城市综合体指标

大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。

应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。

要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。

1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。

各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。

城市综合体项目投资回报能力分析城市综合体项目是当今城市发展中崭新的投资模式，它融合了住宅、商业、办公、娱乐等多个功能，成为城市经济的重要增长点。

投资者在选择城市综合体项目时往往会关注其投资回报能力，在这篇文章中，我们将对城市综合体项目的投资回报能力进行深入的分析。

1. 市场需求和供给在进行城市综合体项目的投资回报能力分析时，首先要考虑的是市场需求和供给的平衡情况。

城市综合体项目的成功与否直接取决于市场需求的充足程度。

通过调研分析当地人口、收入水平、生活方式等指标，可以评估市场对于综合体项目的需求，从而判断项目的投资回报能力。

2. 土地成本与规划布局城市综合体项目的土地成本是项目投资回报能力的重要因素之一。

高昂的土地成本会直接影响项目的投资回报率。

因此，在选择土地时，投资者需要根据项目规划布局和土地开发潜力来判断土地成本的合理性，并合理评估项目的投资回报能力。

3. 商业租金和销售收入城市综合体项目的商业租金和销售收入是投资回报的主要来源。

商业租金取决于项目所处的地理位置、租金水平和租赁面积等因素。

销售收入则与项目内部的商业、娱乐和办公业态有关。

投资者可以通过调研了解当地商业市场的竞争格局和潜在消费者需求，进而评估项目的商业租金和销售收入能力。

4. 运营管理和维护成本城市综合体项目的运营管理和维护成本对于投资回报能力有着重要的影响。

高效的运营管理可以降低成本，提高项目的盈利能力。

因此，投资者需要对项目运营管理团队的专业素质、成本控制能力等进行评估，以确保项目能够保持良好的盈利能力。

5. 风险因素考量在进行城市综合体项目投资回报能力分析时，也要考虑到投资中存在的风险因素。

市场竞争、政策风险、运营管理风险等都可能影响项目的投资回报能力。

投资者需要对这些风险因素进行全面的评估，并采取相应的风险管理措施，以保障项目的投资回报能力。

综上所述，城市综合体项目的投资回报能力是一个综合性的指标，受到市场需求、土地成本、商业租金和销售收入、运营管理和维护成本以及风险因素等多方面的影响。

安装造价指标大全城市综合体项目是指将商业、办公、居住等多种功能集成在一起的综合性项目。

这种项目需要统筹安排各种功能模块的建设，并综合考虑各个方面的成本指标。

下面将介绍一些常见的城市综合体项目成本指标。

1.土地成本：城市综合体项目需要占用一定面积的土地，土地成本是项目成本的重要组成部分。

土地成本由土地购买费用、土地使用权出让费用和土地清理费等构成。

2.建筑物成本：城市综合体项目中的建筑物成本是包括总建筑面积的所有建筑物的建设费用，包括主体建筑、装修装饰、设备设施等费用。

3.基础设施成本：城市综合体项目需要依托一定的基础设施，如道路、给排水系统、电力供应系统等。

基础设施成本包括基础设施建设费用和基础设施使用费用。

4.功能模块成本：城市综合体项目通常包括商业、办公、居住等多个功能模块，每个功能模块都有各自不同的成本指标，如商业模块的租金收入和经营成本、办公模块的租金收入和办公设备的采购成本等。

