海珠南华西地块价值分析

一、南拓背景下海珠区产业发展分析1. 海珠区自身的优劣势分析。

海珠区具有三方面的优势：一是具有全国最大的会展中心。

2002年年底在海珠区琶洲岛落成的广州国际会展中心是目前中国最大的会展中心，会展中心的建成对该区商贸发展将起到有力的带动作用。

二是海珠区具有丰富的旅游资源。

海珠区四面环江，是珠江环抱的一个绿岛，是广州市的“南肺”，而且海珠区文物资源丰富，有文物保护单位13处。

三是具有科教和人才资源密集的独特优势。

同时，海珠区也具有以下五方面的劣势：一是用地发展空间有限，人口密度过大。

“五普”人口调查资料显示，2000年海珠区人口密度已经达到1.4万人 / 平方公里，超过城市规划的用地标准1万人/平方公里。

二是产业结构有待继续优化。

海珠区工业化水平较高，但大多数产业属劳动密集型产业，技术含量不高。

另外，2001年的统计数据表明，商业服务业占第三产业收入的31.9％，显示出对商业服务业的依赖性过重。

三是商业发展还处于初级阶段，基础薄弱，起点低，而且商业网点比较少，商业中心不突出，商品的多样化比较欠缺，尤其缺乏上档次、标志性的购物场所。

四是琶洲岛宾馆严重不足，官洲岛基础设施都没有到位。

五是各项专业规划没有编制，严重制约着海珠区今后的经济（产业）发展。

2.南拓背景下的海珠区。

海珠区地理条件优越，它上下左右和其它7个区接壤，位于广州市区的中心地带，地位极其重要。

在广州总体发展概念规划“北抑、南拓、西调、东移”发展战略中，这一地区是城市南拓轴的重要节点。

随着广州市南拓的启动，海珠区已成为南拓的桥头堡。

其次水陆交通便利，海珠区水路可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。

航班只需3小时左右即可直达香港或澳门。

南拓战略的实施将给海珠区带来巨大的商机。

海珠区在上世纪90年代中期以前一直都处在广州市区的边缘地带，是广州市区城市化的外延地，随着广州城市中轴线东移，城市新的中轴线穿过海珠区，而且整个城市发展实现南拓战略，海珠区已经成为城市中心区，是南拓的桥头堡，随着这一战略的推进，将会有更多的重大项目向南挺进，将会有巨大的资金流、信息流、技术流、商品流和人才流通过海珠区，这将给海珠区带来巨大的商机。

目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。

1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

最近发现了一类很有趣的新型产业用地，名叫“新兴产业园用地”，代码是“M9”，这也是国内继MO、M4、C65、B29a、M仓hM科、M+、Ma、MX之后又一款全新的新型产业用地类型。

不过，这个M9倒并不是一个全新的产物，它的历史也不比风靡大江南北的MO短多少，从2016年开始就进入了市场，这也是2015年和2016年自然资源部（原国土部）颁布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》两份“产业用地政策工具包”之后催生的产物。

创造这个M9的不是旁人，正是全国第6个国家级新区，位于广州的南沙新区。

由于地处偏僻，底子薄弱，加之广州市内（知识城、金融城、琶洲）以及区域周边的竞争功能区（前海、横琴）太多，吸引新型产业和人才的诉求同样强烈，这也让南沙新区这个M9用地拥有了跟其他任何一种新型产业用地都不同的地方，那就是最多可以分割销售80%,并且可以配建20%的住宅，70年产权那种的哦。

按照南沙新区的定义，新兴产业园是不同于传统工业区的“集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体"它的功能甚至比MO更加复合，是“适宜创业、生活、交流的新型产业社区”。

M9新兴产业园规划示意图新兴产业园的入驻企业应该以“智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务，以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象”，也就是主要是产业链“微笑曲线”的两端环节，并在功能上严格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节（用于研发和试验场地除外）。

