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南京项目投资运营实施方案一、项目背景南京作为中国东部重要的经济中心城市，拥有着丰富的资源和巨大的发展潜力。
为了更好地推动南京市的经济发展，我们决定在南京投资运营一个新的项目，以实现双赢局面。
二、项目定位本项目定位为一个集商业、文化、旅游于一体的综合性项目，旨在打造成为南京市的地标性建筑，成为市民休闲娱乐的好去处，也是吸引外来游客的重要景点。
三、投资规模本项目总投资额为人民币10亿元，其中包括建设、运营、市场推广等各方面的费用。
四、实施方案1. 土地选址：我们将在南京市中心区域选址建设，以便更好地吸引市民和游客，提高项目的知名度和可见度。
2. 建设规划：项目建设规划包括商业综合体、文化艺术中心、主题公园等多个功能区域，以满足不同人群的需求。
3. 运营管理：我们将引入专业的运营管理团队，确保项目的高效运营和良好的用户体验。
4. 营销推广：我们将通过多种渠道进行市场推广，包括线上线下广告、合作推广活动等，以吸引更多的消费者和游客。
5. 合作联盟：我们将积极寻求与当地政府、企业、社会组织等的合作，共同推动项目的发展，实现资源共享、互利共赢。
五、项目收益预期我们预计项目建成后将成为南京市的新地标，吸引大量游客和消费者，带动周边商业的发展，为投资方带来可观的经济收益。
六、风险控制在项目实施过程中，我们将加强风险管理，及时调整策略，避免和化解各种潜在风险，确保项目顺利实施。
七、总结本项目的投资运营实施方案是基于对南京市经济发展的深入研究和对市场需求的准确把握而制定的。
我们有信心通过精心的规划和实施，将项目打造成为南京市的新地标，为城市发展注入新的活力，为投资方带来丰厚的回报。
精心整理新西部城项目全程精心整理目录项目总论一、新西部城基本概况二、项目模式与运作方式三、新西部城项目可行性报告的结论第一部分新西部城项目市场研究一、规划设计目标二、新西部城项目规划设计要点三、规划构思第五部分新西部城项目开发建设方案一、建设方式二、开发方案设想与分析三、建设进度第六部分项目营销方案一、营销策划二、营销计划三、场地布置项目总论一、新西部城基本情况西宁市城南新区新西部城建设项目（以下简称新西部城）是由青海新西部房地产开发有限公司投资兴建的一个中型住宅社区，属城南新区E7地块，位于西久公路南侧，西塔高速公路入口处，毗邻西宁市城南新区建设总公司开发的温馨家园，占地50亩，四周环境优雅。
小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率8 110002也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。
商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。
综合来说，本项目两个经营方案均可行。
第一部分项目市场研究一、西宁市房地产市场走势分析（宏观）（一）西宁市概况西宁市是青海省省会，位处青海省东部，黄河支流――湟水河上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。
西宁市现辖四区三县，总面积7671平方公里，总人口180万人，其中市区人口68万人。
全市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等35个少数民族，少数民族人口占总人口的四分之一。
工80%90%希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以及小城镇的居民、农民到城市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本推动，主要是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材料如钢材、水泥等价格普遍上涨，为房价的上涨又添了一把火。
据悉，目前建安成本已占到房价的６０％以上，建筑成本的不断增大推动了房价走高。
同时，个别开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。
**新城项目可行性研究报告目录报告摘要 (1)第一部分 ****“****”住宅项目分析 (6)一、“****”项目简介 (6)二、项目建设用地规划技术指标汇总表 (8)三、项目地理位置介绍 (9)1、**市--我国西南地区的中心城市 (9)2、**—**西部新城 (11)四、项目的投资亮点 (15)五、项目盈利能力分析 (23)六、项目现金流预测（假设取得开发贷） (25)项目现金流预测（假设未取得开发贷）........................... 错误！未定义书签。
第二部分交易对手分析............................................................ 错误！未定义书签。
一、**国**实业有限公司（项目公司）........................... 错误！未定义书签。
二、****置业有限公司（担保方）................................... 错误！未定义书签。
第三部分信托融资方案.......................................................... 错误！未定义书签。
一、信托融资方案概述....................................................... 错误！未定义书签。
二、交易结构图................................................................... 错误！未定义书签。
三、交易结构流程............................................................... 错误！未定义书签。
四、信托计划技术参数....................................................... 错误！未定义书签。
中和村地块三期经济适用房项目项目申请报告南京天得建设工程咨询有限公司二 0 一三年五月项目名称：中和村地块三期经济适用房项目项目总投资：50523.87万元咨询单位：南京天得建设工程咨询有限公司资格证书：工咨乙11120060065项目组成员：总经理邓凡高级工程师国家注册造价工程师项目负责人石军国家注册咨询工程师国家注册造价工程师国家注册监理工程师国家注册一级建造师参加人员何光锐高级工程师国家注册咨询工程师陈根妹国家注册咨询工程师房蓉国家注册咨询工程师刘继军国家注册咨询工程师马敏国家注册咨询工程师目录第一章总论1.1项目单位概况1.1.1项目单位概况项目名称：中和村地块三期经济适用房项目建设单位：南京奥体建设开发有限责任公司法定代表人：古国才注册地址：南京市建邺区梦都大街158号1.2项目建设单位概况南京奥体建设开发有限责任公司成立于2001年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。
公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历34人，硕士研究生8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。
公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。
公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。
2003年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。
奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。
同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。
场地调研报告场地调研报告是对特定场地进行综合调查和研究的过程，以实事求是地反映和分析客观事实。
