魔方公寓公司解读报告2020年07月07日

公司解读报告
公司名称：魔方公寓
生成时间：2020.06.08
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公开渠道。

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IT桔子是关注互联网新经济行业的投融资数据库和商业信息服务提供商，数据服务包括公司、创业者、细分领域、投资机构、投资者、投资事件、新闻、产品等。

产品服务包括但不限于：IT桔子网站和APP、API 数据服务、IT桔子智讯投资管理系统、线下活动、数据和信息服务等。

魔方公寓感人感事的服务故事XXXX年，对于不少打工人来说都是比较艰难的吧，反反复复让很多人失业，相比较于那些被裁员的朋友来说，我还算是比较幸运的，从XXXX年毕业后就留在了XX工作，虽然中间也经历过降薪，但工资起码能养活自己。

然而万万没想到的是，我就回了趟老家的功夫就被封在XX回不来了，更悲惨的是，我租的房子临近到期，刚从线上预定签约了XXXXXX准备X月X号入住，当时脑子里只有一个想法：刚交的房租要打水漂了……
虽然之前也有过房租打水漂的经历，但那是被黑中介坑的，跟这次的情况完全不一样，如果X月X号不入住那每天的房租相当于白扔了。

正在不知道怎么办的时候，XXXX的微信公众号给我推送了一条消息：XXXX为客户提供免费保留房间和退换房服务，只要在X月XX 日活动截止前报名就可以，最长可享受免费保留15天服务。

知道这个消息后，我立刻咨询了XXXXXX的客服核实情况，得知我这种情况可以报名之后，我赶紧准备报名需要的各种资料。

当天下午，我准备好居住证、身份证、房屋合约和小区的封禁告示电子版在XXXX的官方公众号上开始报名，第二天下午公众号就通知我，我的免费留房申请已经通过了，入住时间从X月X日延长到了X月XX日，整整多出来半个月的时间，也就相当于帮我省了半个月的房租！虽然现在还在老家隔离，但不出意外的话十几天之后我就可以解除隔离直奔XX啦！
经历了这次意外，我发自内心的爱上了XXXX这个人性化的品牌，
也见识到了XX企业在国人遇到困难时散发的实质温暖。

魔方公寓：估值10亿美金，居然要覆盖全人群！作者：金艳璐来源：《创业邦》2016年第05期公共租赁的春天又到了。

犹记得去年这个时候，“雷布斯”两把火分别投向YOU+青年公寓和寓见公寓，将长租公寓推到了资本风口。

4月12日，集中式公寓品牌魔方公寓正式对外公布了C轮融资信息，金额接近3亿美金。

本轮资本完成后，魔方公寓将全面开拓租赁领域的细分市场，试图通过新推出的“轻奢”和“企业公寓”两个新品牌，成为能够覆盖全人群的提供租住解决方案的公寓运营商。

如今，魔方公寓将拉高估值到10亿美金，从而成为长租公寓领域里的第一只“独角兽”。

魔方公寓于2008年9月成立，2009年在南京开出第一家门店。

据创业邦（微信搜索：ichuangyebang）所知，魔方公寓已凭借首套公寓行业内的标准化产品模型和体系化管理方式在全国实现快速复制，如今已经布点15个大中型城市，包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、天津等。

区别于传统的民房租赁，魔方对公寓的房间进行了标准化、家庭化装修，并配备物业服务进行集中管理。

一般来说，魔方公寓的房间会有多功能的公共客厅、独立私密的居住空间。

2015年，魔方公寓确定了“公寓+战略”思路，也就是把公寓定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，利用互联网技术，通过对生活服务、金融等各个行业进行资源整合来为住户提供全方位的配套生活服务，完成公寓生态圈的闭环。

