富力地产住宅立面标准化汇总

战略采购管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、流程目的规范公司战略采购类材料设备采购的操作流程，在满足公司对项目品质要求的基础上降低采购成本，提升采购效率，降低采购经营风险。

二、适用范围适用于公司项目材料设备的战略采购行为。

三、职责3.1供应部3.1.1负责与材料设备相关的战略采购过程组织工作；3.1.2负责战略采购协议、合同（根据公司规定的战略合同版本）的起草、审批、签订、采购文件的保管以及组织合同交底。

3.2核算部3.2.1参与经济标分析及评审；3.2.2提供评、定标建议。

3.3工程部、总工室/设计管理部、销售策划部3.3.1负责各自范围内的技术标评审，定板定样。

3.4法律事务部（法务）3.4.1负责对标书、战略采购协议、合同等进行法务审核。

3.5监察中心（组）3.5.1根据董事会需求对战略采购相关采购事项进行独立的审计和询价工作。

3.6采购需求提出部门3.6.1在公司战略采购名录内，提供采购要求及形成采购方案所需的资料、样板、范围图纸等。

四、 关键活动描述4.1 确定战略采购产品4.1.1 供应部根据公司开发产品的定位，总结已开发项目的工程及材料设备使用情况，针对项目产品所需材料、设备的市场供应及价格形成特点，相关部门提出相关资料及技术要求，协助拟定战略采购产品类别/目录。

4.1.2 战略采购产品类别/目录根据公司项目发展情况，战略合作资源的变化情况及战略合作单位的履约情况等因素，进行动态调整。

4.1.3 战略采购产品类别：1） 表现风格立面特点的材料设备；2） 因环保因素需对内在指标进行控制的，如胶水、涂料等； 3） 可以建立通用标准，通过品牌来控制材料设备品质的； 4） 体现重要功能、性能的材料部品及相关设计、安装，如背景音乐、智能化、灯控、样板房软装； 5） 其他经评审后列入的项目。

战略采购名录举例：4.2确定战略合作单位、战略采购协议签订4.2.1供应部根据战略采购类别/目录、已合作过的供应商评估资料，负责战略合作单位的入围，具体操作要求及程序见《供应商入围及评估管理作业指引》。

房地产开发制度办理用地规划相关工作流程第一条办理新征建设用地《建设项目选址意见书》（一）协调总工室等部门和合作单位，讨论新项目选址意向。

（二）整理送审资料和证明文件。

1、申请报告、立案申请表、授权委托书（原件，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限）；2、申请人身份证明（应当提交：①《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，②法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。

以上证件可为复印件，核对原件）；3、计划行政主管部门核发的本年度有效的立项批文；4、1/500广州市平面坐标系统和高程系统的现状地形图（一式四份）5、建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标）、现场照片及其电子文件。

（三）按公司计划将有关资料报送广州市规划局综合管理处，核对资料通过后受理该案，取得回执。

（四）3工作日内催办用地处片组组长初审资料内容并分发具体经办人。

（五）经办人展开业务调查。

（六）经办人将该案提交处室业务会议讨论，并取得处室意见。

（七）处室业务会议后呈报局用地会进一步讨论，并落实具体意见。

（八）经办人根据业务会议，编写《建设项目选址意见书》，并呈报处长。

（九）跟进该案件处室领导、局领导的审批意见。

（十）局长签发后2工作日内经办将领导意见修改并办结，发送综合管理处。

（十一）2工作日内取得《建设项目选址意见书》。

第二条新征建设用地换发、历史用地补办《建设用地规划许可证》，调整用地红线、调整用地性质。

（一）根据开发部提供新征用地国土资料，整理送审资料和证明文件。

1、申请报告、立案申请表、授权委托书（原件，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限）；2、申请人身份证明（应当提交：①《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，②法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。

