房地产项目开发流程全过程

第 1 页分项主办部门主办岗位协办部门项目准入按照长安区政府规定。开发配合中介年度计划完成项目准入后，由区政府上报市政府。开发配合中介补偿方案中介回迁方案设计工程征收审批。签订补偿协议居民用地纳入储备计划土地处置申请表企业土地腾退国控公司签订收储协议确定收储时间、房屋拆除，确定土地收益款的返还方式。开发、财务配合国控公司市场深度调研市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等营销项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议。成本测算：针对多个方案进行地价及初步成本测算、利润率分析及比选。营销、工程、财务协助进行方案设计和成本测算合同造价开发周期及付款计划前期、营销、工程、财务、合同造价根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。工程项目方案确定工程现金流测算财务研究并确定融资方式如团购、信托基金、战略合作、贷款等。其他部门给予技术支持。财务区域宏微观市场研究营销项目招商版盈利能力分析营销项目策划书其他部门予以支持。营销合作伙伴确定其他部门予以支持。综合部合作方案确定工作时间安排

获取土地明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目招商报告（前期阶段）参照政策规定以及其他项目编制，同时考虑本项目、公司承受能力等因素，综合考虑。评估每户原房产价值，各种补偿和奖金价值，计算回迁房的面积以及房款差额。确定补偿标准，设计回迁户型。选择设计单位，确定项目规划条件，编制规划方案，提出按照84户不同户型，设计相应户型。市政府对征收方案批准、公示与居民签订协议。与企业用地一同收储。按照表中内容填写。项目开发工作计划（初稿）

项目深度可行性研究报告土地摘牌准备主要工作内容主办部门工作内容工作部门

企业土地收储中介节点

项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。居民房屋征收

筹措资金 项目开发计划（初步）制作: 项目经理部2013-9-12分项主办部门主办岗位协办部门工作时间安排主要工作内容主办部门工作内容工作部门节点合作细节确定引资（计划书）签署战略合作协议其他部门予以支持。综合部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务、综合部：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合部：工商局办理公司注册综合部投方案标项目方案确定项目方案工程投经济标确定土地上限其他部门配合财务拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术财务挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术财务签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费综合部：合同条款的草拟和完善财务：提供资金开发土地出让合同综合部协同：提供土地出让合同开发出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易开发项目备案向石家庄市发改委提交申请报告开发建设用地规划许可证开发土地出让合同开发开发交费证明缴纳土地费用开发现状地形图3份开发土地出让合同开发交费证明缴纳土地费用开发建设用地规划许可证开发地籍图开发土地登记申请书开发土地确权来源证明文件开发综合部：提供相关证明资料开发土地抵押贷款积极与银行联系或寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司合同造价：选择政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务经济测算其他部门配合。财务申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地方式（招商阶段）

房地产开发程序

第一步 房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

1 房地产项目开发流程图

土地来源 项目可行性研究任务的确定

明确项目论证的性质、目的

制定项目论证计划方案 资料汇总

项目论证分析

讨论并决策 经济分析

财务分析 市场分析

技术分析 项目科研和决策控制程序

项目开发前期工作准备

通过土地招、拍、挂方式获取土地

土地投标中标

通 知 书 市政府会议纪要

编制项目建议书

办理选址意见书（市规划局）

办理拆迁红线（市规划局用地科）

办理拆迁许可证（市房管局）

进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理初步规划方案审批手续

办理用地规划许可证（市规划局）

办理国有土地使用证（市国土局）

策划方案定位

规划设计委托或

招 标 进行规划方案设计 方案评审

控制性详规方案报规划审批 单体方案报审

（规划局）

勘察单位委托或招标

地质勘察审查 进行单体施工图设计 进行地质勘察 建筑规划条件

项目区位

市场需求

经济环境

征地费用

规划费用

招投标费用

建安费用

小区配套费用

城市配套集资费

销售费用

财务、管理

不可预见费

利 润 地理位置

四周范围

市政条件

价 位

动迁安置补偿费用

动迁管理费用

勘察费用

设计费用

配套工程设计费用

质量监督费用

档案、图审费用

环境工程费用

2

项目规划方案及设计流程

施工招投标

（项目管理部） 办理安全监督

(建设局) 建设工程

规划许可证

.规划局 组织施工放样 办理质量监督

（建设局）

完成三通一平

（项目部） 建筑工程

施工许可证（建设局）

项目施工阶段流程

组织工程施工

工程桩基

进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工

报告

桩基静载

检测 审核施工

组织设计

土方开挖

验 槽 桩基动测

基础施工

测绘院验线 基础验收

办理商品房预售许可证（销 售 部） 上部主体施工

主体封顶

中间结构验收

拆 架 商品房买卖合同银行按揭手续办理

（销售部）

销售管理流程与表格工具

.1

房地产项目开发流程全过程

目录

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

销售管理流程与表格工具

.2 第三章：工程建设阶段

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

销售管理流程与表格工具

.3 11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

四、申办建设工程规划验收

五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章： 项目决策阶段

销售管理流程与表格工具

.4 产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况;