房地产项目拓展论证管理流程

房地产项目开发全过程完整流程1.市场调研和项目策划阶段：这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。

这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。

同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。

2.土地储备阶段：在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所有者取得土地使用权。

这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。

3.审批和规划阶段：在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。

这些部门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。

审批通过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。

4.设计阶段：在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等设计。

设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。

设计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。

5.资金筹集阶段：在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式筹集项目开发所需资金。

这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与金融机构洽谈融资条件和利率。

6.施工阶段：7.销售和营销阶段：在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。

此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。

8.交付和验收阶段：在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购房者办理入住手续。

同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得使用许可证。

9.售后服务阶段：在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。

10.运营和物业管理阶段：在售后服务阶段过后，开发商可能会继续承担物业管理的责任，包括维修、保养、安全管理等。

也有可能将物业管理权交给专业的物业管理公司。

以上就是房地产项目开发的全过程完整流程。

这个过程包括了市场调研、土地储备、审批和规划、设计、资金筹集、施工、销售、交付和验收、售后服务以及运营和物业管理等多个环节。

土地储备计划表
记录编号：
土地信息采集表
记录编号：
信息来源：填报日期：
附：
1.项目成本简单测算：
2.项目利润简单测算：
3.项目位置图
4.项目宗地图：
备注：
1.本表由城市公司开发配套部/集团业务拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，
经分管领导审核，城市公司总经理/集团总裁审批后存入公司土地信息资料库；
2.本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
3.后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。

新项目发展信息通报
填报单位：填报日期：
新项目初步市场定位建议草案任务书
备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明
本表由营销管理部提出
注：配套（煤水电气、道路）。

1目的为规范拿地阶段成本管理工作，提高成本测算准确性，保证可研报告的质量及效率，指导大区完成成本测算。

2适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目拿地阶段成本测算。

3编制依据依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》编制。

4术语与定义开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。

5关键工作流程67关键活动描述6.1投资运营部提供项目定位及档次投资运营部依据项目调研信息，确定项目定位及档次，并提供给营销管理部、设计管理部及合约管理部。

6.2营销管理部提供产品类型及售价营销管理部根据项目定位及档次，确定项目产品线、产品类型、客户定位、售价及去化情况。

同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。

6.3设计管理部完成强排方案设计管理部根据上述信息明确产品定位、大致产品标准、方案排布原则，完成强排方案及相关指标输出表。

同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。

6.4投资运营部收集各部门数据投资运营部负责收集各部门数据（含《基础信息表》），形成开发成本测算需求数据，经分管领导确认后提交合约管理部进行开发成本测算。

6.5合约管理部进行开发成本测算的编制及审批合约管理部根据投资运营部提供的各部门数据，并依据总部下发限额设计指标、成本数据库中类似物业形态的成本数据等编制《拿地阶段开发成本测算表》，合约管理部提供成本范围为“CB02 房地产开发成本”，输出成果经分管领导审批，提供至投资运营部。

完成时限为3个工作日。

成本测算过程中，合约管理部是成本测算的主责部门，各分项成本由以下部门配合提供。

6.5.1开发成本测算编制编制主体关注微信：盘古智业（盘古地产课堂），百万地产人的智库，更多干货分享6.5.1.1由合约管理部组织编制。

6.5.1.2编制依据1.投资运营部提供的经分管领导审批的开发成本测算需求数据及《基础信息表》。

1.范围：本流程适用于公司开发项目评估决策进程，是为取得土地所进行的前期机遇研究及可行性分析等项目论证进程，以获取土地为目的。

2.操纵目标操纵目标成立合理的项目前期工作程序，增强内部沟通，及时完成开发项目的各项前期工作，提高项目决策的科学合理性。

3.要紧涉及职位流程所有者：开发部相关职位：3.2.1市场营销部：负责前期市场调研及市场环境分析，提出客户需求预分析、产品定位方案和销售预测；并提出与项目有关的销售费用等估算。

