建设项目内部收益率测算表

项目效益测算表项目效益测算表是一种用来评估项目的经济效益的工具。

在项目管理过程中，效益测算表可以帮助项目团队分析一个项目的潜在效益，从而做出更明智的决策。

效益测算表通常包括以下几个关键方面：项目目标、投资成本、收益期限、现值、净现值、内部收益率和回收期等。

首先，项目目标是指项目实施的目的和预期结果。

它可以是为了提高组织的效率、增加利润、改进产品质量或满足特定的市场需求等。

了解项目目标对于准确测算项目效益很重要，因为只有明确了目标，才能确定适当的指标和评估标准。

其次，投资成本是指项目实施所需的资金投入。

这包括直接成本、间接成本以及项目周期内的运营成本等。

投资成本是项目效益测算的重要组成部分，因为它们会对项目的净现值和回报期产生影响。

收益期限是指项目实施后可以获得经济效益的时间。

它通常以年为单位计算。

收益期限可以帮助评估项目的长期效益，并为项目的资金计划和预算提供基础。

现值是指将未来的收益和成本折现到当前价值的过程。

通过对未来现金流的折现，可以计算出项目的净现值。

净现值是一个衡量项目是否值得投资的指标，当净现值大于零时，表示项目具有正向的经济效益。

内部收益率是指项目的投资回报率。

它是使项目的净现值等于零的折现率。

内部收益率的计算可以帮助评估项目的可行性和风险，并与其他可投资项目进行比较。

回收期是指项目实施后回收所投资成本所需的时间。

较短的回收期通常被认为是更有吸引力和经济效益的项目。

通过使用项目效益测算表，项目团队可以定量评估和比较不同项目的经济效益，并辅助决策者做出基于数据和分析的决策。

然而，需要注意的是项目效益测算表只是评估项目效益的一个工具，还需综合考虑其他因素如风险和战略目标等。

项目经济测算模板一、项目背景和目标项目背景：简要介绍项目的背景和原因，说明项目的重要性和必要性。

项目目标：明确项目的目标，包括主要目标和次要目标，并详细描述各个目标的实现情况。

二、市场分析市场规模和趋势：对项目所在市场的规模和发展趋势进行分析，包括市场容量、增长率等。

市场竞争：分析项目所处行业的竞争态势，包括主要竞争对手、市场份额等。

市场需求：分析项目所提供的产品或服务的市场需求情况，包括需求量、需求结构、需求变化等。

市场定位：对项目在市场中的定位进行分析，包括目标客户、市场定位策略等。

三、项目投资规模和结构项目投资规模：列出项目的总投资额，包括固定资产投资、流动资金投资等。

投资结构：明确项目的投资结构，包括自有资金、借款、股权融资等方式，并列出各项投资的金额和所占比例。

资金筹措：说明项目的资金筹措方式和时间，包括自有资金的筹措、借款方式和股权融资计划等。

四、项目运营收入和成本收入预测：根据市场需求和竞争状况，预测项目的收入情况，包括年收入额、收入增长率等。

成本结构：详细列出项目的各项成本，包括材料成本、人工成本、管理费用、利息支出等。

成本预测：根据项目规模和成本结构，预测项目的成本情况，包括年成本额、成本增长率等。

五、项目收益和回报净利润：根据收入和成本预测，计算项目的净利润情况，包括年净利润额、净利润增长率等。

投资回报率：根据项目的净利润和总投资额，计算项目的投资回报率，包括投资回收期、内部收益率等。

六、风险评估和对策市场风险：评估项目所处市场的风险情况，包括市场需求波动、竞争加剧等。

技术风险：评估项目所采用技术的可行性和风险，包括技术失效、技术升级等。

管理风险：评估项目管理的风险，包括人员流失、管理不善等。

应对策略：列出针对各项风险的应对策略，包括市场营销策略、技术创新策略、人员培训策略等。

七、项目评估综合评价：对项目进行综合评价，包括项目的可行性、可持续性、风险和回报等。

项目决策：根据项目评估结果，决定是否启动项目，或进行项目调整和改进。

IRR测算模板范文IRR（Internal Rate of Return）即内部收益率，是指使项投资项目的净现值（NPV）等于零的折现率。

IRR是衡量投资回报率和投资风险的重要指标，它能够告诉投资者他们投资项目所能获得的实际回报率，也可以当作资本预算决策的依据。

IRR的计算可以通过以下模板来完成：假设一个项目有以下现金流：年份现金流0-100，000130，000250，000340，000420，000根据上述现金流，我们可以使用IRR来计算该项目的内部收益率。

