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目录一、镇江市宏观市场基本情况 (2)（一）、城市基本背景 (2)（二）、城市宏观经济概况 (2)1、经济总量 (2)2、城市居民收入水平 (3)3、城市居民居住水平 (3)4、固定资产投资 (3)5、2007年镇江市主要预期目标 (4)6、镇江城市规划 (4)二、镇江市房地产市场概况 (5)（一）、房地产市场概况 (5)（二）、市场基本情况 (6)三、拟投资理由 (7)一、镇江市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。
镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。
下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。
截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。
镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。
镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。
镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。
（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。
财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。
2、城市居民收入水平2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。
2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%；3、城市居民居住水平2005年度镇江城市居民人均居住建筑面积28.12㎡，比2004年增加2.42㎡。
镇江房地产市场调研方案（含调查问卷预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制镇江房地产市场调研方案一、调研目的：为镇江代建项目提供可借鉴结论。
二、调研时间：2015年3月21-3月29日三、调研的内容：（一）镇江市场楼盘信息（包括竞品楼盘）1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5．面积与户型（面积与户型配比情况）6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所等）7．价格（起价、均价、最高价）8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9．销售情况（销售率等）10．楼盘优、劣势等（二）客户细分调研：通过调查问卷形式归纳汇总。
（三）市场大环境的调研：包括政策及整个市场的供需等方面。
四、调研方法1．网络调查法（已进行）通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法（待确定）直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3．亲临现场调查法（已计划）亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房；2) 以同行身份直接调研获取相关数据；4．委托镇江当地中介进行问卷调查。
（需费用）5．通过资深媒体人或销售业内人士面对面沟通了解信息。
（已在进行）6．通过政府资源的相关平台获取调研信息。
（已进行）7.请孔总协助目前楼盘销售负责人调研楼盘信息及配套（已与孔总沟通可行）五、调查技巧1.调查前的准备技巧：仪容仪表准备；交通工具准备；调查角色的准备；（公司人员、替家人看房、跟朋友一块看）2.在售房部停留时间，尽量要短暂。
（让销售代表领你去看房）3.询问方式技巧不要直接询问；如：开间，楼间距不要太专业4.如何判断销售率技巧4个关键渠道：（1）销售现场：来人量；来电量；销售代表状态（2）工地现场：施工场面；场料堆放；工人状况（3）客户（4）户外广告：围护工作六、房地产市调人员的基本要求1.必须是有诚恳的态度及良好的人际关系，房地产市调的相当一部分工作内容是到各工地了解情况，因为同行相忌，如果不能得到该工地现场销售人员的好感，必然一问三不知。
（注意保密）镇江房地产市场调研报告南京新天下房地产置业有限公司2009年7月第一部分镇江市宏观市场研究1。
镇江市2007-2009年上半年国民经济运行状况分析1。
1镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。
根据国际惯例，人均GDP 达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP近几年来，年平均增长率超12％，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。
表明镇江社会经济发展正由缓慢发展期迈向快速发展时期。
经历了2008年房产市场的大幅震荡后,2009年以来镇江房地产迅速走出盘整格局，重新呈现出供销两旺，热点楼盘甚至供不应求的现象，表明随着政府城市建设力度的不断加大，国民经济的快速复苏,购房者心理预期的升温，镇江楼市又将迎来新的发展高潮.1。
2人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强镇江2005年人均可支配收入12394元，2006年人均可支配收入14291元，2007年人均可支配收入16750元，2008年人均可支配收入19044元，2009年1-5月人均可支配收入已达10006元，同比增长13。
8%，人均可支配收入年平均增长保持在13％以上.城乡居民生活水平不断改善。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高,给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展.同时镇江城市人口持续增长，外来人口不断增加，城市化进程明显加快，目前镇江全市人口已经超过296万，在很大程度上促进了镇江房地产业的发展。
1.3镇江市财政收入、社会经济发展稳步增长财政收入增幅较快：2008年全年财政总收入完成233。
2亿元，比上年增长14。
