房地产开发程序
第一步 房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
1 目 录
第一章 房地产开发程序简介 ............................................................................................... 1
第二章 房地产开发公司的设立 ........................................................................................... 6
第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ..................................................................... 6
第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ..................................................................... 6
第三章 土地使用权取得流程 ............................................................................................... 6
第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ..................................................................... 7
第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ..................................................................... 9
第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................................................................................. 9
第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ............................................................................... 10
1 房地产项目开发流程图
土地来源 项目可行性研究任务的确定
明确项目论证的性质、目的
制定项目论证计划方案 资料汇总
项目论证分析
讨论并决策 经济分析
财务分析 市场分析
技术分析 项目科研和决策控制程序
项目开发前期工作准备
通过土地招、拍、挂方式获取土地
土地投标中标
通 知 书 市政府会议纪要
编制项目建议书
办理选址意见书（市规划局）
办理拆迁红线（市规划局用地科）
办理拆迁许可证（市房管局）
进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理初步规划方案审批手续
办理用地规划许可证（市规划局）
办理国有土地使用证（市国土局）
策划方案定位
规划设计委托或
招 标 进行规划方案设计 方案评审
控制性详规方案报规划审批 单体方案报审
（规划局）
勘察单位委托或招标
地质勘察审查 进行单体施工图设计 进行地质勘察 建筑规划条件
项目区位
市场需求
经济环境
征地费用
规划费用
招投标费用
建安费用
小区配套费用
城市配套集资费
销售费用
财务、管理
不可预见费
利 润 地理位置
四周范围
市政条件
价 位
动迁安置补偿费用
动迁管理费用
勘察费用
设计费用
配套工程设计费用
质量监督费用
档案、图审费用
环境工程费用
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项目规划方案及设计流程
施工招投标
（项目管理部） 办理安全监督
(建设局) 建设工程
规划许可证
.规划局 组织施工放样 办理质量监督
（建设局）
完成三通一平
（项目部） 建筑工程
施工许可证（建设局）
项目施工阶段流程
组织工程施工
工程桩基
进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工
报告
桩基静载
检测 审核施工
组织设计
土方开挖
验 槽 桩基动测
基础施工
测绘院验线 基础验收
办理商品房预售许可证（销 售 部） 上部主体施工
主体封顶
中间结构验收
拆 架 商品房买卖合同银行按揭手续办理
（销售部）
产品策略销售部、企划:依据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议
研发:依据产品推广排期,供应具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略
销管:帮助现场依据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:供应成本测算,确定销售基本均价
推广策略
销售:参加项目推广策略的探讨,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:供应设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持
招商策略:整合外部资源,依据项目销售需
要,制定项目全程招商策略协作制定全程招商策略
广告公司找寻及确定销售:参加探讨探讨广告公司的选择,参加沟通
制作公司找寻及确定
策略公司找寻及确定
销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训
媒介公司找寻及确定销售:依据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果
活动公司找寻及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的协作协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容
项目名称、组团名称
项目核心推广理念确定SLOGON确定 logo确定
VI系统及延展方案确定
研发:依据对产品的理解提出合理建议。
销售:依据对市场客户的理解提出合理建议。项目核心识别系统确定
销售:参加项目核心识别系统的探讨和确定
备
推盘策略确定
确定外部资源项目推广定位确定
房地产后期策划工作汇总
项目营销推广方案报告
确定资源单
位
项目推广定位报告
确定项目识别系统
亮相前项目知
识培训
建筑学问,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。销管:供应相关政策培训
法务:供应相关政策培训及统一口径的法律审查 研发:供应建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户
型卖点资料、全部图纸等
工程:供应施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料政策、法律及项目价值点培训报告分卖场设立