第一步：将现金流的年份和金额填入表格中年份现金流0-100，000130，000250，000340，000420，000第二步：编写IRR计算公式：IRR=r1+(r2-r1)*(NPV1/(NPV1-NPV2))其中，r1是较低的折现率，r2是较高的折现率；NPV1和NPV2分别是r1和r2对应的净现值。

第三步：使用Excel的IRR函数或其他计算工具计算IRR。

IRR结果为20.68%。

这意味着该投资项目的内部回报率为20.68%。

如果市场上的无风险收益率较低，比如10%，那么该项目的IRR大于无风险收益率，可以说明该项目是一个优质的投资。

需要注意的是，IRR的计算结果可能存在多个解，所以在进行IRR分析时，需要对结果进行敏感性分析，并结合其他财务指标进行综合考虑。

另外，IRR也有一些限制和局限性。

例如，IRR可能无法计算出来，如果项目的现金流有多个正负交替的变化，或者现金流的模式不符合IRR 的计算要求。

此外，IRR还忽略了投资和融资之间的成本差异以及资金的时间价值，这也是需要注意的地方。

因此，在使用IRR进行投资决策时，需要结合其他方法和指标进行综合评估。

总之，IRR是一种用于评估投资回报率和投资风险的重要指标。

通过IRR的计算，投资者可以更好地了解投资项目的能力和可行性，并作出决策。

然而，IRR也有一定的局限性，需要结合其他财务指标和方法进行综合分析和评估。

已贴现现金流量法( Discounted cash flow , DCF )按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。

他” I 讐 I I 1 21I 裤歼| + |耐珂假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后 求内部收益率的计算过程为：表5-2投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份1 2 3 4现金流量(¥ 100 000 )35 00040 00042 00030 000表5-3贴现率为15%寸的净现值年份净现金流量15%寸的现值的利率因素净现值1 ¥ 35 000X = 30 450 2 40 000 X = 30 240 3 42 000 X = 27 636 430 000X=17 160¥ 105 4864年的现金流量如表5-2所示，则用插值法盈利指数（PI ）砕内部收益率（IRR ） 炉净现值（NPV贴现率15%^净现值105 486IRR T 净现值100 000贴现率20%^净现值95 693-15% = 20%-15%所以，10^000- 1054^ _95653-105426IRR=%内部收益率法又称“财务内部收益率法”。

是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。

所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。

其计算步骤为：（1）在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。

（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。

如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。

（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率：内部偏低的两个折现偏低折现率的净现值—-L X --------------------------------------------------------------------------------------------- 收益率一折现率率的间距两个折现率的净现值绝对数之和内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。

项目净现值和内部收益率的测算年限一、项目净现值的概念和计算公式项目净现值（Net Present Value，NPV）是指将项目未来现金流量按照一定的折现率计算后，减去项目的初始投资所得到的值。

它用于判断项目的投资价值，即项目能否为投资者带来正向的经济效益。

项目净现值的计算公式为：NPV = Σ(CF_t / (1+r)^t) - Initial Investment其中，CF_t表示项目在第t年的现金流量，r表示折现率，Initial Investment表示项目的初始投资。

二、内部收益率的概念和计算公式内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）是指使项目净现值等于零时的折现率。

它表示项目的收益率，即项目能够为投资者带来的回报率。

内部收益率的计算公式为：NPV = Σ(CF_t / (1+IRR)^t) - Initial Investment = 0在计算项目净现值和内部收益率时，需要确定一个测算年限。

该测算年限是指在未来多少年内，项目的现金流量能够被准确预测和折现。

测算年限的选择应综合考虑以下几个因素：1. 项目的特点：不同项目具有不同的现金流量特点，例如周期性、稳定性等。

根据项目的特点选择合适的测算年限可以更加准确地评估项目的投资价值。

2. 投资者的需求：投资者对于投资回报的要求也会影响测算年限的选择。

如果投资者对项目的回报要求较高，可以选择较短的测算年限；如果投资者对项目的回报要求相对较低，可以选择较长的测算年限。

3. 市场环境：市场环境的变化可能会对项目的现金流量产生影响。

选择合适的测算年限可以更好地考虑市场环境的变化对项目的影响。

四、项目净现值和内部收益率的意义项目净现值和内部收益率是投资决策中常用的指标，具有以下意义：1. 评估项目的投资价值：项目净现值和内部收益率能够帮助投资者评估项目的投资价值，判断项目是否值得投资。

