保障性住房发展历程住房保障制度发展历程

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浅谈我国保障性住房的发展问题

作者：吴莹 杜晶

来源：《城市建设理论研究》2013年第20期

摘要：众所周知，当前住房问题颇受广大群众的重视，其与民生问题息息相关。因此，如何处理并改善民生问题，特别是低收入群体的住房问题，已转变成和谐社会的构建的关键所在。本文将列举武汉保障房建设的例子，自与保障性住房有关的定义着眼对我国保障性住房的发展历程进行回顾。并站在财政的角度具体剖析我国保障性住房的建设，最终提出相关的政策性意见。

关键词：武汉；政策性意见；保障性住房；发展问题

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

一、引言

如今，社会经济在飞快发展的过程当中，也衍生出了大量问题。在这当中，住房问题最受广大人民的重视，能不能较好地处理好居民的住房问题，不仅仅关系到社会的稳定、和谐，还关乎到国家的未来与发展。在这个大环境下，保障性住房随之产生，其是由政府出台的施惠于民的一项政策。然而，虽然保障性住房的实行能让部分住房有困难的居民的难题解决，但它的实行也有很多阻碍。为此，真正达成“人人享有适当住房”的目的、充分贯彻落实并处理好中国低收入居民家庭的住房问题是我国构建社会主义和谐社会的重要部分。推动城市低收入家庭住房困难的解决进程、完善廉租住房制度这充分反映了我国政府与党对住房保障体系建设工作的大力支持与热切关注。

二、保障性住房的有关定义

经济适用房：所谓经济适用房，是指政府以划拨的形式创设土地免收城市基础设施配套费等多样行政事业性收费以及政府性基金，同时，加大力度实施税收优惠政策提供政府指导价将房子出售给具备一定支付能力的低收入住房困难家庭。此种低收入家庭具备预期的支付能力抑或是一定的支付能力购房人有有限产权。而这也正是其与经济适用住房廉租住房最根本的差异。

中国大陆社会保障制度的发展历程及其特点

中国大陆的社会保障制度在近几十年来经历了较为迅速的发展和。以下将对其发展历程及其特点进行详细的阐述。

一、发展历程：

1.建国初期：新中国成立之初，社会保障制度基本不存在。当时的重点是解决战争后的经济困难，大部分资源用于社会主义建设，社会保障制度相对较为薄弱。

2.计划经济时期：1950年代至1970年代，中国大陆实行计划经济，社会保障制度逐渐建立。1960年代开始，养老保险等制度开始建立，并逐步扩大覆盖范围。

3.开放初期：1978年以后，开放引入市场经济，社会保障制度开始面临重大挑战。此时，需要适应经济变革的需要，进行逐步的和完善，以建立更加健全的社会保障体系。

4.开放后期：1990年代以后，中国大陆的社会保障制度进一步完善，涵盖范围扩大，待遇水平也有所提升。此时开始建立医疗保险、失业保险等新型社会保障制度。

5.21世纪：2000年以后，中国大陆的社会保障制度不断完善和深化，特别是在养老保险、医疗保险等方面进行了一系列的。

二、特点：

1.全国统筹：中国大陆社会保障制度以全国统筹为基本特点，实行“五险一金”制度，包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金，在全国范围内实行统一政策和标准。 2.多层次和多层面：中国大陆社会保障制度由基本保障和补充保障相结合，基本保障由政府提供，补充保障由企业和个人参与，提供更高水平的保障。

3.覆盖面不断扩大：随着制度的不断和完善，社会保障制度的覆盖范围不断扩大，包括农村地区和城镇非户籍居民等群体。

4.均衡性：中国大陆社会保障制度致力于保障参保者的基本生活需求，在待遇水平的确定和调整上追求一定的均衡，避免出现过大的贫富差距。

5.灵活性：中国大陆的社会保障制度注重灵活性，允许个人根据自身需求进行选择和调整。例如，养老保险个人账户制度允许个人将养老金进行个人投资或选择缴纳更高的个人养老保费。

1、什么是保障性租赁住房？

2021年为保障性租赁住房的元年。2020年12月召开的中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”，保障性租赁住房概念正式提出。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号）（以下简称22号文），明确了“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，保障性租赁住房成为我国住房保障体系新成员。