现在，魔方公寓门店数量达150家，房量超过2.2万间，服务用户近4万。

今年年底，魔方公寓门店总量将突破300家。

今年3月底，魔方公寓上线了新版网站，具有显著的平台化色彩。

升级后的魔方公寓官网有这样一些变化：1.网站画风有调整;2.可按照价格搜房，可在线选房、预约看房，预约可以精准到房间号;3.展示每一间公寓的实景拍摄照片，覆盖全国100余家门店。

多品牌落地，进军细分市场在为青年白领市场提供了独立居住解决方案后，魔方公寓开始关注租赁人群的特殊性和租住需求的多样性。

大行宫科巷魔方公寓的调研
1、面积15平米：1760元/月，房间内没有单独的厨房和洗衣机，房租可月付也可以季度付，季付1660元/月，房间内设施有一张床、办公桌、办公椅、空调，卫生间。

（楼道内有公共洗衣机，投币1元/次）
面积20平米：2100元/月，房间内没有单独的厨房和洗衣机，房租可月付也可以季度付，季付2000元/月，房间内设施有一张床、办公桌、办公椅、空调，卫生间。

（楼道内有公共洗衣机，投币1元/次）
面积25平米：2310元/月，房间内有单独的厨房和洗衣机，房租可月付也可以季度付，季付2210元/月，房间内设施有一张床、办公桌、办公椅、空调，卫生间。

厨房不能使用明火，只能用电磁炉。

2、水电费单独收取，水费4元/吨，电费1元/度。

押金2000元。

3、不提供床单、被子、枕头、牙刷、肥皂等生活用品，需入住者自行购买。

每个房间最多允许住一对夫妇带一个小孩。

4、目前入住率基本住满，共约有120个房间，只有2张空余的床位，入住人员主要为附近的上班一族。

5、公司总部在南京，在上海、武汉、广州、深圳、苏州、镇江、北京有分店。

6、日常管理人员2人，负责前台登记、收费、日常巡视等；打扫卫生一人，钟点工。

7、安保系统比较好，大门口安装了门禁系统，陌生人进不去，通道内均安装了监控摄像头。

8、每个房间内的装修情况比较普通，地面铺地砖、墙面刷白色乳胶漆，简单的家具。

9、由于房间较多，整个室内环境比较密闭，空气不流通，房间有异味。

10、交通位置方便，房间较多，得房率较高。

魔方公寓：开创长租领域新平台■文/唐婷魔方公寓是一家面向都市白领的O2O服务式公寓连锁品牌。

成立于2010年，在六年的发展期中，魔方始终保持着扩张的状态，现足迹遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国10个大中型城市，目前已有70家门店，房量逾1万间，为近2万名住户提供生活服务。

魔方公寓开创的长租领域生活服务平台，为中国住宅租售树立了新模式。

魔方公寓是魔方（中国）生活服务集团在中国境内的全资公司。

在2013年，华平对魔方公寓进行了B 轮投资6000万美元，2015年追加投资使华平对魔方的总投资额达到近2亿美元。

作为全球领先的私募股权投资机构，美国华平投资集团目前管理350多亿美元的资产，投资于全球120多家企业，涵盖中国的红星美凯龙、神州租车、方兴地产、猎聘网和58同城等。