2. 比较不同项目的优劣：通过比较不同项目的净现值和内部收益率，投资者可以选择最具有投资价值的项目。

内部收益率计算模板内部收益率（IRR）是一种计算投资回报率的方法，它测量了投资项目的回报率，并帮助投资者决定是否应该进行投资。

它是一种重要的财务工具，可用于评估投资项目的可行性和风险。

本文将详细介绍IRR计算的模板及其应用。

IRR计算模板：IRR是通过求解投资项目的现金流量时间价值（NPV）等于零的内部收益率来计算的。

以下是IRR计算的一般模板：IRR=C0+C1/(1+r)+C2/(1+r)^2+...+Cn/(1+r)^n其中，C0，C1，C2，...，Cn分别代表每个现金流入或现金流出的金额，r是IRR。

步骤1：列出现金流量首先，需要列出投资项目的现金流量表。

这包括考虑投资的初始成本，以及每年或每个阶段的现金流入和现金流出。

步骤2：假设IRR的值假设一个IRR值并代入以上的IRR计算模板中。

可以选择任何数字作为初始的IRR值，然后进行迭代计算，直到IRR的值接近于零。

步骤3：迭代计算IRR使用初始IRR值，将每个现金流量（Ci）代入IRR计算模板。

然后将所有现金流的值相加，并将总和与零进行比较。

如果结果不等于零，则需要调整IRR的值，并重新进行计算，直到IRR的值接近于零。

步骤4：确定IRR当IRR的值接近于零时，即IRR计算模板中的总和等于零时，找到IRR的值。

这个IRR值就是投资项目的内部收益率。

应用：IRR是用于评估投资项目的回报率的一种重要方法。

它的应用包括以下几个方面：1.项目评估：IRR可以用于评估投资项目的可行性。

通过计算IRR，投资者可以确定投资项目的回报率，并与其他投资项目进行比较，以决定是否投资。

2.资本预算决策：IRR对于资本预算决策也非常有用。

它可以帮助企业确定是否应该进行项投资，并识别哪个投资项目具有最高的IRR。

3.估值：IRR还可以用于估值和定价。

它可以帮助投资者确定合理的投资价格，并评估投资项目的风险和回报。

4.风险管理：IRR还可以用于管理投资风险。

通过计算IRR，投资者可以评估投资项目的风险，并做出相应的决策，如降低投资比例或选择其他投资项目。

如何测算项目投资的内部收益率项目投资的内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）是指一个项目所产生的净现金流量与投资成本相等时的折现率。

