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公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以金融街控股股份有限公司为例目录一、引言 (3)（一）选题背景及意义 (3)1. 选题背景 (3)2. 选题意义 (3)（二）文献综述与研究现状 (4)（三）创新思路 (4)二、投资性房地产与公允价值的相关理论 (5)（一）投资性房地产相关理论 (5)1. 投资性房地产的定义及其特征 (5)2. 投资性房地产的范围 (5)（二）公允价值相关理论 (6)1. 公允价值的概念 (6)2. 公允价值的特征 (6)3. 投资性房地产公允价值模式理论基础 (6)三、金融街控股股份有限公司案例分析 (7)（一）公司基本情况 (7)1. 公司简介 (7)2. 投资性房地产计量模式变更情况 (7)（二）金融街控股股份有限公司转变计量模式动因 (7)1. 提供高质量的会计信息 (7)2. 改善企业的财务状况 (8)3. 提高了企业的融资能力 (8)（三）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析 (8)1. 对财务状况的影响 (8)2. 对经营成果的影响 (11)3. 对税收的影响 (12)（四）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用存在的问题 (13)1. 公允价值模式计量成本较高且具有不确定性 (13)2. 公允价值变动受房地产市场环境影响较大 (13)四、完善投资性房地产公允价值计量的建议 (13)（一）鼓励企业转换核算方式，给予一定的税收优惠 (13)（二）提高关于公允价值准则的有效性和可操作性性 (14)（三）加强投资性房地产的信息披露，增加披露的透明性 (14)五、结论 (14)参考文献 (15)致谢.............................................. 错误!未定义书签。
附录. (15)摘要公允价值这种计量属性的出现，主要是随着市场经济的发展，历史成本模式渐渐暴露出其缺陷，于是公允价值这一计量模式就应运而生。
公允价值能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
北京金融街控股RMIS实施案例分析北京金融街控股RMIS实施案例分析一、项目简介北京金融街控股股份有限公司为一家以房地产开发为主的上市公司（股票简称“金融街”，代码“000402”），是北京金融街区域的独家开发商，致力于金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。
经过十余年的发展，金融街控股股份有限公司资产由成立之初的2000万增长到目前的73.22亿规模，始终保持着高速发展的态势。
近年来，公司规模快速扩张，全国各地业务纷纷展开，为保持竞争优势和提升管理水平，公司完成了内部流程疏理和资源整合。
新的规划需要严谨而快速的管理和执行体系来支撑，信息化管理模式成为首选方案。
金融街从管理和业务实际需求出发，在参考了同行地产企业信息化发展的经验和教训后，谨慎制定了公司未来5至10年信息化发展规划。
在软件应用系统实施方面，以“全局规划、业务优先”为原则，以“一体化设计、分步实施”为指导思想，从协同办公、项目开发、房产经营（销售、租赁、客户关系）、人力资源、决策支持等方面逐步推行。
二、背景分析激烈的市场竞争形势和公司规模的迅速扩张对传统的运作模式提出了挑战，势必带来管理模式、工作效率、资源整合等深层次问题：信息在部门之间用传统的书面或电话、邮件、公告等方式传递，数据标准化程度低，部门内部及部门之间花大量时间核对数据，其准确性与时效性难以保证，工作效率难以提高；部门内部及各部门间文件流转仍以纸质文件或电子邮件传递，信息关联性弱，且无法实时监控各流程进展情况；通过传统的工作模式，无法实时掌控项目进展，项目成本管理仍停留在事后核算统计的层次；公司特殊的房产经营管理模式，对业务的管理较为粗放，期望精细化运作却无统一的管理手段和有效的工具来支撑；随着业务的扩展，总部难于及时、动态、准确地掌握对外地子公司的运营情况，管理和监控成本高、效率较低；公司优秀的管理经验和业务数据等资源缺少有效的工具进行积累、分析、挖掘、共享和再利用。
精品文档MF经济与管理学院School of Economics and Management, Xi'an University of Technology 西安理工大学MF 课程案例课程名称：财务报表分析 任课教师：吴祖光案例性质：□√内部开发□外部引用案例名称：金融街案例分析学生姓名： 贺华华学 号： 2162523096MF经济与管理学院School of Economics and Management, Xi'an University of Technology适用课程：财务报表分析案例开发者：吴祖光金融街案例分析一.案例目的案例主要是训练学生如何利用结合宏观环境对财务报告进行基本分析，财务报告获取必要的财务数据；熟悉财务报告的内容，并从财务报告附注中的内容，并对财务报表附注内容进行剖析，获取有用信息。
二.案例背景金融街控股股份有限公司（股票代码：000402），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。
截止到2014年12月31日，公司总资产达到875.8亿元，净资产约268亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70%。
通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。
十多年来，通过持续深入开发建设北京市主金融中心区——北京金融街，它已成为集决策监管、资产管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。
截止到2015年底，入驻金融机构及大型企业总部1500余家，年度税收贡献超过千亿元。
