中海地产产品标准：宜居系

重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：付国立班级：市场营销2班学号：20071131指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：张学森班级：市场营销2班学号：20071126指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院目录一、项目开发背景 (5) (5)（西部区）的重点直营项目 (5) (6)二、项目概述 (7) (7) (7)、B地块项目的关系 (8)三、项目开发环境分析 (10) (10)1、重庆市的地位及发展 (10)2、重庆市经济发展状况 (10)3、重庆市房地产投资状况 (11)4、重庆市商品房市场状况 (11) (12)1、交通环境 (12)2、景观环境 (16)3、文化环境 (17)4、配套设施 (18) (18)1、优势（Strength） (18)2、劣势（Weakness） (19)3、机会（Opportunity） (19)4、威胁（Threat） (20)5、应对策略 (20)四、项目定位 (21) (21)1、定位原则 (21)2、项目定位 (22)3、定位诠释 (22) (22)1、产品设计 (22)2、立面风格 (22)3、整体风格 (23)4、配套商业 (23) (24)1、客户群 (24)2、置业需求 (24)3、客户特征 (24) (25)1、价格的影响因素 (25)2、竞争产品价格 (26)3、价格定位 (28)五、项目规划 (29) (29) (29)六、投资收益分析 (30) (30) (30) (31) (32)七、结论 (33)《重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告》小组分工情况 (34)一、项目开发背景国务院3号文件明确支持重庆建设长江上游金融中心，重庆建设区域性金融中心，由此正式上升为国家战略。

提出在重庆建立的金融市场，包括证券场外交易市场（OTC市场）、全国性电子票据交易中心、期货交易所都在江北嘴有规划布局，3-5年后，江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，发展具备国际水平的金融核心商务区，打造一个5平方公里的金融核心区。

万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

较其他一些进入杭州的外来房企，中海地产似乎是一家少有“绯闻”的低调公司。

在进入杭州市场两年之后，近期，中海地产迎来30岁生日。

这家在行业里具有相当影响力的公司步步为营，六大项目、170万平方米的开发规模，加上中海·钱塘山水和金溪园热销所迅速积淀的品牌效应，如今的中海地产正用自己扎实的产品和务实稳健的风格，为杭州楼市呈现一幕又一幕堪称经典的地产奇迹。

