(房地产管理)房地产存货评估指引

房地产存货评估指引房地产存货评估指引是一个重要的文档，对于房地产开发与销售行业来说具有非常重要的意义。

在房地产销售中，存货评估是判断房地产企业财务状况和开发项目进展的重要依据，能够有效地帮助企业进行决策和规划。

一、房地产存货评估概述房地产存货评估是指对企业房地产项目进行检测和评估，了解企业房地产项目的实际情况，确定其实际价值和财务状况，判断企业的财务状况和投资风险，为企业提供决策依据和规划建议。

在房地产销售中，存货评估的主要目的是确定房地产项目的实际价值，以便企业制定合适的销售和营销策略，并合理安排业务和资金管理。

通过定期存货评估，企业可以对房地产项目进行科学的管理和控制，防范和控制项目开发过程中的风险，提升企业的利润和品牌形象。

二、房地产存货评估内容房地产存货评估的内容主要包括以下几个方面：1、存货资料审核：审核企业房地产项目相关资料，如土地合同、规划设计、建设质量等，确保存货数据真实有效。

2、存货估价：根据存货情况和相关法规标准，对企业房地产项目进行评估，确定其实际价值。

存货估价的方法有很多种，例如比较法、收益法和成本法等。

3、风险评估：对企业房地产项目发展过程中可能出现的风险进行评估，如土地开发、资金管理、项目规划等，识别和分析潜在的风险。

4、存货清单：根据存货评估结果，对企业房地产项目进行清单编制，明确项目数量、质量、地点和现状等基本信息。

三、房地产存货评估标准房地产存货评估的标准和方法是非常重要的，直接影响房地产企业的经营管理和发展战略。

目前国内房地产存货评估标准主要包括以下几个方面：1、中国评估标准第3部分房地产评估方法：该标准是中国国家标准，是中国开发商和评估员常用的评估标准之一。

2、国际评估师联合会标准：该标准是国际评估师联合会（IVSC）发布的标准，被广泛应用于全球的房地产评估行业。

3、中国房地产估值行业协会标准：参考我国房地产估值行业标准，完善了房地产存货评估的标准规范。

四、房地产存货评估的意义1、科学管理：房地产存货评估能够帮助企业全面了解项目情况和实际价值，从而更加科学地进行管理和开发，在控制风险、提升利润和增强企业发展能力方面发挥重要作用。

房地产开发企业存货评估方案一、基本思路房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。

其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。

即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。

对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。

按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。

在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。

对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。

市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

房地产存货评估指引房地产存货评估指引是指对房地产项目在规定期限内未售出的存货进行评估的一系列指引和规范。

这些规范通常由财政部门和国家审计机构等政府监管部门制定，旨在确保房地产公司的财务报告和公司战略的公正和透明。

房地产存货评估指引是金融机构、投资者和财务分析师等关注房地产行业的人士的必备工具。

房地产评估的目的在于确定房地产项目的市场价值和潜在盈利能力。

这是投资者决定是否会投资于该房地产项目的关键因素。

为此，评估必须强调以下几个方面：首先，评估人员必须准确无误地确定存货的实际数量和质量。

这包括对现场考察进行详细记录，包括房屋数量、类型、面积、状态和可用性。

其次，评估人员必须考虑市场需求的变化。

考虑到房地产市场的波动性，评估师必须确定项目的潜在买家，以及他们在目前市场环境下对该项目的兴趣和投资价值。

第三，评估人员必须考虑将来的风险。

这包括政策变化、经济浪潮、自然灾害等因素，这些因素都可能对房地产投资造成消极影响。

最后，范畴和方法的确定。

评估人员必须明确房地产存货的范围和评估方法。

以确保评估结果的准确性和透明度，同时也确保与客户的讨论和协作。

值得一提的是，在进行存货评估时，评估人员需要坚守专业精神，保持中立。

即使投资者或客户存在意见分歧，也不能逾越道德底线，不应泄露评估信息。

随着政府对房地产行业进行调控，对房地产监管的重视程度越来越高，这种房地产存货评估指引也越来越重要。

对公开市场的评估和公司资产负债表的调整有着深入的影响。

可以预计，在未来的几年内，随着全球房地产市场的形势和政策环境的变化，这种房地产评估工具的重要性也将不断增加。

总之，房地产存货评估指引是一个有益的工具，它可以为投资者、金融机构和财务分析师提供一个明确的准则，以便他们评估房地产的价值和潜在盈利能力。

在国家机构和行业协会的支持下，希望这种标准可以保持一致，并继续为房地产行业的整合和规范做出贡献。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