从巨大的投资额度不难看出，魔方公寓被投资者寄予了极高的期望。

服务型公寓连锁式公寓主要租赁整栋商业或工业产权物业进行经营。

与其他类似业态相比，物业选择更多，就例如一些位于市区或者产业园区的闲置物业，可改建为公寓进行出租。

区别于传统的民房租赁，集中式公寓通过对房间进行标准的家庭化装修，配备统一的物业服务，并进行集中式管理，为住户提供一个温馨、舒适的家。

“目前我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着长租公寓这个行业在未来定会热度空前。

” 魔方(中国)生活服务集团商务发展部总经理陈雷说道。

魔方公寓是一家面向都市白领的O2O服务式公寓连锁品牌。

由它开创的长租领域生活服务平台，为中国住宅租售树立了新模式。

魔方公寓的目标人群主要为对居住品质有高要求的年轻人，这在公寓的整体布置和房间布置中很好地体现出这一点。

广州广纸路店是近期试业的店面，这座公寓的一楼为多功能公共客厅，200平方米的超大空间，宽大的座椅和低矮休闲的沙发及蒲团彰显出一种悠闲的气息。

配备有咖啡吧、健身区、洽谈区，以及别具现代气息的“移动BOX”。

公司解读报告
公司名称：Weave Co-Living
生成时间：2020.07.07
声明：
1、本报告仅供客户作为商业决策的参考资料，数据来自
公开渠道。

客户在做商业决策时、仅供参考，IT桔子并
不承担客户决策所可能带来的商业风险。

2、未经IT桔子书面同意，本报告不得以任何形式全部
或部分提供给第三方，或者在公开渠道进行传播。

公司解读报告-Weave Co-Living
IT桔子是关注互联网新经济行业的投融资数据库和商
业信息服务提供商，数据服务包括公司、创业者、细
分领域、投资机构、投资者、投资事件、新闻、产品等。

产品服务包括但不限于：IT桔子网站和APP、API
数据服务、IT桔子智讯投资管理系统、线下活动、数
据和信息服务等。

魔方公寓信托受益权资产支持专项计划说明书魔方公寓信托受益权资产支持专项计划是一种为投资者提供稳定回报的投资工具。

本说明书旨在向投资者介绍该计划的基本信息、风险分析以及收益预测。

一、基本信息1.产品简介：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划是由魔方公寓公司发起，旨在通过投资该公司的租赁业务产生收益。

投资者以购买信托受益权的形式参与计划，所得收益将由信托公司管理和分配。

2.信托期限：本计划设定的信托期限为5年，期满后投资者可以选择终止计划或继续投资。

3.投资规模：本计划的募集总规模为人民币1亿，每个投资者最低投资金额为10万元。

二、风险分析1.市场风险：由于房地产市场的波动性，租赁业务也会受到市场行情的影响，存在租金下降、空置率上升等风险。

2.经营风险：魔方公寓公司的经营风险包括业务管理风险、运营风险以及法律合规风险等。

如果公司经营不善或者遭遇法律纠纷，可能对投资者的收益产生不利影响。

3.流动性风险：由于信托受益权是一种固定期限的投资工具，投资者在购买后将无法提前退出。

因此，投资者需对自己的投资期限有清晰的规划。

三、收益预测1.收益来源：本计划的收益主要来源于魔方公寓公司的租金收入。

根据公司过往业绩以及当前市场状况的分析，预计年收益率在8%至12%之间。

2.分配方式：信托公司将按照投资者所持有的比例进行收益分配，可选择分红或再投资。

3.风险收益评级：本计划的风险收益评级为中等风险、中等收益。

投资者需理性对待收益预期，并根据自身情况进行投资决策。

四、风险提示投资者在决策参与本计划前应充分了解相关风险，具备相应的风险承受能力。

投资者还应认真阅读并理解本说明书、合同以及其他相关法律文件，如有疑问可咨询专业人士。

五、结语魔方公寓信托受益权资产支持专项计划是一项风险与收益相对平衡的投资选择。

本计划通过投资房地产租赁业务，旨在为投资者提供稳定的回报。

投资者在参与计划前应充分了解其基本信息、风险及收益预测。

我们鼓励投资者根据自身需求和风险承受能力做出理性的投资决策。

长租公寓盈利模式分析：魔方、自如、万科泊寓的启示目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，未来通过服务延伸产品价值，通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。

在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键作者｜同策资管来源｜同策资管长租公寓_盈利难长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。

从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。

因此，为了盈利，很多企业进行了多方面的探索。

今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌，研究其盈利模式，希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。

①魔方公寓魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。

房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。

目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。

管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。

而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。

而在“公寓+”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30%左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。

