2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价
更新报告
东明县国土资源局
二〇一七年十二月
目录
第一部分工作报告 (1)
第一节工作概况 (1)
第二节工作步骤 (2)
第三节工作结果 (5)
第四节取得的主要成果和经验体会 (8)
第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13)
第二节建制镇基准地价更新概述 (24)
第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35)
第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37)
第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42)
第二节定级因素、因子体系的建立 (44)
第三节土地定级因素整理与分析量化 (48)
第四节土地级别划分 (68)
第四章基准地价更新 ·································································· - 76 -
第一节基准地价更新评估的主要步骤 (76)
第二节基准地价评估参数的确定 (76)
第三节样点地价的测算 (83)
第四节地价样点的检验与剔除 (90)
第五节基准地价的综合确定 (92)
第六节基准地价成果分析 (94)
第五章基准地价修正体系的建立 ..................................................- 100 -第六章更新成果及应用................................................................ - 115 -第一节更新成果. (115)
第二节成果特点与应用 (116)
第三部分附件 ·························································· - 121 -
第一部分工作报告
第一节工作概况
东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。
第二节工作步骤
结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。
一、准备阶段
（一）任务的提出和报批
根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。
（二）建立组织
为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。
（三）做好宣传发动与技术培训
该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行
了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。其次，举办培训班。对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。
（四）制定工作时间进度表及各种调查表
为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。
按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。
二、实施阶段
实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。
（一）资料收集和外业调查
我们主要采取了四种方法收集资料：一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；二是直接到有关单位上门收集资料；三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。
（二）内业整理
对收集到的定级估价资料分析整理，建立建制镇土地定级因素指标体系，采用特尔斐法确定定级因素因子的权重，利用计算机系统分析、处理土地定级数据和调查样点地价数据，落实土地级别界线，确定商服、住宅、工业用地基准地价。同时按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）和《公共服务项目用地基准地价评估技术要求》，制定了公共管理与公共服务用地的基准地价。为了便于利用基准地价成果，建立了宗地地价修正体系，编制了商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的宗地价格修正系数表和宗地地价指标说明表，形成了东明县建制镇土地定级、基准地价更新的初步成果。
（三）完善成果
初步成果形成后，广泛征询有关部门及各建制镇领导和专家意见，按照征询意见对初步成果进行合理修改完善。
三、预审、听证阶段
将修改完善后的成果上报菏泽市国土资源局进行预审，根据预审意见对成果进行修改。修改完善后，按国土资源听证相关规定举行听证会，对成果进行听证，听取听证代表对更新成果的意见和建议，对照听证代表的意见对成果进行合理修改后，报请市国土资源局对成果进行验收。
四、验收阶段
听证会阶段完成之后，市国土资源局专家验收组将对东明县建
制镇基准地价更新成果进行全面验收。
第三节工作结果
一、土地级别
表1 东明县各建制镇土地级别边界描述及面积统计表
单位：公顷
二、基准地价结果
本次更新基准地价内涵界定为：
（1）土地权利状况为完整的国有建设用地土地使用权。
（2）基准地价的评估基准日为2017年1月1日。
（3）土地开发程度：各类用途的土地开发程度，一级土地设定为“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地内土地平整），二、三级土地设定为“三通一平”（包括通路、通电、通讯，场地内土地平整）。