场地调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。
以下是一份关于场地调研报告的示例：一、场地概况1.区位：该场地位于南京奥体中心规划区域，地处南京主城区西部，外秦淮河和长江水域之间。
2.背景：该区域是未来南京市的城市副中心，将建成拥有70万人口的居住中心、商业中心、体育中心和文化中心。
南京奥体中心的选址，带动和提高河西新区的开发建设。
二、调查内容1.周边环境：场地周边拥有丰富的配套设施，如商业区、住宅区、体育设施等。
同时，交通便利，靠近多条公交线路和地铁站点。
2.使用人群及人流分析：根据实地观察和调查，场地主要使用人群包括居民、运动员、游客和办公人员等。
在不同时间段，场地的人流量有较大差异。
3.交通流线分析：场地周边拥有多条道路，交通便利。
场地内部设有停车场，可满足自驾游客的需求。
三、场地因素分析1.场地入口：场地设有多个入口，方便各类人群进出。
2.场地用地构成：场地主要包括体育场馆、商业区、绿化区域等。
3.建筑物：场地内建筑物包括主体育场馆、附属设施等，建筑风格现代且功能齐全。
4.地形处理：场地内部地形较为平坦，有利于各类设施的布局和规划。
5.建筑构造及朝向：建筑物采用节能环保材料，朝向合理，有利于采光和通风。
6.辅助设施：场地内设有休闲设施、餐饮设施等，满足使用人群的需求。
四、综合分析通过对场地的区位、周边环境、使用人群、交通流线、场地因素等方面的调查，可以看出场地在规划、建设和管理方面具有一定的优势。
同时，也存在一些不足之处，如部分区域人流较少、部分设施利用率不高等。
五、对场地设计的认识根据场地调研报告，我们认为场地设计应注重以下几点：1.合理规划布局：根据场地特点，合理规划各类设施，提高场地的使用效率。
2.提升配套设施：增加场地内的商业、休闲、文化等配套设施，丰富使用人群的体验。
3.优化交通流线：进一步完善场地内外交通设施，提高场地的可达性和便利性。
南京河西板块介绍河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地区。
习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。
北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。
以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。
第一部分自然状况概述一、行政区划河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。
总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。
西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。
地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。
河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：1、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；2、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里；3、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里；4、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约15．3平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。
二、自然生态环境１、土质环境土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。
2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。
呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。
该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。
3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。
4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。
２、水环境河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求。
主要湖泊为莫愁湖。
３、大气环境河西地区SO2、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。
４、噪声河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。
三、土地利用现状南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。
目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。
一、宏观经济环境分析2024年，南京房地产市场受到了宏观经济环境的较大影响。
整体而言，中国经济增速有所放缓，消费升级、居民收入增加等趋势明显，这对房地产市场的稳定发展产生了积极作用。
二、政策背景分析2024年，南京市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
其中，房地产市场调控政策的整体合理性得到了市场的认可，有利于防范金融风险，减少市场波动。
三、市场供需分析2024年，南京房地产市场供需状况总体平衡。
城市人口流入不断增加，居民购房需求稳定。
同时，市场上房屋供应量也有所增加，成交量相对稳定。
四、价值投资分析2024年，南京房地产市场的投资价值相对较高。
尤其是在地理位置好、交通便利、基础设施较完善的繁华区域，房价保持较高水平。
此外，一些新兴的经济发展区域也有较大的投资潜力。
五、市场风险分析2024年，南京房地产市场面临一些风险。
其中，房价过高、贷款利率上升、政府调控政策调整等因素可能导致市场波动。
此外，经济下行压力增加、人口净流入减少也可能对房地产市场产生不利影响。
六、发展前景分析综合以上各方面因素，2024年南京房地产市场的发展前景是相对稳定的。
尽管市场风险存在，但是整体经济环境向好，政府调控政策相对合理，加之市场供需平衡，预计南京房地产市场依然有较高的增长潜力。
七、投资建议针对2024年南京房地产市场情况，我们给出以下投资建议：1.投资者可以关注地理位置优越、交通便利的繁华区域，积极参与其中。
2.在购房时需要谨慎选择，注意避免高风险项目。
3.关注政府调控政策的动向，并及时调整投资策略。
4.在投资前应充分了解市场风险，做好风险管理和资产配置工作。
总结：2024年南京房地产市场在宏观经济环境、政策背景、供需状况等因素的影响下，呈现出相对稳定的发展态势。
投资者在参与其中时需要综合考虑市场风险和投资潜力，做出明智的投资决策。
同时，政府应继续加强调控政策的制定和执行，确保市场的稳定和健康发展。
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
南京河西新城住宅地块项目投资分析报告
南京河西新城住宅地块项目投资分析报告
一、项目基本情况介绍：
本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。
规划指标：
（略）
二、区域背景及河西功能定位：
1、建邺区概述：
本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便捷，水陆并蓄。
区域内土地可利用
率高，增值空间大，集聚能力强。
为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。