目录一、企业背景 (5)1.1 工商信息 (5)1.2 分支机构 (5)1.3 变更记录 (6)1.4 主要人员 (7)1.5 联系方式 (8)二、股东信息 (8)三、对外投资信息 (8)四、企业年报 (9)五、重点关注 (10)5.1 被执行人 (10)5.2 失信信息 (10)5.3 裁判文书 (10)5.4 法院公告 (11)5.5 行政处罚 (11)5.6 严重违法 (11)5.7 股权出质 (11)5.8 动产抵押 (12)5.9 开庭公告 (12)5.11 股权冻结 (13)5.12 清算信息 (13)5.13 公示催告 (13)六、知识产权 (14)6.1 商标信息 (14)6.2 专利信息 (14)6.3 软件著作权 (14)6.4 作品著作权 (14)6.5 网站备案 (14)七、企业发展 (14)7.1 融资信息 (14)7.2 核心成员 (15)7.3 竞品信息 (15)7.4 企业品牌项目 (15)八、经营状况 (15)8.1 招投标 (15)8.2 税务评级 (15)8.3 资质证书 (16)8.4 抽查检查 (16)8.5 进出口信用 (16)8.6 行政许可 (16)一、企业背景1.1 工商信息企业名称：魔方(深圳)公寓管理有限公司工商注册号：440301503549214统一信用代码：91440300MA5DKFCQ74法定代表人：孙华欣组织机构代码：MA5DKFCQ-7企业类型：有限责任公司(台港澳法人独资)所属行业：商务服务业经营状态：开业注册资本：5,000万(元)注册时间：2016-09-06注册地址：深圳市罗湖区桂园街道桂园路雅馨居5-7层营业期限：2016-09-06 至 2046-09-06经营范围：一般经营项目是：物业管理；企业形象策划、市场营销策划，企业管理咨询；日用百货零售；房屋租赁，公寓管理；住房租赁。

（以上项目不涉及国家规定实施准入特别管理措施，涉及行政许可的，须取得行政许可文件后方可经营）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动），许可经营项目是：旅业经营（注册地址及分支机构从事）；冷热饮品制售。

魔方公寓法律意见书
尊敬的先生/女士：
根据贵方要求，我们对魔方公寓进行法律意见书的起草，现将相关事宜说明如下：
魔方公寓是一家以租赁服务为主的公司，致力于提供高品质的公寓租赁服务。

根据我们的调查，贵公司在运营过程中可能涉及到以下几个法律问题：
1. 委托合同：魔方公寓与房东签署委托合同，将房源进行租赁。

根据我国《合同法》相关规定，委托合同是一种特殊形式的合同，需要明确约定双方的权利义务，特别是魔方公寓作为代理人应当遵守忠实、勤勉、谨慎的原则。

2. 租赁合同：魔方公寓与租户签署租赁合同，规定租金、期限、维修义务等事项。

根据我国《合同法》等相关法律法规，租赁合同应当符合法律规定的内容，例如不得违反公序良俗，不得附加不合理的条款。

3. 房屋质量：对于将房源租给租户的住房，魔方公寓有义务确保其质量符合国家规定的住房质量标准。

若房屋存在质量问题，例如漏水、断电等，魔方公寓有责任及时进行维修。

4. 数据保护：魔方公寓在与租户及其他合作伙伴进行数据交互以及运营过程中，应当注重保护用户信息的安全。

应当建立合理的数据保护措施，如加密、备份等，防止用户信息被非法获
取。

综上所述，对于魔方公寓的运营，建议贵公司遵守相关法律法规，特别是我国《合同法》、《物权法》等规定，并建议为公司制定完善的合同管理制度、住房质量保障制度以及用户信息保护制度，以确保公司运营的合法性和规范性。

请注意，本意见书仅为我们对魔方公寓所述法律问题的初步解析，具体合规操作还需咨询专业法律机构，以免贵公司因行为不当而引发法律风险。

祝贵公司业务顺利！
此致
敬礼
xxx律师事务所
日期：2022年1月1日。