以上证件可为复印件，核对原件）；3、本年度有效的计划投资批文（复印件）；4、土地管理部门核发的建设用地批准文件；5、建筑报建图纸（含1/500广州市平面坐标系统和高程系统的现状地形图）；6、建设项目总平面规划图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）、现场照片及其电子文件。

新建工程物业移交作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的规范工程竣工验收及备案后移交物业公司的工作流程。

二、适用范围适用于公司开发的所有项目。

三、定义3.1竣工专项验收：需要政府相关部门参与的检测验收，如水、电、气、消防、电梯、环保、档案、防雷、智能化、防疫、规划、人防等。

3.2竣工验收：指工程部组织的，由政府质监部门、设计单位、承包商等参加的综合验收。

3.3新建物业移交：是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由工程部组织的向物业公司移交工程实体及相关资料的过程。

四、职责4.1工程部4.1.1编写工程竣工移交计划；4.1.2组织相关部门沟通、协调移交前的工作；4.1.3对内部验收发现的问题，落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准；4.1.4组织工程移交验收并办理移交手续；4.1.5组织办理相关资料的移交；4.1.6负责组织对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训；4.1.7负责备品、备件、易损件、特殊部件、专用工具的清单及实物准备。

4.2物业公司4.2.1配合工程部进行移交验收，并办理移交手续；4.2.2工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护；4.2.3对移交的工程档案资料进行归档保管。

五、关键活动描述5.1制定工程移交计划5.1.1根据公司节点计划安排，为从客户导向审视公司工程质量问题，防患于未然，工程在临近竣工且具备细部检查条件时，工程部即应及时编制工程移交方案，方案应明确以下主要事宜：1)成立由工程部、设计管理部、销售策划部、客户服务部、物业公司、施工承包商组成的验收移交工作小组；2)工程实体移交验收的计划；3)工程竣工资料移交的计划。

5.2细部检查验收5.2.1全面竣工验收前，工程部可以组织验收移交工作小组根据合同标准、国家规范和细部检查验收方案对工程进行内部细项检查验收。

5.2.2检查小组对验收过程发现的问题进行分类汇总，填写《整改意见单》及问题产生的相关图纸提交施工单位进行整改，工程部监督施工单位的整改。

工程质量管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的确保项目的工程质量和关键节点控制符合国家有关规范、设计、技术标准及达到合同及公司要求，督促、帮助相关各方建立全面完善的质量控制体系。

二、适用范围适用于公司项目在实施阶段的工程质量管理和控制。

三、定义3.1项目工程质量管理：指对整个项目施工质量进行的全程控制，以达到施工质量目标。

3.2《XX项目工程管理策划书》：为保证工程进度、质量、成本、安全文明施工等方面的目标、标准的实现，工程部在初步设计完成后，制定的项目计划、措施、相互协调配合等具体工作和安排；经公司审批通过的《XX项目工程管理策划书》作为实施项目工程管理的指导文件。

四、职责4.1工程部4.1.1组织《XX项目工程管理策划书》的编制和评审。

4.1.2依据审批通过的《XX项目工程管理策划书》，组织工程实施。

4.1.3配合设计阶段工作，组织施工图纸会审。

4.1.4建立材料设备管理台账。

4.1.5参与招标采购工作，组织专题评审合同界面划分。

4.1.6组织建立项目质量管理体系，开展施工准备阶段及施工过程的工程质量管理。

4.1.7组织开展项目工程质量检查和质量事故处理。

4.1.8总结工程质量问题，持续改进。

4.2工程督查组4.2.1每月定期对主管工程副总进行考核，并对各地区公司在建工程项目的质量管理情况进行检查、评分，每季度最后一个工作日前将各地区公司KPI评分上报主管领导。

