下降0.2%。