地产存货评估
地产存货评估是指对地产企业所拥有的存货进行价值评估和风险评估的过程。

地产存货是地产企业的重要资产之一，它包括土地、在建工程和已竣工但尚未销售的房地产等。

地产存货评估的目的是为了确定存货的真实价值，为地产企业提供决策依据，同时帮助投资者了解公司的财务状况和潜在风险。

地产存货评估的方法可以通过市场法、收益法和成本法进行。

市场法是根据存货的市场价值来确定其价值，收益法是根据存货未来的现金流量来估算，而成本法是基于存货的成本和现在价值来评估。

综合运用这些方法可以得到相对准确的存货价值评估。

在进行地产存货评估时需要注意一些关键问题。

首先是土地评估，需要确保土地的所有权清晰，评估其适用的法律规定和土地市场情况。

其次是在建工程评估，需要对工程的进度，质量和成本进行评估。

最后是已竣工但尚未销售的房地产评估，需要考虑该地区的房地产市场需求和价格水平。

地产存货评估还需要考虑一些风险因素。

例如，土地使用权的不稳定，政策调整，市场需求变化等都可能影响存货的价值。

因此，在评估过程中需要充分考虑这些风险因素，并给出相应的风险评估。

另外，地产存货评估还需要遵循相关会计准则和规定。

例如，在中国，地产存货评估需要遵循《企业会计准则第15号－存货》的要求，对存货的评估进行披露，保证评估结果的准确性
和透明度。

总之，地产存货评估是地产企业进行决策和投资者了解企业财务状况的重要工具。

通过综合运用不同的评估方法，并注意关键问题和风险因素，可以得到相对准确的存货价值评估结果。

同时，需要遵循相关会计准则和规定，确保评估结果的准确性和透明度。

上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引（中国证监会上市公司监管部、中国资产评估协会，2008年）第一条 为规范上市公司重大资产重组的评估行为，保护投资者合法权益，因上市公司重大资产重组评估审核工作需要，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规和我会的有关规定，结合涉及房地产开发业务和企业相关评估法规准则和规范，制定本指引。

第二条 本指引是对重大资产重组房地产企业评估事项进行审核的基本要求。

本指引可能难以涵盖房地产企业重组过程中的所有评估问题，审核中应根据实际情况，按照上市公司发行证券的一般要求，以及资产评估规范进行审核。

第三条 本指引所称房地产企业的评估是指房地产的价值单独或将其作为房地产企业资产的组成部分、以及企业价值的组成内容根据交易的不同结构，对单项资产或企业价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第四条本指引所称房地产是指房地产企业分别在固定资产、在建工程、存货以及无形资产等科目中核算的土地、房屋建筑物及房地产开发项目。

包括企业自用的房地产、投资性物业、以出售为目的的在建及竣工的房地产（开发项目）以及房地产开发经营相应环节的合同权益。

第五条房地产评估应依据相关法律、法规和评估准则及规范。

根据房地产的产权状况、企业会计核算的要求以及房地产的实际使用等情况，判断对房地产采用房地分开单独评估，还是采用房地一体整体评估。

根据交易结构，确定是对房地产单项资产评估，还是进行整体企业价值评估。

第六条 房地产企业并购重组资产评估审核的一般要求：（一）应当关注评估机构是否具有证券相关业务资产评估执业资格，评估师是否具备房地产的相关专业知识及相应的评估经验，具备从事企业估值的专业胜任能力。