IRR是衡量一个项目的收益率和可行性的重要指标之一，它能够帮助投资者评估投资项目的风险和回报。

要计算项目投资的内部收益率，可以按照以下步骤进行：1.确定现金流量：首先，需要确定项目在投资期间内所产生的现金流量。

这包括项目的投资成本和未来净现金流。

净现金流是指项目每年产生的现金流入减去现金流出。

2.组织现金流表：按照时间顺序，将投资现金流列在一列，将每个时间点的净现金流列在另一列。

确保现金流清晰明确，并按年份进行排序。

3.计算IRR：使用试错法或数值方法来计算IRR。

试错法是一种通过尝试不同的折现率直到现金流净现值为零来找到IRR的方法。

数值方法是使用电子表格软件或专业金融计算器来计算IRR。

4.选择正确的折现率：为了计算IRR，需要选择适当的折现率。

通常，IRR应与项目的风险和回报相匹配。

如果项目具有较高的风险，则IRR应当较高，反之亦然。

5.分析IRR结果：计算出IRR后，需要对结果进行分析。

如果IRR大于项目的机会成本（通常是项目投资的最低回报要求），则意味着该项目是有利可图的。

如果IRR小于机会成本，则意味着项目可能不具备投资回报。

6.考虑其他因素：除了IRR，投资决策还需要考虑其他因素。

IRR仅仅是一个考虑投资可行性的指标，还需要考虑项目的风险、市场前景、竞争等因素来做出全面的决策。

总的来说，计算项目投资的内部收益率需要明确现金流，并选择适当的折现率进行计算。

IRR可以帮助投资者评估项目的可行性和投资回报，但也需要综合考虑其他因素来做出投资决策。

一建内部收益率的计算【原创实用版】目录一、内部收益率的定义与意义二、内部收益率的计算公式与方法三、内部收益率的计算步骤四、内部收益率的应用与分析五、总结正文一、内部收益率的定义与意义内部收益率（Internal Rate of Return，简称 IRR）是投资项目在计算期内，使净现值等于零的折现率。

简单来说，内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

它是一项投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好。

一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。

二、内部收益率的计算公式与方法内部收益率的计算公式如下：FIRR = (NPVa / NPVb) × (b - a)其中，FIRR 表示财务内部收益率，CI 表示现金流入量，CO 表示现金流出量，t 表示第 t 期的净现金流量，n 表示项目计算期，a 和 b 分别表示两种折现率，a>b。

在计算内部收益率时，需要先计算项目在各个折现率下的净现值（NPV），然后根据公式计算内部收益率。

计算过程中，需要不断迭代尝试不同的折现率，直到找到使净现值接近于零的折现率。

三、内部收益率的计算步骤1.计算项目在各个折现率下的净现值（NPV）；2.在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零；3.再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。

如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值；4.根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。

四、内部收益率的应用与分析内部收益率是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。

在项目经济评价中，根据分析层次的不同，内部收益率有财务内部收益率（FIRR）和经济内部收益率（EIRR）之分。

内部收益率的应用主要体现在投资项目的评估与决策上。

通过计算内部收益率，可以了解项目的盈利能力，并与其他投资项目的内部收益率进行比较，从而为投资决策提供依据。

IRR测算1. 简介内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）是一种投资项目的评估方法，用于衡量投资回报率的有效性和可行性。

IRR是指使得净现值（Net Present Value，简称NPV）等于零的折现率，即项目的内在收益率。

通过IRR测算，可以帮助投资者判断一个投资项目是否值得投资。

2. IRR计算方法IRR计算方法主要基于现金流量的概念，通过计算现金流量的折现率，得出项目的IRR。

首先，需要明确投资项目的现金流量。

现金流量通常包括初始投资、每年的现金流入和现金流出。

一般来说，现金流入会带来正的现金流量，而现金流出会带来负的现金流量。

然后，将这些现金流量按照不同年份进行折现。

折现是将未来的现金流量按照一定的折现率转换为当前值。

通常情况下，折现率是根据项目的风险和市场情况确定的。

最后，根据现金流量的折现值计算IRR。

IRR是使得净现值（NPV）等于零的折现率。

净现值是将现金流量的折现值相加后得到的值。

3. IRR测算的应用IRR测算在投资决策中起到了重要的作用。

通过IRR测算，投资者可以判断一个投资项目的回报率是否高于投资成本，从而决定是否投资。

在资本预算决策中，IRR也是一个重要的指标。

如果一个投资项目的IRR大于公司所要求的最低收益率，那么该项目就被认为是可行的，值得投资。

反之，如果IRR小于最低收益率，那么该项目就不可行。

此外，IRR还可以用作比较不同投资项目的回报率。

投资者可以通过比较不同项目的IRR，选择最具有回报潜力的项目进行投资。

4. IRR测算的优缺点优点： - IRR考虑了项目的时间价值，通过折现率计算将未来现金流量转换为当前值，更准确地评估投资回报率。

- IRR可以帮助投资者在多个投资项目之间做出选择，选择具备较高IRR的项目进行投资。

缺点： - IRR对现金流量的敏感性较高。

较小的变动可能导致IRR的大幅变动，使得IRR的测算结果不稳定。

内部收益率法（1）一、内部收益率法内部收益率（Internal Rate of Return ， IRR ）又称为内部报酬率，是指方案在寿命周期内收入现值总额（或等额年值）等于支出现值总额（或等额年值）时的收益率，即指项目寿命期内净现值（或净年值）为零时的折现率。

