浅论二手房买卖中的注意事项

检查釉更换ＣＯ传感器，以保证系统能重新征常运行。
４工程实例
某办公楼地下车库，面积为２
０００ ｍ：，层高为３
ｍ。设
风量为设计风量的８０％时，实际能耗为设计能耗的５ １％；当 风机风量为设计Ｊｘｌ量的５０％时，实际能耗为设计能耗的
计停车量为６０辆。原设计通风系统，排风机风量按６次，ｌｌ 换气次数计算，为３６ ０００ ｍ３／ｈ，压头为７００ Ｐａ，电机功率为
◎研究与应用
浅论二手房买主乓中的注意事项
马ｊＩ； 斗际 （吉林省柳河县房地产管王 里处，吉林柳河１３５３００） 【摘要］在二手房的交易中，我们要弄清二手房的产权惰 况、土地情况、了解二手房的质量及是否有破坏主体结构 的改扩建并看看周边环境及配套设施，还要查明 物业管理情况，最后在签订合同时要注意细节并到房地产 管理部门去办理转让手续。
间段里，车库进出的车辆最多，车库所需的通风量最大。在
得可观的经济效益。
５结语
地下车库平时的通风量与汽车的进出频率有关，如果把
通风排烟系统设计成定风量系统，运行时风机风量固定不 变，必然造成能源浪费，且运行费用过高。如果把系统设计 成采用风机变频调节的变风量系统，风机的总风量仍按原没 计风量选取，运行时根据ＣＯ浓度，调节送、排风机转速， 改变送、排风量。这种设计方案可以显屋所有权证”是证明房主对房屋享有所有权的唯一
凭证。凶此，在购买二手房时，一定要首先弄清楚房屋的权 属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以优惠价格购买
的公有住房）、共有产权、产权不清、无产杖的房子。即使
［收稿日期］２００８—０９—１５
房子再便宜都不要购买，以免成交后不能及时办理过户手续 或办不了过户手续。引来许多不必耍Ｉ封麻烦。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电 容量、燃气供应、暖气供应情况及收费标准、电视接收清晰
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万 方数据
成，逐步改善居住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧
指定的房地产管理部门办理产权转让手续，按国家规定缴纳 各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一 手交钱一手交产权证，切不可因小失大，只有这样，才能买 到放心合适Ｉ均房子。
参考文献： 【ｌ】房地产管理基本制度与政策【Ｍ】．北京：人民出版社，２００８． 【２】房地产交易与权属谨记政策问答【Ｍ】．北京：人民出版社．
对送风机变频器发出指令，改变送风机的风量，使其始终占 排风机风量的８０％一８５％，以保持车库内有一定的负压。系
统的ＣＯ浓度设定值对于不同使用性质和用途的地下车库有 不同的规律性，需要在运行管理过程中进行观察和调试，才 能达到理想的效果。在车库发生火灾烟气被排除后，要及时
ＣＯ实际浓度对风机进行变频凋节。按照ＡＳＨＲＡＥ的标准， 地下车库ＣＯ允许最高体积分数为３５ｘ１０－（４０．５５
物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作
带来更多的便利。 对物业管理的考察，看管理人员的基本素质、专业水平
途、档案编号、成交价格以及是否共有等信息。 第三，要查验房屋有无抵押贷款，是否有债务纠纷被法 院查封。 只有对所有权人的资格进行审查和判断，获得确认后交
易才可进行。
和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项
结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有 的法律保护，引起纠纷；或是征多年以后再转让房产时，才 知上当受骗。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府
维修费用，叉时刻面临不安全的危险。
４实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设 备的要求也越来越高，新建房周会随着房屋竣工和入住的完
避免买卖合同与国家法律冲突。
５考察一下二手房的物业管理及物业管理 费的缴纳情况
购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低
则盲接影响到目后长期的居住生活质量。因此，人们无论是 购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的
其次，应到房地产管理部门查询产权证的真实性以及拟
购房产产权来源和产权记录，如产权人、登记日期、房屋用
房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。凶此，购买
旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气 体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边绿化、小区安全保 卫、卫生清洁等方面情况。
【３】房地产交易与权属登记法律法船厂编【Ⅶ．北京：人民出版社．
【４】房地产交易与杖属氆记相关知识【Ｍ】．北京：人民出版杜． 【５】房地产交易与权属登记案例分析ＬＭＪ．北京：人民出版社．▲
运行费用，同时也满足相关规范的要求。因此，地下车库通
这种情况下，系统定风置运行，每天运行１８ ｈ，每度电费
Ｏ．８元，每年的运行电费约为９．７６万元。后冈系统和设备老
化需耍更新，出于节能的考虑建设单位要求改造成变风＿垦系 统。 经方案比较，对ｆ＝述工程进行了风机变频改造，根据