（4）标准容积率：商服用地为1.2，住宅用地为1.2，工业用地为1.0，公共管理与公共服务用地1.2。
（5）土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，
住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
（6）土地还原利率为6%。
各建制镇基准地价更新结果如下表：
表2 东明县各建制镇基准地价结果
第四节取得的主要成果和经验体会
一、主要成果
（一）成果报告
1、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告
2、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告
（二）成果图件
1、东明县各建制镇土地级别与基准地价图
（三）数据资料
1、东明县建制镇土地定级因素因子作用分值数据库
2、东明县建制镇土地定级单元总作用分值数据库
3、东明县各建制镇地价样点数据库
4、东明县各建制镇基准地价修正体系
二、经验体会
本次基准地价更新工作为今后加强土地资产管理和政府调控土地市场提供了科学依据。同时也培养和锻炼了一批吃苦耐劳、刻苦钻研、扎实工作的技术队伍，为以后更好的开展国土资源新业务积累了经验，我们深深的体会到：
（一）领导重视是搞好工作的关键
建制镇土地级别与基准地价更新工作时间紧、任务重、涉及面广。县政府对此项工作十分重视，专门成立了基准地价更新领导小组，分管县长挂帅指挥，做了大量协调工作。国土资源局分管领导具体负责，确保了整
个工作的顺利进行。
（二）部门协调配合是顺利完成工作的基础
建制镇土地级别与基准地价更新工作是一项综合性较强的工作，从计划准备到完成成果，我们得到了政府各部门、县国土资源局各股室和各建制镇的大力支持配合，在资料收集上给予了大力帮助，为更新工作的顺利完成打下了坚实的基础。
（三）建立一支任劳任怨、工作扎实的技术队伍是完成工作的保证
建制镇土地级别与基准地价更新是一项技术性强且工作量繁杂的工作，我们的外业调查人员尽职尽责，提高了调查质量和工作进度；内业处理工作人员高度的敬业精神和科学认真的态度，使我们高质量完成这一任务的目标得到了实现，这是顺利完成此项工作的可靠保证。
（四）运用先进的设备和软件系统是顺利完成更新工作的有效途径
建制镇土地级别与基准地价更新工作内业处理由菏泽市丰缘地产评估有限公司负责，他们运用了Mapinfo、Arcgis、土地定级估价系统等软件进行本次工作，使完成的成果更具科学性、实用性和现势性，为我们以后做好其他业务工作提供了借鉴。
第二部分技术报告
第一章概述
第一节自然与社会经济概况
一、全县基本状况
（一）地理位置与行政区划
东明县位于黄淮平原，在山东省最西南部，处于新亚欧大陆桥产业带上，是黄河入鲁第一县也是山东省重要的石油化工基地，位于北纬34°58′～35°25′，东经114°48′～115°16′之间。东接菏泽市牡丹区、东南与曹县为邻，南与河南省兰考县接壤，西和北隔黄河分别与河南省长垣县、濮阳市毗邻。县境南北最长55公里，东西最宽35公里，总面积1369.8平方公里。东明县城东北距济南市278公里，东距菏泽市30公里，西距河南省长垣县35公里，西南距河南省兰考县67.5公里，北距河南省濮阳市45公里。
图1-1 东明县区域位置分析图
东明县现辖城关街道、渔沃街道两个街道办事处，十个镇（武胜桥、陆圈、东明集、刘楼、大屯、马头、三春集、菜园集、沙窝、小井），两个乡（焦园、长兴集）和一个省级开发区，400个行政村，总面积1369.8平方公里，总人口约为81万人。
（二）自然条件
1、气候
东明县属于温带大陆性季风气候。年平均气温13.6℃，最热月平均气温26.9℃（七月），最冷月平均气温-1.5℃（一月），无霜期为222天，历年平均降水量为624.1毫米，最多降水量一般出现在8月份为165.9毫米，最少降水量一般出现在10月份为4.6毫米。全年降水集中在夏季占58.1%，其次为秋季占22.4%，春季占16.5%，冬季仅占3%。降水不均的特点，易导致春旱秋涝，但雨热同季的气候，有利于农作物的生长。年日照时数为2440小时，年平均日照率为55%。
2、地形地貌
东明县地形自西南向东北微倾，全县地势平坦，地表无明显起伏。西、北两面临黄河，由于黄河漫滩决口、泥沙沉淀等原因。黄河滩区高于非滩区，微地貌较为复杂，海拔最高点在焦园乡的南王庄村，高程67.5米，最低点在武胜桥镇霍占村，高程54米。微地貌可分为六大类型：河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、黄河滩涂。
3、土壤
东明县土壤类型依气候，地形地貌和水文地质条件的差异，形成了较为多样的土壤类型，由西南向东北依次分布着潮土、盐土、风沙土三个土类，其中潮土多为壤质，是我县主要农业土壤。
4、水文
东明县水利资源丰富，地表水以黄河水为主，流经长度66公里，十三条人工河道分属洙赵新河和东鱼河两大水系，均向东注入南四湖。
（三）自然资源状况
石油天然气资源。中原油田的马厂、桥口、徐集三个矿区在我县境内，已探明原油储量21.6 亿吨，天然气储量600亿立方米。
农副产品资源。东明县是全国商品粮基地县，国务院命名的“西瓜之乡”和全国平原绿化先进县，农副产品种类齐全，量大质优。
水、电、地热资源。境内黄河河道长67公里，年均可引用黄河水3 亿多立方米，地下水储量3 亿多立方米，加上年降水4.6亿立方米，河水和地下水资源年均利用总量10 亿立方米以上。
（四）城市交通
东明县交通发达，城市规划区内有106国道、东丰、东兰三条公路贯通，新兖石铁路横贯城区南部，西连京广线，东接京九线，东兰公路通连鲁豫，日东高速成为贯通东西的大动脉。城市建成区内路网四通八达，主次干道相连，配套设施齐全。
（五）历史沿革
东明古城魏国户牖邑，在今兰考县境内。东明县建置于西汉建
元元年（前140年），史称东昏，公元9年改为东明，沿用至今。
民国初期东明县属直隶省大名府。1938年10月，东明、曹县、考城三县结合部建立考城抗日民主政府，1939年3月撤消。