（二）应当关注评估对象是否明确，评估师执行评估业务过程中是否根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，获得充分信息，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。

（三）引用的数据是否有充分、客观的依据，并注明资料来源。

房地产开发企业存货评估方案一、房地产企业的存货评估的基本思路房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。

其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。

不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。

这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。

同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。

在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

附件：河南省房地产估价技术指引之五——估价方法选用及估价结果确定房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的关键环节，也是房地产估价报告的核心内容。

在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《资产评估法》、《房地产估价规范》外，还应遵守本估价技术指引。

一、估价方法选用（一）估价方法选用原则理论上适用且当地房地产市场状况等客观条件具备能采用的估价方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。

从估价实务上判断：房地产估价机构中最称职、最勤勉尽责的注册房地产估价师能够采用的方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。

不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师的实际掌握资料、技术水平和执业能力来决定估价方法的取舍。

（二）有下列情形之一的，可选用一种估价方法：1. 房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价；2. 特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价；3. 建筑物保险估价；4. 房地产附着物估价；5. 房地产损害赔偿估价；6. 经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种估价方法的。

（三）常见估价对象适宜选用的估价方法二、估价结果确定（一）利用两种或两种以上测算结果综合确定估价结果应以估价方法所依据的资料可信度、估价方法适用程度、测算结果的差异程度及估价目的等情况，选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果。

选用加权算术平均法计算的，利用两种估价方法的权重最大者不能超过0.8，利用三种估价方法的权重最大者不能超过0.6。

（二）将一种测算结果作为估价结果应根据估价目的的特殊要求判断；不能以测算结果相差悬殊而决定取舍。

（三）对综合测算结果适当调整后作为估价结果适用前提条件：测算过程中有明显的价值或价格影响因素难以量化未进行考虑的，应根据实际情况经认真分析确定调整值后得出最终估价结果。

但要在使用估价结果的特别提示中说明。

（四）使用估价结果的特别提示包括价格（值）内涵、特殊前提条件、综合测算结果未反映价值或价格的影响因素是否存在及调整说明、使用注意事项等，在“致估价委托人函”中披露。