记者陈卿旗下项目屡创销售奇迹当5月31日的最后一刻来到时，杭州透明售房网上显示的数据，牢牢将杭州主城区5月的成交数据锁定在了破历史纪录的10058套。

值得注意的是，在今年五月杭州主城区畅销前十名楼盘中，中海地产凭借旗下钱塘山水和金溪园的优秀表现，一举成为唯一一家两个项目同时进入十强的企业。

同时，中海地产也因为金溪园的338套和钱塘山水的253套成为前十名中楼盘销售套数最多的企业，其占了整个5月房地产市场近6%的份额。

去年6月21日，中海地产凭借旗下首个在杭项目钱塘山水首次面市，两天销售近4亿元的优秀成绩让市场产生不小震动。

9月23日，中海·钱塘山水二期逆势开盘，在经历“万科降价”、杭州楼市逆转的恶劣市场环境下，依然取得了当日销售80多套的销售成绩。

进入今年，随着市场的逐步回暖，钱塘山水的表现更为不俗。

今年3月21日，中海·钱塘山水5号楼盛大开盘，新推房源164套，当天便创下热销132套，销售额1亿多元，超过80%销售率的销售佳绩。

而之后的4月18日，中海·钱塘山水再推126套全江景90平方米公寓，三小时内便被“抢购”一空，仅仅两天时间，所推房源便售罄。

同样的销售奇迹还表现在中海地产位于三墩的项目金溪园。

今年4月28日，中海·金溪园首次开盘，当日销售率超过95%。

5月23日，中海·金溪园二期开盘，2个小时内，二期12号、14号楼即告售罄。

两次开盘，两次成为“日光盘”，如今的金溪园已经到了没买遗憾的景况。

【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。

购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。

不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。

因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。

深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。

当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。

那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。

（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。

（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。

（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。

随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。

南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。

其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。

至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。

（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。

蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。

近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。

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【更多精彩内容尽在爱乐活】文章来源：/post/88ebb5ebc507cbe0dffb0327?from=wenku/?from= wenku篇二：名盘广告语中都公元--思想改变世界，还是视界改变思想noaH（诺亚）--中关村第四纪复合型生态商务公园1+2联合不动产--置业中国，分享生活伴景湾--一种生活的高度滨海中央拜景建筑（首创态度引领TEda进入景观时代、仰视角度阶级姿态极至表达、拥有一所房子拥有一座山）半壁江山有景相伴逸都·城市岛--地铁主题·新风格建筑群改变生活的力量·由地下开始未来·丽景苑--方向不同目的相同未来大道上未来丽景苑城市菁英GREEn公寓蓝调康城—都市蓝调生活样板向往她们的幸福？/城市中产阶级，选家请先冷静！向往她的气质？/城市中产阶级，选家请先冷静！南花园·mini工社—别对我冲动冬天里的一把火3200元/m精装小户型写字楼欲望燃烧晶都国际—世界公民的北京行宫cBd外滩—观念改变未来亚美利加—上北别墅区影响力圈层第一居所坚强/是性格版图中的坡地风流/庭院深深阅尽自然风流自信/成功天赋的自在流淌海晟国际公寓—使馆区世界公民褐石—对语帝祚坐瞰学林1849—让历史骄傲的文化物态水钢琴—cBd·水岸生活艺术馆天泰·假日温泉高尔夫俱乐部—请将此卡系于阁下的球袋天泰·时代印象—现代生活的榜样中海·半岛华府—意式官邸·从容之境--意式官邸·岸绎卓越人生你可以理解近代哲学在意大利发源时期的精神气氛十七世纪的审美定律被沿用至今天的金鸡湖畔中海地产--高端物业的缔造者这里有亚平宁的风光也独占有行政中心、休闲中心、商业中心文艺复兴时期的意大利建筑与雕塑都被称为艺术三水一生—爱在花园洋房海洲华府—为尊贵生活加冕蓝码·地王大厦—世界交流基地万科·17英里2期—我能与这个世界保持的距离我能与自己保持的距离他在SEacLUB我在17英里东方明珠城—定义未来国际生活天湖郦都—湖边的私家湾V购—城市中央·第一商圈总站中信·凯旋成—艺术与生活邂逅心情以优雅的方式搅拌艺术与公园结合就是极致完美的生活画卷万科栖岛—沿着想像回家力迅·上筑—空间原本如此未来域—灵感筑就未来万科运河东一号—好好学习东莞向上精神运河，创作中…. 东江学府—城市未来所在中央·蓝草庄园—一座庄园一世界海韵嘉园—蛇口海畔威尼斯水域与山海相望不需要距离浪漫生活优雅的绽放威尼斯风情园林流动的风景蓝调—生活重新想象纯净+美+内在的热情招商·山岸—回家的路彰泰·澳洲假日—回家就是度假的开始世贸商城—25小时国际生活城锦江国际—城市地标中心楼王西雅图—锋线企业锐智基地建造商务可能世界七彩花都—花博会主区·友邻院居范本普罗旺斯—如别墅般迷人的低层院派建筑从底层的意义上建造景观—很人文很自然把一个个庭院植入私属家庭领地—很院派很别墅让建筑与生生不息的环境唇齿相依—很脱俗很上层用风景的磁场与人相恋—很亲密很唯美半山卫城—半山庭院/地中海风情别墅国际公寓—城南生活再设计水晶城—生活越来越有意思长在院子上的生活建筑恒业国际—西部中国·居家电器专业市场·财富航母山乐居—局乐山，山乐居凤凰里—内心城市·1号风景多摩帝国—煌华盛市黄金领地12栋—自主冠名权，自己的办公室君临天下—城市坐标全新生活阳光美景—当梦想披上阳光的味道??煌华国贸中心—成功主流尊贵巅峰吉顺康成—城市复兴·典藏名宅建筑上的复兴、生活环境的复兴、文化的复兴、人本主义的复兴高举“城市复兴”的旗帜为城市注入新的活力回归居住本质，传承市中心的生活经典美丽是一种责任，自然乃生命的源泉！相同的自然和文化在1000个人的心中有1000 种感悟一切以人为本的，强调自由的新生。

一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。

•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。

•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。

第四代住宅的政策及标准解读“第四代住宅”，即立体生态住宅。

是在国家“碳达峰、碳中和”战略下，实践绿色生态建筑的产物；也是推进生态宜居城市建设、提升人居环境品质、实现住房产品迭代升级的必然趋势。

为进一步鼓励和促进住房消费，更好地支持刚性和改善性住房需求，活跃房地产市场，全国各地出台了立体生态住宅的政策，并设立了相应的试点范围；或完善了相关住宅形式的面积计算、容积率计算等细则要求，支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式，对此本文对各地的政策做了对比解读。

一、硬性指标要求1.户内绿化平台各地均对绿化平台的面积、层高、进深、结构降板及覆土深度作出要求，基本要求为不小于2个住宅自然层、平台进深不小于6.0m，覆土深度不小于0.5m，满足树木绿化生长要求。

对于户内绿化平台面积，重庆市、内江市做了明确的面积规定，不大于50㎡；安顺市对每个户内绿化面积规定不小于36㎡；襄阳市和济南市则是对其按套内面积比例做了规定。

除此之外，内江市和襄阳市还对户内绿化平台的数量做了约束，仅能设置1处，且普通阳台也仅能设置1处。

部分地区明确了采光性、私密性要求，要求户属空中花园，宜设置在每套住宅的客厅外及建筑转角处，且空中花园正对上一层外墙面不得设有客厅、卧室、书房的窗户。

表一：户属空中花园指标要求表对于户内绿化平台面积占比、开敞性也做了要求，如表2所示。

对于开敞性设计基本要求为：不封闭、无围护墙有围护设施、无柱。

部分地区对开敞面做了要求，如重庆市——四周应有不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的50%），且至少有一个完整的长边为开敞面。

相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不能视为开敞面。

部分地区明确了户内绿化平台占套内面积的比例不大于40%，广州市对这一比例有降低，为20%，苏州市则是将占比按整层面积的12%考量。

对平台上的绿化比例也做了不小于50%要求，部分地区对这一指标做了提升，如益阳市、苏州市、安顺市、衡阳市、襄阳市、济南市等，益阳市对于绿化面积局部不满足可采用盆栽植物弥补的方式，但需要无条件移交给购房户。