这一点要比MO增加了品牌、营销、结算这些原本是纯总部办公属性的功能，并且MO在建筑规划上专门强调了各层的地面荷载以及配备一台至少载重2吨的货梯，M9则没有这方面的强制规定。

广州m0用地的案例广州M0用地的案例是关于广州市中心的一个重要用地规划项目。

M0用地位于广州的核心商业区，是广州市的黄金地段之一。

以下是关于广州M0用地的一些重要信息和特点：1. 位置优越：M0用地位于广州市中心，毗邻广州塔和珠江。

这个地理位置使得M0用地成为了广州市最繁华的商业区之一。

2. 用地规划：M0用地规划面积约为100万平方米，计划建设多功能商业综合体，包括购物中心、酒店、办公楼等。

3. 建筑设计：M0用地的建筑设计注重现代化和创新性。

设计师们采用了独特的建筑风格和创意概念，使得M0用地成为了一座城市的地标。

4. 商业配套：M0用地规划包括多个购物中心，提供各种国际品牌的商品和服务。

这些购物中心将成为广州市民和游客的购物天堂。

5. 娱乐设施：M0用地还计划建设多个娱乐设施，如电影院、儿童乐园等。

这些设施将为市民和游客提供丰富多样的娱乐选择。

6. 环境友好：M0用地的建设注重环境保护和可持续发展。

设计师们采用了多种环保材料和技术，使得M0用地成为了一个绿色的商业综合体。

7. 交通便利：M0用地周边交通便利，有多条地铁线路和公交线路经过。

市民和游客可以方便地到达M0用地。

8. 社区服务：M0用地规划中还包括社区服务设施，如医院、学校等。

这些设施将为周边居民提供便利的生活服务。

9. 经济影响：M0用地的建设将带动广州市中心的经济发展，吸引更多的商家和投资者进驻。

同时，M0用地也将提供大量的就业机会。

10. 文化活动：M0用地规划中还包括文化活动场所，如艺术展览馆、音乐厅等。

这些场所将为市民和游客提供丰富多彩的文化娱乐活动。

广州M0用地是广州市中心的一个重要用地规划项目，将成为广州市的商业中心和文化中心。

M0用地的建设将为广州市民和游客提供丰富多样的商业、娱乐和文化选择，同时也将带动广州市中心的经济发展。

关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告穗国房字〔2011〕1318号发布时间：2011-12-31为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土房管局和市物价局联合制定了《广州市国有土地使用权基准地价》，经市人民政府批准，现予以公布。

一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）包括广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区所辖范围。

二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

三、本次基准地价的价格基准日为2010年7月1日。

四、基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、居住、工业等四类。

（一）商业类：批发零售用地（含各类商场、销售和服务网点、批发（零售）市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商服用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。

（二）综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地），教育科研设计用地（含各类教育、科学研究和勘测设计机构等用地），文化体育用地（含文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地。

房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。

楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。

佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。

建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。

佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。

二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。

再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。

综上，项目的地理位置是非常优越的。

（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。

业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。

项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。

无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。

（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。

广州土华周边环境及经营环境介绍一、广州海珠区土华介绍土华位于广东省广州市海珠区，域总用地面积6760亩，果园保护区3750亩，占全部土地面积的55%。

土华辖内常住人口9700人，外来人口21700人，人均年收入6000元。

海珠土华地理位置优越，其位于广州城市新中轴线南部，北临龙潭村，南靠历史保护区小洲村，西侧为沥滘村，东与生物岛隔水相望。

二、土华周边配套周边文教配套：土华小学、广州市新滘中学（土华校区）、爱华幼儿园、海珠区土华幼儿园；周边医院设施：广州市海珠区华洲街社区卫生服务中心；周边商业配套：土华商业城、土华综合市场、土华合高广场、土华创业园、波涛商场；周边配套体育文化设施：暂无周边休闲场所：华盛公园、土华公园、广州海珠国家湿地公园、龙潭果树公园；土华公园：广州土华公园，位于广东省广州市海珠区区内。