3.2.2开发部：搜集地块信息，负责地块挑选及取得土地的各项工作，提供选中地块计划操纵要点。

3.2.3设计部：负责提出选定地块的要紧技术指标及细化的技术指标。

3.2.4本钱部：组织估算本钱测算、可行性研究的经济评判、组织各时期可行性研究报告的编写。

3.2.5财务部：负责财务费用测算和项目经济性测算。

4.要紧操纵点市场信息搜集：及时搜集市场信息，成立土地及房地产市场信息库；土地挑选：在政府发布的地块当选择适合本公司进展要求的地块；产品初步定位：在符合计划操纵要求的前提下，提出产品定位方案；要紧技术指标确信：明确初步假想,提供关键技术指标；本钱测算：测算资料的搜集及分析，保证本钱资料的靠得住性、完整性及准确性。

知足各时期本钱测算精度要求。

可行性研究：包括市场、技术及经济可行性分析几个部份，给出可行的结论。

5.要紧涉及文档/信息流程附：一、项目建议书要紧内容1.概况：地块状况、周边环境及有关政策简述；2.市场及销售分析：用户需求、竞争状况及市场销售预测；2.概念方案及相应的本钱测算及效益分析；3.提出建议方案。

二、可行研究报告要紧内容1.项目概况；2.开发项目用地的现场调查及动迁安置；3.市场分析和建设规模的确信；4.计划设计阻碍和环境爱惜；5.资源供给；6.环境阻碍和环境爱惜；7.项目开发组织机构、治理费用的研究；8.开发建设打算；9.项目经济及社会效益分析；10.结论及建议。

新项目进展信息通报编号：填报日期：填报单位：填报日期：。

渠道拓展执行方案一、工作目的（1）、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；(2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。

三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。

四、活动优惠1、大客户团购优惠:1)大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。

2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下：①商会成员团购9套以上物业,在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。

购房优惠情况明细表：以130㎡中央王座三房为例,3400元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算接商洽.3）、团购客户享受优先选房待遇。

先交诚意金者先选房,以认筹序列号为准；4）、大客户关键人物现金奖励建议A、大客户关键人物界定：本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认;四、活动时间：2008年5月15日-2008年7月15日五、工作人员岗位要求六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日—5月30日(1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进行摸底、评估工作；(2)、圈定目标团体单位，进行初步洽谈;(3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息,如:该单位的员工数量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购买力以及单位内部是否有集体活动等；2、大客户单位巡展期 2008年6月1日－7月1日(1)、对前期评选出的单位进行重点深度发掘；(2)、大客户工作人员与该单位关键人物联系,协商进一步合作事宜；(3)、保持与关键人物的联系,随时掌握大客户单位的动向及各种活动，并及时向管理人员反馈；3、大客户单位签约 7月1日以后(1)、确定与商会、大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施；(2)、收集大客户单位团购数量；(3)、协助跟进大客户的选房签约工作；七、大客户单位（初定,拓展工作中进行增补）八、具体工作安排（1）工作安排（2）物料清单准备注意：1、补充物料将以报告形式申请。

工程拓展及论证治理流程一、 流程目的为维持集团可持续开展，在寻寻和确定房地产新工程前，对其可行性进行科学论证，有效躲躲风险，提高工程决策的标准性和方案性。

二、 适用范围适用于公司除股权转让以外的所有新工程拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

三、 职责1.1 用地开展部/开发中心(广州/北京)1.1.1 当地开发部门组织本地根底信息研究，每年末制定?土地储躲方案?并提交区域公司，并对研究成果进行回档；1.1.2 区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域?土地储躲方案?，并对相关成果回档；1.1.3 北京开发中心负责北京地区新工程拓展工作，用地开展部负责北京以外的北方区域新工程拓展工作；广州开发中心负责广州市以及广州周边都市新工程拓展工作，用地开展部负责广州三旧改造工程拓展；已进进都市新工程拓展工作由当地地区公司负责；新工程拓展各时期工作职责如下：1) 信息收集、甄不时期：以根底研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；2) 立项时期：依据工程初步谈判的结果，讨论工程的运作方式，并通过初步市场判定确定工程的定位，进行工程经济初步测算，形成新工程立项建议书，报地区公司总经理审批确定立项；3) 可行性研究时期：依据工程的特点制定可行性研究方案，进行工程背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，形成工程可行性研究报告；4) 决策、评审时期：将可行性报告提交集团领导审核审批；5) 按照集团通过的工程合作条件，取得工程开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；6) 组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。