房地产估价技术指引综述房地产估价技术指引是指在房地产估价过程中必须遵循的估价技术规范。

房地产估价可以分为市场估价、成本法估价和收益法估价三种方法。

这些方法可以单独使用，也可以组合应用。

市场估价市场估价是指通过对市场的研究和评估，来确定一个房地产物业的市场价值。

这种方法主要是通过分析房地产市场中的相似物业交易数据，来了解市场价格趋势和价格波动。

通过比对分析，可以确定一个物业的市场价值。

市场估价的方法主要有两种：比较法和直接比较法。

比较法是指通过对一些与估价物业相似的物业的交易数据进行分析，得出一个价格范围。

然后，根据估价物业与这些相似物业的差异，来确定估价物业的市场价值。

直接比较法是指通过对一些相似物业的交易数据进行详细分析，来得出一个准确的价值。

这种方法需要对每个重要因素进行详细的比较和分析，以便能够得出一个准确的价格。

这种方法一般用于较为复杂和昂贵的物业的估价。

成本法估价成本法估价是指通过计算重建或重置一个物业所需的成本，来确定该物业的市场价值。

这种方法适用于新建物业和改建物业的估价。

成本法估价主要可以分为两种方法：建筑成本法和折旧法。

建筑成本法是指根据物业重建的成本，来确定物业的市场价值。

折旧法是指通过拆除或翻新物业的成本，来确定物业的市场价值。

收益法估价收益法估价是指通过计算物业可获得的收入和支出，来确定物业的市场价值。

这种方法适用于出租物业的估价。

收益法估价主要有三种方法：直接收益法、资本化收益法和折现现金流量法。

直接收益法是指通过比较租金和支出，来确定物业的市场价值。

资本化收益法是指通过计算物业支出和收入的比例，来确定物业的市场价值。

折现现金流量法是指通过计算物业使用寿命和收益的现值，来确定物业的市场价值。

，市场估价、成本法估价和收益法估价是房地产估价过程中使用的常见方法。

根据估价物业的不同，可以采用单一的估价方法，也可以将多种估价方法相结合，来确定物业的市场价值。

无论使用哪种估价方法，必须遵守估价技术规范，以确保估价的准确和公平。

一、存货的评估委估存货为开发成本，账面价值3,871,535,009.58元，其中包括土地出让金和前期开发费用。

(一)评估范围纳入本次评估范围内的矿济地产（南京）有限公司土地共1宗，位于南京市建邺区河西南部，土地面积130,927.90平方米。

(二)评估对象描述委估宗地位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南，天河路东西两侧，用途为城镇混合住宅用地，使用权性质为出让，为被评估单位于2013年3月通过挂牌出让方式取得。

该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。

1.土地登记状况委估宗地未取得《国有土地使用权证》，已与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

土地级别为二类居住用地。

①位置：位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南。

②土地用途：城镇混合住宅用地。

③四至：南至新梗街，北至规划二号支路，东西至规划道路。

④面积：130,927.90平方米。

2.土地权利状况①土地所有权：国家所有权。

②土地使用权：于2013年3月14日以挂牌方式取得；土地用途：城镇混合住宅用地；使用权类型为出让；土地使用者为矿济地产（南京）有限公司。

④他项权利：至评估基准日止，无他项权利。

至评估基准日委估宗地尚有人民币1.46亿元土地出让金未缴纳，企业已提交土地权属状况说明。

3. 土地利用状况根据估价人员现场勘查及委托方介绍，估价对象地势较平坦，地质条件良好，地块形状为L形，各地块较规则，土地承载力较好，土地面积为130,927.90平方米，该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。

根据提交的相关资料，宗地上将规划建设住宅楼、配套用房、综合楼以及幼儿园等，规划容积率为1.0<R≤2.75，本次评估设定容积率为2.75。

现委估宗地已达到“三通”（通路、通电、通水）宗地内场地已平整。

(三)评估方案与步骤矿济地产（南京）有限公司的土地评估工作，根据评估目的和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了土地的评估方案与工作步骤，内容如下：1．评估准备阶段要求被评估单位配合做好以下工作：交待意图：我公司的估价人员与矿济地产（南京）有限公司的有关人员座谈，听取土地的有关情况介绍，交待评估意图及工作程序与计划，希望共同协作做好本次评估工作。

1目的通过货值管理，实现公司对现有资源的盘点，掌握公司已售货值、未售货值等货值结构与比例分布，有利于公司随时根据外部市场变化，调整生产节点，控制未售资源的销售速度和价格。

以实现销售目标为核心，构建投、产、供、存、销的货值监控体系，通过对货值进行全周期的盘点和过程监控，提前预警总量不清、断货、存货滞重、现货积压等风险，以实现心中有数、过程可控。

