漯河新天地商业项目商业规划建议报告80PPT

新天地商业广场商业规划方案功能定位和动线构想一、功能定位（一）概述功能的定位是业态定位的指导纲领，广场内部适宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎样使购物中心的长期效益最大化？新天地商业广场体量相对较大，准确的功能定位比业态定位更需要认真研究和谨慎决策。

我们在进行功能定位时需要考虑以下因素：1、注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。

餐饮、休闲、娱乐能大大增加顾客的停留时间、单次平均消费额、以及顾客的重游率，餐饮、休闲、娱乐主导的购物具有更强的竞争力，再通过合理安排广场的动线，可以大大提高广场的人气和超市、商铺的业绩，营造一个良好的商业氛围。

2、按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费照样在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素，可能使一些业态变得越来越叠合在一起。

3、让商业广场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织，各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。

4、功能安排应与后续配套开发部分形成功能对接和互补。

功能定位之后，需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。

5、再根据消费者消费习惯的一致性进行功能细分，如一级功能、二级功能等。

6、注意功能之间必须互补。

各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，这样可增强广场的吸引力，。

7、注意营业时间分析。

不同功能的经营场所的营业时间是不相同的，通过营业时间、功能差异等因素，将不同的功能组合在一起，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。

8、注意人流聚集性。

广场应该具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具备前两种类型中的一种。

9、广场处在各种商业地产项目扎堆重叠的灵峰山商圈，并暂时表现为边缘化，又与其他项目是竞争的关系，因而必须考虑错位经营。

10、随时根据外部环境的变化修正规划。

在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。

项目招商方案产品推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台，在房产销售过程非常重要。

它对促进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、美誉度起着不可替代的作用。

本次产品推介会主要基于以下两点：1. 树立[漯河新天地]的产品形象;2. 「漯河新天地」推广及销售的需要;一、活动目的1. 让客户更加深入地了解本案，增强已购或已定客户的信心，消除持币观望者的顾虑;2. 通过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的.销售;3. 展示和提升本案的品牌知名度和美誉度;3. 在温州市场造成投资机遇再度来临的轰动效应。

二、活动主题漯河市城市建设与商业地产发展研讨会暨「漯河新天地」产品推介会三、主办单位漯河美盛房地产开发有限公司四、活动时间暂定下午13：30—16：30五、活动地点温州国际大酒店(待定)六、活动规模150—200人说明：综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员数量、现场气氛营造等因素，150—200人规模较为理想。

七、参会部门、机构和人员1 项目所在地政府及规划局漯河美盛房地产开发有限公司监理公司2 规划设计公司3 温州市各大媒体(温州都市报、温州商报、温州晚报、温州电台及电视台等)4 地产界人士、部分目标客户群体八、活动内容1. 重点介绍漯河市的发展前景与规划2. 各相关单位领导发言、解析、致辞3. 现场赠礼和抽奖活动4. 现场客户提问及解答九、活动气氛的营造1. 横幅：活动地点拉横幅，引起关注。

2. 高空气球：活动地点周边布高空气球。

3. 彩虹门：活动地点周边布彩虹门。

4. 报纸稿：在11月17日的报纸上发布消息。

5. 邀请函：发函邀请温州地区优质客户(包括已认购客户或有意向认购客户)和10月展会上留下联系方式的潜在客户。

十、宣传媒体的配合1.预告广告策略(1)具体要求：尽可能吸引顾客的眼球，并告知说明会的具体时间、地点以及活动内容，最大限度的激发受众的参与热情。

(2)媒介策略：①媒介选择：温州都市报。

目录一、漯河商业综述二、漯河大商新玛特市调三、漯河中汇广场市调四、新天地市场调查五、永冠百货及温州商贸城调研六、我司项目业态比例及租金定位建议漯河项目招商部2010-10-13漯河市商业分布及调查一、漯河商业综述漯河市的商业主要分布于源汇区，以人民路与交通路交叉口为十字中心向周边伸展，2005年以来漯河市商业项目急剧增加，先后出现了“胖德荭”、“中汇广场”、“漯河新天地”商业步行街、“温州商贸城”、“永冠百货”、“千盛百货”、大商“新玛特”等商业项目。

目前温州商贸城已经转手家润多；中汇广场和漯河新天地一楼商业街部分经营的还可以，而对于二楼来说漯河新天地目前主要经营电玩、网吧、ktv、培训、康体、等业态租金10元每月每平米，优惠政策采取交一年租金送一年租金。

中汇广场商业街大部分则在闲置。

对于千盛百货和大商新玛特来说，虽然目前没有闲置面积，但是大商的2家店在漯河一年要亏损3200万。

二、漯河大商新玛特市调漯河大商新玛特位于漯河市交通路与滨河路交叉口的城市中心城区，地处市中心商业区，漯河新玛特店总建筑面积达到56000平方米，负一层至三层单层面积12000平方米，4层面积8000平米。

设施设备有扶梯14部，货梯3部，客梯3部，观光电梯2部，规划有200个车位的大型停车场总面积为12000多平方米。

新玛特购物广场负一层为大型购物超市，1层经营包括外租区域，名表、珠宝、化妆品、鞋、皮具、部分女装,二层经营少女装、少淑、淑女、贵妇、内衣和男装（男正装、男商务休闲、男士单品等），三层经营业态相对较多，包括运动装、休闲装、羊绒、童装童玩、家纺家饰、3c电器，四层为电影院（大地影院4000平米）、餐饮、游戏图书音像等休闲项目，构造一个集餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态为一体的大型购物中心，为漯河百货业态最全，商品最广，档次最高的购物广场。

大商新玛特楼层业态分布新玛特1楼主要经营化妆品，名表、珠宝、皮具、鞋、女装。