22号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，文件的出台为保障性租赁住房建设奠定了坚实基础，在此之后各地陆续发布保障性租赁住房“十四五”规划，保障性租赁住房建设正式进入快车道。研究保障性租赁住房之前，应首先明晰保障性安居工程、保障性住房、保障性租赁住房等概念。简单来讲，保障性安居工程包含保障性住房，保障性住房包含保障性租赁住房。

保障性安居工程包括四类：第一类是保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和煤矿棚户区；第三类是农村危房改造和游牧民定居工程；第四类是城镇老旧小区改造工程。

保障性住房为保障性安居工程中的第一类建设项目，是指政府为中低收入住房困难群体所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般是由政府主导投资建设或委托给有资质的房地产开发企业建设，通过政策补贴、税金减免、地价优惠等方式降低开发成本，从而实现以较低的价格出租或出售给特定人群。保障性住房整体上可分为出售型和出租型两类，出售型主要包括保障房包括经济适用房、两限房和共有产权房，出租型保障房主要包括廉租房、公租房和保障性租赁住房。

2021年12月，中央经济工作会议提出“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，保障性租赁住房是对我国保障住房体系的有力补充。

首先，保障性租赁住房不再对户籍有所限制。过往的保障房主要服务于本地户籍家庭，即政府只将本地居民纳入保障体系，属于“静态人口观”。随着我国进入都市圈城市群时代，大中城市人口吸附能力进一步加强，流动人口由2019年的2.36亿迅速增加到2021年的3.85亿，大量年轻人口涌入北上广深及各大省会城市。人口动态流动背景下，新城市人口同样面临住房难等问题，保障性租赁住房为此类人群提供了住房保障。