中华人民共和国建立后，1949年10月，东明县属平原省菏泽专区。1952年11月30日，撤消平原省，东明县归属河南省郑州专区。1955年10月，东明县改属开封专区。1963年4月，东明县改属山东省菏泽专区（后更名为菏泽市）。
1949年全县划分10个区，195个行政区，833个自然村；1955年9月合并为5个区，同年12月将5个区划为13个乡，1个镇，38个一般乡；1985年全县设置3个镇，110个乡，辖586个行政村，917个自然村。2004年全县设置7个镇，6个乡，辖395个行政村。目前，发展为两个街道办事处，10个镇，两个乡和一个省级开发区，400个行政村。
（六）社会经济
东明县把推动发展作为第一要务，凝心聚力稳增长，经济综合实力持续增强。2016年地区生产总值达到280亿元，年均增长13%；公共财政预算收入16.47亿元，年均增长9%；进出口总额140亿元，年均增长16.8%；社会消费品零售总额121亿元，年均增长14%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到21353元、10680元；金融机构存、贷款余额分别达到240亿元和194亿元；固定资产投资达到153亿元。
二、各建制镇基本情况
（一）东明集镇
东明集镇位于东明县中部，镇政府驻地距县城16公里，北依城关街道办事处，东靠陆圈镇、大屯镇，南邻小井镇，西接刘楼镇、沙窝镇，总面积108平方公里，全镇辖41个行政村，56个自然村，1.3万户，5.6万人。是经山东省政府首批命名的中心乡镇，是“中国西瓜之乡”，富硒西瓜主产区。
东明集镇农业基础突出，尤其是西瓜种植历史悠久，民营经济发展迅速，基本设施明显改善，新农村建设功效显著。农业结构不断优化，畜牧业和二、三产业蓬勃发展，社会治安状况良好。
东明集镇交通便利，东北分别临靠京九铁路，新石铁路和日东高速公路，西、南相连106国道和220国道，东兰公路和长金公路呈十字交叉纵横全境，镇境内已基本实现村村通公路，交通四通八达。
（二）刘楼镇
刘楼镇地处东明县中西部，镇政府驻地刘楼村位于县城西南方二十公里处，是经省政府命名的中心镇。该镇东与东明集镇毗邻，东南与小井镇搭界,南与三春集镇相连，西靠黄河大堤，与长兴集乡为邻，北与沙窝镇接壤，辖区面积84.9平方公里，下辖30个行政村，75个自然村，1.15万户，总人口4.6万人，耕地面积7.9万亩。
刘楼镇属黄河冲积平原，地貌受黄河淤泥的影响，属扇形决堤口。地形由西南向东北缓缓倾斜，地势平坦，土质以粘质灌淤潮土
为主，少量为沙质潮土、壤质潮土。刘楼镇经济结构以农业为主，种植农作物以小麦、玉米、大豆、棉花、西瓜为主。
刘楼镇交通便利，106国道从境内南北贯通，与县道长金路在镇区交汇，王（店）小（井）公路和四柳树至马场公路分别从镇南部和东部经过，全镇已基本实现村村通公路，公路长度达到150多公里，交通条件极为优越。
（三）马头镇
马头镇位于东明县的最南端，地处两省（山东、河南）、三县（东明县、曹县、兰考县）交界处，面积92.4平方公里，耕地9.2万亩，人口3.7万人，辖18个行政村，39个自然村。
马头镇属黄河冲积平原，土质优良，地势平坦，经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等，是东明县重要的粮、棉、油主产区和省级优质小麦繁育基地，盛产的优质西瓜远销全国各地。主要畜产品主要有鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊、杂交波尔山羊等。工副业项目有板材加工、农副产品加工、工艺品加工、建筑、运输等，是东明县板材生产加工基地。
马头镇交通便利，道路四通八达，东兰公路纵贯南北，三庄公路横穿东西，220国道、106国道在镇南交汇，菏关高速在境内设有出入道口，北距新石铁路30公里，东距京九铁路50公里。
（四）三春集镇
三春集镇位于河南、山东两省交界处，南与河南兰考县固阳镇搭界，西临黄河，北接刘楼镇，东与马头镇、小井镇毗邻，素有“山
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/2110163725.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/2110163725.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/2110163725.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/2110163725.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。 A．数量指标和质量指标 B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％ 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程 D：土地估价结果及其使用 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地 5、地籍调查包括__。 A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。 A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：100 B：1；200
C：1：500 D：1：1000 E：土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府 D．乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙 D：甲或丙 E：时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和 D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性 11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更 D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后
