商业定位报告

第一. 业态定位:

这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

第二.功能定位：

功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。 功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：

商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四.客群定位、客层定位：

这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位：

如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。

第七.形象定位：

商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。

1 商业定位报告

（一） 本项目商业分析

1、 本项目商业基本情况

项目位置：项目位于九龙坡区杨家坪文化馆片区，在杨家坪步行街之内。项目呈不规则梯形，东南面紧邻谢扬路，西南面临斌鑫世纪城，西北及东北面均与兴盛路紧邻，与兴盛路一侧的成熟居民区隔街相望。整个地形临西面略高，临东面略低。

项目商业经济指标：项目商业面积共25108㎡（由于旱桥部分面积不确定，只为初步估计），其中地上商业15866㎡，底下商业9242㎡。

项目商业开发方向：中高档综合性商业区。

总结：项目三面临街，其中东南面临谢杨路目前具有较大的人流，而西南面临斌鑫世纪城，是步行街的主要组成部分，西北面与成熟的居民区相望，从项目自身的临界状况来看，项目各临界面均具备开发商业物业的有利条件。但作为商业开发项目，怎样使项目具有良好的导入性，是本项目商业开发的重点。

2、 商业典型竞争个案分析

区域性典型竞争个案分析;

沙坪坝商圈

商圈基本情况： 目前本市仅次于解放碑商圈的最大的次级商圈，是四大区域性商圈中零售额最高的，具有明显的教育经济圈特征。 以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街和小龙坎一线，目前商业营业面积超过20万平方米。

沙坪坝商圈在早期完全不具备与其他区域商圈的竞争能力，很多该区域的中高挡消费者都到解放碑购物，而自从三峡广场景观步行街形成以后，不仅留住了本区域的消费者，还使越来越多其他区域的消费者喜欢上了该商圈的环境，多数消费者原是本着到该区域进行休闲玩乐的目的，而在该商圈整体氛围的影响下促成其进行购物消费，从而大大增加了该商圈对其他区域（尤其对江北、杨家坪两大区域）的辐射能力，形成了除解放碑外最具有吸引力的区域商圈。

竞争要素点评：区域营造的整体休闲式购物环境。

区域内典型竞争个案分析：

斌鑫世纪城

项目位于杨家坪中心商圈内，商业容量约5万方，由一个主力百货店和商业街构成；其中主 2 力百货店已经引进了在重庆具有较强品牌的新世纪百货。商业街由几大异国情调的风情街构成，项目的建成成为杨家坪中心具有影响力的商业项目之一，对商圈的发展有一定的带动作用，同时也对周边的商业项目产生双面效应。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议

一、 盐城发展

1、 城市概况

盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、 城市经济发展

从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系

0-800元 800-4000元 4000-8000元 8000-20000元

启动期 快速发展期 快速发展期 稳定发展期

生存的需要 生存、改善需求皆有 改善需求为主 改善需求为主 单纯求数量 数量与质量并重 以质量为主 综合需求

3、 未来城市规划

根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

商业定位及招商策划分析报告

商业定位及招商策划分析报告

一、引言

商业定位和招商策划是企业发展成功的重要组成部分。本报告旨在对某企业的商业定位和招商策划进行分析，并提供相关建议。

二、企业背景

该企业是一家新兴的互联网科技公司，主要提供电子商务解决方案和在线销售平台。目前，该企业已经建立起庞大的供应链网络，拥有大量优质供应商资源，并且在市场上已经树立起良好的品牌形象。为了进一步拓展市场份额，该企业决定进行商业定位和招商策划的调整。

三、商业定位分析

1. 外部环境分析：通过对市场趋势、竞争对手和行业政策等外部因素的分析，可以帮助企业确定适合自身发展的商业定位。

2. 内部资源分析：对企业自身的资源、技术和人才等进行评估，了解自身的优势和劣势，以确定独特的竞争优势。

3. 目标市场分析：对企业的目标市场进行细分和调研，了解目标市场的需求、行为和购买决策过程等，以制定相应的营销策略。

根据以上分析，建议该企业的商业定位应为“创新型在线零售平台”，通过创新的产品和服务，提供一站式在线购物体验，满足消费者对便利、多样性和个性化的需求。

四、招商策划分析

1. 目标招商客户分析：通过对目标客户的分析，了解他们的需求和行为习惯，以精确定位招商客户，并确定适合的招商渠道和方法。

2. 招商方案设计：根据目标客户的需求，设计有吸引力且有竞争优势的招商方案，包括价格、服务和合作条件等方面的设计。

3. 招商宣传推广：通过有效的宣传推广，提升企业知名度和品牌形象，吸引更多潜在的招商客户。

4. 招商跟进管理：在与潜在客户的沟通和合作过程中，保持良好的沟通和跟进管理，及时解决问题，增加客户的满意度。

根据以上分析，建议该企业采取以下招商策划措施：

1. 精细化招商客户分析，确定目标招商客户，并建立与他们的深入合作关系。

2. 创新招商方案设计，提供有竞争力的价格和灵活的合作条件，满足客户的需求。

3. 多渠道宣传推广，通过线上和线下的方式进行广告宣传，并与行业展会和媒体合作，提高企业的知名度和品牌形象。