外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。
建邺区具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。
2、河西新城
建邺区的开
发建设中，
河西新城将
成为以文
化、体育、
商务、商业
等功能为主
的城市副中
心，是展示
现代化南京
的窗口。
南
京秦淮河以
西被称作
“河西”，
河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、
博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。
规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前已经形成一定的开发规模，区域居住人口达到35万，聚集了相当的人气。
（1）、CBD建设――宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。
（2）、基础设施――建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。
地铁1＃线（已通车）、地铁2＃线（2008年通车）穿越本区域。
（3）、公共配套――建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体—滨江文化体育轴线基本成型。
续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。
（4）、国际博览中心――规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。
（5）、环境景观――完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；根据CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。
（6）、居住片区――完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。
332
181
163
50100150200250300350总量体推出量体去化量体
三、房地产市场状况：
1、整体概况：
据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万㎡，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。
随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面
积总量逐年减少。
2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，已经下降到38.1万平方米。
在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。
有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。
由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。
截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%。
2、建邺区市场整体供求现状： （万平方米） 分析：
➢ 从以上统计数据
来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到
➢ 已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来
1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力；
➢ 已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调
控对区域市场并没有形成较大冲击。
3、建邺区住宅市场各面
积段去化率 分析：
➢ 很明显，130-140㎡和
90-100㎡两个面积段是
去化的绝对主力，其中
130-140㎡供给、需求比例都为最高；
➢ 80㎡以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而
150㎡以上的户型
（多为4R 和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。
➢ 产品的面积应当以90-140㎡为主，可适当补充小部分90㎡以下的户型，大面
积的复式目前不宜过多采用。
四、本案区域市场分析：
1、周边典型楼盘当前市场售价：
2、项目优劣势分析：
优势：
➢项目位置极佳，交通便利。
地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。
➢本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。
➢所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。
突显学区优势。
➢本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。
➢政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。
劣势：
➢河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。
需对产品进行差异化定位设计。
➢河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。
备注：
本案为B地块项目（见下图），A地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米，根据投资方的需要可一并收购，A、B地块整体开发，转让条件相同。
五、项目可行性分析：
1、规划形态设想：
整体项目为四幢18层公寓。
住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。
共计建筑面积为62340平方米。
2、根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计市场销售价格如下：
3、项目投资成本表：
4、经济效益分析：
5、项目开发模式：
（一）获得土地方式：
（二）本项目土地费用（楼板价4000/平方米）包含：
（1）土地出让金人民币及契税1.3亿元；
（2）市政大配套费用约为人民币1496万元；
（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；
（4）土地转让方收益人民币8600万元左右。
其中（1）、(2)、(3)项费用需在本项目开发前期支付，（4）项费用可分期付款如下:
签订《土地出让合同》时支付人民币3000万元，其余部分人民币5600万元待本项目进入销售后分期支付。
（三）取得本项目土地并获得“四证”前的实际投入：
（1）土地出让金及契税为人民币1.3亿元；
（2）市政大配套费用为人民币1496万元；
（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；
（4）支付拿地项目方首期收益人民币3000万元；
（5）转让佣金人民币249万元；
（6）项目前期开发费用（勘探、规划、设计、审图、审照、监理、开办费、前
期工程费）为人民币1500万元；
共计人民币21115万元。
（四）取得“四证”后具备银行项目贷款的条件，获得银行项目贷款人民币12000万元（项目总帐面投资额的35%）。
（五）进行项目工程建设，采取由中达集团（戓其他建设公司）部分带资建设。
（六）项目主体建设至2/3形象进度时，可进行项目预售，无需投资方增加投入。
6、根据以上分析（未做现金流量分析）：
（1）该项目的总投资净利润率在41.7％；
（2）本项目实际投资额为人民币21115万元，则实际投资的资金回报率为：
90.3％（投资周期为18个月），项目可行性较大。