4.2.2负责地区公司工程质量状况的检查评价。

五、关键活动描述5.1质量策划5.1.1《XX项目工程管理策划书》的编制、评审、批准及实施：1)在初步设计完成，工程部依据公司的项目质量要求/目标编制《XX项目工程管理策划书》，一个月内完成；编制完成后15天内工程部组织评审；工程部根据评审意见修改完成后，报公司相关部门确认、工程分管领导审批后予以执行；经公司审批通过的《XX项目工程管理策划书》作为项目工程管理的指导文件，工程部及相关部门要据此组织工程实施，确保工程质量管理始终按照规定的程序在受控状态下运行；2)《XX项目工程管理策划书》主要包括：项目概况，项目现场总平面规划，项目难点、重点分析，项目的组织架构与岗位职责，前期工作安排，工程进度管理规划，工程质量管理规划，项目合约规划，安全文明施工管理规划，设计及图纸、变更管理，对监理单位、承建商、供应商的管理，工程验收与移交，项目文件信息管理，项目的风险与对策等；3)其中工程质量管理规划部分应包括：项目质量目标、工程质量标准、项目质量保证体系（以工程部为核心的，包括参建各方的质量管理体系）、客户敏感质量问题控制措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计计划、材料设备工序工艺样板计划、工程质量停止点检查计划、分户验收计划、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制定：项目开工前，工程分管领导组织工程部、总工室/设计管理部、监理公司、承包商针对公司其他项目出现的质量通病及已交工项目维修过程中的问题进行技术讨论会，由工程部制定出本项目质量通病防治的具体控制措施；质量通病防治控制措施应包括设计方面、设备材料选型方面、合约界面划分、施工过程控制方面等方面的措施。

销售NC系统操作指引编制日期审核日期批准日期一、使用范围1.1业务范围：集团在售项目楼盘；1.2操作范围：楼盘项目基础设置、营销设置、客户管理、问卷管理、价格管理、销售管理；1.3人员范围：各地区公司销售策划部在职人员（不包括兼职人员、销售代理公司人员、实习人员），系统内人员信息与系统账号一一对应。

二、使用账号及权限的管理2.1新增账号：由申请人本人在OA系统中发起相关流程，经所在项目的项目经理、地区公司销售部负责人审批、集团企业管理中心审核后，系统向各地区公司销售部系统管理员发送通知，进行添加操作。

2.2关闭账号：由销售部文员在OA系统中发起，经所在项目的项目经理、地区公司销售部负责人审批、集团企业管理中心审核后，系统向各地区公司销售部系统管理员发送通知，进行封存操作。

2.3账号所属权限的变更：2.3.1在原操作项目范围内由于职位变更而引致相关权限的变化：由申请人本人在OA系统中发起，经所在项目的项目经理审批、集团企业管理中心审核后，系统向各地区公司销售部系统管理员发送通知，在系统内进行相应变更操作。

2.3.2对原操作项目进行变更：由申请人本人在OA系统中发起，经所在项目的项目经理审批、地区公司销售部负责人审批、集团企业管理中心审核后，由企管中心相关人员通过系统进行变更。

三、系统内建立房地产项目档案规则3.1建立项目档案时间：不迟于项目开盘销售前15天（要求具备楼盘项目基础设置基本信息：项目公司、销售团队人员/组织架构、销售底价等）3.2建立项目档案流程：由项目经理在OA系统中发起流程，经地区公司销售部负责人审批、集团企业管理中心审核后，系统向各地区公司销售系统管理员发送通知，进行建项操作。

3.3建项规则：3.3.1项目名称为项目档案内一级目录，要求项目名称用“城市”+“具体项目”组成，例如：“广州富力桃园”、“广州富力城”、“西安富力城”，项目编码为请各地公司销售部与当地财务部联系，取得在NC系统中统一且唯一的编码。

项目成本管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的规范成本控制流程，提高成本控制效率和质量。

二、适用范围适用于公司各部门进行的所有与工程成本相关的工作。

三、定义3.1成本管理：房地产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，房地产成本管理工作的质量与各业务部门的协作密不可分。

3.2目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润率进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。