2适用范围适用于公司总部及下属区域公司控股且操盘的货值管理。

3货值管理原则3.1目标控制原则原则上每一版最新目标货值都不允许低于前一版目标货值。

如果出现价格下调和货值折损，则须对项目开发经营策略进行重新审视，申报价格审批流程。

3.2完整性原则每版目标货值都须考虑所有可能带来收益的项目资源，包括可售资源以及公建配套资源，以便于全面了解项目资源。

3.3准确性与合理性货值填报的口径必须保持一致，避免因口径不一致造成的货值差异。

货值规划须合理可实施，避免未售货值的虚高虚低。

3.4动态管理原则根据市场、产品以及内部经营管控要求，动态对货值进行回顾，对整体货值、销售价格进行分析，有效监控动态总货值的变化。

4术语与定义4.1断货：可售货值小于计划销售的货值。

（可售货值=期初可售+当期新增供货）。

4.2供货：获取预售证且准备推向市场的货值。

4.3存货（可售货值）：已获取预售证但未售的部分货值。

4.4现货：已竣工备案但未售的货值。

4.5准现货：在计算期内（自行定义）准备交付，但截止到计算月份未售的部分货值。

5职责分工5.1事业部运营部5.1.1每月组织设计、营销、工程等部门完成对各项目货值管理模型中的基础数据进行更新，生成各项目的《项目-货值管理模型》；5.1.2每月对各项目提交的货值管理模型中的数据真实性、完整性的审核，并上报至区域运营部；5.1.3组织事业部相关业务条线开展项目货值风险分析预警及措施应对；5.2区域公司运营部5.2.1每月对各事业部提交的各项目货值管理模型中的数据真实性、完整性的审核；5.2.2每月整理并汇总项目货值数据，生成《区域汇总-货值管理模型》，并上报至区域大运营工作组组长和公司总部（与月度经营例会成果一起上报）；5.2.3组织区域公司相关业务条线开展项目货值风险分析预警及措施应对。

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房地产公司存货管理作业指引简介房地产公司作为一个兼具经营、投资和运营的企业，其存货管理需要考虑多方面因素。