风排娴系统的风机变频凋节技术具有广阔的应用前景。▲
二手房的买卖合同虽然达不到新商品房买卖合同那么全 面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权
利保证、房屋价款及付款方式、交房时间、违约责任、纠纷
３了解二手房的房屋结构及质量
二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改 造。结构一般较差。冈此，购买二手房时，不仅要了解房屋 建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相 一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况， 更耍详细考察房尾的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装 修，有无私搭、改建造成乇体结构损坏的隐患。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型 是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，如天花板是否有
［关键词］二手房；买卖；注意事项 ［中图分类号］ＴＵ９８４．１９９ ［文献标识码］℃ 【文章编号］１００９—０１４２（２００８）０９—００５９—０２
“衣食住行”乃人生中的大事，“住”尤为重要。近几
年，由于房价的不断上涨，购买一套经济适用的二手房便成 为了很多家庭｝臼选择，那么，如何购买到一套称心如意的二 手房呢？下面，我就把在实际工作中总结的七点经验介绍给 大家。
设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出物业公
司的管理水平，最后评价应以质优价廉为好。有些二手房是 无人管的状态，选择时委慎重。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以
２弄清楚房屋的土地情况
买卖二手房应注意土地的使用性质，看是划拨还是出
及停车位的收费标准等，以免出现买得起房住不起房。
买房时要看卖房者的物业管理费、电费以及煤气、暖气
让，划拔的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是 房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权 利；还应该注意土地的使用年限，土地使用年限４０年和７０ 年的房屋价格就应该有所不同。
等费用是否拖欠，这些都要查明，并在购房合同书中书写清 楚，即“买房之目前的所有欠费均由原产权人缴纳。”
６签订买卖合同要注意细节
投资。可见采用风机变频调节具有显著的节能效果。可以获
系统投入运行后发现。由于车库的形状不规则及车道布 置的不合理，使得各车道ｔ的车流量分布很不均匀，从而导 致各车道上方的ＣＯ浓度有很大差异；同时各时段里车库内 备车道上方的ＣＯ浓度也小同。在每天的大部分时间里，车 库内进出的车辆较少，所需的通风量也较少。在上、下班时
其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效 的。
个垃圾房。购买二手房的目的本来是想改善一下居住祭件，
但是如果对二手房了解不全面。却会给｝｛后生活带来更多烦 恼。
房改房、安居工程等房屋，本身是一种福利性质的政策 性住房，存转让时有一定的限制，而且，这些房屋在土地性 质、房餍所有权等方向有一定的国家规定，买房人购买时要
ｍｇ／ｍ，）。
通风系统各风阀始终处于最大开度位置（满足系统平衡需
要），以减小系统阻力。在总风管道长度的２／３处安装只ｉ差传 感器，设定风机的最低运行频率以保证系统所需的最小压 力。系统改造完威投入使用后，风机存每天１８ ｈ的运行时间 内约有５ ｈ的风量为设计风量，８ ｈ的风量为设计风量的 ８０％，另外５ ｈ的风鼋为设计风量的５０％。经计算，当风机
渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大
解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
７二手房的交易手续要在交易场所完成
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购
房时，一怕麻烦，二是轻信别人，三为了节省一点交易手续 费。在售房人的花言巧语Ｆ，由售房人全权代办交易手续，
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万 方数据
辽宁
建材
２００８年第９期
无产权证的情况，房主有可能是将产权证抵押或转卖， 即使现存没办将来办理取得后，房主还可以抵押或转卖，所
以，千万不要买无产权证的『方屋。
度等，如有机会最好走访一下邻居，以便了解的更深入细致 一些。
总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一
有些房屋与其他人有“共有权”关系，如朋友共有、夫 妻共有等，此种情况，买房人应当和全部共有人签订房屋买 卖合同。如果只是部分产权人擅自处理共有财产，买房人与
ｋＷ；送风机风量按５次／１１换气次数计算，为３００００ｍ３／ｈ， 压头为５５０ Ｐａ，电机功率为７．５ ｋＷ。原设计系统接定风量运 行。
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１５％。这样，每年的运行电费约为５．２８万元，可节约４．４８ 万元。如果变频器的价格按１ ０００元，ｌ（ｗ计算，仞期变频器 投资要增加１．８５万元，一年节约的运行电费即可收【旦ｌ增加的