5.运营成本：城市综合体项目在建设完成后需要进行运营，包括管理费用、人工成本、物业费用等。

运营成本需要考虑项目的各个功能模块的运营费用，并进行合理的财务规划。

6.土地开发成本：城市综合体项目需要对土地进行适当的改造和开发，如地基处理、地下车库建设等。

土地开发成本需要根据具体的项目情况进行合理的预算和计划。

7.营销推广成本：城市综合体项目需要进行相应的市场推广和宣传，以吸引目标用户。

营销推广成本包括广告费用、促销费用、市场调研费用等。

8.税收成本：城市综合体项目在运营过程中需要缴纳各类税费，如土地使用税、房产税、所得税等。

税收成本需要进行合理的财务规划和预算。

9.资金成本：城市综合体项目需要投入大量的资金，并需要支付相应的利息和贷款手续费。

资金成本是项目实施过程中的重要成本指标。

总之，城市综合体项目的成本指标非常多样化，需要统筹考虑各个方面的成本，并进行合理的财务规划和预算。

项目方需要根据具体的项目情况和需求，制定相应的成本控制策略，以确保项目的顺利实施和运营。

城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法随着城市化进程的不断推进，城市综合体的建设日益成为城市发展的重要方向。

城市综合体不仅可以提供商务、娱乐、休闲等多种功能，还能够推动城市经济的发展，促进社会和谐稳定。

因此，对城市综合体建设的经济效益和社会效益进行测算具有重要意义。

本文将介绍城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法。

第一部分经济效益的测算方法经济效益是城市综合体建设的重要评估指标之一，通常包括产值、利润、税收等。

下面将介绍几种常见的经济效益测算方法。

一、总体测算法总体测算法是运用国民经济核算原理对城市综合体建设的全部经济效益进行估算和统计。

该方法依据城市综合体建设过程中的投入产出关系，计算出综合体在建设、运营和消亡周期内的总经济效益，包括直接效益和间接效益。

由于该方法需求数据较为全面和精确，适用性不高。

二、成本估算法成本估算法是根据建设项目的预算，针对直接经济效益进行预估，包括固定成本、可变成本、运营成本等。

此外，还可以通过成本-收益分析法，对建设后的综合体产生的经济效益进行分析。

该方法适用性较高，但需要预测准确的投资成本和收益。

三、群体作用分析法群体作用分析法是以预测产生的效益为基础，通过对建设综合体与周边经济的相互关系进行研究，预测综合体对于经济生态系统的整体影响。

该方法可用于评估综合体对于区域经济的激励效应、促进作用等，适用性较广。

第二部分社会效益的测算方法城市综合体建设的社会效益主要包括对社区、文化、环境、公共服务等方面的影响。

下面将介绍几种常见的社会效益测算方法。

一、社区满意度调查法社区满意度调查法是通过调查社区群体对综合体建设后的认知、评价和需求，从而测算综合体对社区的社会效益。

该方法可以得到一些客观的社会效益指标，如社区满意度、社区参与感等。

二、文化传承和提升测算法该方法主要是从文化价值的角度，对城市综合体的建设和运营过程进行评估，包括评估影响等方面。

此外，该方法还可通过对文化、历史等要素的分析，评估综合体对于文化继承、传承和提升的贡献。

城市综合体建设的经济效益评估城市综合体建设是指针对城市空间布局、社会环境和经济发展等方面的需求，通过多种手段集中开发和利用城市内的资源，实现城市化融合和立体化发展。

这种城市综合体建设活动带来的经济效益对于当地的发展至关重要，如何对这些效益进行评估和分析成为了一个重要的学术问题。

城市综合体建设的经济效益主要分为两个方面，一是项目实施过程中形成的产业效益，二是项目建设完成后形成的使用效益。

这些效益都可以通过不同的指标进行评估。

在项目实施过程中，城市综合体建设活动首先会带来的就是土地增值效益。

此时，通过土地价格的变化来衡量土地增值效益的大小。

土地价格的变化如何统计呢？可以采用市场调研、公示价和成交价等方式进行收集，进而进行环境因素、基础设施、地区情况、市场需求等因素的分析，从而得出影响土地价格的主要因素。