存货管理对公司的盈利能力、资金周转和成本控制起到至关重要的作用。

因此，建立有效的存货管理流程和控制机制尤为必要。

本文档旨在为房地产公司提供一套完整的存货管理作业指引，包括存货进出管理、存货计量方法、存货盘点、坏账计提等方面内容。

存货进出管理作为大型房地产公司，公司存货品类繁多，涉及建筑材料、装饰品、设备等多个方面，存货管理需要具备完善的进出管理制度。

下面列出几个关键环节：1、采购管理房地产公司应该建立完整的采购制度，规范采购流程。

在采购过程中，须要对供应商进行严格的认证，确保供应商的资质合法、产品质量可靠。

采购部门应该对所有采购合同和单据进行完整的备案，以方便后续的会计处理。

2、验收管理收货部门在收到货物后应该进行详细的验收工作，包括货品数量、质量、规格等方面。

对于不合格的货品，应该及时和供应商协调沟通，按照协商结果进行处理。

3、库存管理房地产公司需要建立完整的库存管理制度，对于各类存货进行分类、归档。

按照存货种类、质地和使用期限等进行标注，唯一编码，进行清点和管理。

4、出库管理发货部门在发货时应该确认货品信息，并填写出库单，由存货管理部门审核后进行发货。

在出库时需要确认货品的数量、品种、规格等信息，确保符合客户的需求。

存货计量方法房地产公司应该选取适当的存货计量方法，该方法对于企业盈利能力的影响较大。

下面列出两种常见的存货计量方法：1、先进先出(FIFO)法先进先出法是指在成本核算时，应优先按照存货先进先出的原则对存货成本进行分摊和计提。

即最先进入库存的商品，也是最先被售出或耗完，对应的成本也应该先行核算。

2、平均成本法平均成本法是指将同一批存货中的成本加权平均后，再按照销售数量进行核算。

即对所有同类存货所具有的成本，按照数量的比例加权平均计算，以此作为该批存货的平均成本。

存货盘点存货盘点是一种重要的成本控制和管理手段，常常用于验证物理库存和账面库存之间的差异，防止存货管理中出现的漏洞或失误。

如何进行房产管理的房产评估房产评估是房产管理中非常重要的一环，它为房地产的各方提供了一个客观、公正的价值参考。

通过房产评估，可以确定房地产的市场价值，为投资者、开发商和银行等各方提供有关产权和贷款的决策依据。

那么，如何进行房产管理的房产评估呢？首先，房产评估需要专业人士进行。

一般来说，拥有评估师资格证书的专业人士被认为具备进行房产评估的资格。

他们通过对房地产市场的了解、对当地经济发展状况的分析以及对相关法律法规的熟悉，可以准确判断房地产的价值。

此外，评估师还需要具备丰富的实践经验，能够根据具体情况灵活应对，确保评估结果的准确性和可靠性。

其次，房产评估需要收集大量的信息和数据。

评估师会从多个渠道收集相关信息，比如市场调研、房地产交易记录、土地规划和用地政策等。

各种数据的收集和整理是一个耗时耗力的过程，但却是评估的基础。

只有通过全面、准确的数据分析，才能得出真实的房地产价值。

第三，房产评估需要采用科学的评估方法。

在评估过程中，评估师会根据具体情况选择不同的评估方法，比如市场比较法、收益法和成本法等。

市场比较法是根据房地产与类似房产之间的交易价格进行比较，以确定估价；收益法是通过房地产预期收益的折现来确定价值；而成本法则是根据建筑物的重建成本来估算价值。

各种评估方法的选择需要根据具体情况灵活运用，以求评估结果的准确性和可靠性。

另外，房产评估需要考虑多种因素。

房地产的价值受到多种因素的影响，包括地理位置、周边配套设施、建筑质量、使用年限、市场供需等诸多因素。

评估师在进行评估时，需要全面考虑这些因素，并根据实际情况给予相应的权重。

只有综合考虑各种因素，才能得出客观、准确的评估结果。

最后，房产评估需要遵循相关法律法规和行业规范。

在评估过程中，评估师需要严格按照相关法律法规和评估行业规范的要求进行操作，确保评估结果的合法性和合规性。

否则，就会导致评估结果不准确，给各方当事人造成经济损失。

总结起来，房产评估是房产管理中的重要环节。

XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引1.0 目的为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。

2.0 适用范围适用于XXX房地产有限公司存货的管理。

3.0 术语和定义存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。

4.0 职责财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。

5.0 内容5.1 存货的分类，分类情况见下表5.2 各类存货的核算5.2.1 在建开发产品的核算5.2.2.1 科目设置“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：5.2.1 在建开发产品的核算5.2.1.2 核算说明1）在开发过程中发生的各项费用的核算a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款”科目。

d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存款”等科目。

e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。

f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。

预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

630项目房地产开发企业房地产类资产评估操作细则2007年9月目录一、房地产开发企业房地产类资产分类 (2)二、房地产评估工作程序 (2)三、各房地产评估专家最终提交的成果 (6)四、评估方法 (8)适用范围：本细则仅适用于房地产开发企业的房地产类资产。

房地产开发企业的非房地产类资产的评估参照总评估操作方案执行。

一、房地产开发企业房地产类资产分类1、存货——开发产品（包括办公、商业、住宅等）2、存货——开发成本（包括在开发商品房开发项目、待开发建设土地使用权、土地一级开发项目等）3、投资性房地产（旧会计准则为出租开发产品）4、企业自有房地产类资产（包括无形资产土地使用权、办公类房地产、商业房地产、酒店经营房地产等）二、房地产评估工作程序（一）收集企业已填写房地产类资产评估明细表并初步审核该明细表是企业根据评估基准日对应科目填写资产明细，明细表主要包括三方面信息：资产产权信息（主要包括房屋、土地产权证书编号等）、资产状况描述信息（主要包括名称、面积、地址、结构、层数等）、资产帐面价值信息（主要包括帐面原值和帐面净值）。

对于存货中的房地产库存商品、在产品，房屋或工程名称、详细地址统一在名称栏和幢号栏详细反映，房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在备注栏右边反映，销售许可证或预售许可证号在有无销售许可证栏填列。

对明细表的填写关注点：1、核查企业是否按照填表要求进行填写，关注表格空项，要求企业进行补充；2、房屋建筑物应按照每栋房屋明细填写；3、一个公司开发多个项目，开发成本应按照每个开发项目分列填写；4、开发产品应按照每套房屋填写明细（二）应充分了解资产账面价值内涵1、存货——开发成本科目企业显示的是对各施工单位的工程款等，要求企业按照土地取得费用、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费、资本利息化等分列开发成本。

了解内涵后填写附表《A5房地产开发项目开发成本调查表》（详见本细则附件：房地产开发项目调查测算表，下同）。

房地产估价技术指引房地产估价技术指引报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。

估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。

安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。

货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。

二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。

提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。

2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。

3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。

4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。