公园环境优美，空气清新，风景宜人，是用钢筋混凝土堆叠起来的城市里难得的一处绿地。

景区资质：省级风景名胜区景区级别：3A广州海珠国家湿地公园:广东广州海珠国家湿地公园简称海珠湿地，地处广州中央城区海珠区东南隅，北面琶洲会展，南望大学城，东临国际生物岛，西跨城市新中轴，总面积1100公顷，是全国特大城市中心区最大的国家湿地公园，名副其实的广州“绿心”。

海珠湿地水网交织，绿树婆娑，百果飘香，鸢飞鱼跃，积淀了千年果基农业文化精髓，融汇了繁华都市与自然生态美景，独具三角洲城市湖泊与河流湿地特色，是候鸟迁徙重要通道、岭南水果发源地和岭南民俗文化荟萃区。

龙潭果树公园：龙潭果树公园，广州首个政府租地建设的生态公园，把生态保护、农业生产、景观开发三者有效结合起来，开创了“南肺”保护的新模式。

其所处的万亩果林是广州市城市总体规划确定的重要生态保护区，龙潭果树公园是海珠区果树保护区的重要组成部分，位于新滘东路与华南快速路交叉点的西南侧，紧邻大学城，毗邻地铁三号线大塘站，周边路网发达，交通方便，还可以与瀛洲生态公园连成一片，便于保护。

老旧建筑与危房相伴广州历史文化街区应如何微改造？▲在“历史建筑”海珠区栖栅南街6号民居旁边就是一处危房。

新快报记者朱清海/摄去年中秋节前，白云区均禾街均和公所借舞火龙活动重开，聚集不少人气。

新快报记者李应华/摄（资料图）广州今年将启动3个历史文化爱护项目，目前这些街区的微更新仍面临不少困难近日，广州市城市更新局公布了《广州市2023年城市更新项目和资金方案》（以下简称《方案》），《方案》支配正式项目111个，是去年的两倍多，而且微改造项目大幅增加。

该局有关负责人表示，今年将重点实施老旧小区微改造、历史文化街区活化利用。

上周，《新快报》报道了人居环境改善类项目，即老旧小区微改造项目开展的相关状况，微改造项目将成为社区治理的良方。

新快报记者了解到，在一百多个正式项目中，还有3个历史文化爱护项目，即白云区的均禾街平和大押及周边微更新项目、黄埔区的深井古村微更新项目和海珠区的南华西二期微改造项目。

这3个地方有何历史价值，为何要纳入城市更新项目，历史文化爱护又如何和更新相结合呢？记者走访发觉，这3个历史文化街区中大量房子破旧不堪，很多历史建筑长期空置，不利于爱护。

比如，在海珠区南华西街的历史建筑不仅自身老旧，而且旁边就是危房。

另一方面，这些街区知名度不高，周边商业不算兴盛，开发旅游业存在不少困难。

微更新是解决困局的一条“金钥匙”，但真的实施起来仍有大量工作要做。

▲统筹：新快报记者陈海生▲采写：新快报记者李应华朱清海●海珠区南华西二期微改造项目现状：历史建筑年久失修街区中“蛛网”密布方案：培育都市休闲产业带旺整个历史街区“历史建筑”外墙斑驳脱落，与变黑的“危急房屋”为邻，凌乱交叉的线网在墙上肆意延长，这就是从前商贸繁盛的十三行行商聚居地。

在海珠区南华西街见到这一幕，令人不禁扼腕叹息。

此次，南华西二期微改造被纳入了《方案》中，是“历史文化爱护”类项目，资金支配650万元。

更新范围北起南华西路，南至同福西路，东起漱珠涌，西至洪德路，以南华西街的敬和里社区和福安社区为主，用地面积为12.43公顷。