除了土地增值效益外，城市综合体建设还会带来产业发展的促进效益。

这一效益可以通过对项目建设中所涉及的行业的产值、就业人数、税收等进行综合评估。

例如，针对住宅综合体建设活动，在项目实施过程中除了建筑、设计、土建等行业知识的应用外，还将会对相关制造、物流等行业产生直接或间接的带动和影响。

在此基础上，可以通过研究当地经济发展情况和产业现状进行产值、税收等方面的经济效益评估。

建设完工后，城市综合体建设还将带来使用效益。

这种效益主要体现在吸引消费者、提高市场规模、促进经济发展等方面。

例如，在商业综合体建设中，建成后将会带动包括零售、餐饮、娱乐等在内的各种商业业态的发展，以及吸引更多的游客和消费者，从而对当地经济发展产生积极和持久的影响。

这些效益进而可以通过考察商业综合体内主要商业企业的销售额、运营成本、员工规模、税收等方面得出。

综上所述，对于城市综合体建设活动的经济效益进行全面而科学的评估，不仅能够完善城市综合体建设的发展方案，还能帮助项目投资者、开发商和政府部门了解项目的实际价值，更好地指导城市经济规划和发展方向。

(通知)市委办发〔2009〕79号市委办公厅市政府办公厅关于印发《杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）》的通知各区、县（市）党委和人民政府，市直属各单位：《杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

中共杭州市委办公厅杭州市人民政府办公厅2009年5月13日杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）第一章总则第一条为规范有序地推进城市综合体建设，根据有关法规和《中共杭州市委、杭州市人民政府关于推进城市综合体建设的若干意见》（市委〔2009〕6号），制定本导则。

第二条本导则适用于杭州市区范围内的城市综合体。

第三条城市综合体开发建设应坚持统筹规划、分类指导，合理布局、产业互动，集约高效、彰显特色，有序推进、注重品质的原则，实现生态效益、社会效益和经济效益最大化。

第二章规划编制与审批第四条城市综合体应当编制概念性规划。

概念性规划由相关区政府或做地主体组织编制。

城市综合体概念性规划中，应当有环境影响评价篇章。

第五条城市综合体规划应面向国内外招标，引进国内外著名规划设计、建筑设计机构参与规划前期研究和城市设计、建筑设计、地下空间开发利用等相关设计。

第六条城市综合体规划建设过程中涉及的相关地域的测绘成果、规划成果、地下管网、国防信息等项目信息，按照相关规定进行保密管理。

第七条城市综合体概念性规划应当经过规划行政主管部门的审查和批准。

杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局组织审查后报市政府批复；萧山、余杭区范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局会同所在区政府组织审查、区规划分局审批。

第三章规划指标管理第八条城市综合体建筑容量和规划指标等管理，按照《杭州市城市综合体规划管理技术规范》执行。

《杭州市城市综合体规划管理技术规范》中没有规定的，按《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》等法规和相关规定执行。

第九条城市综合体的土地利用应体现区域协调、功能复合、混合使用、集约高效的原则，各类性质用地的范围可不单独划分，但应明确各类性质建筑的面积比例。

一、用电指标：各类项目业态的用电指标建议如下，上限值不应超过以下最大值的5%：2、购物中心：130～140VA/㎡3、百货：120～130VA/㎡4、办公：80～90VA/㎡5、酒店：90～110VA/㎡6、住宅：30～45VA/㎡7、公寓：35～50VA/㎡8、车库：15VA/㎡二、设备房要求1. 变配电所：高低压配电房按约70㎡/台变压器计算；变压器单台最大容量800kVA 时，房间净高3.6m；超过800kVA时，房间净高3.8m。