从地产的开发到城市功能的完善，依托北京金融街的资源和品牌优势，金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业打造，促进经济发展，提升区域价值。
投资性房地产的界定及后续计量作者：赵治纲来源：《财会学习》2009年第02期新会计准则重点、难点解读现就职于财政部科研所财务会计室。
东北财经大学会计学硕士，财政部科研所会计学博士，中国社会科学院特华博士后工作站金融学博士后。
银河证券股份有限公司IPO项目（申银万国证券公司特聘会计顾问），华安财产保险股份有限公司独立董事兼审计委员会主任。
先后出版个人著作10余部，公开发表论文40多篇，为国内新会计准则应用的知名专家。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。
投资性房地产准则的引入有利于反映我国企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。
投资性房地产如何界定、后续计量模式如何确定是当前企业在应用该准则时普遍关注的两个重要问题。
1．如何准确界定投资性房地产？投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
从上市公司已披露的2007年年报和2008年半年报的情况来看，披露投资性房地产绝大多数属于出租建筑物。
企业在将出租的建筑物确定为投资性房地产时，应重点关注一下三个方面的问题：（1）出租房屋的产权问题。
企业将出租的房屋确定为投资性房地产，企业必须拥有该房屋的产权，并且出租采用的只能是经营性租赁方式。
企业应注意以下两个特殊情形：①对于哪些房屋已抵押等产权模糊或不拥有产权的房屋出租则不能确认为投资性房地产；②对于拥有独立的房产证但没有土地证（集体产权）的房屋出租则可以确认为投资性房地产。
（2）闲置厂房、仓库的出租问题。
企业将闲置的厂房、仓库出租，由于闲置的厂房、仓库通常不属于有活跃市场的房地产，确认为投资性房地产时一般不能采用公允价值模式进行后续计量。
此外，如果仓库提供的是专业的仓储服务，则收取的是保管费和服务费，这和仓库出租是有本质区别的，不应作为投资性房地产。
公允价值计量投资性房地产的财务影响作者：徐柏青来源：《时代金融》2016年第08期【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允价值模式计量投资性房地产的真实动机和原因，并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的对比分析，揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响，并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加以调整，区别对待。
【关键词】公允价值房地产财务影响金融街一、引言现行的《企业会计准则第3号——投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。
准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。
而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。
所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。
金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。
本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。
二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。
（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。
公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例分析赵彦锋河南财经政法大学会计学院，河南郑州，450002摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。
从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。
关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号《投资性房地产》，对我国原制度无形资产中的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物[1]。
具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。
一、投资性房地产对公允价值计量的运用自2007年现行准则实施以来，沪深两市对投资性房地产选用公允价值作为后续计量模式的公司数量较少，2007-2009年占持有该类资产公司的比例分别为2.86％、2.90%、3.24%，具体情况见表1。
其行业分布如下：金融业5家、房地产开发与经营业6家，零售业4家，其他行业11家①，其中前三类是公认为投资作者简介：赵彦锋（1975-），男，河南省南阳人，博士，河南财经政法大学副教授，主要研究领域：会计理论。
基金项目：本文系2010年国家社会科学基金“金融危机后全球会计治理及其国际协调机制与我国对策研究”批准号：10BJY020。
①截止2009年底，先后有26家上市公司选用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式，但是有些公司后来不再持有该类资产，因此行业分类按26家统计，而2009年统计的数据只有25家，原因是锦龙股份由于减少合并范围，已不再持有该类资产。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