1.2 用地开展合同部1.2.1 依据需要参与前期土地合同谈判；1.2.2 组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；1.2.3 参与非本部门负责的土地合同的审核；1.2.4 协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；1.2.5 组织本部门负责的土地合同交底；1.2.6 参与审核土地合同请款；编制 日期 审核 日期 批准 日期1.2.7协助统计全国土地使用情况信息。

项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期1.流程概况2.1.基础研究工作2.1.1.投资拓展中心负责开展年度土地市场研究，内容包括但不限于：●宏观政策、经济动态、社会文化、土地政策法规。

●区域经济动态、区域土地市场竞争状态研究。

●行业主要标杆企业土地获取与存储情况研究。

2.1.2.投资拓展中心根据集团运营管理中心制定的战略规划、集团年度经营目标、年度土地市场研究成果以及已掌握的土地信息，年初编制《年度土地储备计划》，组织投资决策委员会评审，董事长审批，并备案至运营管理中心。

2.2.收集土地信息2.2.1.投资拓展中心负责通过以下途径收集土地信息：1)政府公告：相关报纸、政府公开网站和相关政策文件等；2)行业媒体：房地产相关的行业网站、报纸等；3)公司信息：需要出让土地的企业，通过业内人士传播其出让信息等；4)咨询公司：通过第三方专业咨询公司，对重点区域的房地产市场进行分析，获取土地信息；5)拍卖行：通过提供拍卖的中介服务，提供土地使用权拍卖信息；6)房产公司、集团相关领导提供的土地信息7)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

8)其他主动收集信息类：各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。

2.2.2.投资拓展中心对收集到的土地信息进行初步分析整理后，编制《土地信息采集表》并录入土地信息库。

2.2.3.投资拓展中心将土地信息上报董事长，由董事长根据集团战略目标确定重点地块。

投资拓展中心组织对重点地块进行现场勘察和周边市场简易调查。

2.2.4.投资拓展中心对重点地块进行初选分析，编制《项目简报》，提报总裁审核，董事长审批。

2.3.项目立项2.3.1.《项目简报》审批通过后，投资拓展中心负责组织营销管理中心、设计研发中心、成本招采中心、财务管理中心、商业管理中心（商业项目）进行项目立项建议。

2.3.2.根据实际情况的需要，投资拓展中心负责组织初步商务谈判。

项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期同意日期修订记录一、流程概况二、流程图三、职责3.1 筹划部负责组织基础研究工作；3.1.2负责提交《项目提议书》；3.1.3负责制定预可行性研究计划，编制《项目预可行性研究汇报》；3.1.4负责编制《预项目可行性研究汇报》；3.1.5负责项目论证进行《项目可行性研究汇报》旳编制；3.1.6负责编制《项目可行性研究汇报》中旳规划规定及产品定位；3.1.7负责组织项目论证评审会；负责有关资料归档。

3.2项目开发部负责土地信息搜集、筛选和重点确定地块初步前期工作；负责确定项目旳运作方式，配合项目商务谈判；负责获得项目开发权及合作条件旳实行和跟踪；3.2.4参与项目论证评审会。

3.3 产品研发部负责提供项目概念规划草案。

3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。

3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。

3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。

3.7企业高层3.7.1主管副总经理审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审批机会研究成果，审核项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。

3.8集团集团专家委员会对预可行性研究成果、可行性研究成果进行听证；集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。

四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1项目开发部负责及时把握动态信息，填报《基础研究信息分类表》，做到及时搜集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.2以基础研究旳成果指导土地储备计划工作旳进行，编制《企业土地储备动态计划》。

4.2 信息搜集与甄别4.2.1由项目开发部负责土地信息旳搜集工作，负责土地信息旳汇总、整顿和总结等。

a)政府公告类：从有关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行旳企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；b)其他被动搜集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等；c)其他积极搜集信息类：理解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造旳信息，根据企业发展战略，积极与原土地方接触，理解与否有转让或合作意向。