用内部收益率作为选择方案指标的评价方法称为内部收益率法。

（一）内部收益率(IRR)的计算方法 内部收益率的计算公式为：，t 从o 到n0)1()(0=+-=∑=-n t t t IRR CO CI NPV (4-6)式中：IRR ——内部收益率对于独立方案而言，若方案的IRR≥i 0，则方案或项目在经济效果上合理，可以接受；反之，若IRR≦i 0，则方案经济效果上不可行。

在多方案比选时，若希望项目能得到最大的收益率，则可以选择IRR 最大者。

由于公式是一个关于IRR 的t 阶高次方程式，直接求IRR 的值比较复杂，不容易直接求解，因此，在实际应用中通常采用试算法和内插法来求内部收益率IRR 的近似解，其原理如图4－5所示，具体步骤如下。

图4-5 内部收益率试算和线性内插法示意图1、 试算法求解在一般情况下，先预估一个折现率i ，按此折现率计算净现值，并在此基础上，可通过查表，试算方案的NPV 值，找出两个折现率i 1 和i 2，并使得：NPV 1=∑=n t 0（CI-CO)t （P/F ， i 1，t ）> 0 （4－7）NPV 2=∑=n t 0（CI-CO)t （P/F ， i 2，t ）< 0 （4－8） i *≈IRR =( i 1+i 2)/2在公式（4－7）和（4－8）中，必存在i *介于i 1和i 2之间，即i 1< i *<i 2，，为了保证计算的精确度，经过反复测算，找到NPV 由正到负，并且比较接近于零的两个折现率i 1和i 2，使满足i 2－i 1 ≤1％，在这种情况下，可用近似解IRR 代替真实解i * ，其误差很小。

建设项目经济评价方法与参数(第三版)一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。

分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金1.周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。

2.流动资产的估算。

（1）存货的估算。

存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。

为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。

计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力用度+年人为及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。

（2）应收账款估算。

应收账款是指企业对外销售商品、供给劳务还没有收回的资金，计算公式为：应收账款=年经营成本/应收账款周转次数（3）预付账款估算。

预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为：预付账款=外购商品或服务年费用金额/预付账款周转次数（4）现金需要量估算。

项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为：现金=（年人为及福利费+年其他用度）/现金周转次数年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用—（以上三项费用中所含的人为及福利费、折旧费、摊销费、修理费）3.流动负债估算。

内部收益率回收期测算模板IRR的测算可以通过一系列现金流量的贴现来完成。

在使用IRR方法计算项目收益率时，需要首先确定项目的现金流量，包括投资现金流量和未来预期的现金流量。

IRR计算的基本思路是通过不同的折现率对现金流量进行贴现，找到使得所有现金流量的贴现值之和等于零的折现率。

这个折现率就是IRR。

具体的计算步骤如下：1.确定项目的投资现金流量：包括项目的投资额以及其他与项目相关的现金流量，如购置固定资产的费用等。

2.确定项目未来的预期现金流量：包括项目预计的营业收入、运营成本、折旧、税费等。

3.对投资现金流量和未来的预期现金流量进行贴现：将投资现金流量和未来的预期现金流量按照不同的折现率进行贴现。

一般来说，使用净现值法进行贴现。

4.找到IRR：通过不同的折现率进行贴现后，得到一个现金流量的贴现值序列。

找出使这个贴现值序列之和等于零的折现率，即为IRR。

IRR的计算结果可以用于评估项目或投资的可行性。

如果IRR高于一个项目的最低收益率要求（通常是公司内部要求的最低收益率或市场上的利率），则该项目被认为是有盈利能力的。

如果IRR低于最低收益率要求，则该项目被认为是亏损的。

此外，IRR还可以与其他项目进行比较，以确定最有利的投资选择。

然而，IRR也存在一些限制和局限性。

首先，IRR假定现金流量在不同时间点之间是连续的，而现实中的现金流往往是不连续的。

其次，IRR假定所有现金流量都会被重新投资，而实际上重新投资的机会可能是有限的。

此外，IRR无法直接比较不同项目的规模和投资额，因为IRR只是项目收益率的度量，而不是项目价值的度量。

为了解决IRR的一些限制问题，可以结合其他项目评估方法，如净现值法、投资回收期等，进行综合评估和决策。

总结起来，IRR是一种重要的项目评估和投资决策工具，可以用于测算项目或投资的年化收益率。

通过对现金流量的贴现计算，可以得到IRR。

然而，IRR也存在一些限制和局限性，需要结合其他评估方法进行综合分析和决策。

内部收益率回收期测算模板内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）是一种度量投资项目或企业收益性的方法，它是使现金流的净现值等于零时的折现率。