2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果 一、基准地价的内涵、构成和范围 （一）基准地价内涵 1、土地权利类型：出让土地使用权。 2、基准地价估价期日：2017年1月1日。 3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。 4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。 5、基准地价容积率：福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m，容积率为，建筑密度为100％,商服用地级别价的标准容积率为，住宅用地的标准容积率为，工业用地的标准容积率为。 6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照《各细分用地类型基准地价修正系数表》中的系数修正后确定价格。 （二）基准地价的价格构成 基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配
套费，不包括契税。 1、土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。 2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。 3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。 4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等）。 表1 福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (23) 第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36) 第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41) 第二节定级因素、因子体系的建立 (43) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (47) 第四节土地级别划分 (67) 第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)
西安市临潼区基准地价评估 技术报告
一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：
关于发布实施本市城镇土地定级与 基准地价更新成果的通告 2014年12月31日，我市城镇土地定级与基准地价更新成果已通过自治区城镇土地定级与基准地价更新、城市地价动态监测成果验收组的验收。经市人民政府研究，决定更新调整后的土地级别与基准地价，自2015年7月1日起实施，原市人民政府《关于发布实施克拉玛依市城镇土地定级与基准地价更新成果的通告》（2010年1月19日）同时废止。现将有关事项通告如下： 一、《克拉玛依市土地定级与基准地价更新成果》包括基准地价表、基准地价使用说明、土地定级范围说明。在土地市场总体价格水平发生重大变化的情况下，市人民政府将及时对基准地价进行全面更新。市国土资源局可根据土地市场价格变化情况，对基准地价进行局部更新。 二、宗地出让需参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法进行评估，出让价格须经市国土资源局审核确定。 三、市人民政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市国土资源局负责协调解决。 2015年4月7日
克拉玛依市城镇土地基准地价一览表 基准期日：2014年12月31日单位：元/平方米 克拉玛依区基准地价表 独山子区基准地价表 白碱滩区基准地价表
乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡基准地价表
克拉玛依市城镇土地基准地价使用说明 一、基准地价内涵 1．商业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），商业用地法定最高土地使用年限40年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 2．居住用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），居住用地在法定最高土地使用年限70年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 3．工业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），工业用地在法定最高土地使用年限50年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 4．综合用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），在土地使用年限40年及容积率为 1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 5．克拉玛依其他区域（乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡）土地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价