3.3动态成本：指当前项目实施中即时产生的成本，用公式表述为“动态成本=待发生成本+已发生成本”。

四、职责4.1成本监控中心4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；4.1.2组织开展成本标准化体系的建设与研究，制定相关成本管理标准；4.1.3审核地区公司核算部编制的目标成本；4.1.4提出重大项目设计阶段成本优化建议；4.1.5参与重大项目总体合约规划工作；4.1.6参与权限范围内的项目招标、采购工作；4.1.7负责权限范围内的工程款支付审核工作；4.1.8参与重大采招项目的商务标评审；4.1.9按《责权手册》审核项目重大成本事项；4.1.10监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；4.1.11审核权限范围内的结算工作；4.1.12负责成本数据库的建立和维护工作。

4.2地区核算部4.2.1核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；4.2.2编制地区公司的年度、月度资金计划；4.2.3负责编制地区公司的项目目标成本；4.2.4负责地区公司项目各阶段的成本测算（含装标测算）；4.2.5负责地区公司项目的设计优化工作；4.2.6负责编制地区公司项目的招标清单标底；4.2.7负责地区公司的合约规划，参与招标、采购、合同评审工作；4.2.8负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告；4.2.9负责地区公司项目的工程款支付审核工作。

工作指令管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的明确工程部对工程承包商的工作指令的审批、发放流程和成本预结算流程。

二、适用范围适用于项目管理中的工作指令的全过程管理。

三、定义3.1工作指令单: 工程部安排工程承包商完成除设计变更指令外的指定工作，所下达的书面文件。

工作指令的内容完成后，须办理《现场签证单》；工作指令是工程价款结算的重要依据之一。

3.2现场签证单:工程承包商接到工作指令，完成指令内容的施工后，向甲方上报的用于确认工程量及报价的文件。

3.3如果工程部下发的工程指示中含有变更合同经济条款的内容，应补发相应工作指令予以确认，以方便工程承包商结算。

四、职责4.1工程部4.1.1签发工作指令；4.1.2参与现场签证确认。

4.2核算部4.2.1参与工作指令申请审核；4.2.2参与现场签证确认；4.3相关部门4.3.1根据需要参与工作指令申请审核。

五、关键活动描述5.1工作指令申请及审批5.1.1工作指令申请可由工程部、销售策划部、承建商、供应商等提出，工程部统一发起《工作指令申请单》审核审批流程，按《责权手册》报审。

5.1.2所有工作指令均应先由核算部估算价格、提出成本建议及审批要求后按报审。

核算部有权退回工程量描述不清、不易计算费用的工作指令，要求经办人重新编写或附图。

5.1.3所有工作指令申请均需由经办人注明是否涉及销售承诺，如涉及，则需要经过销售策划部审核。

5.1.4如遇紧急的工作指令申请，工程部经办人员可通过口头或电话方式与相关部门、领导沟通确认后发出《工作指令单》先行实施，但须在5个工作日内补办《工作指令申请单》，并作相应的审核审批。

5.2工作指令交底5.2.1《工作指令申请单》完成内部审批后，由工程部发出《工作指令单》通知施工单位执行，《工作指令单》需由监理工程师、项目经理及项目负责人签字确认，并抄送核算部、成本监控中心等相关部门。

5.2.2施工单位按工作指令的内容组织实施，工程部负责监督。

建筑专业图纸审查要点1.1审查依据1.1.1国家相关规范、规程、规定及地方标准1.1.2公司对住宅(公建)统一设计要求1.1.3专业图纸深化过程中公司与设计院共同达成的协议、沟通纪录或会议纪要1.1.4公司为产品需要而定购大型设备（如电梯等），供应商提供的技术图纸及文件1.1.5方案（初步）设计审批文件1.2审查要点1.2.1总体关系（平、立、剖面图等）1.2.1.1轴线编号与尺寸关系及其与总图、结构等图纸的一致性；1.2.1.2校对平、立、剖面图是否一致；1.2.1.3室内外各种墙体的材料，厚度及其与轴线的关系；璧柱、构造柱，框架柱的尺寸，定位及与轴线的关系；楼层之间墙、柱对应关系及与结施图的一致性；1.2.1.4室内外楼地面，夹层、平台、屋面、女儿墙、檐口等标高关系，室内外地面标高与总图的一致性，假定标高与绝对标高的对应关系，阳台、室外平台屋面及有水房间楼地面标高，排水坡向及坡度。