我国经济适用住房政策发展回顾及展望　关　辉　（西安建筑科技大学管理学院　７１００５５）　一、前　言　０８年底我国投资四万亿元用于抵御全球性的金融风暴。其　中九千亿元的保障性住房之路如何走是我国近期出台的一系列抵　御金融风暴刺激经济增长方案中最引人关注的问题。对于渴望住　房的老百姓来说“刺激经济，拉动内需”和“住有所居”他们更关注　的是后者。九千亿元的投入到底能解决多少低收人家庭的住房问　题是我们所值得关注的。然而只有进一步规范和完善我国的保障　性住房政策才能真正的解决“住有所居”的民生问题。　二、我国经济适用房政策的发展回顾　自改革开放后，我国房改工作经历了艰难曲折的历程，在住房　制度从计划经济向市场经济的转轨过程中，政府试图摸索出一条　合理有效的道路。　（一）酝酿时期：１９９１年　早在１９９１年６月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇　住房制度改革的通知》（国发【１９９１］１３０号）文件中就提出要大力发　展经济适用的商品房。１９９４年国务院“关于深化城镇住房制度改　革的决定”（国发【１９９４１４３号）文件中提出了实施国家安居工程的　方案，开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建设。　（二）启动，开建时期：１９９８年　１９９８年，国务院《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建　设的通知》（国发【１９９８１２３号）中提出要“建立和完善以经济适用住　房为主体的住房供应体系”，同时也明确了我国要为最低收入家庭　提供廉租房，为中低收入家庭提供经济适用房。　（三）高速发展时期：１９９９年一２００５年　从１９９８年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房　在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为　中低收人家庭住房的重要选择。开工面积和项目数量都在成倍增　加，经济适用房迎来高速发展时期。　（四）质疑时期：２００５年一２００６年　１．经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈　现“高租售率”。　２．经济适用房都这么难买！在国内一些城市，凌晨４时排队都　买不到经济适用房。　３．经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。　（五）转型时期：２００７年８月　２００７年１１月８日，在《廉租住房保障办法》（建设部令第１６２　号），和２００７年ｌ１月１９日修订后的《经济适用住房管理办法》中更　加明确了廉租房的资金和房屋来源，经济适用房的优惠政策、申购　条件等内容。　三、我国经济适用房政策实施中存在的问题　自我国实施经济适用房政策以来，虽然它在扩大居民住房消　费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件中　发挥了积极作用，但其在实施过程中出现了政策失灵的现象。其　原因主要如下。　１、保障对象资格鉴定难　由于无法准确审查经济适用房购买者的资格，导致分配混乱　甚至错位。目前，各地政府审查购买者的资格主要从户口，家庭年　收入和现有住房面积三方面进行审查。但在调查中发现大量的购　买者资料都是伪造的，并且有一些隐性收入是资料上无法显示的，　导致大量的经济适用房被投机者购买真至于成为其牟利的工具。　２、地方政府执行不积极　经济适用房数量与市场房价呈负相关关系，房价的下降会让　地价下降，经济适用房政策减免土地出让金和各种税费对当地政　府的财政收入造成了很大的影响。从而会导致政府的收入减少；　另一方面会拖累经济的增长、引起ＧＤＰ下降，这会使地方官员的　政绩考核处于相当不利的局面，以至于部分官员在贯彻实施经济　适用房政策时缺乏积极性，使政策表面化的现象频频发生。　３、房地产开发商违规操作　经济适用房政策规定其价格实行政府指导价，利润不得大于　开发成本的３％，使得大部分开发商对经济适用房毫无兴趣。由　于其用地采用划拨和协议转让的方式，而不是挂牌招拍的方式进　行，使得一些有关系的房地产开发商拿到经济适用房指标后，“暗　箱操作”将经济适用房用地转化为商品房用地。使得一部分经济　适用房被建成商品房出售。　四、对我国经济适用房发展的展望　“加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉　动内需的有效手段。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示。平均每　年３０００亿元的规模相当于２００７年全国房地产实际完成投资额２．５　万亿元的１２％，全国固定资产投资总额的２．６％。相当于２００７年　全国财政收入的６％，基本建设支出的６０％。这么大的投资到底　能解决多少户中低收人人群的住房难问题？怎样才能确保我国的　经济适用房持续健康的发展是我们值得反思的。　首先，正确把握经济适用房的政策取向　经济适用房政策的初衷是为了解决中低收人人群的住房问题，　而“民有所居”这么大的民生问题总是在ＧＤＰ增长面前妥协。当民　生和经济发展发生冲突的时候，应当以能不能提高人民生活水平，　作为经济甄选的基本原则。而不是它对经济发展作用有多深有多　大。早在１９９８年政府启动住房改革之时，就有建设保障住房的规　划，以解决城镇最低收入家庭住房困难问题，而且保障性住房是被　写人“十一五规划”中的，然而多年来一直没有被真正重视起来。　其次，重视经济适用房政策面对群体多样性　在国内城镇居民中，高收入者和最低收入者各占１０％左右，　其余８０％的家庭都属于中低收入者，他们都有权靠购买经济适用　住房来解决住房问题。也就是说，在住房供应结构中，８０％的居民　应该是经济适用住房，然而由于地域和职业的不同８０％中低收人　群体中又有很大的差异。要保障经济适用房政策的公平性面对不　同的阶层要有不同的购置政策，对于刚就业的大学生、城镇中的无　业人员和来城务工后农转非人员，要制定不同的辅助政策解决他　们在购置经济适用房时面临的困难。　第三，强化建设管理，建立监督机制　必须加强经济适用房建设环节的管理，严格控制建设标准，并　且加强社会监督。将经济适用房控制在中小户型，使其价格能够　被中低收入家庭接受。同时还要避免经济适用房被非政策目标占　据，禁止经济适用房上市交易，出租和改变其居住性用途，建立符　合保障资格的保障对象档案，对经济适用房实施退出机制。增加　经济适用房分配的透明度，此外还要制定相应的法律法规，对通过　弄虚作假购置经济适用房者通过法律和行政的手段收回已有住房　并加以严厉惩戒，并取消其一定时间内购置经济适用房的资格，以　此来维护经济适用房的公平性。　【参考文献】　［１］董彦．９ＯＯＯ亿元保障性住房之路如何走［ＪＪ．焦点内需，２００９（１）：５２—５３．　［２］汪丽娜．对经济适用房政策的反思［ＪＪ冲国房地产信息２００５（１）：ｌ５一ｌ６．　［３］王诚庆ｌ，经济适用房的历史地位与改革方向［Ｊ＿．财贸经济，２００３（１１）　７１—７４．