IRR可以看作是使投资项目或企业盈利的最低要求。

回收期是指投资项目或企业从开始投资到所有现金流净现值等于零所经过的时间。

1.确定投资项目或企业的现金流量：首先需要估计投资项目或企业未来的现金流量，包括投资额、运营收入、运营成本、税收等。

这些现金流量应以年为单位进行估计，并依据可靠的市场调研和财务数据进行预测。

2.计算净现值：使用预测的现金流量和合适的折现率，计算每年的净现值。

净现值是指未来现金流量的现值总和与初始投资额的差值。

净现值大于零表示项目或企业盈利，净现值等于零表示投资回收。

3.计算内部收益率：通过试错法或使用计算软件，计算使净现值等于零的折现率，即内部收益率。

试错法需要反复尝试不同的折现率，计算各个折现率下的净现值，直到找到使净现值最接近零的折现率。

4.计算回收期：回收期是指从开始投资到净现值等于零所经过的时间。

通过将净现值等于零的时间点与前一时间点的净现值进行插值，可以近似计算回收期。

测算模板的具体步骤如下：步骤1：确定现金流量列出投资项目或企业的年度现金流量，包括初始投资额、每年的运营收入、运营成本、税收等。

这些现金流量应按照年度进行估计。

步骤2：计算净现值使用适当的折现率计算每年的净现值。

净现值的计算公式为每年现金流量的现值总和减去初始投资额，即净现值=Σ(现金流量/(1+折现率)^年数)-初始投资额。

其中，Σ表示求和，年数表示现金流量所对应的年数。

步骤3：计算内部收益率使用试错法或计算软件计算每年的净现值，找到使净现值最接近零的折现率。

试错法的具体步骤是：首先设定一个折现率，计算净现值，然后根据净现值与零的关系调整折现率，如净现值大于零则降低折现率，净现值小于零则增加折现率，再次计算净现值，反复尝试直到净现值最接近零。

房地产项目的开发工作，经常需要做经济测算。

内部收益率是评价项目可行性、收益回报的重要指标。

内部收益率又分为全部资本内部收益率和自有资本内部收益率，这两者的区别以及在测算中的实现，是测算中的重点，也是理解上的难点。

如何理解两个指标的在含义上的区别？首先，二者的概念不同，主要表现在指标计算的基数不同。

全部资本内部收益率是指项目所发生的全部资本投入的回报率，全部资本包括自有资本和融资贷款。

顾名思义，自有资本内部收益率是指自有资本投入的回报率。

其次，二者评价的对象不同。

全部资本内部收益率评价项目的可行性，要求收益率大于融资贷款利率，否则，项目在投资上就是不可行的。

自有资本内部收益率评价的是自有资本的获利能力，要求收益率大于银行存款利率和通货膨胀率。

要理解第二点，需要考察二者的关系。

设项目的全部投资为P，其中自有资金为Pm, 贷款额为PL，全部投资内部收益率为IRR，自有资金的内部收益率为IRRm，银行贷款利率为IL，根据三者的关系可得：P＝Pm＋PLIRRm=(P*IRR-PL*IL)/Pm=((Pm+PL)IRR-PL*IL)/Pm =IRR+(IRR-IL)*PL/Pm （1）令 k=Pm/P，其中k为自有资金在全部投资中的比例，通常规定k≥0.25, 则有：IRRm =IRR + (IRR - IL)*(1-k)/k整理上式可得：IRR=k*IRRm+(1-k)IL （2）上式表明：全部投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值，权数分别为自有资金比例和贷款比例。

全部资本内部收益率必须大于贷款利率才合理。

对于一个既定的投资项目来说，其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定，与资本结构无关，可视为定值。

当IRR>IL时，IRRm>IRR； IRR时，IRRm。

这很容易理解，因为IRR是个加权平均值，是一个高值和低值加权后得到的一个中间值，自有资本内部收益率IRRm和贷款利率IL必有一个大于IRR，也必有一个小于IRR。