1.2.1.5楼梯的位置，上、下方向及平台标高，踏步数，梯段及平台宽度、净高高度关系；1.2.1.6电梯的位置、尺寸，机房的标高，位置及予留孔，电梯的选型、吨位、速度、用途、数量；1.2.1.7自动扶梯的选型、宽度、提升高度、数量及其布置、尺寸、予留孔；1.2.1.8门的定位、开启方向及立樘位置。

门的类型、编号、数量、洞口尺寸及门表的致性。

1.2.1.9窗的定位、标调用主立樘位置：窗的类型、编号、数量、洞口尺寸与窗表的一致性；1.2.1.10门、窗顶标高一致性，及其与结构梁底的标高有无矛盾；1.2.1.11用水、用电、用气及与通风有关的设备的平面定位及其做法；1.2.1.12架、柱等是否矛盾，吊车驾驶室标高与吊车钢梯选型及标高是否一致；1.2.1.13室内外装修做法，包括地面、楼面、墙面（包括墙裙、踢脚线、勒脚）、顶棚的材料选用、颜色分格及做法。

不同类型、不同颜色装饰材料之单间的分界部位；1.2.1.14屋面做法及其使用部位，屋面的防水级别与做法，水汛做法；1.2.1.15雨水管位置与走向（标高）及选材、规格的说明；1.2.1.16室外散水、明沟、跳步、花坛等尺寸、标高，用料与做法说明及详图和排水；1.2.1.17变形缝的位置、宽度、封口做法大样；1.2.1.18设备工种的墙面、楼面、屋面上予留孔的位置、尺寸、标高，屋面检修人孔、或爬梯位置，做法，附墙烟囱及通风竖井出口的位置、尺寸、标高、做法；1.2.1.19一层平面要标出指北针，剖面切割线位置及剖面号，局部剖面要在有关平面标出切割位置及剖面号；1.2.1.20平面图中平面名称，比例，房间名称，厨房、卫生间等房间要画出卫生洁具，水池、炉灶等与各个设备工种有直接关系的设备设施，如地坑、基础等的位置，有的还要标明构造，底层平面还要画出各种地沟的走向起止点，构造、坡高及标高做法；1.2.1.21平面图中要标出固定的（土建设计范围内的）壁柜、吊柜、通风柜、实验（化验）台等位置及做法；1.2.1.22空间或构造特别复杂的部位，要有局部放大的平、立、剖断面；如夹层平面、局部剖面、外墙断面等，楼梯间原则上都应有剖面（中间相同的标准层可局部省略不画，但所有的平台标高都应标出）；1.2.1.23建筑剖面除了反映空间及楼层、吊顶标高关系，看得见的各种投影线外，还必须比较准确地反映结构布置梁、柱的大小，标高关系；1.2.1.24无障碍设计：建筑物的出入口是设置了供残疾人使用的坡道，其宽度，坡度及长度是否符合规范要求，垂交通设施（楼梯、电梯）是否符合要求；1.2.1.25设计说明的最后必须特别注明：本设计如有不清楚或不完善之处应通知设计人员补发有关设计文件或按现行的施工及验收规范处理1.2.2大样详图1.2.2.1详图编号与平、立、剖面是否相符；1.2.2.2详图所示的轴线、梁、柱、墙关系、标高等与平、立、剖面及结构是否一致；1.2.2.3详图所表达的内容如埋件、灯具、管线，是否与其它工种相符；1.2.2.4详图的比例是否恰当；1.2.2.5厨房、卫生间平面布置是否恰当；内装修标准与住宅统一设计要求，智能化性能标准是否相符;装修材料及规格是否满足产品设计要求。