2. 发电机房面积按照80㎡/台设计，房间净高需按照最新版《民规》确定，但最大不应超过4.2m。

3. 开闭所设置与否，需在建筑方案及供电方案基本确定后，应尽早报当地供电部门确定。

4. 配电间：百货或购物中心按防火分区设置6㎡强弱电间各一个。

酒店或办公区域每个防火分区4～5㎡强弱电间各一个，超高层建筑5～6㎡。

住宅建筑多层一般不设置配电间；高层每层强弱电间分别约为：2.0～2.5㎡，强弱电间可合用；超高层住宅适当放大。

三、百货商场1.百货卖场供电要求：珠宝化妆品区非动力用电70～80W/㎡餐饮区（用气类）非动力用电150～ 180W/㎡餐饮区（用电类）非动力用电200～ 250W/㎡其他卖场区非动力用电50～60W/㎡空调动力用电以暖通专业提资为准，若暖通系统未定，按50W/㎡2.计量采用高供高计、低压回路加表计量。

百货内较大面积独立商铺或餐饮商铺设置独立供电计量分表，集中安装在层配电房或层区域配电房；小面积租户电费收费标准与百货协商确定，按照租户面积标准收取或按照电表实际计量收取。

3.灯具要求及规格：按照内装要求确定。

4.电脑、收银台、ATM机的电源点应由事故电源回路供电并与UPS连接。

四、购物中心1.供电要求（不包括空调用电）：商铺80W/㎡大型超市80w/㎡，冷冻区按照100～120 w/㎡考虑餐饮（面积≤500㎡）200W/㎡；餐饮（面积>500㎡）150～180W/㎡其中预留冰箱等冷冻设备用电12W/㎡西餐厅250W/㎡，其中预留冰箱等冷冻设备用电12W/㎡3C/家电卖场150W/㎡电子游戏中心、电影院200W/㎡，最终以租户提资为准。

什么是综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体综合体的外部特征综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。

因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”综合体的内在特征综合体产生的背景（一）美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。

综合体产生的背景（二）随着城市的发展，商业综合体应运而生。

它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

综合体和单一物业的比较不同类型的物业在综合体中承担的功能各种物业类型之间的相互影响开发时序与物业价值最大化的关系城市综合体城市价值（1）城市综合体城市价值（2）根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：城市综合体城市价值（3）城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：综合体的发展模式模式一各种功能均衡发展的模式模式二以写字搂为核心的模式影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标不同模式的收益方式城市综合体商业模式城市综合体商业模式—功能协同城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：•地块规划指标、政府要求•市场状况•项目整体定位•开发商预期收益平衡城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。

表城市商业街区（综合体）繁华程度评价指标和评分标准表
备注：一级、二级指标及其评分项目由抽样调查及专家赋值的加权平均值构成，总分为100 分。

85分以上为繁华商业街区（综合体），60-85分为成熟商业街区（综合体），60分以下为普通商业街区（综合体）。

参考评定方法二:
中心商业高度指数（CBHI）
中心商业密度指数（CBII）
城市繁华（中心）商业区具有如下特征：
①为区域金融、行政、娱乐及文化集中区；
②地价区域高位，建筑物高大稠密；
③若干高大建筑垂直分布，底层一般为零售商业；
④在主要道路分叉处附近；
⑤白天人口最拥挤，交通流量大。

繁华（中心）商业区计算方法为：
测出街道的相对长度，用临街两侧商业部门所有铺面（楼层分开计算）与临街方向的长度之比来计算中心商业高度指数（CBHI），用商业部门占街道两侧房屋总数的百分比计算中心商业密度指数（CBII），其中CBHI≥1，CBII≥50%的街区，即为繁华（中心）商业区。

应急灯具，外网弱电由专业供应商免费提供，未统计；商场、步行街及超市、五星酒店的水电仅预埋管线干线（电到电源箱，水预留到水表），配合装饰水电另计；配合装饰园林绿化工程中的喷泉、灌溉给排水、广场照明等由于资料不全未单独统计，按5元/平方估算；33层住宅下设群房商业，22层住宅未考虑商业，高低压配电开闭所设计于室外，燃气系统住宅按当地标准2200元/户，商业用气按700*用气量/天计算安装费，燃气系统已含外网，超市为4层，五星级酒店1-7层设群房，中间为24层塔楼；特殊专业安装工程，例如：发电机房设备等未统计。