房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理

视同销售的增值税，营业税，企业所得税会计处理推荐很多会计人员对“视同销售”好像都知道，但是，“视同销售”上增值税、企业所得税、营业税三个税种的差异却是很大地，在此，我归纳一下，以利于大家学习、使用。

一家之言，错误难免，欢迎探讨、指教。

一、增值税视同销售货物问题。

单位或者个体工商户的下列八种行为，视同销售货物：将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物；设有两个以上机构并实现统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县的除外。

将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目；将自产、委托加工的货物用于集体福利、个人消费；将自产、委托加工或者购进的货物用于投资；将自产、委托加工或者购进的货物用于分配；将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送给单位或者个人。

进项税和视同销售的衔接：以上行为中，购进的货物只有用于投资、分配、赠送才视同销售，所以，你买了面、油，用于职工食堂，是不用视同销售的。

你用仓库里购入的钢材盖楼，也不用视同销售。

但是，国家为避免你既没有视同销售缴纳销项税，又在进项抵扣，所以规定：用于非增值税应税项目、集体福利、个人消费的购进货物或者应税劳务不得抵扣。

至于自产、委托加工货物，以上五种行为都要视同销售，缴纳增值税。

视同销售的销售额（公允价值）确定办法：按照纳税人最近时期同类货物的平均销售价格；按照其他纳税人最近同类货物的平均销售价格；按照组成计税价格=成本*（1+成本利润率），属于应征消费税货物，组成计税价格=成本*（1+成本利润率）+消费税或者组成计税价格=成本*（1+成本利润率）/（1-消费税税率）会计核算问题（分别几种行为举例）将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物；设有两个以上机构并实现统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县的除外。

以上三种情况，只是销项税问题。

将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目；借在建工程等贷库存商品贷应缴税费——应交增值税（销项税额）5、将自产、委托加工的货物用于集体福利、个人消费；借应付职工薪酬贷主营业务收入（公允价值）贷应缴税费——应交增值税（销项税额）借主营业务成本（成本价）贷库存商品很多人认为，应当按照成本价计入主营业务收入，你想一下，如果那样处理，从招待费、广告费等计提基数，到企业所得税汇缴表的填报，会多么的麻烦和吃亏呀。

房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认会计上如何确认收入根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：一，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。

二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。

问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?答：根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。

企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。

根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。

房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。

视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。

房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。

”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。

其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整 一、视同销售行为的确认 按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。

应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。

因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。

会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。

企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。

根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。

房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。

政策规定：一、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、企业所得税。

根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。

房地产开发项目的税务处理方法与技巧一、引言房地产开发项目是一个复杂的经济活动，与税务处理密不可分。

本文将探讨房地产开发项目的税务处理方法与技巧，以帮助开发商更好地理解和应对税务问题。

二、土地使用权及土地增值税1. 征收标准：土地使用权转让产生的土地增值应纳税，纳税基数为土地增值额。

2. 税务处理方法：开发商应及时申报土地增值税并缴纳税款，同时保留相关证明材料以备查验。

三、房屋销售税务处理1. 增值税：房地产开发商在销售商品房时，应缴纳销售额的增值税。

如项目符合免税条件，可以申请免税。

2. 印花税：房地产开发商在出售商品房产生的契税、土地使用权出让合同等凭证，需缴纳印花税。

3. 个人所得税：个人出售商业用房及非普通住宅需缴纳个人所得税。

4. 其他税费：根据地方规定，可能还需要缴纳房地产税、城建税等。

四、房地产投资与税收优惠政策1. 长期持有房地产：房地产投资者如选择长期持有房产，可以享受资产增值的税收优惠政策。

2. 长期租赁房地产：开发商还可以将房地产出租，作为租金收入申报并享受相应税收优惠。

3. 股权投资：开发商可以通过投资房地产开发企业的股权，享受相应的税收优惠政策。

五、税务合规管理1. 缴费凭证保存：开发商应保留相关税务缴纳凭证，并按照法律规定的时间长度保存。

2. 定期申报纳税：开发商应按照法律规定的时间节点，进行税务申报和缴税。

3. 咨询税务专业人士：为了保证税务处理的准确性和合规性，开发商可以寻求税务专业人士的指导和建议。

六、应对税务风险的措施1. 加强内部控制：房地产开发商应加强财务内部控制，确保税务申报的准确性和完整性。

2. 风险评估与避免：开发商应及时了解最新税务政策，评估潜在税务风险，并采取相应的避免措施。

3. 审计合规性：定期进行内部审计，确保公司税务行为的合规性。

七、结论房地产开发项目的税务处理是一个复杂的问题，需要开发商具备一定的税务知识和技巧。

本文介绍了土地使用权及土地增值税、房屋销售税务处理、房地产投资与税收优惠政策、税务合规管理以及应对税务风险的措施。

房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调统一协调、利益最大1、所得税查实征收与土地增值税核定征收的处理差异房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题问：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。

对于这种情况，能否适应国税发[2009]31号文第4条的规定进行核定征收？如适应，是核定应税所得，还是核定毛利额（毛利率为20%）？缪慧频：要视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。

根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、税务机关对中介机构报告的认可程度厦门地税2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知厦地税发〔2010〕25号强化推广，审核分析，抓好关联交易申报继续加大中介推广力度，规范中介鉴证服务继续大力推广中介机构参与汇算清缴工作。

根据税务代理的范围、税收政策的规定，对纳税人办理财产损失税前扣除、房地产开发企业开发产品完工后实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况等涉税鉴证业务，要求纳税人提供有执业资质的税务师事务所等中介机构出具的鉴证报告；。

中介机构按现行税收法律法规出具的鉴证报告，税务机关应当承认。

土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

3、所得税完工条件与土地增值税清算的条件的差异：所得税汇算条件：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

所得税：入住。

完工。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；即，（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整一、“视同销售”业务纳税调整步骤判断是否属于企业所得税纳税调整和情形；如果是，判断会计处理是否确认销售收入；如果是，判断财税确认收入是否一致；A、如果是，正常税前扣除。

B、如果否，修定所得税税前调整。

二、“视同销售”销售额的确定视同销售销售额的确定基本原则：按照公允价值分别确认视同销售收入和视同销售成本。

1．《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生视同销售情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

2．“用于职工奖励或福利视同销售收入”明确“企业外购资产或劳务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。

”3．《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

三、“视同销售”会计调整与税务纳税调整关系企业发生企业所得税规定“视同销售”行为，分以下几种情况处理：1．会计准则或会计制度须按照相关规定确认收入和成本，会计确认收入和成本确认金额与税收规定一致，不存在会计与税法差异，不需要调整。

2．会计准则或会计制度须按照相关规定确认收入和成本，虽规定会计确认收入和成本确认金额与税收规定一致，但是会计处理没有按照规定确认，纳税人应先调整会计处理，同时只需对会计调整部分进行所得税调整，不需要做视同销售的调整。

房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整'一、视同销售行为的确认按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。

应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。

因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。

会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。

企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。

根据国家总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。

房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。

实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。